Brigita Schmögnerová: Dodnes prežíva floskula, že Slováci chcú bývať vo vlastnom

Pred rokom 1989 bolo bývanie diverzifikovanejšie ako v súčasnosti, keď u nás chýbajú štátne, nájomné a sociálne byty. „Nájomné byty by mali byť predovšetkým komunálne a iba zvyšok by mali tvoriť štátne byty,“ povedala v rozhovore pre ASB o ekonomike, bývaní či kúpyschopnosti bývalá ministerka financií.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Brigita Schmögnerová je ekonómka, ktorá patrí do ľavicovej časti politického spektra, bola ministerkou financií za Stranu demokratickej ľavice vo vláde Mikuláša Dzurindu i viceprezidentkou Európskej banky pre obnovu a rozvoj (EBOR). Stále je odborne činná, sleduje pokrok, respektíve regres v regulácii finančného sektora a riziká vzniku masívnej finančnej nestability.

Podľa jej názoru môže byť táto nestabilita porovnateľná s tou, ktorú zažila ekonomika v rokoch 2007 – 2008, teda v čase celosvetovej finančno-hospodárskej krízy. Nadväzuje na to, čím sa zaoberala v knihe Regulating Capitalism, ktorá vyšla v roku 2025.

Sedemnásty november je pre bývalé Československo dátumom veľkej zmeny. Ako ste si ako ľavicovo orientovaná ekonómka predstavovali hospodársku budúcnosť Československa, neskôr Slovenska?

V Ekonomickom ústave Slovenskej akadémie vied (SAV) som viedla autorský kolektív, ktorý v októbri 1991 vydal publikáciu Adaptácia podnikov v SR na podmienky trhového hospodárstva a úloha hospodárskej politiky štátu.

Keby sa naše návrhy v nej zhrnuté realizovali, mohla sa slovenská podnikateľská sféra aspoň do určitej miery vyhnúť tunelovaniu, ktoré bolo okrem iného dôsledkom kupónovej privatizácie, privatizácii v prospech „dobrých podnikateľov mečiarovcov“, z ktorých väčšina doviedla podniky do krachu alebo ich predala do zahraničia a príjmy miesto štátu skončili v ich vreckách.

Klub ekonómov pri vtedajšej SDĽ zároveň navrhoval postupnú transformáciu slovenského hospodárstva na trhové – v rozpore s tzv. šokovou transformáciou, ktorá vychádzala z jednotného scenára odsúhlaseného Ministerstvom financií USA a Medzinárodným menovým fondom. Možno by sme sa vyhli tzv. transformačnej recesii.

V čom boli výhody a nevýhody bytovej politiky štátu pred rokom 1989?

Možnosti bývania boli diverzifikovanejšie ako po roku 1989 až dodnes: zahrnovali štátne, podnikové, mestské a družstevné byty, samozrejme, bývanie v rodinných domoch.

(Ne)dostupnosť bývania na je Slovensku bežná realita. Aké okolnosti ju spôsobili?

Privatizácia bytového fondu v 90. rokoch 20. storočia i kupónová privatizácia odrážali i politicko-ideologické preferencie: získať širokú podporu pre súkromné vlastníctvo. Kupónová privatizácia mala vytvoriť tzv. ľudový kapitalizmus.

Neideologické efekty privatizácie bytov sa rýchlo vyčerpali, o to rýchlejšie, že bývanie sa pre novú generáciu stalo málo dostupným. Ale dodnes prežíva floskula, že Slováci chcú bývať vo vlastnom. Kde inde, keď iná možnosť fakticky neexistuje? Respektíve existuje len pre tých, ktorí sú dostatočne dobre situovaní, aby im banky poskytli hypotekárny úver.

Nájomné byty by mali byť predovšetkým komunálne a iba zvyšok by mali tvoriť štátne byty. Ani forma družstevného bývania by sa nemala vylučovať. Stačí sa pozrieť do blízkeho zahraničia – do Rakúska. Sociálne bývanie sa dá študovať vo Francúzsku. Tam od roku 2000 zákon č. 2000-1208 z 13. decembra 2000 o solidarite a mestskej obnove nariaďuje obciam nad 3 500 obyvateľov zabezpečiť určité percento sociálnych bytov (od roku 2025 je to až 25 %).

V susednom Rakúsku desiatky rokov stavajú nájomné bývanie. Prečo štát nepokračoval po roku 1989, resp. 1993 vo hromadnej výstavbe nájomných bytov?

Pár rokov po 1989 presah dopytu po bývaní ešte nebol priveľký, verilo sa, že „trh všetko vyrieši“. V roku 1996 vznikol Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý mal trhu pomôcť. Nedostatočná podpora zo strany štátu, napäté komunálne rozpočty, ale i nedostatočná iniciatíva miest a obcí, ktoré radšej predávali stavebné pozemky, aby udržali svoje rozpočty nad vodou.

