Milan Murcko: Predaju bytov pomáha umelá inteligencia

Nesťažuje sa na predaj v projektoch v Bratislave a zároveň sa pozerá na východné Slovensko. „Doteraz som to 15 rokov odmietal, dnes to už intenzívne pripúšťam a hovorím, že hľadáme pozemky v Košiciach, kde by sme chceli stavať byty na predaj,“ hovorí generálny riaditeľ YIT Slovakia.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Nové projekty sú v zóne Mlynské nivy v Ružinove a na Viedenskej ceste v Petržalke. Aké máte v súvislosti s nimi novinky?

Projekty sú v štádiu povoľovania. Na Mlynských nivách je projekt, ktorý má náš branding Mlynárka. Malo by tam vzniknúť zhruba 1 600 bytov a okolo nás množstvo ďalších projektov. Bude z toho v budúcnosti celkom významná rezidenčná štvrť. Postupujeme tam v rámci plánu.

Veľmi sme sa zdržali s procesom posudzovania vplyvov na životné prostredie , ale myslím si, že teraz to bude postupne akcelerovať. Na Hraničnej máme ďalší projekt. Ide zhruba o 600 bytov, ktoré by tam mali vzniknúť po zmenách územného plánu. Všetko je v štádiu povoľovania, takže najbližšie dva roky nám „nehrozí“, že tam začneme stavať, bohužiaľ.

A v Petržalke?

V Petržalke na Viedenskej ceste takisto riešime povoľovacie procesy. Vyzerá to plus-mínus ako s tými dvoma projektami, ktoré som vám spomínal. Rátam, že takisto rok a pol až 2 roky sa tam nepohneme, kým sa nevyriešia všetky povolenia a pripomienky.

Správne chápem, že váš projekt sa bude povoľovať podľa starého zákona, nie podľa nového?

Už podľa nového Stavebného zákona. V ďalších fázach pôjdeme už podľa novej legislatívy.

Do štátom podporovaného nájomného bývania ste sa nezapojili, ale priniesli ste pilotný projekt družstevného bývania v NUPPU v Bratislave-Ružinove. Ako sa na to pozeráte teraz – s odstupom?

Čo sa týka družstevného bývania, je to veľmi náročný proces. Tím ľudí tu sa o to snažil rok a pol, kým sme to vôbec začali, keďže na Slovensku je to neznámy koncept. Ale dá sa povedať, že záujem o družstevné byty je, má to však svoje špecifiká. Nie je to riešenie nedostupného bývania, pretože tam musíte mať 20 % na kúpu členského podielu, tomu sa nedá vyhnúť.

Ale je dôležité, že hypotéku si berie družstvo, takže sa spláca hypotéky až 35 rokov, čiže budete splácať menšiu hypotéku dlhšie. Každých päť rokov si môžete ten byt odkúpiť. Družstvo si zoberie hypotéku, po piatich rokoch je refixácia a vy, keď už sa vám podarilo lepšie zamestnanie, máte lepší príjem, tak si môžete ten podiel odkúpiť.

Na rozdiel od štátom podporovaných nájomných bytov je na konci obdobia byt váš. Keď pôjdete do štátneho nájmu, platíte nájomné, prídete do dôchodku, dostanete dôchodok 900 eur a nájomné bude 600 eur. Družstevný byt prechádza do vášho vlastníctva.

Je podiel v družstve obchodovateľný?

Áno. Kedykoľvek si zmyslíte, že idete do Austrálie, tak podiel viete predať záujemcovi, ktorý to od vás odkúpi za trhovú cenu. A on potom pokračuje v splácaní. Podiel sa aj dedí, čiže je to veľmi zaujímavý koncept. Zaujímajú sa oň rôzne kategórie zákazníkov. Prvá kategória sú, povedzme, starší manželia, ktorí majú deti, ktorí by si aj vedeli zobrať hypotéku, ale majú, ja neviem, 45 až 50 rokov.

Banka im dá hypotéku na 15 rokov, čo predstavuje splátku napr. 1 500 eur, na čo nemajú. Tak je lepšie ísť do družstva, kúpiť si družstevný podiel a na dieťa, keď dorastie, prevedú družstevný podiel a bude pokračovať v splácaní hypotéky, ktorú má družstvo, a raz ten byt, povedzme, o ďalších 15 rokov bude ich.

Toto je veľká výhoda. Sú tam ďalší ľudia, ktorí nevedia banke dokumentovať príjem. Zmeníte zamestnanie, klesne vám príjem, prechodne na to jednoducho nemáte, pritom máte 20 %, ktoré by ste vedeli zaplatiť za byt. Aj pre takýchto ľudí je to celkom zaujímavá vec.

