Trh s logistickými parkami by mal rásť. Kto nebude pripravený, bude ťahať za kratší koniec, hovorí Stanislav Pagáč
Andrea Dingová V roku 2025 sa nenaplnili rastové očakávania trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami. Od roku 2026 a 2027 si developeri sľubujú omnoho viac. A ako povedal Stanislav Pagáč, výkonný riaditeľ projektu Logis One, kto nebude pripravený, ten bude ťahať za kratší koniec.
Tieto priemyselné a logistické parky sú navrhnuté aj s ohľadom na stratégie ESG. Ako sa dá nájsť rovnováha medzi investično-rozvojovými a environmentálnymi aspektmi projektov priemyselných parkov?
Pre logistiku a priemyselný development, a nielen pre tieto oblasti realitného trhu, prinieslo posledných dvadsať rokov, ktoré výrazne ovplyvnila ekonomická kríza a pandémia covid-19, výrazný posun v pohľade na to, čo znamená ESG, čo znamená stavať udržateľne a s ohľadom na životné prostredie.
Aj vďaka tomu sa nám podarilo posunúť sa od diskusií, plánov a pekných zelených brožúr k reálnym investíciám a k aplikácii reálnych opatrení, ktoré pomáhajú tento udržateľný cieľ dosiahnuť. Pri halách neexistuje až tak veľa riešení, ktoré by mali zásadný vplyv na ich zelenej ceste. Keď sa pozrieme do histórie, úplne najväčšia inovácia, ktorá vznikla, bolo LED osvetlenie.
To už dnes všetci považujeme za bežný štandard. Keď sa však vrátime do rokov 2010, 2011, 2012, teda do času, keď sa začali objavovať LED svetlá, tak to pripomína súčasný trh s inovatívnymi stavebnými materiálmi.
Najväčší prínos je spojený so spotrebou energie. Na to, aby sme vedeli, koľko energie spotrebujeme, ju musíme merať. V súčasnosti sa dá povedať, že pod energetický drobnohľad sa začínajú dostávať aj haly. Monitoruje sa spotreba energie potrebnej na svetlo, kúrenie, výrobu a tak ďalej.
Okrem elektriny sa monitoruje aj spotreba plynu alebo vody. Na základe toho možno túto spotrebu optimalizovať, čo predstavuje druhý významný aspekt. Znižovanie spotreby energie v priemyselných objektoch predstavuje, pokiaľ ide o stratégiu ESG, veľkú výzvu. Dôležitú úlohu bude v tomto ohľade zohrávať napríklad fotovoltika, ktorá pomôže výrobu energie lokalizovať.
Neodmysliteľnou súčasťou udržateľnej výstavby je zeleň, ktorá dokáže znížiť tepelnú stopu nehnuteľnosti. Slnečné žiarenie sa vďaka zeleni neodrazí späť do okolitého prostredia, zeleň ho pohltí. Dôležité je zároveň maximalizovať využitie denného svetla a v neposlednom rade dažďovej vody, ktoré môže významne ovplyvniť znižovanie spotreby pitnej vody. Toto sú všetko hmatateľné aspekty udržateľnosti.
No a ďalší krok, ktorý priniesla energetická kríza a konflikt na Ukrajine, je náhrada zemného plynu. Pri vykurovaní priemyselných objektov sa postupne prechádza od zemného plynu na tepelné čerpadlá. V tomto segmente ide o novinku. Aj keď nie o novinku v tom zmysle, že by to ešte nikto neurobil, ale o novinku v skúsenosti, ako to urobiť tak, aby to investične dávalo zmysel.
Je dôležité nastaviť investíciu do tejto technológie tak, aby bola pre nájomcu z hľadiska nákladov udržateľná a do budúcnosti si zachovala svoju funkčnosť. Stačí sa pozrieť na smernicu EÚ o skleníkových plynoch, ktorá je veľmi prísna, čo sa týka chladív. Už dnes sa musíme pozerať na to, aké chladivá budú povolené po roku 2030, a inštalovať takéto zariadenia.