Dôvodov je zrejme ešte viac. Vznikli výhodné podmienky pre developerov: rastúci dopyt, ktorý im umožňoval zvyšovať ceny. Pre mnohých sa stalo východiskom nájomné bývanie v nových súkromných bytoch.

Aké druhy bývania na Slovensku chýbajú?

Komunálne, prípadne štátne, nájomné a sociálne.

Čo treba urobiť, aby sa ekonomika postupne naštartovala tak, aby sa to neskôr odrazilo aj na znížení dlhu verejnej správy, v hospodárskom raste?

Bez investícií sa to nepodarí. Ich financovanie z verejných zdrojov by malo zahrnovať rozpočtové zdroje a európske zdroje, ktorých ale bude ubúdať, a to na centrálnej, regionálnej i lokálnej úrovni. Druhým zdrojom by mali byť domáce súkromné investície (podnikateľov, respektíve podnikov), ale i úverové zdroje a úspory v dôchodkových správcovských spoločnostiach (DSS) a napríklad v životnom poistení a podobne. Tretím zdrojom by mali byť zahraničné investície.

Slovensko zažíva tretiu vlnu konsolidácie. Ako môžu opatrenia vlády ovplyvniť náladu na realitnom trhu, plány developerov?

Udržanie investičného ratingu im pomáha získavať relatívne lacné zdroje. Naopak, zníženie kúpyschopného dopytu (druhý a  najmä tretí konsolidačný balíček) môže znížiť dopyt po nových bytoch.

Aká je podľa vášho názoru kúpyschopnosť strednej triedy a mladých rodín? Môžu si dovoliť kúpiť byt bez hypotéky?

Termín „dlhové otroctvo“ vyjadruje postavenie mnohých, ktorí kúpili bývanie na hypotéku. Pritom sa uvádza, že iba 20 % nových bytov spĺňa požadované normy.  Môže to mať za následok  zvýšené náklady na energie a riziko energetickej chudoby. Nájomné byty za dostupné nájomné bez časového obmedzenia užívania by malo pomôcť zabezpečovať dostupné bývanie pre všetkých.

Poučili sa banky z hospodárskej krízy v rokoch 2007 a 2008? Nehrozí nový model špekulácie s poistením rizika hypoték, aby boli dostupnejšie?

Poistenie hypotekárneho rizika znižuje nároky na kvalitu dlžníka a zvyšuje riziká hypotekárneho úverovania. Pravidlá makroprodukčnej regulácie by mali tieto riziká, naopak, znižovať.

Developeri na Slovensku dosť často vydávajú v spolupráci s bankami dlhopisy pre kvalifikovaných investorov, čím financujú svoju činnosť a majú ďalší zdroj popri bankových úveroch. Nebolo by lepšie, keby išli s akciami na burzu?

V zahraničí väčšinu stavebných spoločností vlastnia ich členovia a iba zriedka obchodujú na burze.

Byty od Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania majú vyplniť medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájmom a kúpou bytu na hypotéku. Investiční partneri sú zo zahraničia. Nie je škoda, že nemáme také silné spoločnosti doma?

Momentálne sú investičnými partnermi Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania Kooperativa Vienna Insurance Group a BWSG. V zahraničí často podporujú nájomné bývanie poisťovacie spoločnosti.

Počas môjho pracovného pobytu v Európskej hospodárskej komisii OSN som bývala v takomto nájomnom byte. Je to pre nich takmer bezriziková dlhodobá investícia. Do nájomného bývania by mohla investovať napríklad niektorá z DSS, ale aj, čo je menej obvyklé, niektorá z bánk. Tie sú dostatočne kapitálovo silné.

Novela zákona o starobnom dôchodkovom sporení umožní investovať peniaze z druhého piliera aj do nájomného bývania. Je to jedna z ciest, ktorá nám pomôže?

Ako som naznačila vyššie, je to jedna z ciest. DSS majú dlhodobé zdroje, ktoré by mohli takmer bezrizikovo investovať – s okamžitými i dlhodobými výhodami pre sporiteľov. Nebol by to iba vrabec na streche!

Boli ste viceprezidentka Európskej banky pre obnovu a rozvoj. Akými spôsobmi podporuje táto banka výstavbu bytov, internátov, obnovu budov? Využíva to SR dostatočne?

Už som viac ako 15 rokov von z EBOR, ale podľa toho, čo si možno prečítať na ich webstránke, Real Estate Strategy banky zahrnuje podporu investícií do real estate a do bývania so zameraním na cenovo dostupné a environmentálne udržateľné bývanie. Je to jedna z kľúčových priorít na roky 2025 – 2029. Nie som si na 100 % istá, ale pravdepodobne Slovensko nerealizuje žiaden projekt na podporu bývania s EBOR.