Obnova existujúceho bytového fondu

Obnova existujúceho bytového fondu

Na Slovensku je trvalo obývaných vyše milióna 600-tisíc bytov a približne 880-tisíc bytov z toho je v bytových domoch. 750-tisíc bytov je v panelových bytových domoch a približne 650-tisíc z nich potrebuje urgentne generálnu opravu, čo si vyžaduje veľmi intenzívny investičný zásah. O stave existujúceho bytového fondu a možných riešeniach sme sa pozhovárali s Ing. arch. Elenou Szolgayovou, riaditeľkou odboru bytovej politiky na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR (MVRR SR), a s prof. Ing. Zuzanou Sternovou, PhD., z VVÚPS-NOVA, výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb, s. r. o., Bratislava.

Bytový fond v bytových domoch na Slovensku je vo všeobecnosti podľa tvrdení viacerých odborníkov vo veľmi zlom stave. Aké nedostatky sa najviac prejavujú? Ktoré z nich treba najviac riešiť?

Elena Szolgayová: Najpálčivejším problémom obnovy bytového fondu sú byty, ktoré vznikli medzi 70. a 90. rokmi minulého storočia. Aby sa technicky a užívateľsky opäť dostali na úroveň súčasných požiadaviek na bývanie, vyžaduje si to enormne veľký investičný zásah. Nejde pritom ani tak o rekonštrukciu samotných bytov ako o obnovu celého domu vrátane spoločných priestorov, stavebných konštrukcií a rozvodov. Patrí sem výmena technickej infraštruktúry a zariadení, opravy striech, zateplenie objektov, nové fasády, výmena okenných a dverných konštrukcií, výťahy, spoločné priestory a komunikácie…

Zuzana Sternová: V zásade možno povedať, že bytový fond je v stave, ktorý zodpovedá jeho veku, úrovni poznania a kvalite zabudovaných stavebných materiálov, stavebných konštrukcií a systémov technických zariadení budov zodpovedajúcich obdobiu výstavby. Pre celý bytový fond postavený v minulom storočí platí, že tepelná ochrana a súvisiaca potreba energie na vykurovanie nezodpovedajú požiadavkám súčasnosti. V rámci zlepšenia tepelnoizolačných vlastností stavebných konštrukcií, či už výmenou otvorových výplní, alebo zateplením striech a obvodových plášťov, sa súčasne odstraňuje zatekanie a hygienické nedostatky. Samozrejme, za podmienky, že sú zmeny stavieb navrhnuté správne a realizované kvalitne. Osobitným problémom sú systémové poruchy, ktoré treba riešiť ako prvé, ak sa na konkrétnych bytových domoch vyskytujú. Obnovu balkónov, lodžií a všeobecne vystupujúcich konštrukcií treba uskutočniť skôr, než sa zateplí obvodový plášť. Najneskoršie súčasne so zateplením treba vykonať hydraulické vyváženie vykurovacieho systému a zaviesť reguláciu v zásobovaní teplom. Zhotovenie zaizolovania rozvodov sa týka aj teplej vody. Vzhľadom na to, že bytové domy, aj tie najmladšie, sú v užívaní viac ako dvadsať rokov, treba podľa skutočného stavu obnoviť rozvody v inštalačných jadrách. So zvýšením bezpečnosti pri užívaní súvisí zmena elektroinštalácií (pôvodné rozvody sú hliníkové) a, samozrejme, pozornosť si zaslúžia aj výťahy. Jednoznačne vždy treba vychádzať z poznania skutočného stavu.

V oblasti obnovy bytového fondu sa na Slovensku odhaduje potreba finančných prostriedkov 400 mld. Sk. V akom pomere, z akých zdrojov by mohli podľa vás pochádzať? V akých systémových modeloch spolupráce všetkých dotknutých by mohla podľa vás ideálne prebiehať obnova bytových budov (koho všetkého sa týka a aké sú ich úlohy v tomto procese)?

