Martin Berežný: Očakávame novú výstavbu hneď ako bude aktualizovaný územný plán

Mestský bulvár Mlynské nivy s rezervou pre trasu električky je navrhnutý ako verejnoprospešná stavba. V zóne pribudne viac bývania, mieni riaditeľ sekcie územného plánovania Metropolitného inštitútu Bratislavy.

Pred časom sa MIB rozhodol pre zapojenie developerov do územného plánovania. Naplno rozvinúť sa takáto spolupráca má v zóne Mlynské nivy…

Úvodom treba zmieniť, že proces tvorby Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy je spojený s novou politikou mesta v oblasti územného plánovania. Vychádza z koncepcie mestskej bytovej politiky a prichádza s modelom finančnej participácie pri výstavbe.

Zatiaľ čo v prvej výzve boli predmetom spoluúčasti nájomné byty, v aktuálne prebiehajúcej sa model spoluúčasti a participácie zo strany developerov mení pre veľké zóny na spolufinancovanie verejnej infraštruktúry.

Túto tému vnímame ako veľmi živú a diskutovanú a zároveň životne dôležitú pre udržateľný rozvoj mestského organizmu. Bratislava má pri rozvoji mesta chrániť verejný záujem a zároveň vytvárať transparentné a predvídateľné prostredie priumiestňovaní projektov v území.

Za súčasných podmienok je však splnenie záväzku mesta vytvárať uspokojivé podmienky pre život svojich občanov a občianky v oblasti bývania, práce, voľného času, ochrany zdravia, sociálnej starostlivosti, dopravy, životného prostredia či kultúry v zóne ako Mlynské nivy ťažko naplniteľné. Model spolupráce, ktoré mesto rozvíja, zároveň nie je žiadnou novinkou vo vyspelom svete.

Po príklad nemusíme chodiť ďaleko, Praha už tiež niekoľko rokov pracuje na podobnom systéme, ktorý má za sebou aj prvé výsledky. Preto verím, že pozitívne výsledky pre mesto, developerov, ale hlavne obyvateľstvo prinesie aj pilot Mlynské nivy.

Čo bolo podnetom pre vznik MUŠ Mlynské nivy?

Mlynské nivy patria medzi veľké prestavbové územia v Bratislave a v súvislosti s ním prišlo na mesto 16 žiadostí od developerov na zmenu územného plánu. Pracovná skupina, zložená z architektov a hlavného mestského architekta Juraja Šujana, rokovala 6 mesiacov v minulom roku s developermi o tom ako si mesto predstavuje zónu, čo chcú developeri a kde je možné zladiť záujmy.

Povedali sme im, čo môže mesto financovať z poplatku za rozvoj či z eurofondov. Poznáme finančný prínos developmentu pre developerov a potreby zóny Mlynské nivy v doprave, školstve, verejných priestoroch. Finančná spoluúčasť developerov, ktorú zistíme cez kontribučný vzorec, sa má v plnej miere vrátiť do územia a zvýšiť jeho hodnotu.

Pravdepodobne na aprílové rokovanie zastupiteľstva bude predložený návrh novej metodiky kontribúcie pre veľké transformačné územia. Dnes máme pred sebou iné potreby ako v prvej výzve, ktorá bola o nájomných bytoch. V zóne Mlynské nivy chýba najmä infraštruktúra.

Aký je základný rozdiel medzi návrhom MUŠ a platným územným plánom?

Štúdia v porovnaní s platným územným plánom navrhuje viac funkcie bývania. V územnom pláne totiž neboli pravidelne aktualizované stabilizované a rozvojové územia. To sa týka aj iných území, nielen Mlynských nív.

Urbanistická štúdia prináša nový koncept na princípe 15-minútového mesta, zmeny intenzít jednotlivých plôch vzhľadom na urbánny kontext, ale aj úpravy metodiky, ktorá podporuje vznik kompaktnej štruktúry zástavby.

Kedy budete mať spracované pripomienky k MUŠ?

V súčasnosti máme skoro všetky pripomienky kladne dorokované, dohodli sme sa s developermi aj s dotknutými orgánmi. Pripomienky od developerov smerovali väčšinou k záujmovým územiam, pripomienky dotknutých orgánov napr. k limitom využitia územia.

