Pozemky v Matadore čakajú na využitie

Projekt Septimo Offices II vo výstavbe
Zdroj: Juraj Pešta

Výstavba v bratislavskej mestskej časti Petržalka ostáva výzvou aj vyše 30 rokov po zmenách v roku 1989. Aktuálnym trendom je využitie industriálneho dedičstva na polyfunkčné projekty.

Pretvorenie brownfieldov na plochy s modernou polyfunkčnou zástavbou je aktuálne v zóne bývalého gumárenského závodu Matador. Nachádzajú sa v susedstve železničnej stanice Bratislava-Petržalka, odkiaľ smerujú vlaky na Slovensko a do susedného Rakúska.

Spolu vytvárajú veľmi perspektívne územie na ďalší rozvoj hlavného mesta za riekou Dunaj. Cestná komunikácia Kopčianska spája v rámci Petržalky zónu Matadorka s lokalitou Petržalské korzo a na opačnom konci so zónou Kopčany.

Developeri na území stavajú

V tejto zóne sú okrem už postavených polyfunkčných objektov Matadorka (3) a Septimo 2 a bytového domu Septimo 1 v príprave ďalšie projekty, ako polyfunkčný projekt Nová Matadorka (5) či polyfunkčný súbor Acord (4). V súčasnosti pokračuje výstavba polyfunkčného komplexu Matador – Kopčianka (1) a polyfunkčného objektu Septimo 2 – Offices (2).

Na území sú väčšinou stredné a menšie prevádzky rôzneho druhu. V smere na Kopčany je veľký pozemok po asanácii s nefunkčným komínom. Na rozsiahlych pozemkoch bývalého areálu Matador, ktorých vlastníkom je spoločnosť P.G.A. (6), je v príprave zámer revitalizácie územia. Ide o projekt developera Oxio, za ktorým stojí Ján Benetin. Pozemky sa nachádzajú juhozápadne od dnes pripravovaných projektov.

Sprava tri objekty Kopčianky vo výstavbe, nad ňou už dokončená a obývaná Matadorka. V strede objekt Smaltovne a Moriarne, ktoré zmení projekt Nová Matadorka. Naľavo od Smaltovne na mieste budov s oranžovou strechou sa plánuje projekt Acord Matador.
Sprava tri objekty Kopčianky vo výstavbe, nad ňou už dokončená a obývaná Matadorka. V strede objekt Smaltovne a Moriarne, ktoré zmení projekt Nová Matadorka. Naľavo od Smaltovne na mieste budov s oranžovou strechou sa plánuje projekt Acord Matador. | Zdroj: Juraj Pešta

V horizonte niekoľkých týždňov bude na Ministerstvo životného prostredia SR podaný projekt na posudzovanie vplyvov na životné prostredie a budú k nemu zverejnené detailnejšie informácie a vizualizácie. Magistrát pre ASB reagoval, že P.G.A. nepodala žiadny investičný zámer. Za posledných päť rokov neeviduje ani žiadosť o vydanie záväzného stanoviska pre túto spoločnosť.

Dve environmentálne záťaže

K lokalitám s vysokou mierou developerskej výstavby patrí aj oblasť petržalskej železničnej stanice s menšími prevádzkami. V súčasnosti je orientačnou stavbou v zóne obytná veža Matadorka s 29 podlažiami.

Hovorkyňa Bratislavy Dagmar Schmucková k lokalite Matador uviedla, že sú tam evidované environmentálne záťaže – sanovaná a rekultivovaná Hydronika a čiastočne sanovaný Matador. Pritom v tejto časti Petržalky mohlo mesto v minulosti postaviť také potrebné komunálne nájomné byty.

Išlo o projektový zámer bývalej Spoločnosti pre rozvoj bývania Bratislavy (SRBB) z roku 2014. „Z nami nezistených dôvodov SRBB v projekte nájomných bytov v Matadorke nepokračovala,“ konštatovala Schmucková.

