Sú lepšie než investičný byt? Pri realitných fondov hrozí riziko plynúce z pákového efektu
Jozef Tvardzik Realitné fondy sa investorom ponúkajú do istej miery ako dostupnejšia alternatíva investičného bytu. Investor cez ne môže profitovať na raste cien nehnuteľností, ale nepotrebuje na to ani hypotéku, ani sa starať o nájomcov. Bonusom je relatívna stabilita a predvídateľnosť výnosov, ktorá vyslúžila realitným fondom prívlastok investičná kotva portfólia.
Uplynulé tri roky museli realitné fondy prejsť zaťažkávacou skúškou. Boli zasiahnuté realitnou krízou a prudkým zdražovaním financovania. Reputáciu im navyše naštrbil zadlžený realitný fond HB Reavisu. Ten vo februári 2024 odpísal tretinu svojej hodnoty. Nárazovo tak vymazal zhodnotenie, ktoré nabral od roku 2011.
Spoločnosť HB Reavis priznala, že do mínusu fond poslal prekvapivý rast úrokových sadzieb pri vysokom zadlžení, prílišné zameranie na kancelársky biznis, ale aj odchod väčších nájomcov. Pre realitný trh to bola obrovská rana, ktorá ostávala v pamäti mnohých investorov ako memento, že aj „bezpečnosť“ realitných fondov má svoje limity.
V minulom roku boli realitné fondy treťou najpredávanejšou kategóriou podielových fondov, a to hneď po akciových a zmiešaných fondoch. Sú stále žiadané, ale dopyt po nich klesá. Dôvodom sú vyššie výnosy v akciových fondoch, ktoré prešli od konca roka 2022 extrémnym rastom, čo investorov od realitných fondov odlákalo.
Ako fungujú realitné fondy
Výnosy realitných fondov pochádzajú z dvoch zdrojov – z nájmov a z nárastu trhovej hodnoty nehnuteľností, ktoré majú v portfóliu. Realitné fondy môžu byť priamo vlastníkmi kancelárskych budov a obchodných priestorov, prípadne nakupujú podiely v developerských firmách, ktoré sa prevádzkou a prenájmom budov zaoberajú. Okrem kancelárskych priestorov môžu vlastniť logistické a obchodné centrá, v niektorých prípadoch smerujú časť aktív aj do nových rezidenčných projektov.
Medzníkom vo vývoji realitných fondov bola covidová pandémia, ktorá vyprázdnila kancelárske priestory. Korporácie obmedzovali plochy prenájmov, pretože zamestnanci pracovali z domu. Realitné fondy sa po pandémii s príchodom vysokej inflácie museli vyrovnať s drahším financovaním a vysokým rizikom neobsadenosti. Trend odlevu nájomníkov pocítili najmä staršie obchodné centrá, v ktorých sa situácia doteraz nezlepšila.
Národná banka Slovenska (NBS) od roku 2023 pravidelne upozorňovala, že kancelárske budovy a nákupné centrá sú po zvýšení úrokových sadzieb možným rizikom pre stabilitu finančného sektora. V rokoch 2023 a 2024 totiž dosahovali úrokové náklady 45 % tržieb ich správcov, čo bol vysoký podiel.
V najnovšej Správe o finančnej stabilite z novembra minulého roka NBS tvrdí, že sektor komerčných nehnuteľností je stabilizovaný, ale zraniteľnosť ostala. Situáciu pomáha zlepšiť znižovanie úrokových sadzieb, ktoré postupne zmierňuje náklady spojené so splácaním úverov. „Očakáva sa, že priemerná úroková sadzba na portfóliu úverov voči sektoru komerčných nehnuteľností by mala klesnúť zo 6 % v roku 2024 na 4,4 % v roku 2025,“ uvádza NBS.
Dvojrýchlostná dynamika
Pri obsadenosti kancelárskych budov podľa poradenskej spoločnosti Cushman & Wakefield minimálne v Bratislave pozorujeme takzvanú „dvojrýchlostnú“ dynamiku. Top „áčkové“ budovy si držia vysokú obsadenosť a profitujú z toho, že firmy sa nich sťahujú zo starších budov. Naopak, o kancelárie kategórií B a C je slabý záujem a sú v značnej miere neobsadené.
V priemere je neobsadenosť administratívnych priestorov na úrovni 14,5 %. Ďalšie zvyšovanie miery neobsadenosti môže priniesť slabší ekonomický rast a zhoršujúce sa podmienky na podnikanie na Slovensku.
Obmedzená ponuka kvalitných kancelárskych priestorov však tlačí ceny nájomného nahor. Aktuálne sa hýbu okolo 20,5 €/m2 a v tomto roku by mali vzrásť o euro. Pre investora v realitných fondoch je dôležité pozrieť si, do akých developerských projektoch realitný fond zainvestoval a aké budovy v portfóliu generujú cash flow z nájmu. Od nich sa odvíja budúca výnosnosť realitného fondu.
„V ďalších rokoch sa komerčný sektor (nehnuteľností) môže dostať do väčších ťažkostí, takže návratnosť kapitálu a výnosov pre klientov môžu klesnúť. K tomu budú prispievať aj priemyselné nehnuteľnosti, kde minulý rok klesal dopyt pri nulovom príleve zahraničných investícií a ani do budúcna tento segment nevyzerá ružovo,“ upozorňuje finančný analytik OVB Allfinanz Marián Búlik.
