Na Slovensku akútne chýbajú nájomné byty

V krajinách Európskej únie sa podiel nájomných bytov pohybuje na úrovni 19 až 62 % z celkového počtu bytov v bytovom fonde. V susednom Rakúsku, ktoré by mohlo byť Slovensku pozitívnym príkladom, je ich 42 %. Na Slovensku je ich len 6 %, čo je najmenej z celej EÚ.

Štátna bytová politika na Slovensku sa odvíja od skúseností vyspelých európskych štátov s trhovo orientovanou ekonomikou, z ktorej praxe vychádza ako najlepší prostriedok riešenia problémov bývania funkčný trh s bytmi. Napriek tomu si problémy, ako sú prístupnosť k primeranému bývaniu, cenová dostupnosť bývania a kvalita bývania vyžadujú určitú intervenciu štátu a ostatných verejných subjektov na trhu s bytmi.

Rámcovým dokumentom štátu v oblasti bývania je Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020 (MDV SR), v ktorej sú uvedené komplexné ciele štátu pre oblasť bytovej politiky. Z koncepcie vyplýva, že základným poslaním štátu je vytvárať stabilné trhové prostredie umožňujúce domácnostiam bývať podľa ich príjmovej situácie a podporujúce mobilitu pracovnej sily využitím existujúceho bytového fondu bez nadmerného tlaku na bytovú výstavbu.

V spoločnosti však existujú znevýhodnené skupiny obyvateľstva, ktoré nie sú schopné zaobstarať si primerané bývanie z vlastných prostriedkov. Práve vysoké ceny nájmov sú pre uvedené príjmové skupiny limitujúcim faktorom z hľadiska dostupnosti bývania. Je to jeden z dôvodov, prečo je podiel nájomného bývania na Slovensku poddimenzovaný v porovnaní s viacerými krajinami Európskej únie. Verejný nájomný sektor v nich predstavuje priemerne 18 až 20 % z nájomného bytového fondu.

Vlastnícke bývanie ovplyvňuje mobilitu obyvateľstva

Trh s bývaním, ktorý je na Slovensku charakterizovaný vysokým podielom nehnuteľností obývaných vlastníkmi, tzv. vlastníckym bývaním, a takmer neexistujúcim súkromným nájomným bývaním, významne ovplyvňuje regionálnu mobilitu pracovnej sily. V oboch charakteristikách v medzinárodnom porovnaní zaostávame.

Slovensko sa za posledných 20 rokov významne posunulo predovšetkým v štruktúre vlastníckeho bývania, čo však nepochybne prispelo k už aj tak tradične nízkej mobilite Slovákov. V tomto kontexte možno vysloviť predpoklad, že existuje väzba medzi nárastom vlastníctva bytov a rastom nezamestnanosti, t. j. že vlastníctvo bytu obmedzuje možnosti jeho vlastníka hľadať si prácu mimo bydliska.

Významné výsledky v oblasti nájomného bývania a jeho vplyvu na mobilitu priniesol výskum profesora Andrewa Oswalda z Univerzity vo Warwicku (Veľká Británia), ktorý realizoval v 20 rozvinutých krajinách. Tvrdí, že vysoké vlastníctvo bytov je jedným z hlavných dôvodov vysokej nezamestnanosti v Európe. Podľa jeho odhadov každých 10 dodatočných percentuálnych bodov vlastníctva bytov znamená nárast nezamestnanosti o 2 percentuálne body.

Argumentuje tým, že vlastníci bytov sú v prípade straty zamestnania menej ochotní sťahovať sa do nájomných bytov z dôvodu vyšších nákladov na sťahovanie (do ktorých zahŕňa aj náklady spojené s predajom bytu a platenie dvoch bytov až do predaja pôvodného). Vlastníci bytov sú tak v prípade straty zamestnania dlhšie bez práce ako nájomcovia. Obr. 1 prezentuje štruktúru vlastníctva bytov v krajinách EÚ (Eurostat, 2017).

Z databázy Eurostat (Štatistika bývania, 2017) vyplýva, že podiel osôb v členských štátoch EÚ žijúcich v prenajatých obydliach s nájomným za trhovú cenu bol v roku 2015 19,7 % a 10,9 % žilo v obydlí so zníženým nájomným alebo mali ubytovanie poskytované bezplatne. Na Slovensku bolo v rovnakom sledovanom období len 9,2 % obyvateľov s nájomným za trhovú cenu a 1,5 % v obydlí so zníženým nájomným alebo mali ubytovanie poskytované bezplatne. Na porovnanie: Rakúsko 29,6 %/14,7 %, Holandsko 31,7 %/0,5 % a Česká republika 16,4 %/5,6 %.

