FOKUS: Developeri v Česku očakávajú lepšie časy
Janis Aliapulios Situácia na rezidenčnom trhu v susednom Česku je v mnohom podobná ako na Slovensku. Dokonca sa dá očakávať, že vo vývoji sú „pre nami“ čo nám môže napovedať kam sa pohneme.
Bytová výstavba v Česku je najpomalšia za posledných päť rokov. V období medzi januárom a augustom spustili developeri výstavbu necelých 24 200 bytov, o takmer pätinu menej ako vlani. Dôvodom sú predovšetkým vysoké úrokové sadzby, ktoré centrálna banka v snahe bojovať s infláciou drží už od júna 2022 na úrovni 7 %. To je najviac od roku 1999. Výsledkom sú drahé hypotéky, ktoré nútia záujemcov o kúpu vlastného bytu či domu čakať na výhodnejšie financovanie a uprednostňovať dočasne prenájom.
Pre developerov, ktorí v posledných rokoch čelili výraznému rastu nákladov na stavebné práce i materiály, to často znamená odloženie nákladných projektov dovtedy, kým si budú istí, že dokončené byty dokážu predať za zodpovedajúcu cenu. „Je vidieť, že developeri stále stoja na brzde a obmedzujú nové projekty aj v regiónoch, ktoré dlhodobo trpeli pre nedostatočnú ponuku bytov vedúcu k predchádzajúcemu prudkému rastu cien. Správajú sa však úplne racionálne vzhľadom na vývoj úrokových sadzieb zdražujúcich výstavbu aj financovanie nákupu zo strany spotrebiteľov,“ uviedol ekonóm banky Creditas Petr Dufek.
Aj podľa riaditeľa Asociácie developerov Českej republiky Tomáša Kadeřábka v súčasnosti platí, že sa developeri obávajú ekonomiky výstavby a predaja rezidenčných projektov. „To už teraz, ale oveľa viac v ďalších mesiacoch a rokoch povedie k poklesu ponuky nových bytov na trhu. Už aj tak nedostatočná výstavba sa ešte viac spomalí, hoci potreba bývania neklesá,“ uviedol Kadeřábek.
Obrat sa blíži
Aj keď centrálni bankári na svojom zasadnutí v septembri zatiaľ nechali úrokové sadzby bez zmeny, nevylúčili, že o ich znížení začnú ešte do konca tohto roka rokovať. „Viem si predstaviť, že v novembri alebo decembri by sme mohli byť v situácii, keď budeme mať vysokú mieru dôvery v prognózu a dezinflačné trendy, v takom prípade nemožno vylúčiť, že by banková rada mohla súhlasiť so znížením sadzieb ešte tento rok,“ uviedol viceguvernér ČNB Jan Frait.
Keď sa cyklus znižovania sadzieb začne, bude podľa Fraita pozvoľný a pomalý. Aj tak však ide o náznak zmeny v uvažovaní centrálnych bankárov, ktorí doteraz pre infláciu úvahy o poklese sadzieb odmetali. Tempo rastu cenovej hladiny však v Česku klesá už osem mesiacov za sebou. V septembri inflácia dosiahla 6,9 %, takže bola najnižšia od decembra 2021.
Okrem nádeje na skoré zlacnenie hypoték poukazuje na zmenu nálady na realitnom trhu aj vývoj cien nehnuteľností. Hoci sa tento rok dajú byty vo všetkých krajských mestách Česka získať v priemere lacnejšie ako v rovnakom období vlani, najnovšie dáta ukazujú, že v treťom štvrťroku sa pokles cien zastavil.
Naopak, staršie byty podľa analýzy realitnej spoločnosti FérMakléři.cz medzištvrťročne zdraželi o nižšie jednotky percent. Dôvodom je predovšetkým to, že po medziročnom poklese cien o 5 – 18 % (v závislosti od regiónu) pribúdajú kupujúci, ktorí v ďalšie zlacnenie bytov a domov už neveria a chcú využiť príležitosť.