Brownfield s výmerou viac ako 75 000 m2 v zóne bývalého chemického závodu, ktorý patrí spoločnosti P. G. A. zostáva zatiaľ nedotknutý.
Brownfield s výmerou viac ako 75 000 m2 v zóne bývalého chemického závodu, ktorý patrí spoločnosti P. G. A. zostáva zatiaľ nedotknutý. | Zdroj: Juraj Pešta

Pozastavený územný plán zóny

Taká perspektívna zóna, akou je Matador, však nemá platný zonálny územný plán. Magistrát informoval, že Petržalka v roku 2014 obstarala a prerokovala návrh Územného plánu zóny (ÚPN Z) Matador. Miestne zastupiteľstvo v roku 2016 schválilo ukončenie procesu obstarávania ÚPN Z a súhlasilo so spracovaním podnetu na zmeny a doplnky územného plánu mesta.

Išlo o zníženie záväznej regulácie využitia jednotlivých plôch územia zóny Matador. Hlavné mesto neplánuje opätovne obstarať spracovanie ÚPN Z v lokalite Matador. V zmysle štatútu hlavného mesta je to v kompetencii mestskej časti. Predstava mestskej časti o zóne sa opiera o mestský územný plán, ktorý územie definuje ako rozvojové. Petržalka uviedla, že v minulosti obstarávala ÚP areálu Matador.

Bytový projekt Kopčianka
Bytový projekt Kopčianka (1) | Zdroj: Metrostav Slovakia a.s.

Bol však pozastavený, pretože nebol v súlade s územným plánom mesta. Ten totiž umožnil doprave zasiahnuť do súkromných pozemkov, s čím však ich vlastníci nesúhlasili. Riešením bolo znížiť intenzitu zástavby, s čím zas nesúhlasili vlastníci pozemkov, ktorí mali záujem územie stavebne rozvíjať.

„Mestská časť – najmä v spolupráci s magistrátom, ktorý môže cez platný územný plán najviac formovať budúcu podobu Petržalky – sa v posledných rokoch snaží zohľadňovať všetky spomínané faktory pri povoľovaní akýchkoľvek stavieb,“ povedala jej hovorkyňa Mária Halašková.

Zdá sa, že situácia s územno- -plánovacím pokrytím zóny Matador by sa mohla zmeniť zo strany Metropolitného inštitútu Bratislavy. Riaditeľ jeho sekcie územného plánovania Martin Berežný pre ASB povedal, že aktuálne sa chcú venovať napríklad transformačným územiam, ako je okolie Kopčianskej ulice a Matadorky či Lido v mestskej časti Petržalka.

Septimo II Offices
Septimo II Offices (2)  | Zdroj: VI GROUP

Potrebné sú nielen byty, ale aj vybavenosť

Pre Petržalku bolo dôležité dodržať primeranú výškovú hladinu budov. Mestská časť avizuje, že zo strany developerov treba myslieť aj na dostatočnú cestnú infraštruktúru a občiansku vybavenosť.

V tejto súvislosti uviedla pozitívny príklad, že developer Matadorky vo svojich priestoroch sprevádzkoval dvojtriednu súkromnú materskú školu, ďalší zámer výstavby materskej školy eviduje Petržalka aj v rámci výstavby polyfunkčného objektu Nová Matadorka.

MATADORKA
Matadorka (3) | Zdroj: Slovenské elektrárne – energetické služby

Zabezpečenie zariadení občianskej vybavenosti musí byť definované v stanovisku hlavného mesta. „Ak magistrát zadefinuje potrebu výstavby škôl, obchodov, gastroprevádzok a pod. vo svojom záväznom stanovisku k investičnej činnosti, developer je povinný ich v požadovanej miere zabezpečiť,“ ozrejmila petržalská hovorkyňa.

Mestská časť o to môže developera požiadať s ohľadom na záujmy a potreby miestnych obyvateľov, nemôže mu to však prikázať. Bolo by to pravdepodobne možné iba v prípade, keby bola vlastníkom pozemkov.

Nový prístup k zóne

Podľa spoločnosti Acord, ktorá je za pripravovaným projektom Acord Matador, sa zóna dynamicky mení z priemyselného areálu na polyfunkčnú štvrť. Okrem využitia stavebného potenciálu a zachovania industriálnych hodnôt treba revitalizovať podložie, technickú infraštruktúru a doplniť prvky krajinnej architektúry a zelene.

