Cenový boom bytov a domov je späť. No kroťme vášne
Michal Lehuta 
Domy a byty nám už znova dražejú dvojciferným medziročným percentuálnym tempom. Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie zverejňované národnou bankou aj v 2. štvrťroku potvrdili svoj svižný rast a oproti 1. kvartálu narástli v priemere o 2,9%. Prekonali tak aj svoje maximum spred začiatku zvyšovania úrokových sadzieb v roku 2022.
Na rozdiel od začiatku roka ťahali v mesiacoch apríl až jún ceny bývania na Slovensku skôr regióny mimo hlavného mesta, najmä kraje Prešova, Žiliny, Nitry a Banskej Bystrice. Medziročne sa priemerná cena štvorcového metra v krajine zvýšila až o 12,8 %, čo je najviac od pandemického boomu – tiež v roku 2022. Najviac za ostatných 12 mesiacov zdraželi menšie byty, jedno- a dvojizbové. Reálne, (transakčné) ceny prekonali svoje niekdajšie maximum už vlani a zrejme pokračovali v raste aj počas mesiacov 2. kvartálu (čísla majú štatistici zverejniť koncom augusta).
Rýchlo sa oživujú aj objemy novoposkytnutých hypoték, ktoré rastú aj pre spomínaný rast cien. Na kúpu nového bývania si treba požičať viac. A naopak, ceny rastú aj vďaka väčšiemu čerpaniu hypoték, ktoré profitujú aj z mierneho poklesu úrokov. Kým na maxime sadzieb na prelome rokov 2023 a 2024 sa čisto nové hypotéky poskytovali v priemere za 4,6 %, v júni tohto roka to bolo už len 3,7 %.
Samotné počty hypotekárnych úverov (nie objem) však za predpandemickými úrovňami stále zaostávajú. A zrejme aj naďalej budú. Obyvateľov v strednom produktívnom veku, povedzme od 30 do 50 rokov, ktorí si nové bývanie kupujú najčastejšie, nám totiž už celkom rýchlo ubúda. A aj dlhodobo ubúdať bude.
Na porovnanie: dnes je takýchto trvalých obyvateľov Slovenska podľa Eurostatu bezmála 1,8 milióna, no s postupujúcim starnutím sa v strednom scenári očakáva, že o 10 rokov ich bude len 1,4 milióna. Teda o pätinu menej. Zároveň sa bude spolu s vyšším počtom najstarších obyvateľov a ich úmrtiami väčší počet bytov a domov uvoľňovať, a teda aj dostávať na trh.
Vyššia ponuka a nižší dopyt môžu rast cien nehnuteľností poslať oveľa nižšie, ako tam, kde je dnes. Čiastočnou podporou môže byť prílev ekonomických migrantov, no tí u nás si zväčša nehnuteľnosť nekupujú, skôr žijú v prenájme.
Určitou dlhodobou „inšpiráciou“ našich očakávaní pri cenách nehnuteľností môže byť vývoj v krajinách, ktoré sú v starnutí obyvateľstva ďaleko pred Slovenskom. Taliansko, Japonsko či Nemecko sú v starnutí vpredu a ceny nehnuteľností tam dlhodobo rastú už len veľmi pomaly. Často aj menej ako spotrebiteľská inflácia, teda 2 – 3 %. Slovenské ceny sú navyše z európskeho hľadiska už teraz celkom vysoké aj nominálne, teda v absolútnej hodnote, nielen vo vzťahu k miestnym príjmom.
Je však pravda, že počas ostatných rokov developerom signifikantne narástli aj náklady na výstavbu, čo sa prejavilo v cenách stavebných prác, ktoré zahŕňajú aj mzdy, náklady na stroje ich prevádzku či energie. No aj ceny v stavebníctve už citeľne zvoľnili svoj rast, za druhý štvrťrok tohto roka vykázala takáto výrobná inflácia v cenách materiálov medziročne len +1,5 % a v cenách prác +5,1 %. Aj keď koncom roka 2022 to pri stavebných prácach bolo takmer 20 %.
Apropo, inflácia. V reálnom vyjadrení, teda očistené o spotrebiteľskú infláciu, ceny domov a bytov ešte svoje nové maximum nedosiahli. Zaostávajú za ním o takmer 15 %. No ako sme spomenuli vyššie, nie je nikde zaručené, že toto maximum musia ceny nevyhnutne aj znovu dosiahnuť.
Navyše, dlhodobejšie úrokové sadzby môžu už skôr rásť ako klesať. Európska centrálna banka v tomto roku síce ešte môže raz základný krátkodobý úrok v eurozóne znížiť (z 2,0 na 1,75 %), no dlhodobejšie benčmarky, ako sú niekoľkoročné úrokové swapy a požadované výnosy dlhopisov, majú toto očakávanie v sebe už započítané. Slovenské banky už zároveň celkovo poskytli viac úverov, ako evidujú vkladov, a preto sa im nové hypotéky poskytujú o čosi ťažšie ako v iných krajinách.
Často si na ne musia požičiavať dodatočné zdroje za trhové úroky. Pri tých očakávame do budúceho roka skôr mierny rast, čo môže spolu s ďalšou konsolidáciou verejných financií a pomalým hospodárskym rastom tiež tlmiť dopyt po nových úveroch na bývanie a tým aj ceny nehnuteľností.
Na druhej strane, výstavba nového bývania napriek o čosi voľnejšej novej legislatíve zrejme ostane limitovaná a ľudia môžu postupne požadovať čoraz viac obytnej plochy na jednu osobu (v podiele preplneného bývania sme stále vysoko), môže rásť aj počet jednoosobových domácností. To by zasa ceny mohlo v priemere aspoň udržať v miernom raste.
Profitovať môžu najmä väčšie mestá a ich okolie – z vnútroštátnej i medzinárodnej migrácie. Spolu s bojom proti emisiám skleníkových plynov budú zrejme čoraz hodnotnejšie nehnuteľnosti s nízkou energetickou stopou: zateplené, s tepelným čerpadlom, solárnymi panelmi či elektrickými rozvodmi pripravenými na nabíjanie elektromobilov.
Takže aj keď v súčasnosti ceny bývania znovu rýchlo rastú, nespoliehajme sa na to, že tento trend bude pokračovať donekonečna. Takýto rýchly rast nie je dlhodobo udržateľný. A aj keď sa doteraz nehnuteľnosti u nás ukazovali ako výnosná investícia, a to najmä vďaka efektu zhodnocovania, v budúcnosti to tak už byť nemusí.
Z obyvateľstva Slovenska postupne ubúda, populácia je čoraz staršia a hospodársky rast pomalší. Do ďalších štvrťrokov a rokov čakávame preto skôr spomalenie rastu cien nehnuteľností určených na bývanie, dlhodobo niekde na úroveň tesne nad infláciou.
Článok bol uverejnený v špeciálnej publikácii ASB ALMANACH 2025
