Zdroj: Pexels / fauxels

Firmy sú ochotné platiť vyšší nájom. Ak dostanú kvalitné kancelárie

24. júna 2020

Na trhu panuje neistota, na stavbách chýbali zahraniční pracovníci. Aj napriek komplikáciám však developeri zatiaľ nehodnotia situáciu ako katastrofálnu.

Pandémia COVID-19 zasiahla aj developerov. Na projekty sa musia teraz pozerať iným spôsobom a v oblasti kancelárskych priestorov zamiešal karty silnejúci trend práce z domu. Aj o tom diskutovali na online konferencii Development Summit 2020 Luboš Čema, podpredseda Inštitútu urbánneho rozvoja a projektový manažér IURIS INVEST, Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ a podpredseda predstavenstva J&T REAL ESTATE, a Jakub Gossányi, Head of Development HB Reavis Slovakia.

Konferencia sa uskutočnila 17. júna a zorganizovali ju vydavateľstvo JAGA a Inštitút urbánneho rozvoja (IUR). Prinášame najdôležitejšie informácie z panela o dosahoch pandémie.

Aké boli uplynulé mesiace? Prichádza už obdobie krízy?

P. Pelikán: Netreba z toho robiť tragédiu. Veľmi dôležité bude, ako sa podarí udržať zamestnanosť. Vtedy ľudia nebudú šetriť a stúpne spotreba, ktorú potrebujeme na fungovanie ekonomiky. To, čo sa udialo v našej spoločnosti, bolo v princípe len krátkodobé.

Problémy na stavbe boli spôsobené len nedostatkom pracovných kapacít zo zahraničia, ale to sa nám podarilo veľmi rýchlo nahradiť. Výstavba všetkých našich rozostavaných stavieb – Eurovea 2, Klingerka a Ovocné sady – pokračuje na plný výkon a v podstate neevidujeme zmeny oproti očakávaným harmonogramom.

J. Gossányi: Na Slovensku podobne ako vo svete asi neexistuje odvetvie, ktoré by pandémia nezasiahla. V prípade našich stavieb bol jej zásah rôzny. Každý získal priestor na uvažovanie nad svojou stratégiou, a to naprieč všetkými aktivitami – či už išlo o rozostavané budovy, alebo o pripravované projekty, budovy v správe aj dlhodobé vízie.

Z pohľadu prípravy projektov sme sa pozerali, akým spôsobom sú „COVID Proof“, čiže na ich pripravenosť reagovať na podobnú situáciu, akú sme prežívali v uplynulých mesiacoch. Platí to aj pre Stanicu Nivy, ktorá je vo vysokom štádiu rozostavanosti a tiež musí reagovať na budúcnosť.

Mali sme problém aj s obmedzením pracovnej sily zo zahraničia, keďže všetci pracovníci sa museli vrátiť domov. Výpadok sme však rýchlo nahradili miestnymi expertmi zo západnej Európy. Skomplikovalo sa búranie Apolla. Českému developerovi otočili na hraniciach najväčší bager, takže sme búracie práce museli pozastaviť. Pokračovali sme hneď, ako sa dodávateľ mohol vrátiť k práci.

Ľ. Čema: Nemáme také veľké projekty, aspoň čo sa týka administratívy, ale veľké zmeny sme zachytili v prípravnej fáze projektov a najmä v ich financovaní. Generálni dodávatelia mali na začiatku roka problém s nacenením, lebo na Slovensku sa stavebné materiály takmer nevyrábajú. To sa medzičasom stratilo, ale otázka financovania zostala.

Ponuky z času pred koronou boli v zásade revidované Stúpli požiadavky na vlastné zdroje a banky pristúpili k sprísneniu podmienok pri poskytovaní úverov. Je zrejmé, že oproti minulému roku pôjdu hore náklady na finančné služby.

Pri bytoch sme zase sledovali reakciu ľudí na aktuálnu situáciu. Do veľkej miery bude závisieť od psychológie ľudí, ako aj od spôsobu informovania médiami. Ľudia sa však po mesiaci-dvoch zase zaktivizovali, takže z pohľadu trhu sme zatiaľ vážny prepad nezaregistrovali. Ktovie, čo prinesú najbližšie mesiace.

Spomínali ste očakávania spotrebiteľskej nálady. Vnímate pri bytoch už nejaký posun? Ide o návrat do normálu alebo máte odhad, kam sa to bude vyvíjať?

P. Pelikán: Hovorili sme o bytoch, ktoré na trhu chýbajú. Ale či budeme v prípade Bratislavy hovoriť o 10-, 20-, 30- alebo 40-tisícoch bytov je úplne irelevantné, lebo to číslo je samo osebe veľmi vysoké.

