V treťom štvrťroku sme svedkami výrazného spomalenia rastu cien nehnuteľností

Reality.
Zdroj: Shutterstock

Pri pohľade na jednotlivé mesiace pozorujeme náznaky postupného obratu v cenovom vývoji, obzvlášť viditeľné v Bratislavskom kraji.

Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v 3. štvrťroku 2022 vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,6 %. Ide o najpomalšie štvrťročné tempo rastu od roku 2019. V porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku sú ceny o 21,9 % vyššie.

„Priemerná cena  rezidenčných nehnuteľností sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšila o 42  eur/m2 na úroveň 2714 eur/m2. Na cenovom rozdiele sa podieľal  Bratislavský kraj tradične približne polovicou, pomerne výrazný kladný príspevok má tiež Prešovský a Žilinský kraj (graf  2). Príspevok Banskobystrického a Trnavského kraja k celkovej zmene ceny je záporný,“ uvádza Roman Vrbovský, analytik Národnej banky Slovenska.

Graf 1 Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %)
Graf 1: Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %) | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Ceny stále rastú

Priemerná cena  bytov dosiahla v 3. štvrťroku 2982 EUR/m2. V medzištvrťročnom porovnaní ide o nárast o 1,2 %, čo zodpovedá medziročnému rastu 24 %. Oproti rovnakému obdobiu v predchádzajúcom roku sú naďalej najvyššie ceny 5-izbových bytov (graf 3). Primárne ide o dôsledok vývoja v minulom štvrťroku, v 3. štvrťroku už len stagnovali.

„Viditeľnejší nárast sme zaznamenali iba v prípade 1-izbových  bytov. Priemerná cena  domov sa nachádza na úrovni 2021 EUR/m2, v porovnaní s 2. štvrťrokom ide o rast 1,7 % (medziročne 12,5 %),“ pokračuje Vrbovský.

Graf 2 Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2)
Graf 2: Dekompozícia cenového rozdielu (v EUR/m2) | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Vývoj cien nehnuteľností naprieč regiónmi je značne rôznorodý. Najvyšší medzištvrťročný rast bol zaevidovaný v Prešovskom (7,4 %) a Trenčianskom kraji (5 %). Medzikvartálny rast v Bratislavskom a Košickom kraji je približne na úrovni celoslovenského priemeru. V Trnavskom a Banskobystrickom kraji ceny rezidenčných nehnuteľností v porovnaní s minulým štvrťrokom mierne klesli (-0,3 resp. -2,2 %).

V Prešovskom kraji rástli ceny v typicky najsilnejších okresoch (Prešov a Poprad) relatívne miernejším tempom. Naopak, výraznejší nárast pripadá na okres Kežmarok, zapríčinený rozšírením ponuky novostavieb. V Trenčianskom kraji k rastu cien prispeli  predovšetkým okresy Prievidza a Ilava. V samotnom okrese Trenčín ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi mierne poklesli.

Graf 3 Vývoj priemernej ceny bytov a domov
Graf 3: Vývoj priemernej ceny bytov a domov (úroveň v EUR/m2, medziročný rast v %) | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Keďže 3. štvrťrok priniesol výrazné spomalenie cenového rastu, pre lepší výhľad smerom do budúcna dávalo zmysel pozrieť sa detailnejšie na to aký bol vývoj v jednotlivých mesiacoch. Mesačné údaje ukazujú, že ceny nehnuteľností na bývanie dosiahli v 3. štvrťroku najvyššiu úroveň v júli, v nasledujúcich mesiacoch mierne klesali. Tento vývoj je ešte výraznejší pri pohľade na samotné ceny bytov.

Naopak, v prípade cien domov sa o žiadnom jasnom  trende hovoriť  nedá. Mesačný vývoj cien v krajoch je heterogénny. V Bratislavskom kraji vidíme náznaky obratu v cenovom vývoji, v Košickom a Prešovskom kraji ceny pokračujú v postupnom raste.

Graf 4 Príspevok cien bytov a domov (medziročná zmena v % a príspevky v p. b.)
Graf 4: Príspevok cien bytov a domov (medziročná zmena v % a príspevky v p. b.) | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Priemerná úroková sadzba čisto nových úverov na nehnuteľnosti dosiahla v júli 2,5 % a v septembri už 2,9 %. Tomu zodpovedá aj viditeľný pokles čistého prírastku úverov na nehnuteľnosti v priebehu letných mesiacov a septembra. Trhy očakávajú ďalší rast úrokových sadzieb, spomalenie úverovania bude teda pravdepodobne pokračovať. Z toho vyplýva aj pokračujúci pokles aktivity na realitnom trhu.

Graf 5 Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2

Graf 5: Aktuálna priemerná cena bývania v krajoch (úroveň v EUR/m2 | Zdroj: United Classifieds, NARKS, NBS

Zdroj: Roman Vrbovský