Trh s nehnuteľnosťami 2025: Rast cien bytov aj pokles cien nájomného
Ceny nových bytov na Slovensku v roku 2024 mierne stúpli, dostupnosť v mestách zostáva napätá a objem novej výstavby výrazne klesol. Druhý kvartál roka 2025 priniesol štvrťročný pokles cien priemerného nájomného, čo ovplyvnila hlavne vyššia ponuka.
Slovenský trh s nehnuteľnosťami sa v poslednom roku mierne znormalizoval. Z výsledkov publikácie Property Index vyplýva, že priemerná ponuková cena novostavieb v roku 2024 dosiahla výšku 3 252 €/m², čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %. Zároveň však bola zaznamenaná slabšia aktivita na strane výstavby – počet začatých bytov sa v roku 2024 znížil o 13,9 %. To zvyšuje riziko budúceho nedostatku ponuky a udržiava tlak na ceny kvalitných projektov.
V kontexte dostupnosti vlastníckeho bývania sa potvrdzuje vyššie zaťaženie domácností v krajských mestách. Na štandardný byt s rozlohou 70 m² je v Bratislave potrebný ekvivalent približne 12,3 hrubých ročných miezd, v Banskej Bystrici je to 12,8 hrubých ročných miezd a v Košiciach 14,2 hrubých ročných miezd, čo predstavuje najvyššie hodnoty v regióne.
Na trhu s nájomným bývaním bolo v druhom štvrťroku 2025 pozorované mierne ochladenie. Z údajov Rent Indexu vyplýva, že priemerné mesačné nájomné za byt na Slovensku dosiahlo 727 €. Medzikvartálny pokles o 5,3 % bol spôsobený nárastom počtu bytov v ponuke a miernym zmenšením prenajímaných plôch. Spomedzi sledovaných miest vykázala najvyššiu priemernú cenu Bratislava (890 €), najnižšia cena bola v Trenčíne (544 €). Banská Bystrica zdražela o 3,0 %, Trenčín o 1,4 %. Bratislava zlacnela o 8,6 %, Žilina o 6,1 % a Nitra o 5,2 %.
Medziročne zostal trh s nájomným bývaním mierne inflačný. Priemerné nájomné na Slovensku vzrástlo v porovnaní s druhým kvartálom roka 2024 o 2,1 %. Najvyššie nárasty dosiahli Prešov (+11,1 %), Banská Bystrica (+10,7 %) a Košice (+7,1 %), medziročne klesli Poprad (-4,8 %) a Žilina (-2,6 %). Segmentový pohľad ukázal, že najdynamickejšie sa vyvíjalo nájomné v menších dispozíciách, pričom 1-izbové a 2-izbové byty zdraželi na celoštátnej úrovni zhodne o 7,7 %. Nájomné v novostavbách zostalo stabilné (+0,7 %), čo naznačuje, že cenotvorba v kvalitnejších projektoch je odolnejšia voči krátkodobému rozkolísaniu ponuky.
Z kombinácie týchto zistení vyplýva, že slovenský rezidenčný trh vstupuje do fázy triezvejšieho rastu. Z krátkodobého hľadiska sa predpokladá pokračovanie citlivej cenovej selekcie. Byty s dobrou polohou, energetickou efektívnosťou a kvalitným štandardom si udržia nadpriemerný dopyt, zatiaľ čo byty s horšími parametrami budú čeliť zľavám. Zároveň platí, že slabší tok nových začatých projektov limituje strednodobú ponuku, čo môže po odznení cyklického ochladenia na trhu s nájomným bývaním opäť podporiť rast cien nájomného.
Vojtech Kania Štykar
Deloitte Česká republika
Zdroj: Deloitte
