Trh s logistickými parkami by mal rásť. Kto nebude pripravený, bude ťahať za kratší koniec, hovorí Stanislav Pagáč
Andrea Dingová V roku 2025 sa nenaplnili rastové očakávania trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami. Od roku 2026 a 2027 si developeri sľubujú omnoho viac. A ako povedal Stanislav Pagáč, výkonný riaditeľ projektu Logis One, kto nebude pripravený, ten bude ťahať za kratší koniec.
V oblasti nehnuteľností a rozvoja priemyselných a logistických parkov pôsobíte viac ako 20 rokov. Ako sa za tento čas zmenil trh s týmto typom nehnuteľností?
Posledných 20 rokov prinieslo pre Slovensko a slovenský trh s priemyselnými nehnuteľnosťami viacero období. Od búrlivých po veľmi tiché, ale zároveň boli aj transformačné obdobia. Keď sa vrátim do minulosti, keď som začínal s priemyselnými stavbami, išlo o objavné obdobie. Učili sme sa, ako postaviť halu, z akých materiálov, aké budú náklady a aké nájomné.
Trh sa formoval v priebehu rokov 2000 až 2005 a postupne dozrieval. Potom prišla prvá ekonomická kríza, ktorá bola veľmi výrazným obdobím na hľadanie riešení, ako znížiť náklady, ale zároveň prilákať nájomcov. V ďalších obdobiach môžeme hovoriť o takmer plynulom náraste portfólia. Dnes je na Slovensku takmer 5 miliónov štvorcových metrov hál.
Keď sa pozrieme na tie formačné, krízovejšie roky, dá sa povedať, že energetická kríza, covid a v neposlanom rade konflikt na Ukrajine išli takmer ruka v ruke, jeden za druhým, a každá z týchto zmien priniesla výzvy pre trh.
Išlo predovšetkým o zmenu portfólia nájomcov, teda akí nájomcovia haly hľadali, ďalej náklady spojené s výstavbou, potom náklady spojené s prevádzkou počas energetickej krízy, ktorá však výrazne vstúpila do plánovania, projekcie a prevádzky takýchto parkov a objektov.
V neposlednom rade naša blízka poloha pri Ukrajine spôsobila zníženie dopytu na trhu, na druhej strane však vyvolala potrebu nových investícií, ktoré súvisia s posilnením vnútroeurópskej výroby a logistiky. Blízkosť ukrajinskej hranice zároveň vyvoláva dopyt do budúcnosti, lebo viera v lepšiu a výnosnejšiu budúcnosť je neustále tu.
Ako hodnotíte súčasný trh s priemyselnými a logistickými parkmi nielen na Slovensku, ale aj v rámci východnej Európy? Je o tento segment záujem, či už z pohľadu developera, alebo nájomcu?
O segment priemyslu a logistiky je záujem stále. Keď sa pozrieme spätne na štatistiku dopytu a nových prenájmov, dá sa za posledných 10 rokov hovoriť o raste s nejakými miernymi prepadmi. Trend štatistickej krivky je však stúpajúci. Áno, rok 2025 nesplnil očakávania. Dopyt je nižší ako po pominulé roky.
Dá sa hovoriť o 30- a viacpercentnom prepade. Na základe skúseností z minulosti môžeme povedať, že tento prepad je spôsobený predlžovaním alebo naťahovaním rozhodnutia nájomcu. Nájomca, ktorý hľadá priestor na Slovensku, je rozhodnutý, že chce ísť na Slovensko alebo do východnej Európy. Na rozhodnutie však potrebuje viac času.
Medzi determinanty, ktoré čas rozhodnutia predlžujú, sú napríklad úrokové miery ECB, náklady na výstavbu, premenlivá politická situácia nielen na Slovensku, ale aj vo svete a konsolidačné balíčky. Každý jeden z týchto faktorov čas rozhodnutia predlžuje. Z môjho pohľadu zažívame časy, keď sa klienti rozhodujú a berú si na to viac času, pretože sami sú neistí a potrebovali by stabilizovať výhľady. Z dlhodobého hľadiska si myslím, že čo nás v roku 2025 minulo, nás v roku 2026 dobehne, a ten, kto nebude pripravený, stratí svoju výhodu.
Takže v budúcom roku (rok 2026, pozn. red.) predpokladáte nárast?
Áno. Predpokladáme, že v roku 2026 a 2027 dôjde k nárastu nových nájmov.
Momentálne zodpovedáte za riadenie projektu Logis One. Ide v podstate o tri projekty priemyselných parkov v Košiciach, v Bratislave a v Záhrebe. Aké sú základné parametre výberu vhodnej lokality pre takúto investíciu?
