Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v roku 2007 opäť nesklamal

Zaznamenaný 9-percentný ekonomický rast spôsobený prevažne vývozmi z dominantného automobilového sektoru. Rýchly ekonomický rast sprevádza rast zamestnanosti a pokles nezamestnanosti na 11,3 %. Prevažujú však veľké regionálne rozdiely. Hlavným motorom ekonomiky v roku 2008 bude spotreba domácností a vývoz. Dôležitý je aj fakt, že Slovensko v januári 2009 prijme euro.

Investičnému trhu na Slovensku dominuje Bratislava. Očakáva sa, že v iných mestách porastie dopyt zo strany investorov s postupne sa zvyšujúcim počtom už zrealizovaných a úspešných projektov, ako to bolo v ostatných krajinách strednej a východnej Európy. V regiónoch sa zaznamenali dve transakcie, obe zo strany holandského investičného fondu MEI. Týka sa to dvoch transakcií v Žiline a Košiciach, kde investície do projektov multifunkčných objektov dosiahli výšku 3, resp. 4 milióny eur.

V roku 2007 boli na Slovensku najaktívnejší nemeckí investori, ktorí tvorili 34 %, nasledoval luxemburský investor Orco Property Group s 31 % a americkí investori so 14 %. Domáci investori sa v rozsahu, ktorý je bežný v ostatných krajinách strednej a východnej Európy, ešte neobjavili. Vzhľadom na relatívne veľký objem pripravených rozvojových projektov a súčasný malý rozsah investičného trhu DTZ sa v období 2008 až 2009 očakáva zvýšená aktivita a určitý priestor na ďalšiu kompresiu najvyšších výnosov, pretože konkurencia medzi fondmi v oblasti najlepších produktov sa ešte zvýši.

Hrubé začiatočné výnosy z kancelárskych objektov na Slovensku ostávali na stabilnej úrovni pod 6 %, výnosy z maloobchodných plôch pod 7 % a výnosy z priemyselných nehnuteľností sa pohybovali okolo 7,5 %. Po období kompresie, čo bolo prejavom obáv celoeurópskeho investičného trhu z dosahu úverovej krízy, sa výnosy vo veľkej miere stabilizovali.

Trh s kancelárskymi priestormi

Administratívny trh v Bratislave je najrozvinutejším sektorom trhu s nehnuteľnosťami v hlavnom meste a dopyt po moderných priestoroch je stále vysoký, čo potvrdil rekordný objem realizovaných transakcií v roku 2007, ktorý dosiahol odhadovanú hodnotu 110 000 až 120 000 m².

Odhaduje sa, že v súčasnosti plocha moderných kancelárskych priestorov triedy A a B v Bratislave prekračuje 550 000 m². V roku 2007 pribudlo v Bratislave viac ako 91 000 m² kancelárskych plôch, čo v porovnaní s rokom 2006 predstavuje 15-percentný nárast. Hlavnými projektmi dokončenými v roku 2007 boli CBC I (23 700 m²), budovaný HB Reavis, a objekt firmy Dell (22 000 m²). Predpokladá sa, že v roku 2008 pribudne vďaka realizácii pripravených projektov ďalších viac ako 240 000 m² plôch. Hlavnými plánovanými kancelárskymi komplexmi na roku 2008 je sídlo Slovenskej sporiteľne s viac ako 50 000 m² a Apollo II (71 500 m²), projekt realizovaný HB Reavis.

Objem realizovaných nájomných transakcií v roku 2007, ktorý bol približne 115 000 m², je oveľa väčší ako v minulých rokoch, keď sa priemerné hodnoty pohybovali medzi 60 000 až 80 000 m². Tento veľký objem sa dosiahol najmä vďaka realizácii niekoľkých veľkých obchodných transakcií v roku 2008, ako sú Dell (22 000 m²), IBM (15 000 m²) a T-Mobile (15 000 m²). V dôsledku tohto miera neobsadenosti v priebehu roku 2007 poklesla a všetky veľké nové projekty kancelárskych priestorov dosiahli stopercentnú obsadenosť.

