Výstavba bytov klesla a ich ceny rastú. Dopyt po bývaní je stále väčší ako ponuka
redakcia ASB Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) zverejnil dáta o výstavbe bytov na Slovensku v 2. štvrťroku 2025. Výstavba bytov zotrvala v útlme. V prípade dokončených bytov išlo za posledných 8 rokov o najhorší 2. štvrťrok (3 717 bytov). Medziročne tak prišlo k prepadu o -14,8 %.
Hlavným dôvodom bol výrazný pokles dokončených bytov v Bratislavskom kraji (o -61 %), kde sa po 22 rokoch dokončilo menej ako 440 bytov. Počet dokončených bytov medziročne klesol v ďalších 4 regiónoch SR. Naopak, dostavba bytov sa zvýšila v 3 krajoch, avšak výraznejšie iba v Nitrianskom a to o 41 %.
Počas 2. štvrťroka 2025 sa na Slovensku začalo stavať 4 043 bytov, čo je najslabšia úroveň spomedzi 2. štvrťrokov za posledných 5 rokov. Počet začatých bytov v SR klesol medziročne o – 12,5 %. V Bratislavskom kraji sa začalo stavať najviac – takmer 900 bytov, v ostatných krajoch to bolo cca 220 až 570 bytov. Začiatok výstavby medziročne poklesol až v 6 krajov SR, o vyše -40 % v Trnavskom, Žilinskom a Košickom kraji.
Zaujímavé bude sledovať v tomto roku aj vývoj niektorých pomerových ukazovateľov. Počet dokončených bytov na 1 000 obyvateľov poskytuje prehľad o tom, ako efektívne región reaguje na dopyt po bývaní a aký je jeho reálny výstavbový výkon. Umožňuje porovnanie naprieč regiónmi a slúži ako zrkadlo rozvojového tempa v oblasti bývania. Hoci neexistujú presné normy pre tento ukazovateľ, v EÚ či vo svete hodnoty vyššie ako 5 signalizujú intenzívnejšiu bytovú výstavbu, s aktívnou reakciou na dopyt.
Ide zväčša o mestské a ekonomicky silné oblasti. V prípade SR takto vysokú úroveň dosahovali do roku 2024 napríklad Bratislavský a Trnavský kraj. Naopak, ak úroveň pomeru je dlhodobo pod hodnotou 2,5, môže to viesť k nedostatku nového bývania a stagnácii trhu. Na Slovensku v roku 2024 dosiahli takto nízku úroveň (1,7) Banskobystrický a Košický kraj. V ich prípade aj z dlhodobého hľadiska kolísal ukazovateľ okolo úrovne 2.
Index stavebnej aktivity (pomer medzi rozostavaným a dokončeným počtom bytov) dopĺňa pohľad na výstavbu o širší kontext – zachytáva dynamiku bytovej výstavby vrátane projektov v rôznych fázach prípravy a realizácie. Umožňuje identifikovať potenciál budúceho rastu bývania a aktivitu trhu v danom regióne. Ak je hodnota ukazovateľa vyššia ako 1, stavebná aktivita sa považuje za vysokú a do budúcna sa očakáva rast ponuky. V prípade všetkých regiónov SR bol dosiaľ (dlhodobo) index stavebnej aktivity vyšší ako 1.
Dopyt je väčší ako ponuka
Počas augusta zverejnili NBS aj ŠÚ SR vývoj cien bytov a domov v SR za druhý kvartál 2025. V prípade ponukových cien, ktoré sleduje NBS, bol evidovaný medziročný nárast cien o 12,8 %, v prípade realizačných cien od ŠÚ SR bolo vykázané zdraženie bytov a domov o 11,3 %. V oboch prípadoch ide o neprehliadnuteľný nárast cien a to naprieč celou krajinou. Za aktuálnym vývojom cien stojí viacero faktorov.
Ponuka stále nedokáže držať krok s dopytom. Svoju rolu zohráva i zníženie úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktoré znovu rozhýbalo hypotekárny trh. Kúpu podporuje i opätovný rast reálnych miezd a relatívne nízka nezamestnanosť. Nezanedbateľná je aj psychológia – mnohé domácnosti rátajú s ďalším rastom cien a to ich motivuje neodkladať rozhodnutie o kúpe bývania a uskutočniť ho v relatívne krátkom čase. Vývoj cien zároveň v nemalej miere ovplyvňuje aj konkrétny región či lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Slovenský trh s bývaním prechádza výraznou premenou, ktorá odzrkadľuje meniace sa potreby kupujúcich – vrátane mladších generácií. Dôležitú úlohu v tomto procese zohráva práve kvalitný rezidenčný development. Dobre navrhnuté a odborne realizované bytové projekty prispievajú nielen k trvalo udržateľnému rozvoju miest a obcí, ale aj k zlepšeniu životných podmienok ich obyvateľov.
Zdroj: WOOD & Company
