Milan Murcko: Predaju bytov pomáha umelá inteligencia
Monika Voleková Nesťažuje sa na predaj v projektoch v Bratislave a zároveň sa pozerá na východné Slovensko. „Doteraz som to 15 rokov odmietal, dnes to už intenzívne pripúšťam a hovorím, že hľadáme pozemky v Košiciach, kde by sme chceli stavať byty na predaj,“ hovorí generálny riaditeľ YIT Slovakia.
Tento veľký hráč na realitnom trhu v hlavnom meste v roku 2024 úspešne naštartoval družstevné bývanie, tento rok dokončil kancelársky projekt ZWIRN OFFICE a pripravuje rezidenčné projekty v mestských častiach Ružinov a Petržalka, napríklad Mlynárku s cca 1 600 bytmi. Výstavbu podľa neho ovplyvní nový stavebný zákon, pretože zjednoduší povoľovanie a vďaka tomu bude na trhu viac bytov a znížia sa náklady developerov.
S Milanom Murckom sme sa rozprávali o tvorbe cien s pomocou umelej inteligencie, stave realitného trhu, Stavebnom zákone, družstevnom bývaní, pozemkoch v Bratislave či plánoch firmy do budúcnosti.
Na jeseň v roku 2023, keď ste nám naposledy poskytli veľký rozhovor, bol realitný trh v štádiu korekcie. Kde sa nachádza v súčasnosti?
Realitný trh je dnes v normálnom stave, ponuka a dopyt sú viac-menej v rovnováhe. V zásade všetci developeri predávajú celkom hladko. Myslím si, že nikto sa nemôže veľmi sťažovať na dopyt, ktorý je slušný. Samozrejme, ponuka je obmedzená, pretože práve rok 2023 zneistil mnohých developerov, preto posúvali projekty. Teraz je medzera v ponuke, nie je dostatok hotových bytov alebo bytov, ktoré sú tesne pred dokončením, to vplýva aj na cenu.
Vieme, že ceny zase začali rásť. Ale nemyslím si, že by to mal byť nejaký zásadný trend do budúcnosti, pretože ten pipeline (plán pripravovaných projektov, pozn. red.), je dostatočne veľký na to, aby uspokojil primeraný dopyt. Nevieme, akým spôsobom do toho zasiahnu ďalšie makrofaktory, ako je koniec vojny na Ukrajine, prípadne odchod niektorých ľudí z Ukrajiny domov, tlak na nájomné byty a podobne.
V strednodobom horizonte očakávam, že na trhu pribudne štátom podporované nájomné bývanie, čo ovplyvní ponuku bytov na prenájom. Dnes dobre vieme, že cena nájmov je vysoká, lebo ich je málo. Zásadným spôsobom to však neovplyvní ceny, pretože nech si hovorí, kto chce, čo chce, my robíme byty v Bratislave viac ako 15 rokov. Vieme, koľko trvá povoľovanie a výstavba. Potrvá štyri až šesť rokov, kým štátom podporované nájomné byty budú reálne na trhu. Zatiaľ sa nič zásadné z pohľadu ponuky a dopytu na trhu neudeje.
Môže nový Stavebný zákon urýchliť príchod bytov na trh?
Určite áno. Je to veľmi dôležitý faktor, ktorý má viacero dosahov na budúci trh. Prvý je, že sa skráti povoľovanie. Zjednoduší sa povoľovanie a vďaka tomu budú prichádzať na trh byty vo väčšom množstve, ako obyčajne bolo možné podľa starého zákona. Myslím si, že to zníži náklady developerov na financovanie, pretože nie je jedno, či si kúpim pozemok dnes a viem, že sedem rokov budem povoľovať a ďalších 10 rokov stavať.
Viete si predstaviť, aké náklady to predstavuje. Napriek všeobecnému konsenzu to nie je tak, že to platí developer. Je to tak, že to platí koncový zákazník. Systém, ktorý tu máme, nie je dobrý. Toto je hlavný faktor, ktorý spôsobuje nedostupnosť bývania na Slovensku.
Aký vplyv na dostupnosť bývania mal pokles úrokových sadzieb v roku 2024?
Dostupnosť bývania sa mierne zlepšila, ale bývanie je stále veľmi nedostupné. Na základe väčšej dostupnosti bývania však neočakávame zvýšený dopyt. Uvidíme, aký bude vývoj úrokových sadzieb, vývoj miezd a inflácie. Všetko to spolupôsobí a výsledkom je väčší alebo menší dopyt.
Ako sa aktuálne darí spoločnosti YIT predávať byty?
Predávame zhruba na päťročnom priemere. Vyzerá to tak, že to, čo máme naplánované, aj predáme. Nie je sa na čo sťažovať, dopyt je dobrý. Máme svoje miesto na trhu, svoju značku a myslím si, že zatiaľ to funguje veľmi dobre.
Do Košíc sa nechystáte vstúpiť a stavať tam byty?
Monitorovali sme košický trh. Mali sme záujem tam ísť aj ako developer a štátna firma, čo sa týka štátnom podporovaných nájomných bytov. Zatiaľ to nevyzerá pre nás na skorý štart. Pravdepodobne tam budú iní hráči. Ale testujeme tam pozemky. Špeciálne Košice vidíme ako veľmi sľubný trh, a to vzhľadom na rôzne situácie, ako je napríklad automobilka Volvo a podobne. Doteraz som to 15 rokov odmietal, dnes to už intenzívne pripúšťam a hovorím, že hľadáme pozemky v Košiciach, kde by sme chceli stavať byty na predaj.
Zvýšili ste na začiatku tohto roka ceny bytov vo svojich projektoch? Myslím na DPH, ktorá stúpla o 3 %.