Elena Szolgayová: Minulý rok MVRR SR vypracovalo analytický materiál vyčísľujúci na základe analýzy jednotlivých stavebných sústav a so zohľadnením regionálneho rozloženia a regionálnych charakteristík predpokladané prostriedky potrebné na komplexnú obnovu bytového fondu bytových domoch. Keďže hovoríme o približne 750-tisíc bytoch, výška potrebnej investície je skutočne 400 miliárd korún. Na porovnanie – za obdobie transformácie sa v bývaní na Slovensku všeobecne na novú výstavbu v súkromnom sektore aj vo výrobe preinvestovalo približne 65 miliárd. V prepočte na jeden byt možno teda rátať s približne polmiliónovou investíciou potrebnou na obnovu bytu. Opäť treba však povedať, že ide o obnovu celej budovy, čiže aj spoločných priestorov, konštrukcií, zariadení a rozvodov. Žiaľ, na Slovensku zatiaľ chýba pocit väzby a zodpovednosti za spoločné priestory, Slováci vnímajú ako svoje bývanie len priestor za dverami svojho bytu, čo je typickým problémom spoločného vlastníctva.

Znie to veľmi nepopulárne, ale finančná ťarcha tohto problému je na vlastníkoch bytov a na spoločenstvách vlastníkov bytov. Správca domu má v  procese obnovy nenahraditeľnú úlohu, mal by to byť erudovaný odborník, ktorý rozumne pripraví kroky vedúce k obnove domu a vedie vlastníkov k celkovej obnove domu. Samozrejme, štát má pri celej tejto činnosti čo najviac pomáhať prostredníctvom vytvorenia právneho rámca a svojich programov rozvoja obnovy bytového fondu.

Zuzana Sternová: Potrebu finančných prostriedkov sme v rámci rozborovej úlohy spracovanej pre Ministerstvo výstavby a verejných prác vyčíslili na VVÚPS-NOVA. Táto suma sa určila na základe predpokladu, že by sa celý bytový fond postavený v bytových domoch (rodinné domy sa neuvažovali) obnovil, resp. by sa vykonávali potrebné cyklické opravy a údržba k termínu 1. januáru 2004. Nikto však nemôže predpokladať, že by sa niečo také dalo „šibnutím prútika“ vykonať. Výsledky analýzy mali byť podkladom na prípravu programu obnovy.

Treba vziať do úvahy, že ročne sa na Slovensku v období rokov 1960 až 1989 postavilo 15- až 25-tisíc bytov, ktoré rovnako starnú, ale ich stav vzhľadom na spôsob užívania a klimatické namáhanie nemusí byť identický. Pri uskutočňovaní procesu obnovy má nezastupiteľnú povinnosť účasti vlastník bytu, ktorý je súčasne spoluvlastníkom bytového domu. Štát má povinnosť (aj keď sa to určite mnohým nepáči) vytvárať podmienky na uskutočňovanie obnovy a technické zázemie. Nemôže sa zbaviť povinnosti, pokiaľ ide o bezpečnosť a ochranu zdravia. Tak napr. sa poskytujú finančné prostriedky na odstraňovanie systémových porúch, ktorých vznik nezapríčinila nedostatočná údržba, ale vlastné projektové riešenie a spôsob zhotovenia. Možno by sa na tento účel malo vyčleniť viac prostriedkov. Rovnako majú nezastupiteľnú úlohu v danom procese banky s ponukou finančných nástrojov zodpovedajúcich možnostiam obyvateľstva. Myslím si, že by štát mal lepšie viesť kampaň a šíriť informácie o správnych postupoch a technických riešeniach obnovy, ktoré by viedli nielen k zlepšeniu kvality bývania, ale aj k zníženiu potreby energie pri užívaní bytov a bytových domov.

Veľkú mieru zodpovednosti tu zohrávajú priamo vlastníci bytov. Začínajú si podľa vašich skúsenosti ľudia uvedomovať, že bremeno obnovy nielen ich bytov, ale celých bytových domov je na nich?

