Mlynárka je opäť bližšie k tomu, aby zmenila tvár Ružinova. Premení 150 miliónov eur brownfield na živú štvrť?

Mestská časť Bratislava-Ružinov sa v posledných desaťročiach dynamicky mení na jednu z najatraktívnejších lokalít hlavného mesta. Územie Mlynských nív, ktoré bolo v minulosti typickým priemyselným areálom, postupne prechádza premenou na moderné centrum obchodu, bývania a administratívy. Do tejto transformácie prirodzene zapadá aj projekt Mlynárka, ktorý má ambíciu revitalizovať bývalý priemyselný areál a lokalitu znovu zapojiť do mestského života. Podarí sa mu to? A kedy?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Prvá etapa projektu už úspešne absolvovala proces posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) a v súčasnosti sa začalo konanie o umiestnení stavby. Územie s rozlohou 37 726 m² bude pretvorené na živý mestský blok s centrálnym parkom, aktívnym parterom a modernou blokovou štruktúrou.

Urbanistické riešenie je založené na vytvorení nových uličných čiar, ktoré nadviažu na jestvujúcu dopravnú sieť a podporia vznik plnohodnotných mestských ulíc. Srdcom územia sa stane centrálny park, ktorý vytvorí priaznivú mikroklímu a zároveň sa stane miestom stretávania sa obyvateľov i návštevníkov.

Premena brownfieldu na modernú štvrť

Projekt vytvorí sériu polootvorených mestských blokov, ktoré budú kombinovať bývanie, administratívu a občiansku vybavenosť. Zastavaná plocha polyfunkčného súboru bude tvoriť 7 554,71 m², pričom celková podlahová plocha presiahne 79 443 m². Architekti zdôrazňujú, že ide o jeden z prvých projektov v tejto časti Bratislavy, ktorý prináša komplexnú revitalizáciu brownfieldu v prospech obyvateľov.

Návrh sa preto snaží rešpektovať okolitú zástavbu, ale zároveň prináša nové moderné prvky do urbanistickej štruktúry. Dôležitým cieľom je vytvoriť harmonické prostredie, ktoré bude kombinovať funkcie potrebné na kvalitný mestský život. Polyfunkčná zóna Mlynárka sa tak má stať nielen miestom na bývanie a prácu, ale aj priestorom na voľnočasové aktivity a spoločenský život.

Silný investor a skúsený architektonický tím

Investorom projektu je spoločnosť YIT Slovakia a.s., ktorá je jedným z najväčších developerov pôsobiacich na slovenskom trhu. Firma má bohaté skúsenosti s komplexnými rezidenčnými aj polyfunkčnými projektmi, pričom jej prístup kladie dôraz na udržateľnosť a kvalitu mestského prostredia. YIT týmto projektom pokračuje v rozvoji bratislavských Mlynských nív, ktoré sa stávajú prirodzeným pokračovaním nového centra mesta.

Architektonický návrh pripravila renomovaná kancelária Sadovsky & Architects, ktorá sa podieľa na viacerých významných projektoch súčasnej slovenskej architektúry. Tím architektov spracoval dokumentáciu pre územné rozhodnutie a ich koncepcia sa opiera o ideu blokovej mestskej štruktúry s centrálnym parkom.

Návrh kombinuje administratívne a obytné funkcie tak, aby vytvoril vyváženú mestskú zónu s aktívnym parterom a verejnými priestormi. Veľký dôraz sa kládol aj na riešenie udržateľnosti – od zelených striech cez fotovoltické panely až po kvalitné svetlotechnické podmienky v bytoch.

Prítomnosť skúseného developera a architektonického ateliéru dáva úspešnej realizácii projektu silný základ. Očakáva sa, že práve spojenie ekonomickej sily investora a kreatívneho prístupu architektov prinesie štvrti Mlynské nivy kvalitný a dlhodobo udržateľný mestský priestor. Celý koncept navyše odráža širší trend premeny brownfieldov na polyfunkčné mestské zóny, čo je cesta, ktorou sa Bratislava čoraz intenzívnejšie uberá.

Architektúra pre život: bloky, byty a funkcie prvej etapy

Projekt Polyfunkčná zóna Mlynárka sa skladá z viacerých blokov označených písmenami B až K. V prvej etape sa povoľujú bloky B, C a E, pričom realizovať sa budú bloky B, C, blok E sa aktuálne povoľuje ako administratívny objekt. Ostatné bloky ostávajú ako rezerva pre druhú etapu a sú predmetom zmeny územného plánu cez mestskú urbanistickú štúdiu, k. ú. Nivy, ktorú pripravuje magistrát mesta Bratislava. Bloky B a C budú mať prevažne rezidenčný charakter s doplnkovou občianskou vybavenosťou v parteri. Blok E bude administratívnou dominantou so službami a s obchodmi na prízemí.

Blok B aj C budú tvoriť samostatné dilatačné celky s dvoma podzemnými a ôsmimi nadzemnými podlažiami. Blok B ponúkne 228 bytov, z toho 128 jedno- až dvojizbových, 90 trojizbových a 10 štvorizbových. Blok C prinesie 229 bytov, z toho 132 jedno- až dvojizbových, 89 trojizbových a 8 štvorizbových. Spolu teda prvá etapa vytvorí 457 bytových jednotiek, ktoré budú doplnené balkónmi, lodžiami alebo terasami.

