FOKUS: Vyššie úroky nabúrajú ziskovosť

Úrokové sadzby stúpajú, spolu s infláciou znižujú ziskovosť podnikov a finančné ťažkosti sa môžu prejaviť aj v horšom splácaní úverov.

Prudký a nerovnomerný nárast cien negatívne ovplyvní časť podnikov, tvrdí to Národná banka Slovenska (NBS) v správe o finančnej stabilite z novembra 2022. Nejde pritom len o vyššie ceny energií.

NBS znepokojujú najmä sekundárne inflačné tlaky, ktoré z nich vyplývajú a zvyšujú veľkú časť nákladov na stále väčší rozsah tovarov a služieb. Rozhodujúca je podľa centrálnej banky schopnosť preniesť vyššie náklady na zákazníkov. Tá je v podnikovom sektorom rôznorodá a pri úverovaní zaujíma banky.

Práve sektor komerčných nehnuteľností bol významným faktorom vyššej úverovej aktivity bánk v roku 2022. Popri krátkodobých prevádzkových úveroch, ktoré vlani pre drahšie vstupy významne narástli v odvetviach obchodu, priemyslu aj v energetickom sektore.

Dopyt po úveroch dynamicky rástol najmä v prvom polroku. Avšak v sektore komerčných nehnuteľností vydržal dlhšie, keďže zaznamenal medziročný rast úverov v máji 2022 na úrovni 10 % a v auguste sa zrýchlil na dvojnásobok. Na základe údajov z neverejného registra bankových úverov a záruk NBS hovorí, že úverovú dynamiku mohli potiahnuť rastúce ceny stavebných prác a materiálov. Väčšina nárastu úverov totiž išla už existujúcim projektom, čo naznačuje rastúcu potrebu dofinancovať buď dokončenie výstavby, alebo manažment už hotovej.

Banky sú v úverovaní podnikov obozretnejšie

Na pozadí neistého ekonomického vývoja začali banky už v druhom štvrťroku 2022 s obozretnejším posudzovaním úverov. Detailne monitorovali podnikové portfóliá a identifikovali zraniteľných klientov. V úverových podmienkach upravili úrokové marže, k plošnému sprísňovaniu štandardov nedochádzalo. Podľa NBS reagovali na zhoršenie perspektívy ekonomického rastu v dôsledku vojny na Ukrajine.

V septembri 2022 úrokové sadzby podnikových úverov merané z ich stavov stúpli oproti augustu takmer o pol percentuálneho bodu, na 2,8 %. Po kontinuálnom raste zostali v januári 2023 na úrovni 3,9 %. Nové úvery mali vyššiu sadzbu na podobnej úrovni už v auguste 2022 v porovnaní s júlom.

Ako podmienka čerpania úveru od banky je 30% pre-sale bytov. Pre-lease kancelárii je dokonca až 50 % a viac.

Potom ešte klesla a na nepretržitý rast nabehla až v októbri. Z vtedajších 2,8 % sa do januára 2023 dostala nad 4 %. Rýchly rast podmieňujú podľa NBS dva faktory. Jednak je 60 % podnikových úverov poskytnutých s variabilnou úrokovou sadzbou naviazanou prevažne na EURIBOR a jeho rast im okamžite premieta do výslednej úrokovej sadby. Podnikové úvery sa zároveň splácajú výrazne rýchlejšie ako úvery obyvateľstvu, takže rastúce sadzby sa preto do nich prenášajú pomerne rýchlo.

Rovnako rýchlo však klesá aj ziskovosť firiem, ktorým stúpnu úrokové náklady. Týka sa to najmä odvetví komerčných nehnuteľností a dodávky energií. Podľa NBS majú najväčší podiel nákladov na obsluhu dlhu v pomere k tržbám. Avšak dodávke energií zmierňujú riziko výrazne vyššie ziskové marže, kým komerčné nehnuteľnosti majú najväčší podiel úverov s úrokovými sadzbami fixovanými na dlhší čas.