Od roku 2008 sa budú pripravovať väčšie množstvá projektov multifunkčných objektov. Developerské firmy sa usilujú dodávať na trh projekty kombinujúce kancelárske priestory, služby, maloobchod, priestory na voľnočasové aktivity, wellness a bývanie. Určujúcim kritériom akéhokoľvek rozvoja je dostupnosť osobnými automobilmi. Plánuje sa však vybudovanie rýchlodráhy spojujúcej juh a sever mesta.

Mesačné nájomné v najkvalitnejších kancelárskych objektom v centre Bratislavy dosahuje výšku 17 až 18 eur za m², kým mimo centra sú ceny za prenájom moderných kancelárskych priestorov maximálne 11 až 14 eur za m². Veľké pripravované rozvojové projekty v Bratislave sa sústreďujú zväčša do lokalít v centre alebo do okrajových častí centrálnych lokalít. Hoci v týchto lokalitách ponuka značne porastie, je tu aj výrazný dopyt po kvalitných kancelárskych plochách, preto sa očakáva, že najvyššie uvedené úrovne nájomného ostanú stabilné.

Moderné kancelárske priestory triedy A v Košiciach sa prenajímajú za 8 eur za m² za mesiac, kým v ostatných veľkých regionálnych mestách, ako sú Nitra a Žilina, dosahujú mesačné nájmy hodnotu 7 až 8 eur za m² a predpokladá sa, že v krátkodobom a strednodobom horizonte sa nebudú meniť.

Trh s maloobchodnými priestormi

Hnacou silou maloobchodného sektoru na Slovensku sú rastúce príjmy. Rastúce mzdy zvýšili spotrebu domácností, ktorá v minulom roku vzrástla o takmer 10 %. Maloobchodný predaj vzrástol v roku 2007 o 4,8 %.

Slovenský trh s maloobchodnými priestormi je pomerne koncentrovaný, s menším počtom maloobchodných subjektov. Podľa prieskumu trhu realizovaného firmou Incoma GfK dosiahla z 10 maloobchodných subjektov na Slovensku najvyšší obrat v roku 2007 firma Tesco Stores (35,7 mld. Sk), za ňou sa umiestnila firma Metro C & C (17,6 mld. Sk) a Schwarz, ktorá prevádzkuje Kaufland a Lidl (15,7 mld. Sk).

Celková plošná výmera moderných nákupných centier na Slovensku predstavuje 716 000 m². Zásadný podiel (44 %) na tejto hodnote má Bratislava, ktorá v súčasnosti disponuje 312 000 m². Z otatných miest majú najväčšie plochy nákupných centier Košice (87 000 m²), Žilina (44 000 m²) a Nitra (41 000 m²).

Väčšina projektov dokončených v roku 2007 bola zameraná na rozšírenie existujúcich komplexov, ako sú Aupark – II. etapa (14 000 m²) alebo rozšírenie nákupného centra Avion (15 000 m²). Aj mimo Bratislavy sa dokončil rad nových projektov. Najvýznamnejšími boli Centrum Europa (37 500 m²) v Banskej Bystrici a obchodné centrá MAX (napr. v Žiline s rozlohou 18 000 m²).

V súčasnosti sa na trh dostáva veľké množstvo multifunkčných projektov najmä v atraktívnych lokalitách hlavného mesta pozdĺž Dunaja: projekt River Park, ktorý realizuje J&T REAL ESTATE, pričom v jeho I. etape sa vybuduje 8 000 m², a projekt Eurovea, ktorý realizuje írskou firmou Ballymore (40 000 m²). Bratislava a niektoré regionálne mestá zažijú v nadchádzajúcich troch rokoch príval novopripravovaných projektov; iba v samotnej Bratislave to bude viac ako 440 000 m².

