Ján Bošácky: Rezidenčných projektov, ktoré myslia na kvalitu života, pribúda
Predstavili sme vám spoločnosti, ktoré boli nominované na ocenenie Developer roka 2021 v segmente rezidencií. Ako sme však nominovaných vyberali? Pozývame vás „do kuchyne“ prostredníctvom rozhovoru so zástupcom odborného garanta ocenenia, Jánom Bošáckym, vedúcim oddelenia prieskumu trhu v spoločnosti JLL.
Ako prebiehalo hodnotenie uchádzačov, keď to porovnáte s minulým rokom?
Keďže sme už absolvovali úvodný ročník, boli sme lepšie pripravení na otázky uchádzačov ako aj na ich reakcie. Podobne i komunikácia s ASB bola efektívnejšia a rýchlejšia, pretože ľudia pripravujúci súťaž sa nezmenili a základné atribúty a fungovanie spolupráce sme si už zladili. Samotné hodnotenie je vždy výzvou, keďže je pre nás extrémne dôležité zachovať si objektivitu a zároveň dbať na detaily projektov jednotlivých súťažiacich.
Sú kritériá rovnaké, ako boli minulý rok?
Od začiatku súťaže sme mysleli na to, že trh je dynamický. Pravidlá sme sa spoločne s ASB usilovali nastaviť tak, aby vedeli v čase reflektovať na zmeny a v uplynulom roku sme nezaznamenali žiadne zásadné väčšie výzvy. Usilujeme sa počúvať spätnú väzbu a odstraňovať prípadné nedokonalosti. Pri rôznorodosti súťažiacich a ich pohľadoch sa pochopiteľne nedá vyhovieť všetkým. Naša súťaž sa však usiluje o objektívne vnímanie projektov a hodnotenie nie je limitované a zamerané iba na jeden aspekt. V súťaži môžu byť úspešní aj malí aj veľkí developeri.
Vidíte posun vo využívaní alternatívnych zdrojoch energie a v zlepšovaní kvality života pre koncových užívateľov budov?
Jednoznačne áno. Samozrejme posun to nie je medziročný. Projekty sledujeme už viac ako 10 rokov avšak až posledné 3 či 4 roky konečne prinášajú projekty, ktoré sa usilujú o vyššiu kvalitu života pre obyvateľov daných projektov ako aj ľudí, ktorých sa projekt dotýka. Rast cien nehnuteľností je v tomto kontexte veľmi dôležitý, keďže práve cena je dôvod, prečo mnohé projekty robia nešťastné kompromisy.
Každý predsa chce high-end riešenie avšak len málokto ho chce zaplatiť. Odporúčame preto kupujúcim aby neporovnávali iba cenu za štvorec ale aj to, či je ten štvorec kvalitný a či spĺňa požiadavky; tak technické ako aj psychologické. Doma trávime podstatné množstvo času a práve naše nehnuteľnosti by mali dbať na kvalitné prostredie, v ktorom sa cítime dobre a sme tam radi.
Boli rozdiely v kvalite projektov kvalifikovaných developerov veľké?
Rozdiely sú vždy. Tak ako pri každom produkte i pri nehnuteľnostiach sa výsledky práce líšia. Pochopiteľne, jedným z dôležitých faktorov je rozdielny typ klienta, pre ktorého je projekt určený. Lukratívnejšie projekty pochopiteľne dbajú viac na prémiové riešenia, pričom projekty dostupného bývania sa sústredia na optimalizáciu pomeru cena a výkon.
Rozdiely však často badať i pri rovnakých segmentoch. Za týmto faktom sa skrýva rôznosť pohľadov jednotlivých developerov na štandard, a na to čo je “to najlepšie”. Niektorí ľudia milujú chladené stropy a nedajú na ne dopustiť. Iní nechcú o tomto riešení ani počuť a preferujú klasickú klimatizáciu. To je iba jeden z príkladov kde sa developer musí rozhodnúť, ktorou cestou pôjde pretože si hypoteticky odkrajuje z portfólia zákazníkov.
Ak by sme však mali poukázať na najdôležitejší rozdiel, tak je to vnímanie toho, čo má projekt priniesť do lokality. Mnohé developerské projekty sú iba ďalšími bytovkami v zástupe už existujúcich panelákov bez duše. Iné projekty majú nadčasový charakter a ľudia za projektami okrem zisku vidia aj urbanistické potreby a kontext jednotlivých miest. Práve citlivá a ohľaduplná tvorba, hoci aj veľkého projektu, prináša kvalitnejší život nielen obyvateľom, ktorí si projekt kúpia ale i všeobecnej verejnosti, ktorá príjde do kontaktu s daným projektom. Tu si myslím, že tkvie rozdiel, ktorý determinuje úspech pri prvotnom predaji ako aj dlhodobú hodnotu a jej rast v budúcnosti.
Aká chyba mohla vyradiť developera z kvalifikácie?
Kvalifikácia si vyžaduje pozorné naštudovanie si pravidiel a mechanizmov súťaže. Súťažiaci rozhoduje o tom, aké projekty kvalifikuje a za aké obdobie. Správne načasovanie participácie projektu v súťaži teda do veľkej miery predpovedá potenciálny úspech.
Tým, že sa nehodnotí iba architektúra, či urbanistické kvality, technická stránka alebo len samotný komerčný úspech, je vhodný výber projektov kľúčový. V súťaži nastali momenty, keď súťažiaci nesprávne pochopili zadanie. Samozrejme takéto nedostatky sa neriešia okamžitou diskvalifikáciou a pokiaľ vznikne obdobná situácia, snažíme sa kontaktovať daného súťažiaceho a usmerniť – dovysvetliť pravidlá, aby napravil technické chyby v prihláške a mohol v danom ročníku súťažiť.
Sú však samozrejme aj prípady, kedy musíme súťažiaceho vylúčiť, keďže napríklad nominuje projekt, ktorý je už “starý” a nespĺňa základné kritérium súťaže – možnosť registrovať projekty, ktoré boli dodané na trh v posledných troch rokoch.