Pretože sa štúdia venuje aj novým konceptom zelenej infraštruktúry či dopravy, nezanedbateľná časť pripomienok smerovala práve k týmto témam. Odhad termínu zapracovania a vyhotovenia čistopisu je prvý kvartál 2024. Výsledný variant štúdie bude výsledkom pripomienkového konania.

Stihnete spracovať čistopis do apríla 2024, odkedy má platiť nový zákon o územnom plánovaní? 

Rátame, že čistopis so zapracovanými pripomienkami bude hotový do tohto dátumu. Na rokovanie mestského zastupiteľstva však bude predložený v apríli, na čo ale nemá vplyv účinnosť nového zákona o územnom plánovaní.

Máte hotový Ekoindex? Nebude preň treba meniť zákon o územnom plánovaní? 

Ekoindex je nástroj na regulovanie zelene v územnom plánovaní a vo výstavbe. Súčasný koeficient zelene nestačí úplne pre komplexné územie ako sú Mlynské nivy, kde testujeme Ekoindex. Náš návrh má 10 bodov, napríklad vegetáciu na konštrukciách, priepustné povrchy, rieši kvalitu zelene. Architekti developerov nám ponúkli, že to budú testovať. Bratislava má vo vyhláške k zákonu o územnom plánovaní ustanovenie, že koeficient zelene môže nahradiť Ekoindexom.

Územie je z veľkej časti zastavané. Ako to korešponduje s víziou blokovej zástavby a 15-minútového mesta, ktorú presadzujete? 

Áno, územie Mlynských nív je čiastočne zastavané. Na jeho západe sa stretávajú rôzne urbanistické štruktúry. Východná časť má väčší potenciál pre vznik kompaktnej blokovej zástavby.

Očakávame novú výstavbu hneď ako bude aktualizovaný územný plán. V strednodobom horizonte sa budú postupne transformovať aj ďalšie časti lokality, ktoré v súčasnosti nie sú priamo zapojené vo výzve. Nová bloková zástavba môže postupne doplniť aj nahradiť súčasnú urbanistickú štruktúru.

Aké využitie budú mať brownfieldy a mestské pozemky? 

Pre väčšinu pozemkov v brownfieldoch je návrh zmeny na zmiešané obytné územie, na ktoré nadviaže občianska vybavenosť. V súvislosti s mestskými pozemkami sa prioritne uvažuje o vybudovaní infraštruktúry a vybavenosti pre obyvateľstvo.

Koľko developerov je v súčasti v území Mlynských nív a koľko z nich sa zapojilo do štúdie?

Do výzvy na zmenu územného plánu sa zapojilo 11 developerov v 16 lokalitách. V súčasnosti je do tvorby štúdie zapojených 9 developerov v 13 lokalitách a mesto
zároveň rokuje s ďalšími záujemcami. Práve spoločné spracovanie pozemkov s rôznymi vlastníkmi vedie k zladeniu súkromného a verejného záujmu.

Vo všeobecnosti môžeme povedať, že sme dospeli k dohode k príspevku na náklady na vypracovanie štúdie. Cena takejto štúdie sa na trhu hýbe v státisícoch eur. Spejeme aj k dohode na metodike kontribúcií developerov k infraštruktúre a občianskej vybavenosti, čo je z hľadiska celomestského záujmu významnejšie.

Pre mesto a rozvoj tejto zóny sú dôležité dva významné míľniky. Po prvé, našli sme spôsob spolupráce s developermi v zóne Mlynských nív, ktorí sa zúčastňujú na financovaní a pripomienkovaní štúdie. To znamená, že projekty developerov budú vzájomne skoordinované a bude vopred zohľadnený nápor na verejnú infraštruktúru.

Po druhé, developeri budú participovať na financovaní verejnej infraštruktúry v území. Navrhujeme však, aby vznikla ucelená stratégia financovania územia Mlynských nív vrátane zapojenia poplatku za rozvoj a iných zdrojov. V súčasnosti spolupráca pokračuje so všetkými partnermi projektu.