Pred nami je potom samotný rok 2030, keď sa už nebudú môcť používať ani chladivá, ktoré sú dnes moderné. Čo predpokladá, že sa bude musieť prejsť iba na chladivá, ktoré majú koeficient objemu skleníkových plynov 0 alebo nižší ako 4. Štyri roky, ktoré máme pred sebou, budeme musieť naplno využiť, aby sme takéto riešenie našli. Haly, žiaľ, nie sú na tieto požiadavky dnes ešte pripravené.
Je možné vďaka týmto opatreniam zabezpečiť prevádzku priemyselných hál ako uhlíkovou neutrálnu?
Uhlíková neutralita prevádzky je priamo spojená so zdrojom energií, ktorý sa použije. Technické riešenia, ktoré realizujeme v rámci projektu Logis One, určite prispejú výraznou mierou k uhlíkovej neutralite práve tým, že znižujú spotrebu energií a využívajú iba elektrinu. Samozrejme, vplyv má aj zdroj, z ktorého sa elektrina získava.
Preto plánujeme využívať energiu získanú z fotovoltických panelov a nakupovať 100 % zelenú elektrinu zo zdrojov, ktoré sú ekologické. Toto považujeme v súčasnosti za jedinú možnosť, ako takýto objekt prevádzkovať uhlíkovo neutrálne. Zeleným riešením pre haly by mohla byť napríklad aj geotermálna energia.
V prípade stavieb prispieva k zvyšovaniu ich CO2 stopy betón. Pritom prefabrikáty a betónová podlaha tvoria viac ako 50 % konštrukcie haly. Takže postaviť uhlíkovo neutrálnu halu predstavuje naozaj veľkú výzvu.
Tam smerovala moja ďalšia otázka. Aké zelené, resp. udržateľné riešenia sú na výstavbu hál v súčasnosti dostupné?
Už teraz sa všetky priemyselné projekty takéhoto charakteru, investičné a vyššej kvality, certifikujú. Buď sa používa certifikácia BREAM, alebo certifikácia LEED. Certifikácie prispievajú k tomu, že investor, stavebník, developer veľmi citlivo pristupuje k výberu dodávateľov stavebných materiálov. Takže áno, sú riešenia týkajúce sa pôvodu materiálu a skracovania dopravnej trasy.
Pri projekte sa posudzuje, akú uhlíkovú stopu bude daná nehnuteľnosť mať a koľko energie sa pri jej výstavbe použije. No a v neposlednom rade do stavebného priemyslu vstupuje recyklácia, ktorá je veľmi významným faktorom. Rieši sa likvidácia prebytočného betónu a ďalších použitých stavebných materiálov, či už minerálnej vlny, dreva, alebo sadrokartónu. Požiadavka na recykláciu vytvára tlak na recyklačné cykly alebo recyklačné reťazce. Už dnes sú spoločnosti, ktoré ponúkajú recykláciu materiálov.
Z môjho pohľadu sme v tejto oblasti ešte len na začiatku, pretože všetko stojí a padá na ekonomike projektov. Tlak nájomcov, tlak EÚ, tlak inštitúcií, ktoré poskytujú financovanie, sa zvyšuje a finančný tlak je niečo, čo investori aj developeri vnímajú ako extrémne dôležité z hľadiska výnosov.
A samozrejme, tlak na recykláciu a udržateľnú výstavbu prináša so sebou tlak na náklady a financovanie. Tento tlak má potom priamy dôsledok na zvyšovanie cien nájomného. Za projekt, ktorý je stavaný udržateľne a s ohľadom na budúce nároky, dokáže developer inkasovať vyšší nájom, a teda generovať väčší výnos.
Je dôležité, aby sme všetci, ktorí sme v tomto segmente, hľadali riešenia pre udržateľnú budúcnosť. Priemyselné a logistické parky sa nerealizujú na dva roky. Ich životný cyklus je 40 až 50 rokov. A určite nikto nechce, aby sme tu o 50 rokov mali rozsiahle brownfieldy, ktoré sú nepoužiteľné alebo ktoré treba ekologicky likvidovať. Takých tu máme z minulosti dostatok. Životnosť stavieb by mala byť 50 až 100 rokov a treba si klásť otázku, čo bude, keď uplynie. V tom spočíva udržateľnosť.