Združenie miest a obcí navrhuje, aby sa daň z nehnuteľnosti každý rok valorizovala. Druhá a tretia nehnuteľnosť by sa mala zdaňovať vyššou, dvojnásobnou, respektíve trojnásobnou, sadzbou. Ako by tento návrh ovplyvnil plány developerov a apetít kupujúcich?

Nevidím v tom zásadnú katastrofu, lebo ak je dnes daň 100 eur, tak bude 200 eur alebo 300 eur. Fajn. Nikomu to kolená nepodlomí, lebo je to zaplatiteľné, nie je to vzhľadom na cenu a hodnotu toho bytu nič zvláštne. Pri nájomných bytoch, tých investičných bytoch, ktoré budú trojnásobne zdanené – ak bude menej bytov a viac ľudí, ktorí si ich chcú prenajať, tak sa to jedna k jednej prenesie do nájmu.

V konečnom dôsledku samosprávy zdania bývanie a obyčajne sa to bude týkať slabších sociálnych skupín, ktoré si nemôžu dovoliť hypotéku. Nič nie je perfektné a chápem, že samosprávy potrebujú zdroje, ale takto získané zdroje môžu negatívne ovplyvniť práve tých, pri ktorých nebol úmysel, aby ich to negatívne ovplyvnilo.

V parlamente je aj návrh novely zákona o miestnom poplatku za rozvoj. Návrh je zvýšiť hornú hranicu sadzby do 60 eur. Čo na to hovoríte?

To je rovnaká situácia ako pri zdaňovaní druhého a tretieho bytu, pretože v konečnom dôsledku to zaplatí kupujúci. Jednoducho sa to developerov nedotkne. Keby som bol cynik, tak poviem, že mi je to jedno. Ak prostredie, ktoré tu je, bude pretrvávať, premietneme to do ceny bytu.

Mladé rodiny s deťmi si budú musieť zabrať väčšiu hypotéku a splácať viac, aby mesto získalo dodatočné zdroje. Chápem, že tie zdroje potrebuje, chápem, že to nevie získať iným spôsobom, ale zaplatia to tí, ktorí sú najmenej „vybavení“ znášať takýto náklad.

Približne koľko percent vašich klientov si kupuje byt investične a koľko na vlastné bývanie?

Závisí to od projektu. Dnes rátam okolo 20-25 % nákupov bytov ako investíciu. Musíme však rozlišovať, čo je byt na investovanie. Ak chcem kúpiť byt, pretože mám dobré zamestnanie a dieťa, ktoré má 10 rokov, a ďalších 10 rokov ten byt budem prenajímať a potom tam to dieťa pôjde bývať, je to iná investícia, ako v prípade investora, ktorý má 50-100 nájomných bytov a žije z nájmu.

V našom prípade 20-25 % sú investori, o ktorých vieme, že sú investori. Nie každý vám totiž povie, či tam bude bývať alebo či je to jeho tretí, piaty alebo desiaty byt.

Dokončujete kancelársku budovu ZWIRN OFFICE na nároží ulíc Košická, Svätoplukova a Mlynská v Bratislave. Máte ju už plne obsadenú nájomníkmi?

Nie je plne obsadená. Teraz sa výrazným spôsobom zvýšil dopyt vďaka tomu, že sme pred kolaudáciou. Mnoho podnikateľov, ktorí si tam chcú kúpiť kanceláriu do vlastníctva, sa výrazne zaktivovalo. Máme veľa rokovaní s potenciálnymi záujemcami, pretože po právoplatnosti kolaudácie môžu vojsť do priestorov.Je to vynikajúce miesto najmä pre podnikateľov v službách, ktorí nepotrebujú investovať kapitál do strojov, zariadenia.

Je to veľmi zaujímavá investícia. Niečo podobné ako štátny nájomný byt verzus hypotéka. Môžete ísť do nájmu a platiť nájomné a o 20 rokov nebudete mať nič. A môžete si kúpiť byt, na ktorý si zoberiete hypotéku, budete splácať 20 rokov a máte nehnuteľnosť, ktorú vlastníte. Môžete ju predať, môžete ju prenajať, čiže aj v prípade kancelárie si vlastne tvoríte majetok 20 rokov.

Ak by ste si kanceláriu len prenajali, tak viac-menej tie peniaze idú do straty. Samozrejme, má to aj nejaké nevýhody, lebo ste viazaný na danú kanceláriu a tak ďalej, ale je to plus-mínus rovnaké, ako keď si kúpite byt na hypotéku.

Záujem majú menšie firmy alebo väčšie?

Skôr menšie firmy, právnické, doslova firmy z oblasti služieb, konzultanti a podobne.

