V otázke nájomného bývania sú v Česku ďalej. Tvorí až 20 percent bytového fondu
Katarína Šebejová Bývanie pre život uchopilo Česko koncepčne a rieši aj domácnosti v bytovej núdzi.
Širšia reforma bývania využíva skúsenosti z pilotných projektov aj funkčné riešenia v iných krajinách a pokryje všetkých, ktorí bývanie potrebujú. Nový program je transparentný, výsledky sú predvídateľné a realizáciu majú v rukách samosprávy.
Štát v roku 2023 urobil prieskumy a analýzy, je na ňom finančné krytie investícií, dokončuje legislatívu a urobil aj súvisiacu cost-benefit analýzu (CBA). Program Dostupné nájomné bývanie predstavilo ministerstvo pre miestny rozvoj (MRR) vlani v máji a od októbra 2024 prijíma žiadosti na výstavbu bytov. Každoročne sa do programu zapojí 3 000 bytov, 2 000 súkromných a 1 000 obecných, dobrovoľne.
Súkromné predstavujú 1 % novoprenajatých bytov na trhu a zatiaľ nevyužívaných bytov, lebo vlastníci majú o prenájom záujem. Obecné predstavujú ekvivalent 10 % z novoobsadzovaných na trhu ročne alebo 8 % z 13 000 dlhodobo prázdnych obecných bytov.
Investície v novom programe
Nové dostupné nájomné byty buď postavia obce na vlastných pozemkoch, ako PPP cez model platby za dostupnosť, alebo developerom poskytnú procesné úľavy, ak vyčlenia časť nových bytov na dostupné nájomné bývanie. Možná je aj rekonštrukcia existujúcich bytov či nebytových priestorov na byty aj výkup alebo odkup voľných, využitých na nájomné bývanie subjektmi verejnej správy. Privátne subjekty pri výstavbe domu na dostupné bývanie povinne uzatvoria s obcou plánovaciu zmluvu.
Štátny fond podpory investícií (SPFI) prijal v programe Dostupné nájomné bývanie k 1. aprílu 2025 už 142 žiadostí celkovo za 7,98 miliardy českých korún. Z toho sú dotácie 2,97 miliardy a úvery 5,01 miliardy korún a do roku 2026 by malo vzniknúť viac ako 2 000 dostupných bytov. Záujem podporili aj regionálne centrá SPFI pre investície do bývania a najväčší je v obciach do 10 000 obyvateľov. MRR rieši ďalšie finančné zdroje, keďže potrebných bude ročne 10 miliárd českých korún, zhruba 400 miliónov eur.
Dostupné nájomné bývanie zahŕňa aj prípravu bytových projektov samospráv v objeme 582 miliónov českých korún, a tak podporí najneskôr do 10 rokov vznik celkovo 3 566 bytov z Národného plánu obnovy. Z neho ešte 2,5 miliardy českých korún uvoľní Národná rozvojová banka v spolupráci s MRR cez zvýhodnené úvery na výstavbu, rekonštrukciu alebo obstaranie minimálne pre 800 dostupných bytov.
Ďalší investičný program bude administrovať jej dcérska spoločnosť Národná rozvojová investičná a takzvaný koinvestičný fond za financie štátu aj súkromných investorov nakúpi byty, ktoré budú v režime dostupného bývania prevádzkované 20 rokov.
Nájom ako dlhodobá potreba
Dostupné nájomné bývanie je špeciálna kategória nájomného bývania a nájom bytu musí byť vždy poskytnutý na účelom zaistenia dlhodobej stabilnej bytovej potreby nájomcu. V tom sa líši od vlastníckeho, družstevného či iných foriem. Je pre tých, ktorí spĺňajú aspoň jedno z kritérií.
A tými sú vek všetkých členov domácnosti do 36 rokov alebo nevlastnenie nehnuteľnosti na bývanie ani podielu v právnickej osobe s právom na užívanie bytu, alebo zamestnanie v zdravotníctve, školstve, zaisťovaní verejnej bezpečnosti, integrovaného záchranného systému či v poskytovaní sociálnych služieb a vo výkone verejnej správy, alebo ide o obeť domáceho násilia.
Priemerný príjem je limitovaný a musí byť nižší ako 9. príjmový decil všetkých domácností alebo maximálne ako 8. príjmový decil. Odvíja sa od priemerného mesačného príjmu za ostatný rok a zahŕňa až 95 % seniorov s potrebou bývania.
Dostupné nájomné nesmie prekročiť 90 % ceny obvyklého nájomného v bytoch porovnateľnej kvality v danej lokalite a zvýšenie raz ročne podľa inflácie bude mať v novom zákone maximálny strop. V prípade verejných subjektov, najmä obcí, je odvodené od takzvaného nákladového nájomného vypočítaného z nákladov spojených s výstavbou, kúpou a prevádzkou dostupných bytov.
Prečítajte si tiež
Východiská pre nový program v ČR
Obecné nájomné byty sú zásadné pre úspešné systémové riešenie bytovej núdze, lebo časť domácností, ktoré sa v nej ocitli, si nedokáže svoju potrebu vyriešiť cez súkromný trh s bývaním či poradenstvom a dávkami. Počet obecných bytov v Česku však od polovice 90. rokov klesal. V roku 1991 bol na obce prevedený až 1 milión bytov a v roku 2021 mali vo vlastníctve do 200 000 bytov.