Áno, DPH sa premietla do ceny, ale od začiatku roka dodnes (koniec marca, pozn. red.) nedošlo k zásadným navýšeniam. Treba povedať, že každý developer v Bratislave už používa tzv. dynamické oceňovanie bytov. Na začiatku si urobíte cenník jednotlivých bytov. Každý má zohľadnené výhody, nevýhody, veľkosť, poschodie, orientáciu atď. Nastavíte ceny za byty a viac-menej testujete trh tak, že ak je záujem o veľké byty na najvyšších poschodiach, tak tie ceny stúpnu. Ale zároveň znížite ceny malých bytov na prvom poschodí, pretože sa nepredávajú.
Hľadáte ekvilibrium na trhu tak, aby ste cieľavedome predávali byty na základe ideálnej krivky predaja.
Dnes, samozrejme, to už robí umelá inteligencia, spoločnosť Buildmind nám v tomto veľmi pomáha, umelá inteligencia zváži niekoľko desiatok faktorov. Navrhne vám, že tento byt je podcenený, tento je precenený, pretože dynamika predaja alebo konkurencia naokolo je taká, aká je.
Cieľom je optimalizovať celkový výnos projektu, aby sa nestalo, že rýchlo predáte veľké byty na vrchnom poschodí a potom neviete predať malé byty napríklad na prvom poschodí. A musíte ísť pod výrobné náklady a máte problém dostať cielenú maržu alebo výnosy z projektu.
Takže sa vám táto spolupráca osvedčila, funguje to?
Áno, funguje to, sme veľmi spokojní. Buildmind je slovenský startup a my sme boli prví, ktorí s nimi začali spolupracovať, pretože v čase, keď prišli – zhruba 4 roky dozadu – sme na Slovensku dynamické oceňovanie robili len my. Vedeli sme presne, o čom sa ideme rozprávať. Ale chlapci sú šikovní, my sme to robili v Exceli, oni dnes majú na to veľmi dobrý a spoľahlivý softvér.
Držíte si stále najväčší podiel na bratislavskom trhu?
Áno, za minulý rok sme predali na bratislavskom trhu najviac bytov. Musím povedať, že toto nie je niečo, s čím by sme sa pýšili. Nie je naším cieľom byť najväčším developerom na trhu. Na ego niektorých kolegov to celkom blahodarne pôsobí, na moje nie.
Potrebujem byť dlhodobo úspešný, to znamená, že sa musíme zamerať na čo možno najvyššiu pridanú hodnotu pre koncového zákazníka. Tú dosahujeme tak, že zvyšujeme svoju efektívnosť. Aby sme hodnotu, ktorú vytvoríme, vedeli zákazníkovi posunúť. Práve teraz sme pred chvíľou o tom mali míting, bola to veľmi živá diskusia.
Podľa názoru finančnej spoločnosti Wood & Company je veľmi perspektívnou lokalitou okolie ŽST Bratislava-Nové Mesto. Kde sú ďalšie neobjavené lokality, ktoré čakajú na rozvoj?
Ťažko povedať neobjavené, keby som o nich vedel, ani vám to nepoviem. Samozrejme, že monitorujeme pozemky a aj potenciálne pozemky. V Bratislave nehrozí, že by bol nedostatok stavebných pozemkov. To, čo hrozí, je, že povoľovanie a zmeny územných plánov nebudú také, aké by ten trh potreboval. Aby dopyt bol dostatočne veľký na to, aby developeri boli pod tlakom a nemohli si akýkoľvek náklad premietnuť do svojej ceny.
Máme systém monitorovania a zrátané, že Bratislava a veľmi úzke okolie – v podstate pás okolo Bratislavy – má potenciál na 250-tisíc bytov, to máme pozemok po pozemku presne zmapované. Čiže tu nehrozí, že nebudú pozemky. Ak hovoríme o povoľovaní, to neviem. Dúfam, že sa to zlepší, a tým sa znížia aj náklady na prípravu projektov a výstavu bytov.
Keď ste spomenuli územný plán… Bratislava začala pracovať na príprave nového územného plánu. Budete sa aj vy vyjadrovať k návrhu územného plánu, keď ste majiteľmi pozemkov?
Áno, my aj úzko spolupracujeme. Každý developer sa snaží pre seba získať čo najväčšiu výhodu alebo dobré možnosti na využitie pozemku. Samozrejme, rozprávame sa s mestom. Mesto má svoje striktné požiadavky a vyhranený názor, čiže viac-menej sa musíme prispôsobiť jeho požiadavkám. Je tam viacero vecí, na ktorých sme spolupracovali. Napríklad systém zmeny územného plánu za istý počet nájomných bytov alebo dnes už za platbu.
Zdá sa nám to byť v danej situácii „win-win“, pretože môžeme postaviť viacbytov, zároveň Bratislava dostane nejaké zdroje, ktoré nutne potrebuje, pretože je veľmi podkapitalizovaná. Tieto zdroje sa použijú na verejnoprospešné projekty. Zdá sa nám to v poriadku. Vedľajší efekt je, že v konečnom dôsledku to, bohužiaľ, platí koncový zákazník, neplatí to developer.
A vždy to tak bude, kým bude viac kupujúcich, teda väčšia ponuka a menší dopyt. Každý developer si to premietne do ceny a je vysmiaty. Bohužiaľ, ťarcha padá väčšinou na mladých ľudí, ktorí si musia zobrať hypotéku a zaplatiť to celé.
Čo by ste robili, keby ste boli mladý človek, ktorý si zakladá rodinu? Išli by ste do hypotéky?
Sťahoval by som sa niekam. Mimo Bratislavy. Aj mimo Slovenska… Asi.
