Nedá sa predať všetko a už vôbec nie hocičo, hovorí Filip Žoldák

Podľa údajov realitnej kancelárie Herrys z konca januára tohto roka bolo na trhu 2693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajností to vystačuje na 1,5 roka.

Predávajúci na sekundárnom trhu sa musia pripraviť, že namiesto priemerných 19 dní zo začiatku roka 2022 sa v súčasnosti ich byt predá v priemere za 41 dní. Predajom medzi novými bytmi kraľujú 2-izbové byty, ktoré tvoria až 45% celkovej ponuky a na sekundárnom trhu je najväčší záujem o 3-izbové byty. O realitnom trhu v hlavnom meste sme sa rozprávali s Filipom Žoldákom, partnerom v tejto realitnej kancelárii.

Trh v hlavnom meste aj na Slovensku je dosť ochladený, čo by ho oživilo?

Zníženie úrokových sadzieb, potom stabilizovanie cien, zvýšenie platov a zdraženie prenájmov na úroveň vyššiu ako mesačná splátka hypotéky.

Aká bola priemerná cena nájmu 2-izbového bytu v Bratislave v roku 2022? Tento trh ovplyvnila vojna na Ukrajine. Aká je situácia takmer po roku?

Počas roka nájom 2-izbového bytu v Bratislave zdražel o 30 %. To je v nominálnom vyjadrení cca 180 eur mesačne. Situácia pretrváva, ponuka je malá a 2-izbové byty si svoju cenu držia.

Akú úlohu v rozhodovaní kupujúcich kúpiť byt v Bratislave má inflácia?

Ceny bytov meranú infláciu predbehli a momentálne sa samotná inflácia v rozhodovaní nezobrazuje. Rozhodovanie bolo zdražovaním cien bytov ovplyvňované najmä v minulých rokoch.

Ako upravujú developeri svoje projekty dispozične a marketingovo, aby zlepšili predaj novostavieb bytov aj rodinných domov?

Momentálne je na trhu vyše 80 projektov, z toho cca 35 zaznamenáva predaj a iba 12 predáva viac ako priemer. Je to dané tým, že boli pripravené, produktovo, aj na horšie časy. Zameranie skladby bytov na čo najširšiu cieľovú skupinu, primerane nastaviť výmery, štandard a ceny lokalite, by mal byť cieľ a práca každého developera.

Ak túto časť svojej práce zanedbajú, nepomôže ani najlepšia reklama. Predaj nových projektov skúmame už viac ako desať rokov, a niektoré odporúčania sa doslova opakujú, keďže sú projekty veľakrát pripravované na báze subjektívnych dojmov.

V správe z roku 2022 uvázate, že v centre záujmu v Bratislave bolo 46 projektov novostavieb a 19 už druhý kvartál nepredali. Prečo podľa vášho názoru má tých 19 projektov nepredalo byty?

Táto situácia sa ešte prehlbuje, aj keď počet predaných bytov sa viac menej nezmenil. Záujemcovia sa teda orientujú na kvalitný produkt zobrazujúci jeho možnosti, a jednou vetou by sa dalo povedať, že nepredá sa všetko a už vôbec nie hocičo.

Kde sú kupujúci, ktorí kupovali byty investične? Čakajú na výhodnejšie úrokové sadzby?

Investiční kupujúci kupujú/investujú ak je výhľad na zhodnotenie ich investície. Momentálne tento výhľad z krátkodobého hľadiska absentuje pri štandardnom produkte 2-alebo 3- izbového bytu a naopak sa zvýrazňuje pri špecifických kategóriách veľkých a dobre situovaných nehnuteľností. Preto aj veľký počet investorov špekulujúcich na rast ceny sa zúžil na malý počet konzervatívnych investorov.

Vrátime sa na sekundárnom trhu s cenami až do roku 2022?

Momentálne je cena bytov na sekundárnom trhu v prepočte na m² na úrovni januára 2022, t. j. 3 721 eur/m².

Aká je situácia na trhu luxusných novostavieb v hlavnom meste. Aj ten zamrzol?

Je ich skutočne málo a potvrdzujú svoju pozíciu stabilnej investície aj v zlých časoch. Aktuálne zaznamenávame zvýšený dopyt po tejto kategórii, ponuka je však často nevyhovujúca požiadavke, keďže kupujúci v tomto segmente nemusia a nechcú robiť kompromisy.

Európska centrálna banka bude aj naďalej zvyšovať úrokové sadzby, čo ovplyvní aj rozhodovanie slovenských bánk. Treba sa pripraviť na ďalšie zvyšovanie úrokových sadzieb?

Áno, s najväčšou pravdepodobnosťou sa zvýšenie základnej sadzby premietne aj do úrokových sadzieb úverov na bývanie.