Od developerských projektov sa očakáva, že prispejú k rozvoju dotknutých regiónov. Ako reálne menia ich dynamiku?
To je veľmi dobrá otázka, pretože priemyselné parky, niekedy aj samotná jedna priemyselná hala, ale vo väčšej miere práve zhluky priemyselných parkov a priemyselných hál, veľmi výrazne vplývajú na urbanizmus a celkový život obcí a mikroregiónu.
Často dostávam otázky aj od študentov odboru územného plánovania a space planningu na Stavebnej fakulte STU v Bratislave, či haly nemajú negatívny vplyv na dotknuté územie. Ja si myslím, že priemyselné parky a rezidenčná výstavba môžu spolu koexistovať. Keď sa pozrieme napríklad na Bratislavu, za ostatných 20 rokov v smere diaľnice D2 alebo na Senec či okolo letiska pribudlo množstvo hál.
Zároveň tu však pribúdajú aj bytové štvrte, verejná vybavenosť, nové komunikácie. A haly, ktoré boli na periférii miest sa tak postupom času stávajú ich súčasťou. Ide o prirodzený vývoj. Sú totiž ťažiskom dopravy, zamestnanosti a infraštruktúry. Hala potrebuje cesty, potrebuje vodu, elektrinu, plyn; to všetko spolu vytvára investície, ktoré priťahujú ekonomický život.
Myslím si, že za ďalších 10 až 15 rokov, niektoré z tých hál, ktoré dnes vidíme na Triblavine, okolo automobilky Volkswagen, ale aj v iných častiach mesta, už budú takou integrálnou súčasťou obytných častí, že sa už budeme zamýšľať nad tým, či ich neposunieme zase na perifériu a na ich mieste nevznikne niečo iné.
Podľa môjho názoru majú haly veľmi pozitívny vplyv na urbanizmus obytných zón. Ľudia chcú pracovať čo najbližšie k bydlisku, zároveň chcú mať v čo možno najkratšej vzdialenosti školy a ďalšie služby, aby netrávili čas cestovaním.
Viete si predstaviť, že v budúcnosti by na danom území mohla vzniknúť rezidenčná výstavba alebo nové mesto?
Ak sa pozrieme na materiály, z ktorých sa hala skladá, dá sa povedať, že všetky možno recyklovať. A čím viac do budúcnosti pôjdeme, tým to bude jednoduchšie. Technológie sa posunú, budeme schopní recyklovať nielen betóny, ale naozaj aj kovy či tepelnú izoláciu. V okolí hál sa väčšinou nachádzajú zelené či zalesnené plochy.
Tu sa dá očakávať, že práve preto sa budú mestá organicky rozširovať smerom von. V západnej časti Slovenska existuje už teraz množstvo príkladov, ako sa niektoré staré haly zasanovali a prestavali sa na iné stavby, dokonca určené na loftové bývanie.
Ako ste spomínali, jedným z hlavných faktorov úspechu takejto investície je strategická poloha. V ktorých ďalších regiónoch na Slovensku vidíte rozvojový potenciál?
Veľký potenciál na Slovensku vidím vďaka dopravnej infraštruktúre v Bratislave, Košiciach, v regióne Žiliny a Rajca. Oživenie môžeme očakávať v Martine, a to vďaka tunelu Višňové. Ďalším investične zaujímavým miestom je Prešov. Osobne čakám na oživenie južnej časti Slovenska. Tomuto regiónu by mohli pomôcť automobilky, priemyselné a logistické parky situované na severe Maďarska. Rozhodujúca však bude dostavba diaľničnej siete.
Pokiaľ ide o projekt Logis One, počíta sa s jeho ďalším rozvojom?
Určite áno. Okrem Bratislavy zvažujeme aj ďalšie lokality nielen na Slovensku, ale napríklad aj na Balkáne či v Poľsku. V súčasnosti je však pre nás dôležité stáť pevne na nohách, ktoré máme v Bratislave a na Slovensku. Vykročili sme už do Záhrebu a uvidíme, ako bude trh reagovať.