Dnes máme voľných okolo 1 800 bytov, a to je nezdravé číslo. Pri finančných nákladoch bude veľmi dôležité, aký majú developerské projekty „track record“, v akom stave zanechal developer svoje projekty a ako ho banky poznajú.

Dnes, napríklad, finišujeme s financovaním bytového projektu Ovocné sady. Od bánk sme dostali podmienky, v ktorých sa trochu odráža nastavenie doby, ale nie je to nič dramatické.

A ako to vyzerá v segmente kancelárskych nehnuteľností? Ako HB Reavis vníma nové trendy, ktoré boli uplynulé mesiace v znamení „home office“, a ako sa odrážajú v strategickom uvažovaní?

J. Gossányi: V developerskej firme vznikajú nápady a riešenia v kreatívnom prostredí. Dôležitá je interakcia ľudí a tú práca z domu nenahradí. Na druhej strane sme boli príjemne prekvapení, ako veľa tímov fungovalo aj bez toho, aby sa reálne videli.

Z môjho pohľadu to však nie je dlhodobo udržateľné. V kolektíve sa veziete na vlne istých vzťahov a na základe spoločne odžitých situácií. Ostatne, aj pracovná morálka je trocha rozkolísaná… Trúfam si povedať, že na 85 – 90 % sa v našej firme vrátime do normálu.

Firmy budú prehodnocovať svoje kancelárske priestory a začnú sa venovať tomu, ako ich nastaviť pre ľudí, aby boli atraktívne a zdravé. Aby boli funkčné a aby boli „šité na mieru“ tým nájomcom, s ktorými sme boli v úzkom kontakte už počas krízy. Firmy sú dokonca ochotné podľa istých prieskumov zniesť až o 20 % vyšší nájom, ak budú mať kvalitnejšie priestory.

V minulosti sme hovorili o veľkom dôraze na aktivitu mesta pri rozvoji, respektíve, aby nehľadalo výhovorky, ako sa to nedá urobiť. Myslíte si, že takýto spôsob uvažovania môže pomôcť developerom, ale aj občanom v meste?

Ľ. Čema: Tá akčnosť je dosť problematická. Aj v IUR rozoberáme už roky mnoho tém a stále mám pocit, ako keby to nikoho nezaujímalo. Patria k ním napríklad statická doprava a pozemné komunikácie, ale je ich kvantum.

Aj v rámci IUR sme sa pokúšali robiť medzi úradníkmi ľahkú osvetu, aj keď viem, že to bolo do trochu naivné. Snažili sme sa im vysvetľovať súvislosti, aby každý úradník dokázal prispieť k reštartu. Zostalo to však na úrovni vysvetľovania. Ani teraz nevidím žiadnu snahu o reštart – či už zo strany mesta, alebo štátu.

Jakub Gossányi

Head of Development, HB Reavis Slovakia

Každý developer by určite dokázal „vytiahnuť z rukáva“ a povedať zopár vecí, ktoré by sa mali zmeniť v súčasnom stavebnom zákone. Čo by aj s malým úsilím mohlo zlepšiť stavebné prostredie?

P. Pelikán: V prvom rade skvalitniť prostredie povoľovacích procesov. Určite by pomohlo zlúčenie stavebných úradov v Bratislave. Každý z nich má totiž odlišný prístup k danej veci.

Ďalej je to posilnenie pozície hlavného projektanta v stavebnom konaní, kde už vlastne ide iba o implementáciu rôznych priestorovo-technických požiadaviek z predchádzajúcich stupňov konania do reality, ktorá sa bude vytvárať na stavbe. Tam je potrebná už iba okrúhla pečiatka projektantov, ktorí garantujú odbornosť, a netreba čakať na odvolávania.

J. Gossányi: Stavebný zákon má už 44 rokov a sám poznám prípady, keď sa v tej istej veci rozhodlo úplne protichodne. Aktuálne napríklad máme tému zrušeného územného rozhodnutia jedného projektu v Petržalke. Ak by sme chceli meniť platné zákony, tak sa v podstate bavíme o reforme štátnej správy.

Odborníci budú musieť byť včlenení, čo by v praxi vyvolalo malú revolúciu. Ale vnímam to ako jednu z vecí, ktorú treba pri týchto zmenách domyslieť. My developeri však jednoznačne potrebujeme kvalitný stavebný zákon, ktorý bude jednoznačne vyložiteľný a pre projekt bude zabezpečovať právnu istotu.

Aj keď sa projekty nestavajú ročne, majú nemalé náklady na manažment tímov a nájmy pozemkov, čo na konci dňa zaplatí nájomca alebo kupec. Niektoré projekty majú napríklad dlhodobo neaktualizovaný územný plán, pričom veľa zahraničných developerov odišlo alebo sa päť rokov nepohli z miesta.