Vaši klienti chcú kúpiť hotovú kanceláriu alebo si ju chcú sami dostavať?

Prevažná väčšina chce, aby sme tzv. fit-out robili my, čiže my im naceníme to, čo chcú, a snažíme sa robiť stavebné práce. Má to viacero dobrých dôvodov, nechceme veľmi predávať „holú kanceláriu“, lebo to neradi robíme aj v našich bytových domoch. Potom je tam totiž stavenisko, vŕta sa tam, búcha, výťahy sú špinavé a tak ďalej. Chceme sa tomu vyhnúť aj v prípade kancelárií. Chceme, aby tam bol pokoj, keď tam prídu ľudia a chcú tam pracovať.

V minulosti ste hovorili, že chcete stavať o 20 % lacnejšie ako konkurencia, aby ste boli efektívnejší aj z finančnej stránky. Darí sa vám to naplniť?

Áno, sčasti. Keď som s tým prišiel pred piatimi rokmi, ľudia na mňa pozerali, že čo som mal na obed. Vtedy sa to považovalo za absolútne nemožné. Po niekoľkých rokoch intenzívneho skúšania a zmien technológií, postupov a všetkých princípov lean construction sme pred rokom skolaudovali stavbu. Pred piatimi rokmi nám 100 bytov trvalo 24 mesiacov. Teraz máme skolaudovanú stavbu 100 bytov, ktorá trvala 18 mesiacov a v lete tohto roka začneme stavbu, ktorá potrvá 12 mesiacov.

Nejaké výsledky už sú tu, ale ten hlavný výsledok len príde. Dôležité je to preto, že nás mesiac výstavby stojí (keď zrátam náklady na riadenie stavby a úroky na 100-bytovú stavbu) okolo 70-tisíc eur. Takže 12 × 70-tisíc eur je to, čo sa ušetrí. Toto je tragédia stavebníctva, že sa robí na nízkej marži, neviete pritiahnuť talent, neviete tam dať tie najlepšie technológie, ktoré máte, pretože vaša marža je jednoducho tenká ako žiletka.

Potom to robíte neefektívne dlho. Marža stavebnej firmy by mohla byť dvojnásobná, ak by bola efektívna, ako hovorím. Takže časť by mohla ísť developerovi a zákazníkovi a časť stavebnej firme, aby sme sa posunuli ďalej. My sme stále ešte na začiatku tej cesty. Sú tam obrovské možnosti.

Dnes ideme využívať konštrukčný systém, ktorý je prefabrikovaný, ale aj monolitický. To znamená, že hrubú stavbu zmonolitníme. Zákazník tým, že použijeme filigrány, nespozná, že je to stavba, ktorá je postavená z panelov. Používame veľa štandardizovaných postupov, veľa suchých postupov, lebo voda na stavbe je vždy problém.

Buď si to vyžaduje čas, kým sa to vyschne, alebo náklady, aby ste to vysušili. Všetko sú to úspory, ktoré by v konečnom dôsledku mali byť benefitom aj pre odvetvie, aj pre zákazníka.

Čo plánujete v roku 2025?

Rok 2025 bude najdôležitejší v tom, že ideme začať stavbu, o ktorej som hovoril. To je 12 mesiacov, interný cieľ je 10 mesiacov, ale to radšej zatiaľ ešte nekomunikujeme. Uvidíme, ako to pôjde. Čiže toto bude jedna veľká vec. Všetky zmenené technológie, postupy riadenia stavby, výber dodávateľov, koordinácia, digitalizácia, ktorú robíme, by sa mali začať materializovať.

Je frustrujúce, keď na niečom robíte päť rokov a ešte stále neviete ukázať, čo sa tým dá dosiahnuť. Pre mňa je toto najväčšia vec: aby sa to naštartovalo, aby to išlo hladko, aby to celé klaplo. Verím, že keď sa stretneme takto o rok, budem môcť povedať, že sme pred kolaudáciou a naozaj to trvalo desať mesiacov.

Ako dlho trvá vo Fínsku výstavba?

Používajú úplne iné technológie ako u nás, prefabrikácia je na oveľa vyššom stupni. Nestavajú rýchlejšie ako my, ale použitie pracovnej sily na stavbe, čo je už aj náš najväčší problém, je tam oveľa menšie. Na porovnateľnej stavbe Fíni potrebujú 20 ľudí, my ich potrebujeme 60 až 70. Všetko je vymyslené inak, lepšie prepracované, veľa postupov a detailov je jednoduchších.

Niektoré veci by sa u nás považovali za nekvalitu. V kúpeľni je napríklad priznaná vodovodná rúrka na obklade, neviem si predstaviť, že by to tak bolo u nás. Je to iný systém, takže sa to ťažko porovnáva.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/2025