Developeri avizujú náročnejšie podmienky

Treba kontrolovať cash flow a tvoriť dostatočné hotovostné rezervy, uviedol Juraj Šturdík, finančný riaditeľ spoločnosti Alto Real Estate v odpovedi pre ASB na otázku, ako sa s vyšším rizikom vyrovnáva developerská spoločnosť v pozícii investora. Vzhľadom na nestabilitu cien materiálov a vstupov súvisiacu s ich všeobecným rastom v rozpočte projektu počítajú s väčšími rezervami.

Aj banky ich požadujú a zvyšujú aj podiel vlastných zdrojov na financovaní. Prísnejšie posudzujú nové projekty a prístup k ich financovaniu sťažujú väčšie marže kryjúce vyššie rizikové prirážky aj náklady na likviditu. Vyššiu zazmluvnenosť než pred rokom už žiadajú banky štandardne. Pre-sale bytov je 30 % a pre-lease kancelárií až 50 % a viac ako predpoklad prvého čerpania úveru.

Tlak na rast podielu vlastných zdrojov vyvolal nárast úrokových sadzieb, ktorý spôsobil zníženie maximálne výšky úveru, vysvetľuje Simona Miklošovičová, hovorkyňa Tatra banky. Rozptyl je v rozmedzí od 25 do 35 % z celkových nákladov pri výstavbe alebo z hodnoty projektu.

Konkrétnu výšku ovplyvňuje nielen lokalita projektu a úroveň predaja alebo obsadenosti, ale aj skúsenosť a finančná stabilita investora. Kým vlani vedeli na rezidenčných projektoch nastaviť predpredaj na úrovni 20 %, dnes sa toto percento pohybuje od 25 % vyššie a prihliada sa na rôzne faktory vrátane štandardu bytov. Pri nájomných projektoch sa podmienky pre-lease sprísnili ešte v roku 2021 najmä vďaka covidu.

Zuzana Kanalová, vedúca oddelenia Financovania nehnuteľností vo VÚB dopĺňa, že vyšší podiel vlastných zdrojov pri financovaní projektu viaže aj s ďalšími kritériami. Ak je 30 %, tak potom zostáva predpredaj na úrovni 20 %, avšak aj v kontexte toho, aký je nulový bod, to značí predajná cena za m², pri ktorej sa splatí úver. Jej bankári viac ako kedykoľvek predtým zvažujú, komu a na aký projekt poskytnú financie. Vo VÚB vidia, že aj klienti sú opatrnejší, a celkovo trvá dlhšie, kým sa rozhodnú, že projekt aj s platnými povoleniami spustia. Dobré projekty však dostávajú v banke prioritu.

Immocap vie v spolupráci s etablovanými stavebnými firmami a ďalšími dodávateľmi garantovať kvalitný projekt a je dôveryhodným pre banky, hovorí jeho finančný riaditeľ Daniel Mäsiar. Plánuje vstup na rezidenčný trh v tomto roku a podľa kvality lokality a úrovne štandardu očakáva, že záujem o projekt pozitívne zhodnotí aj financujúca banka.

Tieto faktory sú napriek zmenám v rozhodovaní bánk stále kľúčové. Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J & T Real Estate však vraví, že bankové procesy trvajú dlhšie, než boli zvyknutí doteraz. Ako dlhodobý a spoľahlivý partner bánk neočakáva zásadnú zmenu ich postoja. Z pozície investora však potvrdzuje, že sa vypláca dôsledná a kvalitná príprava projektov, ktorá umožní minimalizovať vplyv rôznych zmien a výkyvov na trhu. Klienti im tiež dôverujú, takže v čase kolaudácie sú priestory takmer vypredané.

Róbert Mitterpach, finančný riaditeľ spoločnosti Corwin, konštatuje, že banky vo všeobecnosti nesprísňujú podmienky financovania. Podľa neho reagujú skôr na dopyt a dlhovú kapacitu založenú na free cash flow, ktoré mohli u niektorých nehnuteľností posledné obdobie klesať. Developer sa preto neobáva, že v budúcnosti banky neposkytnú investície na špičkové a udržateľné projekty v jeho portfóliu.