Ako pristupujete k developerom, ktorí v území majú pozemky a projekty, ale nesúhlasia napríklad s finančnou účasťou na vypracovaní štúdie?

Evidujeme developerov, ktorí vystúpili z výzvy. Úprimne tomu nerozumiem. Štúdia stojí peniaze, či ju spracuje MIB alebo privátny sektor. Nemyslím si, že cena u súkromníka je nižšia. Urbanistická štúdia je nevyhnutným podkladom pre zmenu územného plánu. V zóne, ktorú má spojiť verejný centrálny priestor, nemá zmysel, aby si developer urobil vlastnú štúdiu. Mesto sa vyjadrí už v procese jej zadania a dáva mu vstupy.

Každý vlastník pozemku má právo obstarať si vlastnú urbanistickú štúdiu a predložiť ju po prerokovaní ako podnet na zmenu. Ak by si však každý developer v zóne obstarával vlastnú štúdiu, došli by sme nutne k horšiemu výsledku z hľadiska verejného záujmu.

V tomto prípade sme preto ponúkli tieto služby zo strany MIB-u, keďže tým vieme efektívne koordinovať viacerých aktérov zo strany jedného spracovateľa a navyše priamo zlaďovať súkromné záujmy s privátnymi záujmami.

Rozhodnutie spracovať spoločnú MUŠ vyplynulo z množstva aktérov v území Mlynských nív v prospech zladenia koncepcie a záujmov všetkých aktérov, po dohode s obstarávateľom – hlavným mestom .

MIB ponúkol konštruktívnu diskusiu pri spracovaní štúdie. Som presvedčený, že takýto spôsob prinesie efektívnejšie plánovanie, a tým aj rýchlejšiu cestu ku kvalitnejšie plánovanému mestu. Takýto postup je v zahraničí štandardom a vnímam na MUŠ pozitívnu spätnú väzbu.

Sú už stanovené výškové dominanty v území naviazané na konkrétne projekty?

Nie sú. Výškové dominanty vychádzajú z koncepcie výškového zónovania. Pracovali sme aj s návrhmi od developerov, ale museli sme to skorigovať do istej vzhľadom na výškovú kompozíciu.

Ako ovplyvnili developerské zámery tvorbu štúdie vo funkčných blokoch, umiestnenie škôl, sociálnych zariadení, trasy mestského bulváru? 

Vychádzali sme zo zámerov developerov a snažili sme sa „zasadiť“ do celkovej koncepcie územia Mlynských nív. Z toho vyplynulo, aký typ a počet vybavenosti je potrebný. Po urbanistickej štúdii sa budú spracovávať dohody – zmluvy o spolupráci s developermi. Tie budú súčasťou zmien a doplnkov územného plánu. Mestský bulvár má určenú konkrétnu polohu a podobu. Spolu s rezervou pre budúcu trasu električky je navrhnutý ako verejnoprospešná stavba.

Podľa čoho ste navrhli podlažnosť v jednotlivých blokoch? 

Návrh mestských blokov vychádza z celkových kapacít územia, aj z výškového zónovania, ktoré prirodzene graduje od Prievozu ku downtownu na západe s 8. nadzemnými podlažiami. Východná časť je o niečo nižšia so 6. nadzemnými podlažiami. Budeme radi, ak budú architekti ďalej pracovať s jednotlivými domami a výškovými akcentmi v lokalitách.

Podlažnosti jednotlivých blokov sú stanovené na základe polohy a kontextu kontaktného územia. Cieľom bolo zachovať príjemnú ľudskú mierku a vytvoriť kvalitné obytné prostredie.

Prvé byty by mali byť postavené v roku 2030. Kedy predbežne by sa mala začať 1. a 2. etapa? 

Niekoľko developerov je pripravených začať s výstavbou v priebehu niekoľkých mesiacov. Napríklad YIT pokračuje v príprave projektu, majú vlastnú urbanistickú štúdiu. Cieľom všetkých zúčastnených, mesta aj developerov, je stavať čím skôr.

Veríme, že by teda výstavba prvých bytov mohla začať hneď po schválení zmien a doplnkov, bude však závisieť aj od pripravenosti developerov a celkovej situácie na realitnom trhu.