V porovnaní s inými hlavnými mestami strednej a východnej Európy nemá Bratislava vybudovanú hlavnú nákupnú triedu a moderné nákupné centrá zohrávajú na trhu s maloobchodnými priestormi mesta oveľa významnejšiu úlohu. Preto sú nájmy na hlavnej triede relatívne nízke. Zvyčajne dosahujú maximálnu hodnotu okolo 80 eur a v dôsledku konkurencie moderných nákupných centier by mohli postupne naďalej klesať.

Na 1 000 obyvateľov pripadne na Slovensku 132 m² plochy nákupných centier, čo je v porovnaní s ostatnými krajinami strednej a východnej Európy relatívne nízka hodnota. Bratislava takisto zaostáva v počte štvorcových metrov predajnej plochy na obyvateľa, a preto developeri intenzívne pracujú na príprave nových projektov,  ktorými by uspokojili rastúci dopyt spotrebiteľov.

Výstavba sa zatiaľ sústreďuje na klasické nákupné strediská. Systém centier ponúkajúcich značkové výpredaje, tzv. factory outlets, sa dosiaľ nevybudoval – v Bratislava vznikol iba jeden maloobchodný nákupný park, Avion Shopping Park, ktorý sa úspešne rozrastá. Slovensko pravdepodobne čaká podobný vývoj ako Českú republiku, kam prenikajú nové typy projektov.

Nájmy v popredných nákupných v Bratislave sa v súčasnosti udržujú na hodnote 40 eur za m², ale existuje značný priestor na nárast nájmov, pretože sa bude pravdepodobne zvyšovať záujem maloobchodníkov o najlepšie lokality. Najlepšie regionálne nákupné centrá uvádzajú ceny okolo 30 až 35 eur za m² a mesiac a očakáva sa, že ostanú stabilné.

Trh s priemyselnými objektmi

Celková výmera priemyselných plôch na Slovensku dosiahla na konci roku 2007 viac ako 1 021 000 m2. Väčšina z nich sa sústredila okolo Bratislavy a podiel na celkovom objeme logistiky bol 61 %.  V roku 2007 pribudlo vyše 200 000 m² nových plôch. Ďalšie veľké projekty pripravuje developerská firma CTP Invest v Žiline, Prešove, Trenčíne a Martine. Firma VGP plánuje výstavbu logistického parku v Malackách, ktorého I. etapa sa má dokončiť v roku 2008 a bude predstavovať 12 600 m². Prologis bude expandovať do Nového Mesta (48 000 m²). HB Reavis mieri do Zavaru v okrese Trenčín s projektom s výmerou 240 000 m².

Dopyt medzinárodných poskytovateľov logistických služieb a maloobchodných skladovacích priestorov sa sústreďuje najmä na Bratislavu a západné Slovensko. Hlavné logistické parky sú situované severozápadne a severovýchodne od mesta k diaľnici D2, resp. D1 a D61.

Vláda podporuje investície do rozvoja priemyslu a logistiky na východnom Slovensku. Hlavnými výhodami týchto lokalít, ktoré majú nalákať developerov a budúcich nájomcov, sú vyššia dostupnosť pracovných síl a nižšie mzdové náklady.

Miera neobsadenosti v logistických parkoch je nízka, v ostatných štyroch rokoch sa pohybovala v rozpätí 4 až 6 %. Hladiny nájmov priemyselných plôch v popredných logistických parkoch ostali v ostatných dvoch rokoch na stabilnej úrovni 3,5 až 4 eurá za m² mesačne. DTZ očakáva, že najvyššie nájmy v logistických centrách ostanú stabilné aj naďalej.

(mj)

Spracované podľa Prehľadu slovenského trhu komerčných nehnuteľností konzultačno-poradenskej spoločnosti DTZ pôsobiacej v oblasti realít.