Nájomné byty závisia na povoľovaní

Corwin sa zapojil aj do pilotného programu magistrátu na výstavbu nájomných bytov. V jeho projekte na Agátovej ulici v Dúbravke by ich mohlo pribudnúť okolo 40. Otázne je kedy, lebo projekt si žiada zmenu územného plánu.

Keďže povoľovacie konania v Bratislave trvajú neraz oveľa dlhšie ako samotná výstavba, je možné, že na jej začiatku bude situácia na finančnom trhu diametrálne odlišná v porovnaní s tou dnešnou. R. Mitterpach považuje zrýchlenie povoľovacích procesov a aktualizáciu územného plánu hlavného mesta za nevyhnutné na to, aby nájomné byty v projektoch ďalej pribúdali.

Výzvu na zmeny územného plánu v prospech bývania vyhlásilo hlavné mesto SR koncom roka 2021, ako spresnila Lenka Antalová Plavuchová, námestníčka primátora Bratislavy. Aktuálne sú v príprave urbanistické štúdie jednotlivých žiadateľov.

Podľa developerov sa vypláca dôsledná a kvalitná príprava projektov, ktorá umožní minimalizovať vplyv rôznych zmien a výkyvov na trhu.

Prinesú väčšiu proporciu bývania v lokalitách, v ktorých to terajší územný plán nepovoľuje, a budú podkladom na jeho zmeny. Ak sa zastupiteľstvo hlavného mesta s návrhom zmien stotožní a schváli ich, tak až následne začnú povoľovanie jednotlivých projektov. Reálne teda príde k výstavbe v horizonte 4 až 6 rokov a vtedy mesto získa prvé byty do nájomného fondu.

Milan Murcko, podpredseda predstavenstva slovenskej pobočky fínskej skupiny YIT Slovakia, zdôrazňuje, že financovanie ich developerských projektov v Bratislave nie je vôbec limitované. Spoločnosť je spoľahlivým a dlhodobým partnerom a výkyvy v dopyte neovplyvňujú ochotu bánk financovať jej projekty. Nájomné byty pre mesto tak odovzdajú podľa dohodnutého harmonogramu.

Nové trhové štandardy či návrat späť

Alto Real Estate predpokladá v tomto roku náročné podmienky financovania projektov. Zlepšovanie prístupu investorov k bankovým úverom nastane postupne a najskôr v priebehu budúceho roka.

Viaže sa na stabilizáciu inflácie a úrokových sadzieb, uvoľnenie prístupu k hypotékam, vyššiu mieru obsadenosti kancelárií a lepšiu globálnu makroekonomickú situáciu. Immocap za kľúčový faktor uvoľnenia podmienok považuje pokles inflácie. Ak bude jej výhľad za roky 2023 – 2024 pod úrovňou 5 %, tak sa možno začnú zlepšovať aj podmienky na financovanie developerských projektov.

Aj podľa Tatra banky sa môžu uvoľniť, keď budú výhľady trhu priaznivejšie. Banková inštitúcia však nahlas uvažuje o tom, do akej miery bola situácia v ostatných rokoch zdravá a dlhodobo udržateľná, a aj o tom, čo ju stabilizuje – návrat financovania na hodnoty ostatných rokov alebo nové trhové štandardy?

JTRE upriamuje pozornosť na podstatu, za ktorú jeden z najväčších slovenských developerov považuje samotný projekt. Ak má vyššiu pridanú hodnotou v podobe výbornej polohy, dostupnosti služieb a v prípade bytových projektov aj občianskej vybavenosti, tak má výrazne vyššiu šancu získať financovanie a lepšie podmienky, lebo má aj lepšie predpoklady na predaj a prenájom. JTRE za nevyhnutnú podmienku rozbehu ponuky nájomných bytov v developerských projektoch považuje flexibilitu územného plánu, čo sa týka funkcií.

Článok bol publikovaný v časopise ASB 3/2023