Štúdia navrhuje v 1.etape výstavbu základných škôl v dvoch funkčných blokoch C2 a B21. Je to na mestských pozemkoch alebo súkromných?

Na súkromných.

V druhej etape nie je výstavba ZŠ presne lokalizovaná, prečo? 

Škola je veľmi náročná na dorokovanie, pretože si vyžaduje pozemky, tie mesto však nemá. Budeme radi, keď dohodneme polohu tej prvej školy. Výstavba školy má zmysel pri určitom počte obyvateľov, resp. môže reflektovať potreby dotknutého územia. Mali by sme vziať do úvahy, že výstavba na Mlynských nivách potrvá desiatky rokov. Plánovanie v tomto časovom horizonte, v tejto mierke a do detailu je skôr kvalifikovaný odhad. Predpokladáme, že na základe aktivity v území sa pripraví aktualizácia jeho rozvoja a prispôsobí sa mu návrh.

Električková trať má ísť po komunikácii Mlynské nivy. Je celá v majetku mesta či aj v rukách súkromných vlastníkov?

Priestor bulváru je väčšinou mestským majetkom, budú potrebné dohody o výkupe. Jej financovanie je podmienené aj využitím zdrojov EÚ. Výstavba dopravnej infraštruktúry a špeciálne električky je finančne veľmi náročná, ale zároveň nevyhnutná pre udržateľný rozvoj Bratislavy.

Električka v mestskom bulvári bude napojená na električkovú trať na Košickej ulici. Bude jej otočisko vo východnej časti územia?

Električková trať do mestských častí Vrakuňa a Podunajské Biskupice je predmetom spracovania osobitnej dopravno­urbanistickej štúdie. Umiestnenie otočiska nebolo jej predmetom, bude to závisieť aj od etapizácie budovania tejto električkovej radiály. Podľa môjho názoru by malo byť otočisko vo východnej časti alebo ideálne v lokalite Nový Ružinov

Začiatok výstavby električkovej trasy sa predpokladá po roku 2030. Súvisí to s financovaním jej výstavby? 

Električková trať pribudne postupne s rastom obyvateľstva v lokalite. Dovtedy dopravne obslúžia územie iné formy MHD, ale aj alternatívne druhy dopravy (cyklodoprava, trolejbusy, automobilová, pešia doprava). Lokalita je už dnes napojená na sieť MHD s výbornou pešou či cyklistickou dostupnosťou do centra. Samotná realizácia električkovej trate je časovo a finančne náročný proces. Prebieha spracovanie územnoplánovacích podkladov, nasledovať bude projektová príprava a povoľovanie výstavby, čo je niekoľkoročný proces.

Uvažovali ste v kontexte štúdie alebo uvažujete na MIB-e o pešom prepojení od Bajkalskej ulice na Jakubovo námestie či o spojení so Zimným prístavom?

Tí, ktorí preferujú kvalitný a bezpečný peší pohyb po meste, budú môcť využívať nový bulvár s aktívnym parterom a dobrým napojením na MHD. S prepojením na Jakubovo námestie sme sa v štúdii nezaoberali, ale je to dobrý podnet na ďalšiu diskusiu pri dostavbe zóny Chalupkova. Zimný prístav je po Mlynských nivách ďalším transformačným klenotom Bratislavy a veríme, že diskusia o jeho budúcej podobe začne čoskoro.

Bajkalská ulica delí zónu na dve časti. Aký význam má v štúdii lokalita Bajkalská – Hraničná? 

Východná časť Mlynských nív má pre rozvoj mesta veľký význam. Bude mať väčšmi rezidenčný charakter s nižšou blokovou zástavbou, ktorá nadviaže na zástavbu rodinných domov v lokalite Prievoz. Sme však presvedčení, že územie Mlynských nív má fungovať ako jeden mestský organizmus, ktorý je prepojený s novým mestským bulvárom, so sieťou verejných priestorov, zeleňou, službami a s vybavenosťou, a to s výbornými podmienkami pre cyklistov, pre peší pohyb aj dostupnou MHD.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2024