Pre developerov je teda kľúčová flexibilita a rýchlosť reakcie zo strany štátu a mesta. Ak sa to napraví, môžeme potiahnuť dopredu Slovensko a z hlavného mesta urobiť atraktívny priestor, ktorý by lákal talenty.

Ľ. Čema: Súhlasím, že podstatné veci treba uviesť do života veľmi rýchlo. V Bratislave máme za sebou polovicu volebného obdobia. Vieme, ako magistrát problematicky bojuje s tými zmenami a doplnkami. Neustále sa im z rôznych dôvodov posúvajú termíny a nemusíme chodiť ďaleko, aby sme zistili, že to v zásade funguje.

Proces prejednávania zmien územného plánu v Prahe sa podarilo skrátiť z 981 dní na 270. A keď sa na to budem zase pýtať u nás, opäť nedostanem odpoveď. Vieme, že v Bratislave sa tých zmien spustilo až príliš veľa a sú už pomaly na dve volebné obdobia. Všetci však chceme, aby developeri pocítili zmeny oveľa skôr. V Prahe to zjavne ide.

V predchádzajúcom paneli bola diskutovaná téma nájomného bývania. Vidíte priestor zapojiť sa do existujúcich schém alebo je to zatiaľ neznáma pôda a neviete, ako sa na nej pohybovať?

P. Pelikán: Treba si najprv povedať, čo vlastne nájomné bývanie je. Určite to nie je bývanie pre asociálne skupiny. Napríklad v Londýne ho poznajú pod pojmom „affordable living“ (dostupné bývanie). Časťou bytov určených na bývanie disponuje mesto a vie tam ubytovať policajtov, lekárov, učiteľov.

Nájomné bývanie by malo pomôcť tým, ktorí budú potrebovať bývať a sú pre spoločnosť veľkým prínosom, a nie tým, ktorí práve potrebujú kúpiť byt. Táto téma je aj pre nás zaujímavá, ale existuje veľa vecí, ktoré treba doriešiť. Už len keď sa pozrieme, ako by sa pracovalo s DPH, tak si to vyžaduje zmeny, aby bývanie mohlo byť dostupnejšie. Zároveň treba myslieť aj na legislatívu týkajúcu sa svetlotechniky, teplotechniky či stavebnej fyziky.

Ľ. Čema: Je to veľká neznáma, tým je povedané veľa. Na množstvo z problémov, ktoré naznačil pán Pelikán, momentálne neexistujú odpovede. V zásade sa prostredie alebo podmienky zatiaľ len tvoria. My momentálne nepripravujeme projekt, v ktorom by sme sa cielene zamerali na nájomné bývanie.

J. Gossányi: Do nájomných bytov sa aktuálne nechystáme. Ak sa naozaj bavíme o tom, že ideme tento segment podporovať, tak musí to byť systematické naprieč celým štátnym priestorom, lebo prienik je široký. Ten istý bytový dom v Bratislave je z pohľadu nákladov iný ako v Lučenci alebo pri Žiline. Viac stoja pozemky, prípojky, iná je aj legislatíva.

V prospech developerov hrá fakt, že je v Bratislave veľký nedostatok bytov. Ide o situáciu, že developer ešte dokáže fungovať v štandardnom režime mimo nájomného bývania s ohľadom na takto zdeformovaný trh v hlavnom meste?

P. Pelikán: Nájomné bývanie nie je len o tom, či si ho niekto môže alebo nemôže dovoliť. Vo svete existuje veľa firiem, ktoré sa tomu venujú v rôznych krajinách a tiež majú nejaký model. Dôležité je pustiť do tohto segmentu lacné peniaze, aby sa mohli úrokové náklady blížiť k nule.

Pri nájomnom bývaní na Slovensku narážame na fakt, že máme tradíciu porevolučného vlastnenia všetkého. Finančný model, ktorý vám „vypadne“ pri hypotéke, je približne rovnaký ako pri nájomnom bývaní. Matematika je rovnaká, pracuje sa s nákladmi a nejakým úročením. Ak nájomný dom nedokážete postaviť o polovicu lacnejšie, tak neviete počítať.

Treba ľudí edukovať, aby chápali, že nájomné bývanie je dobrá možnosť v situácii, keď napríklad neviem, akú budem mať kariéru a ako a kde si chcem založiť rodinu.

Ľ. Čema: Je to aj o tom, či štát naleje peniaze do tohto finančného modelu, na základe ktorého bude môcť „vypadnúť“ nejaké nájomné. Inak v zásade hovoríme o tých istých nákladoch aj cenách pozemkov a nákladoch na architektúru.

Cena peňazí zohráva svoju rolu. Na základe rozpočtov vieme, koľko tvoria ostatné položky mimo finančných nákladov, ktoré nie sú až také dominantné pri výstavbe. Zas to bude o tom, či do kalkulácie vstúpi iný zdroj.

TEXT: Ľudovít Petránsky, Alexandra Müllerová