Podpora bývania je nevyhnutná

Podpora bývania pre sociálne slabšie skupiny je v oblasti nájomného bývania nevyhnutná a často predstavuje jediné riešenie, ako sa tieto skupiny obyvateľov dostanú k bývaniu. Jeden z dôvodov malého záujmu firiem o výstavbu nájomných bytov môže byť aj skutočnosť, že pre silnú orientáciu na nižšie príjmové skupiny sa im zdá výstavba nájomných bytov nerentabilná a zároveň je návratnosť takejto investície dlhodobá v porovnaní s návratnosťou pri bytoch do osobného vlastníctva.

Informácia o bytovej výstavbe v Slovenskej republike za rok 2017 (MDV SR, 2018) uvádza, že počet začatých bytov v roku 2017 bol v objeme 19 930 bytov, čo predstavuje v porovnaní s rokom 2016 pokles o 7,04 %, a počet dokončených bytov bol v objeme 16 946, čo je v medziročnom porovnaní nárast o 8,13 %. Nárast sa zaznamenal aj v počte rozostavaných bytov (74 974), a to o 3 393 v porovnaní s rokom 2016.

Byty v súkromnom vlastníctve (okrem bytov v súkromnom vlastníctve postavených v rodinných domoch) predstavovali opäť najväčší podiel (30,44 %) z celkovo dokončených bytov v roku 2017. Počet dokončených bytov vo vlastníctve územnej samosprávy bol 226, čo predstavuje 1,33 % z celkového počtu dokončených bytov v SR (obr. 2, 3). Uvedený počet reprezentujú iba byty, ktoré boli v danom roku dokončené priamo obcami, teda v kolaudačnom rozhodnutí bola uvedená obec ako stavebník.

Problémy samospráv

Na druhej strane je potrebné zdôrazniť, že tento pokles v objeme dokončených, ale aj začatých bytov v obecnom vlastníctve v porovnaní s predchádzajúcim rokom je spôsobený záujmom miest a obcí zabezpečovať byty pre svojich obyvateľov prioritne kúpou už hotových projektov a nie prostredníctvom výstavby, kde celý proces výstavby zabezpečuje samospráva. V tomto prípade je stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie vydané súkromnému zhotoviteľovi.

Ako uvádza MDV SR, počet bytov, ktoré počas roka obstarajú samosprávy na zabezpečenie nájomného bývania, je súčtom dokončených bytov v ich vlastníctve a kúpených bytov od zhotoviteľov, ktoré sú však štatisticky zahrnuté do skupiny bytov dokončených v súkromnom vlastníctve.

Potreba zvýšenia nájomného bývania na Slovensku

Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020 zdôrazňuje potrebu zvýšenia nájomného bývania na Slovensku – cenovo dostupných bytov pre mladé rodiny, ako aj intenzitu a kvalitu bytovej výstavby a obnovu bytového fondu. Ako vyplýva z koncepcie, úloha štátu pri rozvoji nájomného bývania by mala spočívať v zavedení efektívnych nástrojov, prednostne v daňovej oblasti, využívaných vo vyspelých európskych krajinách. Pôsobenie týchto opatrení by prinieslo nielen efekt zvýšeného tlaku na znižovanie cien nájmu bytu, ale zároveň by vytvorilo atraktívnejšie vnímanie nájomného bývania v porovnaní s vlastníckym.

Nástroje štátu na rozvoj nájomného bývania v SR

Ekonomické nástroje, ktorými štát v súčasnosti podporuje oblasť nájomného bývania, spočívajú predovšetkým v poskytovaní úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania a účelových dotácií z Ministerstva dopravy a výstavby SR.

Ide o tieto podporné prostriedky:

• Úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania (zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov) ako štátna podpora na rozširovanie a zveľaďovanie bytového fondu. V roku 2017 bolo podporené obstaranie 2 079 bytov poskytnutím podpory v objeme 61 364 110 €. Obnovu 27 466 bytových jednotiek ŠFRB podporil finančnými prostriedkami v celkovom objeme
  128 975 570 €.

