Obytná veža namiesto kancelárií: Prekreslený zámer od Strabagu sa stáva reálnejším

V západnej časti Mlynských nív čaká na zástavbu pozemok už dlhých štrnásť rokov. Areál Strabagu mal byť pôvodne doplnený ďalšími administratívnymi objektami po vzore prvej etapy, spoločnosť však minulý rok ohlásila zmeny. K svojej centrále naplánoval Strabag Real Estate byty s doplnkovou funkciou občianskej vybavenosti. Po vyše polroku sa zámer stáva opäť o niečo reálnejším.

Spoločnosť Strabag je známa najmä ako stavebná firma. Jej developerská divízia je však činná aj v oblasti výstavby vlastných projektov, pričom jeden z takých vznikne v zóne Mlynské Nivy – Západ. Konkrétne v areáli Strabagu, kde má spoločnosť svoju centrálu, postavenú ešte v rámci prvej etapy v roku 2009.

Po novom ju ale nedoplnia kancelárske objekty, ako sa pôvodne uvažovalo. Strabag Real Estate totiž ohlásil v minulom roku zmenu pôvodne navrhovanej činnosti. Developer si pravdepodobne uvedomuje, že budúcnosť tejto lokality je rezidenčná a tak prekreslil kancelárie na byty. Konkrétne si na to zvolil architektonickú kanceláriu What Architects.

Parcela sa teda po dlhých štrnástich rokoch môže dočkať nového využitia. Upravený zámer ohlásila firma v októbri minulého roka, keď spustila posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Medzitým odsúhlasilo projekt Hlavné mesto, keď v januári roku 2023 vydalo súhlasné záväzné stanovisko.

Development sa nakoniec dočkal aj finálneho rozhodnutia z EIA. Podľa Ministerstva životného prostredia SR sa táto zmena navrhovanej činnosti nebude posudzovať, čo znamená, že zámer Strabagu prešiel posudzovaním vplyvov na životné prostredie. Toto rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť len nedávno – v posledný májový štvrtok tohto roku. 

Navrhovaná zmena bude umiestnená na pozemku o rozlohe vyše 14-tisíc metrov štvorcových. Riešené územie je z južnej strany ohraničené ulicou Mlynské nivy, zo severnej a západnej strany obslužnou komunikáciou či areálmi logistiky, administratívy a nevýrobných služieb. Z východnej strany sa zase nachádzajú rozvojové plochy, vrátane kancelárskej budovy, postavenej v rámci prvej etapy.

V areáli Strabagu tak pribudne bytový objekt s prevládajúcou funkciou bývania a doplnkovou funkciou občianskej vybavenosti. Navrhovaný je vyše 57 metrov vysoký bytový dom s 1 podzemným a 18 nadzemnými podlažiami, pričom skladať sa bude z dvoch častí. Jeho druhá, nižšia časť, bude obsahovať 14 nadzemných podlaží. Na prízemí sa budú nachádzať vstupné priestory, päť prevádzok občianskej vybavenosti so spoločným zázemím, ale aj priestor na odkladanie bicyklov či technické priestory. 

Obytná časť bytového domu bude sústredená na 2. až 18. nadzemnom podlaží. Nachádzať sa tu budú aj nebytové priestory určené na prechodné ubytovanie, ale taktiež spoločné vybavenie bytovky v podobe troch miestností so spoločným zázemím. Strecha nad nižšou časťou stavby – nad 14. nadzemným podlažím, má plánované využitie ako komunitná terasa so záhradou.

Architekti tu navrhli 180 bytových jednotiek – 9 jednoizbových a 107 dvojizbových do 60 metrov štvorcových, 57 trojizbových do 90 metrov štvorcových a 7 štvorizbových s najväčšou výmerou. Okrem bytov tu bude aj 13 apartmánov (priestory na prechodné ubytovanie) v počte 12 jednoizbových a 1 dvojizbový apartmán. Dom bude obsahovať 212 balkónov, 9 strešných terás a projekt počíta s nasťahovaním až 436 obyvateľov.

Dosiaľ nezastavanú plochu môže v neďalekej budúcnosti celkovo vyplniť 193 nehnuteľností. V rámci bytového domu sú navrhované aj plochy občianskej vybavenosti ako obchodné prevádzky a služby, ktoré budú prevádzkovo a konštrukčne oddelené od bytovej časti objektu. Navrhované prevádzky budú sčasti zasahovať do vybudovanej 1. etapy kancelárskej budovy, a to za účelom zabezpečenia parkovania a súvisiaceho zázemia pre bytový dom.