Elena Szolgayová: Každý, kto sa v tej oblasti pohybuje, potvrdí, že posun vo vnímaní vlastníkov bytov začína byť badateľný. Čoraz viac spoločenstiev vlastníkov sa snaží hľadať cesty, ako obnoviť bytový dom. Na druhej strane, pretože komplexná obnova je vážnym finančným problémom, často sme svedkami aj toho, že sa pri obnove snažia rozdeľovať aktivity do čiastkových úkonov. Tento jav však spôsobuje istú nekoncepčnosť riešenia z hľadiska logistiky, nehovoriac o viacnásobnom stavebnom ruchu v dome. Niekedy sa spoločenstvo rozhodne napríklad pre zateplenie jednej poškodenej fasády, pretože chcú využiť štátny dotačný program na odstraňovanie systémových porúch, a až po čase sa zateplia aj ostatné fasády, vymenia výplne otvorov a podobne.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hovorí, že na základe pripravených projektov obnovy by mali vlastníci cez svoje spoločenstvo vlastníkov bytov vytvárať fond opráv, žiaľ, ešte pomerne málo správcov pristupuje k tejto problematike koncepčne.

Zuzana Sternová: Situácia sa za posledných niekoľko rokov veľmi zmenila. Určite k tomu prispel systém štátnej dotácie na odstraňovanie systémových porúch a poskytovanie úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Ľudia, najmä vo väčších mestách, si potrebu obnovy bytových domov uvedomujú, ale zatiaľ sa zameriavajú najmä na vlastné byty. Spoločné priestory a rozvody, resp. rozvody všeobecne nevzbudzujú ich záujem. Horšie je, že mnohí si neuvedomujú, že deliace nosné konštrukcie sú súčasťou nosného systému a že oni sú iba ich spoluvlastníkmi. Do nosných konštrukcií bez posúdenia celej nosnej sústavy by sa nemalo zasahovať. Možno sa nič nestane pri prvom alebo druhom zásahu…

Staršie obytné budovy trápia mnohé systémové poruchy. Ktoré to sú? Dajú sa aj „systémovo“, celoplošne riešiť, nájsť ideálne riešenie pre celú skupinu bytových budov?

Elena Szolgayová: MVRR SR má vypracovaný zoznam systémových porúch, ktorý reflektuje návalové vlny výstavby aj so svojimi špecifickými poruchami. Odstraňovaniu systémových porúch sa venujú výskumné úlohy, ktoré určujú konkrétne postupy pri odstraňovaní jednotlivých systémových porúch. Avšak taká istá stavebná sústava v jednom regionálnom variante môže byť nositeľom systémovej poruchy a v druhom nie. Na konkrétnom dome musí diagnostikovať poruchu odborná autorizovaná osoba, ktorá aj navrhne ideálne riešenie. Preto pri žiadostiach o dotáciu na odstraňovanie systémových porúch vyžadujeme predložiť posudok autorizovanej osoby o fyzickom stave budovy s porovnaním so zoznamom systémových porúch uvedených vo výnose MVRR a návrh konkrétneho riešenia.

Zuzana Sternová: Systémové poruchy sa týkajú konkrétneho riešenia súvisiaceho s typom, konštrukčným systémom a so stavebnou sústavou alebo zhotovenia bytových domov. Týkajú sa lodžií (ZT a T 08 B, BA NKS-S), všeobecne balkónov a atiky bytových domov PS 82 Poprad. Súvisia s problémami obvodového plášťa alebo len jeho časti (štítu) bytových domov ZT, T 06 B Bratislava a Košice, PV-2, P 1.14 a P 1.15, LB (MB), ako aj vystupujúcich schodísk najmä konštrukčného systému ZTB. Systémovými sa tieto poruchy nazvali preto, že sa prejavujú na väčšine bytových domoch postavených rovnakým systémom. Príčiny porúch sú známe a ich prejavy sú opísané. Spôsob ich odstránenia sa dá rovnako uplatniť pri rovnakej poruche. Rozdielny môže byť iba rozsah prác odrážajúci mieru poškodenia. V ôsmich prípadoch sa na úplné odstránenie poruchy (prekrytie trhlín a vylúčenie zatekania), ako aj na zamedzenie opakovania vzniku poruchy používa zateplenie.

(mc)
Foto: Baumit