Podrobný prehľad o výške podpory podľa jednotlivých krajov za rok 2017 uvádza tab. 1.

• Účelové dotácie z Ministerstva dopravy a výstavby SR sú poskytované v zmysle zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v platnom znení na:
• obstaranie nájomného bytu na účel sociálneho bývania,
• obstaranie technickej vybavenosti,
• odstránenie systémovej poruchy bytového domu.

V roku 2017 boli účelové dotácie poskytnuté na:

• obstaranie nájomných bytov vo výške 25 958 590 €, čím sa podporilo obstaranie 1 524 bytových jednotiek;
• obstaranie technickej vybavenosti vo výške 1 747 640 €, čím sa podporilo obstaranie, resp. užívanie 1 199 nájomných bytov;
• odstránenie systémových porúch bytových domov vo výške 1 402 880 €, čím sa podporila obnova 1 319 bytových jednotiek.

Podobný prehľad poskytnutých dotácií na rozvoj bývania v štruktúre podľa jednotlivých krajov a podľa účelu podpory v roku 2017 sú uvedené v tab. 2, 3 a 4.

V roku 2017 boli do oblasti bývania poskytnuté finančné prostriedky v celkovom objeme 220 240 503,98 €, z toho:

• formou zvýhodneného úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania vo výške 190 339 680 €,
• formou dotácií a príspevkov z Ministerstva dopravy a výstavby SR vo výške 29 900 823,98 €.

Na záver

V posledných dvoch desaťročiach vzniklo viacero efektívnych podporných programov štátu na rozvoj oblasti bývania (úverové a dotačné), ako aj úverové možnosti komerčných bánk a stavebných sporiteľní. Rovnako vznikol úspešný program zabezpečenia úverov, ktoré poskytnú komerčné banky na obnovu bytových domov vytvorením programu štátnych bankových záruk poskytovaných Slovenskou záručnou a rozvojovou bankou.

Faktom však zostáva, že:

• finančné prostriedky z verejných zdrojov sú síce atraktívne, no ich dostupnosť je obmedzená;
• úverové prostriedky z komerčných bánk a stavebných sporiteľní sú dostupné, dajú sa kombinovať s dotáciami a vlastnými finančnými prostriedkami, ale mestá a obce musia vo svojej finančnej politike zohľadňovať zákon o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy.

Problém nastáva v momente, keď mestá, obce a vyššie územné celky majú záujem financovať výstavbu nájomných bytov, resp. ich obnovu z komerčných zdrojov. Musia dodržiavať zákon č. 583/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy v platnom znení, ako aj iné súvisiace predpisy, čo znamená, že na plnenie svojich úloh môžu prijať návratné zdroje financovania len v prípade, ak:

• celková suma dlhu obce, mesta alebo vyššieho územného celku neprekročí 60 % skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka;
• suma ročných splátok návratných zdrojov financovania vrátane úhrady výnosov neprekročí 25 % skutočných bežných príjmov predchádzajúceho rozpočtového roka.

Do celkovej sumy dlhu obce sa nezapočítavajú záväzky z pôžičky z úveru poskytnutého zo Štátneho fondu rozvoja bývania na výstavbu obecných nájomných bytov vo výške splátok úveru, ktorých úhrada je zahrnutá v cene ročného nájomného za obecné nájomné byty.

Ďalej sa do celkovej sumy dlhu obce alebo vyššieho územného celku nezapočítavajú záväzky z návratných zdrojov financovania prijatých na zabezpečenie predfinancovania realizácie spoločných programov Slovenskej republiky a Európskej únie, operačných programov spadajúcich do cieľa Európska územná spolupráca a programov financovaných na základe medzinárodných zmlúv o poskytnutí grantu uzatvorených medzi Slovenskou republikou a inými štátmi, najviac v sume nenávratného finančného príspevku poskytnutého na základe zmluvy uzatvorenej medzi obcou alebo vyšším územným celkom a orgánom podľa osobitného predpisu.

To znamená, že v prípade, ak by obec, mesto alebo vyšší územný celok chceli úverové zdroje čerpať z komerčnej banky, mohlo by to navýšiť ich úverovú zaťaženosť (celkovú sumu ich dlhu). Na druhej strane by objem splátok vrátane úrokov mohol prekročiť aj zákonom stanovený ročný limit.

TEXT | doc. Ing. Daniela Špirková, PhD.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2018.