Bytová kríza je európskou témou. Čo navrhujú poslanci Beňová, Lexmann, Ódor?  

Nedostatok dostupného bývania, zvýšenie cien bytov a nájomného rozhýbali politikov v Európskej únii (EÚ) a Európskom parlamente (EP). Na riešenie tohto problému treba politickú vôľu a konkrétne kroky, ktoré sa preukážu aj vo vyčlenení financií na rôzne formy podpory bývania. Nedajú sa očakávať populistické zázraky na počkanie, skôr trpezlivé rokovania o možnostiach.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Upozornenie: Správa je rozšírená o vyjadrenie europoslanca Ľ. Ódora.

Výzvy spojené s bývaním, pred ktorými stojí Európska únia, sú veľké a situácia dospela do bodu, že v rámci europarlamentu vznikol Osobitný výbor pre krízu v oblasti bývania v Európskej únii. Začiatkom februára 2026 po štyroch mesiacoch rokovaní odsúhlasil odporúčania, ako situáciu riešiť. Výbor je však poradný a nemá legislatívnu kompetenciu. Aby jeho odporúčania mali výsledky, musia sa témou aktívne zaoberať Európska komisia (EK) a členské štáty.

Chýbajú státisíce bytov ročne

Eurokomisia odhaduje, že v Európe treba ročne približne 650-tisíc nových obydlí. V rokoch 2010 až 2025 sa zvýšili ceny bytov naprieč EÚ o 61 % a nájomné stúplo o 29 %. Jedna z desiatich domácností v EÚ minie viac než 40 % príjmov na bývanie, 17 % ľudí býva v preplnených domoch a bytoch s rodinami s nízkymi príjmami a mladými ľuďmi s obmedzeniami.

Obyvateľstvo Únie starne, pribúdajú jednoosobové domácnosti, mladí ľudia nemajú financie na kúpu bytu a dlho ostávajú u rodičov, čo považujú za vypuklý problém v Taliansku.

Európska komisia odhaduje investičnú medzeru v bývaní na približne 150 miliárd eur ročne. Má vlastný Plán dostupného bývania, ktorý obsahuje informáciu, že Komisia odštartuje v roku 2026 Paneurópsku investičnú platformu pre dostupné a udržateľné bývanie. Jej partnermi sú EIB, EBOR, Rozvojová banka Rady Európy, ktoré venujú značné zdroje bývaniu. Platforma má podporiť spoluprácu medzi verejnými orgánmi a súkromnými investormi pri využívaní a delení zdrojov, ako aj zvyšovaní investícií do ponuky bývania.

Treba využiť peniaze aj z plánu obnovy

Osobitný výbor pre bytovú krízu vyzval členské štáty, aby daňovými stimulmi podporili domácnosti s nízkymi a so strednými príjmami, aby sa do podpory výstavby a rekonštrukcie sociálneho, verejného družstevného a cenovo dostupného bývania nasmerovali financie napríklad z plánu obnovy, či na revíziu štátnej pomoci.

Ďalej by išlo o zníženie, zjednodušenie a skrátene povoľovacích procesov v súvislosti s ich s digitalizáciou. Lehota 60 dní by sa mala týkať povoľovania návrhov udržateľného a dostupného bývania.

Europoslanci sa venovali aj stavebnému sektoru. EÚ musí zvýšiť svoju priemyselnú suverenitu v sektore výstavby a rekonštrukcií. Vyzvali eurokomisiu, aby rozšírila výrobu inovatívnych a udržateľných produktov a posilnila jednotný trh so surovinami. Zlepšiť sa majú aj pracovné podmienky kvalifikovaných pracovníkov v stavebníctve prostredníctvom školení a spravodlivých miezd a zjednodušiť sa má napríklad aj mobilita pracovnej sily v EÚ.

V rozsiahlom návrhu správy o kríze v bývaní sa píše aj o podpore malého a stredného podnikania. Obsahuje výzvu inštitúciám EÚ a členským štátom, aby vytvorili podmienky, ktoré by prilákali súkromné investície do rekonštrukcií objektov pre domácnosti s nízkymi príjmami.

Dôležité bude bankové financovanie a fondy

Počas rokovania europarlamentu v Štrasburgu sme oslovili štyroch slovenských europoslancov, vyjadrili sa Monika Beňová , Miriam Lexmann a Ľudovít Ódor. Podľa europoslankyne Beňovej je najpodstatnejšie zjednodušovanie administratívnych úkonov a skracovanie lehôt, vyčlenenie peňazí pri začatí projektov, na projektovú dokumentáciu a podobne.

„Veľmi dôležité bude, aby členské štáty vytvorili priestor na získanie výhodného bankového financovania pravdepodobne s garanciou štátu. Projekty by mali byť bez environmentálnych záťaží, nízkoenergerické,“ uviedla s tým, že ak by sa krajiny Vyšehradskej štvorky dohodli na výstavbe počtu bytov, technológie by sa do nich mohli nakupovať spoločne. Zároveň pripomenula význam prípravy a čerpania viacročného finančného rámca EÚ na roky 2028 až 2034.

Beňová sprostredkovala stretnutie s Agentúrou štátom podporovaného nájomného bývania (na nájomné môže dobrovoľne prispieť zamestnávateľ), ktorá má štyroch investičných partnerov zo súkromného sektora. Model agentúry sa páčil, ale Beňová zároveň konštatovala, že výška nájomného môže byť v súčasných podmienkach aj náročná.