Čiastočne sa prejavilo aj zmiernenie pravidiel pri poskytovaní hypoték. Centrálna banka po novom od júla nevyžaduje, aby žiadatelia o hypotekárny úver plnili limit DSTI. Ten určoval maximálny podiel celkovej výšky všetkých mesačných splátok úveru na čistom mesačnom príjme žiadateľa.
Na hypotéku si vďaka jeho zrušeniu môže v posledných mesiacoch dovoliť aj časť ľudí, ktorí predtým podmienky nespĺňali. Zatiaľ však nejde o zásadný prelom, pretože ďalšie limity, ako je LTV (pomer medzi výškou hypotekárneho úveru a záložnou hodnotou nehnuteľnosti) či DTI (celkový dlh žiadateľa vyjadrený v násobkoch jeho ročného príjmu), nechala ČNB v platnosti.
Česká inflácia v septembri 2023 dosiahla 9,6 %, čo je namenej od decembra 2021.
„Zdá sa, že realitný trh má to najhoršie za sebou a pozitívne očakávania sa už začínajú primetať do cenového vývoja. Keď sa konečne rozhýbe aj hypotekárny trh, čo sa očakáva už v prvých mesiacoch nového roka, vlastné bývanie bude znovu dostupné aj tej časti domácností, ktorým vo financovaní bránila výška úrokových sadzieb,“ uviedol konateľ spoločnosti Lumír Kunz.
Pri nových bytoch by potom mohli zohrať úlohu aj vládou plánované daňové zmeny od roku 2024. Návrh takzvaného konsolidačného balíčka počíta so zlúčením 10-percentnej a 15-percentnej sadzby DPH na jednotných 12 %. Na byty sa pritom doteraz vzťahovala 15-percentná DPH, kupujúci by tak v prípade prijatia návrhu mohli od nového roka ušetriť až stotisíce korún.
Bude rásť dopyt aj náklady
Okrem „odloženého dopytu“ ľudí, ktorí čakajú na dostupnejšie hypotéky a prípadné výhodnejšie daňové podmienky, podporí cenový rast na realitnom trhu aj pokračujúca nedostatočná výstavba, s ktorou Česko zápasí dlhodobo. Napríklad tento rok bolo do konca augusta vydaných len necelých 18-tisíc stavebných povolení na bytovú výstavbu, medziročne o pätinu menej.
Dôvodom zvyšovania cien bude podľa expertov okrem vysokej inflácie a úverov aj cena stavebných prác a stavebných materiálov. Aby sa rezidenčná výstavba znovu obnovila, museli by podľa Michaely Tomáškovej, výkonnej riaditeľky developera Central Group, ceny u stavebných dodávateľov klesnúť oproti vlaňajšku o 15 percent.
„V auguste v Prahe povolili iba 32 nových bytov v bytových domoch, teda bývanie ani nie pre 100 ľudí. A takýto nízky počet povolených bytov nie je tento rok výnimkou. V apríli povolili 48 nových bytov, v máji dokonca iba 17. Bytový deficit tak neustále narastá, navyše sa pri tomto tempe povoľovania bude prehlbovať ešte rýchlejšie,“ dodala Tomášková.
Pri nových projektoch sa potom popri dopyte prevyšujúcom ponuku do cien bytov premietnu aj vyššie ESG štandardy developmentu. Prvky ako zachytávanie dažďovej vody, zelené strechy, úsporné technológie vykurovania a chladenia cielenie volí viac ako pätina českých developerov. Vyplýva to zo štúdie developerských spoločností, spracovanej analytickou spoločnosťou CEEC Research, ktorá čerpala dáta od 112 najväčších českých stavebných firiem.
Viac ako polovica respondentov uviedla, že udržateľné a moderné projekty si lepšie nájdu v mestách investorov a zvýšia hodnotu stavieb. Dôraz na udržateľnosť developmentu však podľa 71 % opýtaných vyžaduje vysoké investičné náklady, ktoré sa následne prejavia v konečných predajných cenách a nájmoch nehnuteľností.