Pri nehnuteľnostiach zohráva dôležitú úlohu lokalita a pri priemyselných a výrobných nehnuteľnostiach to platí trojnásobne. Slovo lokalita sa dá zameniť aj za slovo dopravná dostupnosť. Tam, kde je vybudovaná hustá diaľničná sieť, na mieste diaľničného uzla alebo v lokalitách, ktoré sú dopravne dostupné v desiatkach kilometrov, tam sa nachádza sweet spot, teda ťažiskový bod. Takéto lokality majú pre nehnuteľnosti a prenájom komerčný význam, a to aj do budúcnosti.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Na Slovensku by som za nosné označil Bratislavu, Senec, Triblavinu až po Dunajskú Stredu a lokality okolo D2 smerom na Brno. Na Slovensku sú aj ďalšie lokality s podobným významom. Napríklad vo východnej časti republiky – Košice a Prešov. Pre voľbu výstavby priemyselného parku v Košiciach boli zásadné napojenie na diaľnicu, medzinárodné letisko a dostupnosť železničnej prepravy.
Záhreb predstavuje najvýznamnejšie chorvátske mesto. Existuje tu prepojenie od Rijeky, Triestu smerom na Budapešť a od Rijeky potom smerom na západné trhy, Viedeň atď. Toto dopravné prepojenie považujeme za dôležitý logistický parameter.
Najväčší z týchto projektov, či už svojou plochou, alebo objemom, je Logis One Park Košice. Ten je situovaný v katastri obcí Valaliky, Geča a Haniska. Tento priemyselný areál priamo nadväzuje na výrobný závod švédskej automobilky Volvo Cars. Ako významne ovplyvnilo toto prepojenie výslednú podobu parku?
Spoločnosť Volvo Cars potvrdila významnosť košickej lokality, pričom rozhodla geografia, dopravná sieť a potenciál ľudskej pracovnej sily. Významným aspektom pre výber tejto lokality zo strany investora bol aj fakt, že Slovenská republika je v menovej únii, takže má euro.
My sme sa rozhodli akvirovať to územie práve preto, že je na veľmi dobrom mieste. Volvo potrebuje mať svojich dodávateľov čo najbližšie, aby boli dopravné trasy krátke. Je to aj preto, že Volvo Cars Košice komunikuje svoju investíciu ako uhlíkovo neutrálnu.
Pre nás ako developera bolo dôležité, že v okolí závodu je vybudovaná dopravná infraštruktúra, napojená na diaľnicu, veľmi dobre dostupná od mesta Košice, od Maďarska, pripojená na obchvat Košíc. Priamo v závode sa nachádza aj železničná vlečka.
Parky Volvo a Logis One Park Košice susedia jedným plotom a to rozhodlo, že sa tie dva závody prepoja spoločným vstupom, aby sa dopravné reťazce naozaj minimalizovali, čo je dôležité aj pre minimalizovanie rizika zastavenia výroby v automobilke.
Jednotlivé haly však nie sú určené iba pre firmy pôsobiace v segmente automobilového priemyslu. Koho by ste chceli ešte prilákať?
Slovensko je pri prepočte na obyvateľa takmer automobilová veľmoc. Česká republika nás tesne predbehla. Dominantní sú, samozrejme, nájomcovia zo sektora automotive priamo prepojení na Volvo Cars. Volvo Cars začne výrobu v prvom kvartáli roka 2027 a tomu zodpovedá aj rast parku. Takže v najbližšom období očakávame ich príchod.
V ďalšej vlne očakávame logistické spoločnosti. Predpokladám, že svoje miesto tu nájdu aj výrobné spoločnosti, ktoré budú robiť takzvaný nearshoring, či už z Ázie, alebo iných krajín mimo EÚ, ale aj smerom zo západnej Európy.
Firmy sa pripravujú na to, aby mali výrobné kapacity na východe EÚ, čo najbližšie k východnej hranici. Takže očakávame prílev výrobných a logistických spoločností, ktoré budú chcieť posilniť svoj footprint na východe EÚ.
V akom štádiu je teraz ten projekt?
Projekt je v štádiu výstavby, dnes môžeme hovoriť o tom, že máme rozostavaných 50-tisíc štvorcových metrov. Už sme začali stavať prvé časti prefabrikovaných konštrukcií a do konca roku 2026 máme v pláne postaviť 120-tisíc štvorcových metrov prenajímateľnej plochy. Času nemáme nazvyš, Volvo Cars Košice plán drží a my musíme byť pripravení.