Zároveň od konca 90. rokov postavilo 600 obcí zhruba 20 000 nájomných bytov. Ľudia s komplexnými potrebami sa však aj pre dlhy, exekúcie či iné faktory k obecným nájomným bytom nedostanú. Keďže bytov je málo, prideľujú sa ako sociálne bývanie najmä podľa princípu zásluhovosti a ľuďom v bytovej núdzi aj zložitý systém podávania žiadostí uberá túto jedinú možnosť.
Asi polovica domácností a najviac osôb v bytovej núdzi sa sústredí do 20 miest a ročne sa ich zabýva približne 1 400, a to najmä s pomocou Európskych štrukturálnych a investičných fondov (EŠIF). Pilotné projekty preukázali, že hoci sa takmer tretina domácností zabývala v obecných nájomných bytoch, minimálne polovica bytovú núdzu riešila inak. Preto reforma sústreďuje rozvoj kapacít, koordinuje a previaže aktérov a nástroje, zapojí fyzické či právnické osoby s garanciou tretej strany a prázdne byty.
Efekt systémovej reformy pre ČR
Zvýhodnené nájomné po dohode s Európskou komisiou aj príspevky ukotví zákon o podpore bývania, ktorý má byť u našich západných susedov účinný od 1. júna 2025. Cieľom je nižší počet osôb v bytovej núdzi najmenej o 30 % za 10 rokov. Teraz sa v nej nachádza 154 000 obyvateľov ČR a z toho viac než dve tretiny sú rodiny s deťmi. Nové riešenie spomalí nárast detí v štátnej starostlivosti, zlepší výsledky vzdelávania, zníži kriminalitu, domáce násilie, nezamestnanosť či problémy so závislosťami. Uvoľní aj kapacity pobytových zariadení pre dospelých.
Systémový a dlhodobý model lepšie nastaví investície do bývania. Bez neho počet domácností v bytovej núdzi do roku 2039 stúpne na 81 000. Teraz ich je v Česku 67 500, po zavedení opatrení by ich o tri roky mohlo byť 60 000 a do roku 2032 iba 50 000. Zákon podporí aj zber a spracovanie informácií o bytovej núdzi a cielením na riešenia aj prevenciu ochráni až 1,6 milióna ohrozených osôb.
Pozitívne ovplyvní štátny rozpočet, lebo uvoľní kapacity v zdravotných službách a sprehľadní sekundárny trh vďaka cenovým mapám a kontrolám štandardov bytov v evidencii.
Zanedbaný bytový fond v ČR
České obce svoje byty využívajú najčastejšie ako nájomné, pre seniorov, sociálne či služobné byty pre potrebné profesie či ako štartovacie pre mladých. Asi 60 % uzatvára len krátkodobé nájomné zmluvy, ako poistku pri nesolventnosti nájomcov. Až 80 % eviduje dlh na nájomnom s mediánom v prepočte okolo 25 000 eur a s priemerom bezmála 255 000 eur na obec. Asi 10 % dlhov majú osoby v bytovej núdzi.
Každoročne okolo 9 % obcí nájom ukončí, súdne vysťahovanie aplikujú málo. Až štyri pätiny poskytujú poradenstvo v oblasti bývania v rámci sociálnej práce a desatina špecializované. Vysvitlo, že 70 % obcí má bytový fond nedostatočný, o výstavbu sa zaujíma, no skúsenosti sú minimálne a konkrétne kroky zriedkavé.
Aj preto až polovica chcela Kontaktné miesto pre bývanie a tretina garancie súkromným prenajímateľom bytov. Tie aj s príspevkom na asistenciu nový zákon zavedie. Pre MRR prieskum zabezpečil Zväz miest a obcí ČR. Dáta mu poskytlo 242 obcí, ktoré vlastnili 150 000 bytov.
MRR zo Sčítania ľudu, domov a bytov (SLBD 2021) odhadlo 860 000 neobývaných bytov a ich dvojnásobný rast za 30 rokov. V bytových domoch je 200 000, to je 7,5 % zo všetkých. Až 27 % nebolo rekonštruovaných od roku 1946 a 21 % je obnovených či postavených po roku 2001. Z neobývaných vlastní 13 000 štát či obce, v Brne je 1 654 a 1 208 v Prahe, kde od roku 1990 neprešlo rekonštrukciou 88 %. A všetkých starých aj prázdnych je spolu 9 500.
Podľa krajín OECD vidí MRR tri skupiny aktivizačných nástrojov: stimulačné a motivačné, daňové alebo na reguláciu hospodárenia s bytmi. Česko chce register bytov v rámci Registra územnej identifikácie, adries a nehnuteľností (RÚIAN) a bude zisťovať, prečo sú prázdne.
Agentúra Median v júni 2023 zistila, že nájomné bývanie tvorí v Česku 20 % bytového fondu. V prenájme žije približne 890 000 domácností. Necelá polovica má nájomnú zmluvu na menej ako dva roky, a 45 % na neurčito, dĺžka súvisí najmä s vekom, príjmom a typom prenájmu. S bývaním boli spokojnejší nájomcovia nad 35 rokov, s vyššou úrovňou vzdelania a bývajúci v rodinnom dome. Obavy zo straty bývania súviseli najmä s vekom a čistým príjmom domácností. Z
prenajímaných bytov 80 % vlastnia súkromníci, strední a malí prenajímatelia. Podľa prieskumu z novembra 2023 medzi malými prenajímateľmi do 10 bytov prenajímalo 19 % dve a zvyšných 81 % tri a viac nehnuteľností. Ich stavebný a technický štandard až 65 % označilo na priemerný, 26 % za nepriemerný a iba 7 % priznalo podpriemerný. Až 38 % nechcelo investovať do rekonštrukcie nehnuteľnosti.