Na existujúce konštrukcie, zrealizované v rámci 1. etapy, bude mať presah aj navrhovaná infraštruktúra verejného a areálového osvetlenia, navrhované zmeny spevnených plôch, ako aj návrh zelene. Developer plánuje aj výsadbu areálovej zelene so stromovou či kríkovou etážou a zatrávnením. Tieto nové plochy budú vytvorené na rastlom teréne, ako aj nad podzemnými konštrukciami stavby. Súčasťou sadových úprav budú aj trvalkovo-trávnaté záhony, dažďové záhrady a zatrávnenie. 

Parkovacie stojiská pre bytový dom sú navrhované v počte 264 miest. Z toho bude 36 situovaných v podzemnej garáži budúceho bytového domu, 223 automobilov nájde parkovanie v časti podzemnej garáže už existujúceho objektu prvej etapy a 5 stojísk bude umiestnených na teréne v západnej časti areálu. Zmena navrhovanej činnosti bude pripravená aj na elektromobilitu – v areáli dôjde k umiestneniu staníc na nabíjanie elektromobilov. Nad garážami prvej etapy sú navrhnuté nové sadové úpravy, spevnené plochy a detské ihrisko.

Pre vznik výškovej bytovky bude potrebné asanovať aj existujúce stavby. Dokumentácia uvádza odstránenie existujúcej trojpodlažnej budovy Fyzioklinik, na ktoré už bolo vydané povolenie na odstránenie stavby. Odstránené budú aj časti existujúcich spevnených plôch na dotknutých parcelách, a to za účelom ich náhrady za ďalšie zelené plochy.

Zmeny si vyžiada aj dopravné riešenie. Konkrétne bude rozšírená bočná obslužná komunikácia o dva jazdné pruhy, čím dôjde ku skvalitneniu prepojenia ulice Mlynské nivy s Jarabinkovou ulicou. V súbehu s južnou časťou areálu je navrhnutý aj cyklistický chodník a chodník pre peších, pričom prítomné budú aj cyklostojany.  

Fasáda vyše 57 metrov vysokého domu bude podľa architektov zohľadňovať existujúce hlukové pomery súvisiace s dopravou z diaľničného mosta. Južná fasáda objektu je tak navrhovaná so zreteľom na túto situáciu bez výrazne veľkých okenných otvorov a balkónov.

Exteriérové bytové priestory sú navrhované na východnej a západnej fasáde, ale aj čiastočne ustúpenej južnej fasáde, ktorá je bez priameho kontaktu s ulicou Mlynské nivy. Nateraz je ale priskoro hodnotiť architektonické stvárnenie objektu, nakoľko je projekt  len v začiatkoch povoľovacieho procesu. 

Strechy objektu majú byť podľa doterajších informácií zazelenané a ploché. Na základe právoplatného rozhodnutia z posudzovania vplyvov na životné prostredie, by tu mali byť osadené aj fotovoltanické panely. To ako podmienku určilo Ministerstvo životného prostredia SR, rezort však požaduje v rámci sadových úprav založiť aj kvitnúcu lúku alebo osadiť „hmyzí hotel“. 

Ako informuje ministerstvo, k zmene navrhovanej činnosti bolo doručených 8 písomných stanovísk. Ani jedno však neobsahovalo nesúhlas s realizáciou zmeny navrhovanej činnosti. Podľa rezortu bytovka od Strabagu nebude predstavovať taký zásah do životného prostredia, ktorý by v značnej miere mohol ohroziť životné prostredie alebo zdravie obyvateľov.

Nový zámer tak má za sebou prvé dôležité povolenia. Zelenú mu udelilo Hlavné mesto a v súčasnosti už disponuje aj právoplatným rozhodnutím z rezortu životného prostredia. Danú lokalitu môže výškový objekt doplniť vhodne, veží v tejto oblasti totiž bude hneď niekoľko, resp. už aj je. V poslednom období sa táto časť Bratislavy rozvíja expresným tempom. 

Len nedávno ohlásila dosiahnutie plnej výšky administratívna budova The Mill od Immocapu, doslova pár metrov od nej sa nachádza už dokončený development Discovery Residence od Remac Properties Slovakia. V blízkosti týchto dvoch projektov má v dohľadnej budúcnosti vyrásť aj rezidenčný projekt s názvom Millhaus. Mlynské nivy má výhľadovo doplniť aj nová električková trať, ktorá bude spájať nové centrum Bratislavy so zvyškom mesta, čím sa stane táto časť metropoly ešte atraktívnejšia.

Zmena zámeru spoločnosti Strabag Real Estate tak má svoje opodstatnenie a v konečnom dôsledku aj zmysel. Rezidenčná výšková budova posilní zmiešaný charakter novej štvrte, nakoľko tu budú obytné aj administratívne projekty. V neposlednom rade, Strabag konečne vyplní 14 rokov nevyužitý pozemok, ktorý si pýtal zástavbu už v minulom desaťročí.