Byty na prízemí budú disponovať predzáhradkami oddelenými zeleňou, čím sa dosiahne vyšší komfort a súkromie pre obyvateľov. Dôležitou súčasťou bloku C bude aj materská škola situovaná pri vnútornom parku. Obytné bloky budú doplnené komunitnými priestormi, detskými ihriskami a oddychovými zónami vo vnútroblokoch. Posledné podlažia domov budú riešené ako ustúpené, čím vzniknú zelené strechy a terasy doplnené fotovoltickými panelmi.

Blok E, ktorý sa nachádza v severovýchodnej časti územia, má mať tri podzemné a dvanásť nadzemných podlaží. Architektonicky bude riešený ako lokálna dominanta v osi ulice Mlynské nivy. Na streche nižšej časti vzniknú pobytové terasy s výhľadom do centrálneho parku. V parteri budovy sa budú nachádzať gastroprevádzky a obchodné priestory, ktoré prinesú do územia potrebný život aj mimo pracovných hodín.

Projekt, ktorý myslí aj na kvalitnú infraštruktúru

Významnou súčasťou projektu je riešenie parkovania a dopravnej dostupnosti. V celom území sa počíta s kapacitou 996 parkovacích miest. Z toho až 909 bude umiestnených v podzemných garážach, zatiaľ čo 87 bude vyhradených ako povrchové státia, určené najmä pre návštevníkov. Okrem automobilov sa počíta aj s parkovaním bicyklov, ktoré bude riešené v suterénoch jednotlivých objektov, pričom návštevníci budú mať k dispozícii cyklostojany vo verejnom priestore.

Pešie trasy sú navrhnuté po obvode celého bloku aj v centrálnom parku. Park bude verejne prístupný a jeho chodníky budú kombinovať spevnené a priepustné povrchy, čím sa podporí ekologické hospodárenie s dažďovou vodou. V severnej časti územia vznikne prepojenie na Prievozskú ulicu a v budúcnosti sa plánuje aj napojenie na cyklomagistrálu na Mlynských nivách. Vznikne aj „office plaza“ – menšie námestie pred administratívnym blokom, ktoré bude miestom stretávania, podujatí či tržníc.

Pokiaľ ide o verejnú zeleň, projekt ponúka dve variantné riešenia. V prvom variante bude plocha zelene predstavovať 17 645,99 m², v druhom až 18 155,09 m². Z toho približne 4 000 m² tvorí trvalá zeleň na teréne a ďalších takmer 10 000 m² dočasná zeleň, kým nebude realizovaná druhá etapa. Spevnené plochy zaberú 12 016 – 12 525 m² podľa variantu, čo je v mestskom kontexte vyvážený pomer.

Park a zeleň nebudú len estetickým doplnkom, ale aj dôležitým ekologickým prvkom. Stromoradia, zelené strechy a vegetačné úpravy znížia počet tepelných ostrovov a zlepšia kvalitu ovzdušia. Výsadba počíta s desiatkami až stovkami stromov, čo vytvorí príjemné prostredie pre obyvateľov aj návštevníkov. Zeleň sa stane neoddeliteľnou súčasťou identity novej štvrte a posilní jej charakter moderného a udržateľného mestského bloku.

Výhľad do budúcnosti: termíny, náklady a druhá etapa

Podľa predbežných plánov by sa výstavba prvej etapy mala začať v poslednom štvrťroku 2026. Dokončenie sa predpokladá v treťom štvrťroku 2030, čo znamená, že realizácia potrvá približne päť rokov. Výstavba bude prebiehať postupne – najskôr bloky B a C, neskôr alebo paralelne blok E. Takýto harmonogram umožní lepšie reagovať na dopyt po bytoch aj kanceláriách.

Celkové náklady na výstavbu prvej etapy sa odhadujú na približne 150 miliónov eur. Táto suma zohľadňuje nielen výstavbu samotných objektov, ale aj vybudovanie verejných priestranstiev, dopravnej infraštruktúry a zelene. Ide o investíciu, ktorá výrazne ovplyvní charakter územia a pridá Ružinovu novú atraktívnu zónu. Financovanie takéhoto rozsiahleho projektu si vyžaduje dôsledné plánovanie a stabilitu investora, čo YIT Slovakia svojou pozíciou na trhu dokáže garantovať.

Druhá etapa projektu bude zahŕňať bloky D až K, ktoré zatiaľ neboli detailne projekčne pripravené. Tiež budú polyfunkčné – s dôrazom na bývanie a doplnkovú občiansku vybavenosť. Ide o rezervu, ktorá sa aktivuje podľa budúceho dopytu a rozvoja územia. Druhá etapa tak doplní už existujúci urbanistický celok a posilní význam celého projektu ako moderného mestského bloku.

Projekt Polyfunkčná zóna Mlynárka predstavuje významný krok v transformácii Mlynských nív na nové centrum Bratislavy. Spojenie bývania, administratívy, služieb a kvalitného verejného priestoru z neho robí ukážku udržateľného urbanizmu. Vďaka centrálnemu parku, tzv. office plaza a širokej ponuke služieb získa Ružinov nielen novú architektonickú dominantu, ale aj životaschopnú mestskú štvrť. Do roku 2030 by sa tak mal na mieste bývalej panelárne zrodiť moderný mestský blok, ktorý bude symbolom premeny priemyselného dedičstva na životný priestor 21. storočia.