Miriam Lexmann pri téme financovania dostupného bývania upozornila, že nie je naplnený potenciál vo využívaní európskych zdrojov. „Popri nutnej úprave slovenskej legislatívy, ktorá umožní rýchlejšie rozširovanie ponuky dostupného bývania, chceme na financovanie týchto aktivít intenzívnejšie využívať aj európske zdroje,“ povedala. Pri rokovaniach o európskom rozpočte na roky 2028 až 2035 sa zasadzuje o to, aby bolo možné vo väčšej miere využiť európske fondy, konkrétne Európsky sociálny fond +, Európsky fond regionálneho rozvoja a nástroje Európskej investičnej banky.

Európska investičná banka má so Slovenskom skúsenosti, je u nás od roku 1992. Vedúca jej zastúpenia v Bratislave Zuzana Kaparová v rozhovore pre ASB v decembri 2024 povedala, že sú pripravení podporiť renováciu a zlepšovanie energetickej efektívnosti budov vo verejnom, v súkromnom a podnikateľskom sektore.

Europoslancom je Ľudovít Ódor, ekonóm a bývalý slovenský premiér. „Považujem za kľúčové riešiť dostupnosť bývania systémovo, nie jednorazovými zásahmi. Súčasný model štátom podporovaného bývania v podobe centrálne riadených projektov sa ukazuje ako neefektívny,“ skonštatoval s tým, že ak je ponuka obmedzená, nižšia DPH by sa mohla premietnuť skôr do vyšších marží než do nižších cien a preto  je prioritou zvýšiť ponuku. Treba zjednodušiť a racionalizovať stavebné normy, stavebné konanie a povoľovacie procesy, ktoré výstavbu výrazne predražujú a predlžujú. Zdôraznil, že treba naplno využiť európske zdroje a posilniť  Štátny fond rozvoja bývania, aby samosprávy vedeli jednoduchšie financovať nájomné projekty. Dôležitá je aj regulácia investičných bytov, ktoré ostávajú prázdne a znižujú reálnu dostupnosť bývania.

Ódor pripomenul, že EÚ nemá priamu kompetenciu určovať bytovú politiku členských štátov, ale môže výrazne ovplyvniť rámcové podmienky. V Európskom parlamente sa pracuje na správe o bývaní, kde europoslanci za PS a Renew presadzujú konkrétne opatrenia, napr. zavedenie tzv. brownfieldového pasu a systematické mapovanie nevyužívaných plôch, aby sa zjednodušila ich premena na bývanie bez ďalšieho záberu poľnohospodárskej pôdy.  „Tlačíme na digitalizáciu a zrýchlenie povoľovacích procesov naprieč Úniou a na lepšie zosúladenie európskeho financovania s potrebami miest a regiónov v rámci nového viacročného finančného rámca 2028 – 2034,“ uzavrel.

Agentúra hľadá ďalšie finančné zdroje

Dostupnosť bývania na Slovensku nie je dlhodobo uspokojivá. Národná banka Slovenska na svojej stránke informovala, že koncom roka 2025 stúpli ceny nehnuteľností medziročne o 12 % a priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na úrovni 3 262 eur za štvorcový meter. V tejto situácii je okrem rastu developerskej výstavby dôležitá aj podpora druhého piliera nájomného bývania – Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania –, prvým je Štátny fond rozvoja bývania.

Agentúra má investičných partnerov a hľadá ďalšie možnosti, čomu sa pri treťom kole konsolidácie verejných financií a nízkom raste ekonomiky nedá čudovať. Preto koncom januára predstavila finančným inštitúciám na Slovensku vrátane domácich bánk, investičných fondov, DSS, Európskej investičnej banky a Európskej banky pre obnovu a rozvoj model štátom podporovaného nájomného bývania.

Poisťovňa Kooperativa, jeden z investičných partnerov, odovzdala prvých vyše 100 bytov v projekte Ovocné sady v Bratislave. V pláne má vyše 1 300 bytov vo viacerých projektoch za vyše 300 mil. eur. Ďalej, napríklad v prípade investičného partnera WBG, ide o spoluprácu s mestom Košice, keď mestské zastupiteľstvo odsúhlasilo v roku 2025 vznik spoločného podniku, ktorý zhodnotí mestské pozemky cez development.

WBG zabezpečí financovanie, manažment realizácie a prevádzky projektov nájomného bývania. Výstavba bytov prebehne v 11 lokalitách, v úvodnej fáze pôjde o 1 700 bytov. Do rozpočtu mesta prinesie výstavba nájomných bytov príjem z poplatku za rozvoj 13,5 milióna eur.

Čo prinesie konferencia v Bratislave?

Aktuálne na utorok 17. februára pripravila agentúra v Bratislave konferenciu za účasti premiéra Roberta Fica, Dana Jørgensena – eurokomisára pre bývanie a energetiku – riaditeľky agentúry Evy Lisovej, a čo je veľmi dôležité, viceprezidenta Európskej investičnej banky (EIB) Ioannisa Tsakirisa a Ivany Milicicovej, seniornej bankárky z Európskej banky pre obnovu (EBOR) a rozvoj, ako aj ďalších.

Výsledky konferencie môžu napovedať, ako by chcela/mohla Európska únia riešiť problém bývania, ktorý sa týka života a rodiny každého jej obyvateľa. Ovplyvňujú ho nielen ceny bytov a nájmov, ale aj ceny stavebných prác a materiálov či nájmov pre turistov vo vychytených centrách mestského turizmu v metropolách Európy. Problémom je aj bývanie pre študentov, mladých profesionálov či ľudí v životnej tiesni, ako sú bezdomovci.