„Takýto prístup posúva development a urbanizmus do moderného 21. storočia,“ uviedol Acord. Pre developera Oxio je lokalita Matadoru perspektívna nielen z pohľadu rozvoja mesta, dobrej dostupnosti, ale aj z pohľadu transformácie brownfieldov. Oxio stojí na území Matadoru za projektom Nová Matadorka na pozemkoch spoločnosti P.G.A.

Polyfunkčný objekt Acord
Polyfunkčný objekt Acord (4) | Zdroj: Compass Architekti

Developeri dávajú prednosť polyfunkčnosti

V areáli bývalého Matadoru eviduje mestská časť Petržalka niekoľko projektov. Mestské bývanie Nová Matadorka tvoria vzájomne prepojené časti Smaltovňa a Moriareň. Smaltovňa, ktorú vlastní firma P.G.A., zahŕňa rekonštrukciu a revitalizáciu časti pôvodnej haly smaltovne a päť bytových domov so spoločnou podzemnou garážou. Pôvodná hala je pamätihodnosťou.

Zámerom je zachovanie jej konštrukcií a fasád v čo najväčšom rozsahu. V časti Moriareň je navrhnutý výškový objekt kruhového tvaru, na ktorý sa napája zrevitalizovaná hala. V úrovni parteru bude obchodná občianska vybavenosť, kancelárie a vstupné priestory bytového domu. Prevládajúcu bytovú funkciu dopĺňa administratíva a ateliéry.

Nová Matadorka
Nová Matadorka (5)  | Zdroj: Slovenské elektrárne – energetické služby

Spolu s plánovanou obnovou priľahlého Ziegerovho mlynu, na ktorý petržalský stavebný úrad eviduje od novembra 2021 žiadosť na vydanie územného rozhodnutia, môže vzniknúť prepojenie histórie a aktuálnych trendov výstavby. Mlyn nie je národnou kultúrnou pamiatkou ani pamätihodnosťou, takže pri prestavbe nemusí byť zachovaný jeho pôvodný ráz.

Netradičný polyfunkčný projekt Acord Matador počíta s prestavbou existujúcich priestorov bývalého Matadoru na prenajímateľné sklady, tvorivé dielne či ateliéry. Projekt získal záväzné stanovisko hlavného mesta. V zóne pokračuje výstavba polyfunkčného komplexu Matador, ktorý je určený prioritne na bývanie, a polyfunkčného objektu Septimo 2 s administratívnou a občianskou vybavenosťou.

Polyfunkčný komp lex Matador – Kopčianka (1)

Developer: Metrostav Slovakia
Architekt: Pantograph
Počet bytov a apartmánov: 308
Realizácia: 2021 – 2023

Septimo II Offices (2)

Developer: VI Group
Architekt: VI Group
Plocha občianskej vybavenosti: 258 m2
Plocha administratívy: 1 050 m2
Realizácia: 9/2021 – 3/2023

Matadorka (3)

Developer: VI Group
Architekt: VI Group
Počet bytov a apartmánov: 335
Plocha retailu: 950 m2
Realizácia: 2017 – 2020

Acord Matador (4)

Developer: VI Group, Acord, s. r. o.
Architekt: Compass Architekti
Plocha: 6 878 m2
Realizácia: 2023 – 2025

Nová Matadorka (5)

Rekonštrukcia a dostavba výrobných hál Matador: Developer Oxio, s. r. o.
Architekti Compass, Superatelier, architekti OZ Čierne diery Smaltovňa
Úžitková plocha rezidencie: cca 15 000 m2
Úžitková plocha administratívy: cca 1 000 m2
Úžitková plocha retailu: cca 2 700 m2
Aktuálny stav: právoplatné územné rozhodnutie, v procese získania stavebného povolenia
Realizácia: 3. Q/2022 – 4. Q/2024
Úžitková plocha rezidencie: cca 16 800 m2
Úžitková plocha administratívy: cca 800 m2
Úžitková plocha retailu: cca 450 m2
Aktuálny stav: záväzné stanovisko mesta Bratislava k investičnému zámeru