Ako sa darí realitným trhom
Celková finančná hodnota aktív podielových fondov bola vlani 12,3 miliardy eur, z toho 3,2 miliardy eur predstavovali realitné fondy. To znamená, že každé štvrté euro v podielových fondoch je investované v nich.
Popularita realitných fondov však už niekoľko rokov klesá. Vlani slovenskí investori investovali do podielových fondov celkovo 1,04 miliardy eur. Z tejto sumy pritieklo do realitných fondov 189 miliónov eur. Rok predtým to bolo 204 miliónov a v rekordnom roku 2021 to bolo až 243 miliónov eur. Do istej miery mohol mať na pokles záujmu negatívny vplyv osud realitného fondu HB Reavisu, ktorý skončil v hlbokej strate zo dňa na deň a mnohých investorov vystrašil.
Ďalším dôvodom sú rozdiely vo výnosoch. V roku 2025 bola podľa Slovenskej asociácie správcovských spoločností vážená výkonnosť realitných fondov po započítaní poplatkov 4,16 %, ale akciové fondy dosiahli výnos 7,89 % a zmiešané fondy 8,01 %. Rozdielový bol najmä rok 2024, keď realitné fondy dosiahli priemerný výnos len okolo 2 %, ale akciové fondy až 19 %, a v roku 2023 okolo 17 %.
Prečítajte si tiež
Riziko plynúce z pákového efektu
Realitné fondy z pohľadu trhového rizika meraného volatilitou ich cien patria k najbezpečnejším kategóriám fondov, čo sa prejavuje ich relatívne stabilnou výkonnosťou. Sú teda určené skôr pre konzervatívneho investora.
Kto má však hypotéku alebo dokonca investičný byt a premýšľa nad investíciou do realitných fondov, mal by to dobre zvážiť. Môže čeliť nepríjemne vysokej miere koncentrácie investičného rizika v prípade, ak sa na slovenskom realitnom trhu niečo pokazí. Vtedy investor pocíti prepad nielen na cene vlastných nehnuteľností, ale aj na investičnom účte realitného fondu.
„Jedno z najväčších rizík pri investícii do realitných fondov, ktoré treba zvážiť, je riziko plynúce z pákového efektu. To znamená, že si treba zistiť, aká časť nehnuteľností v portfóliu fondu je investovaná z majetku fondu priamo a koľko je financované z úverov,“ upozorňuje výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností Roman Vlček.
Čím viac nehnuteľností vo fonde je financovaných z úverov, tým je riziko väčšie. A vysoké dlhy potopili aj fond HB Reavisu, kde pákový efekt spôsobil extrémny prepad portfólia. Súčasné realitné fondy s takou obrovskou pákou, akú využíval HB Reavis, nepracujú a sú bezpečnejšie.
Najväčšie fondy v realitnom svete
Celkovo majú slovenskí správcovia v súčasnosti v ponuke 17 realitných fondov. Rozptyl ich výnosov bol v roku 2025 od 2 do 13 %. Poplatky za správu týchto fondov sa tiež príliš nemenia a v priemere predstavujú 1,75 % z čistej hodnoty aktív vo fonde.
Najväčším fondov z hľadiska správy aktív je Realitný fond od spoločnosti 365.invest z portfólia finančnej skupiny J&T. Spravuje aktíva v hodnote presahujúcej 1,23 miliardy eur, čo je viac než tretina všetkých aktív v realitných fondoch. Za minulý rok zarobil investorom 3,14 % a do fondu pritieklo počas roka 20 miliónov eur od investorov. V roku 2024 to pritom bolo 74 miliónov eur a rok predtým ďalších 49 miliónov eur.
Do portfólia tohto fondu patria administratívne budovy Westend Gate, Westend Plazza, Tower 115 a River Park blok F v Bratislave či Prosek Point v Prahe. Vlastní aj retailové parky Eperia v Prešove, Storia Rovinka, Storia Levice, Storia Trnava či obchodné centrum Citypark Jihlava. V portfóliu má aj priemyselné haly, pozemky či rezidenčný projekt Rezidencie Slávičie.
Trhovou dvojkou je Prvý realitný fond od spoločnosti IAD Investments, ktorý funguje od roku 2006. Je to najstarší realitný fond, ktorý spravuje majetok v objeme viac ako 588 miliónov eur. Za minulý rok zaznamenal výnos 5,2 %. Pri pohľade na výkonnosti fondu do minulosti bol rok 2025 jeden z jeho najúspešnejších.
V portfóliu má administratívne budovy Twin City A a Steinerka, obchodné centrum OC Laugaricio v Trenčíne, logistické centrá, rezidenčné a obchodné objekty či dve fotovoltické elektrárne na južnom Slovensku.
Trojkou na trhu je Realitný fond od spoločnosti Tatra Asset Management (TAM). V súčasnosti spravuje majetok v hodnote 376 miliónov eur. Vlani dosiahol výnos 4,3 % a pritieklo doň viac ako 48 miliónov eur. Najväčší podiel v jeho portfóliu tvoria obchodné centrá LipaPark, kancelárske budovy ako Central Office Bratislava, Digital Park alebo Sky Park Officess či budova reťazca Obi Lamač. V reporte TAM tvrdí, že jeho obsadenosť portfólia sa ku koncu minulého roka pohybovala na úrovni 97 percent.
