Milan Murcko: Družstevné bývanie je riešenie medzi hypotékou a nájomným bytom
Monika Voleková YIT Slovakia patrí do skupiny top developerov na Slovensku a za 15 rokov postavila v Bratislave vyše 3 300 bytov. Ďalšie chystá na Mlynských nivách a Hraničnej ulici v mestskej časti Ružinov a na Viedenskej ceste v mestskej časti Petržalka. S Milanom Murckom, výkonným riaditeľom spoločnosti YIT Slovakia, sme sa rozprávali o situácii na realitnom trhu, o nájomnom bývaní, o kancelárskom projekte ZWIRN OFFICE a o ďalších témach.
Bola by to nejaká forma štartovacieho bývania?
Áno, ale je to môj názor, existujú iné názory, ktoré sú diametrálne odlišné od môjho. Možno sa mýlim, ale myslím si, že plus-mínus takto by to mohlo fungovať. Družstevné bývanie je riešenie medzi hypotékou a nájomným bytom a má veľkú výhodu v tom, že byt zostáva váš, dokonca viete obchodovať s členským podielom. Ak sa zmení situácia, predáte členský podiel a dostanete peniaze, ktoré ste do toho dali, naspäť, čo je, samozrejme, dobré, pretože je to likvidná investícia, ak je to potrebné.
YIT Slovakia má aj stavebnú zložku, ktorá uplatňuje princípy lean construction. Dostali ste ponuku stavať pre iných developerov, pre samosprávy alebo byť zhotoviteľom štátom podporovaného nájomného bývania?
Zaujímame sa o štátom podporované nájomné bývanie, rokujeme s partnermi štátu, kde by sme chceli byť dodávateľ a developer, pretože partner štátu je investičný fond. Viaceré z nich nemajú záujem byť developeri a už vôbec nie stavebné firmy, takže uvažujeme, že pre ne by sme developovali a stavali štátom podporované nájomné bývanie.
Špeciálne pri týchto projektoch je mimoriadne dôležité, s akými nákladmi to viete urobiť. Stavebníctvo od druhej svetovej vojny nezlepšilo svoju produktivitu. Sú odvetvia, ktoré osemnásobne zlepšili produktivitu. Dnes staviame dva- až trikrát pomalšie, ako to dokázali naši predkovia pred 100 rokmi.
Ak si zoberiete bytový dom Avion, bol postavený dvakrát rýchlejšie, ako to dokážeme dnes. Čiže určite je tu priestor na zamyslenie sa a pre nás ten priestor je lean construction. V podstate je to myslenie Toyota production systemu, ktorý je preklopený do stavebného priemyslu.
Pôvodne to vzniklo v lodiarskom priemysle. Tí, ktorí vyrábajú trajekty, potrebovali naozaj efektívne robiť kajuty. Tam to otestovali a následne to preberajú stavebné firmy. Základ lean construction je, že máte špeciálne nástroje, ktoré vám umožňujú plánovanie tak, aby ste čo možno najproduktívnejšie vyrábali hodnotu pre koncového zákazníka.
Trošku konkrétnejšie. Ak mám podlažie a na tom podlaží je 800 m2, kde môže niekto byť a niečo robiť, tak ma zaujíma, koľko z tých 800 m2 je skutočne obsadených a niekto tam je a pridáva tú hodnotu. Volá sa to tzv. activity ratio, meriame tým, ako produktívne dokážeme stavať. Mám už prvé výsledky. Kedysi, pred piatimi rokmi, sme stavali zhruba 100-bytovú stavbu za 24 mesiacov, zhruba pred rokom, rokom a pol sme skolaudovali stavbu za 18 mesiacov a teraz máme vo výstavbe projekt, kde by sme chceli dokončiť takúto stavbu za 10 až 12 mesiacov.
Samozrejme, či postavíte stavbu za 24 alebo 12 mesiacov, je veľký rozdiel, lebo len pri tzv. vedľajších rozpočtových nákladoch, nákladoch na manažment a podobných nákladoch ušetríte veľké peniaze, ktoré chýbajú potom v systéme. Ak to nerobíte takto, každý skončí na žiletkovo tenkej marži a kvalita nie je to, čo by mala byť pre koncového zákazníka.
Staviate aj s pomocou prefabrikátov?
Áno, nová forma prefabrikácia, tzv. offsite construction je jedna z vecí, ktorým sa venujeme a ktoré nám výrazne zlepšujú rýchlosť výstavby. Kladieme obrovský dôraz na to, aby sme neznehodnotili kvalitu bytu pre koncového zákazníka. Keď tam prídete, nezistíte, že je to postavené z prefabrikátov. Pre nás je to oveľa rýchlejšie, kvalitnejšie ako kedysi, efektívnejšie a v konečnom dôsledku veríme, že to časom bude aj lacnejšie.
Vylučujeme rôzne, tzv. mokré procesy – potrebujete urobiť omietku, natiahnete ju, v zime musí vyschnúť alebo podlaha musí vyschnúť. Dnes používame také technológie, že máme špičkové prefabrikáty, na ktoré sa natiahne stierka. Vám ako koncovému užívateľovi sa nijako nezníži úžitková hodnota. Či tam máte 1,5 cm vápenno-cementovej omietky alebo stierky, viete urobiť dieru do panela, aby ste si zavesili obraz. Robíme už aj moderné prefabrikované kúpeľne, každý naozaj zdvihne obočie, keď to poviem.
Ale jedným dychom musím povedať, že to nie sú tie bytové jadrá, na ktoré si pamätáme ešte zo socializmu. Toto sú špičkové kvalitné výrobky, ktoré sa robia na linke, no majú oveľa vyššiu kvalitu, ako sme schopní dosiahnuť na stavbe. A práve toto sú veci, ktoré nás posúvajú ďalej, aj keď dnes ešte nie sme vo fáze, že by sme to robili lacnejšie, pretože všetko sa učíme. Prináša to však veľkú perspektívu do budúcnosti, že náklady klesnú a prispejú aj k dostupnosti bývania.
Košice, Banská Bystrica, Bratislava, ako ste už spomenuli, patria k mestám s veľmi málo dostupným bývaním. Na jeseň bol v Košiciach prvý festival bývania. Vo VIP sekcii vystúpil s prednáškou Radek Pšenička zo spoločnosti YIT Slovakia. Rozhodli ste sa vstúpiť na košický trh alebo ste stále v štádiu, že pozorujete, čo sa tam deje?
Áno, Košice dlhodobo pozorujeme a chceli by sme tam naozaj začať s developerskými operáciami. Spolupracovali sme s mestom Košice pri príprave štátom podporovaného nájomného bývania. Pomáhali sme im s vytypovaním vhodných pozemkov a s prvým vyhodnotením hodnoty daných pozemkov. Rokovali sme aj s rakúskou firmou, s partnerom štátu, pre ktorú sme to mali stavať.
Nakoniec sme sa s nimi z určitých dôvodov nedohodli, takže si našli iného dodávateľa, ktorý to teraz robí, ale o Košice máme záujem, stále tam pravidelne chodievame, špeciálne kolega a hľadáme tam vhodné pozemky. Verím tomu, že príde čas, keď sa do Košíc vrátime nielen so štátom podporovaným nájomným bývaním, ale vstúpime tam ako developer.
Verím, že sa v Košiciach potešia, pretože je tam stále dopyt po kvalitnom bývaní. Kancelárie v ZWIRN OFFICE v Bratislave si už od jesene užívajú ich noví majitelia. Aké kancelárie v nich prevažujú, je prenajaté celé poschodie alebo niekoľko jednotlivých jednotiek?
Rôzne firmy to riešia rôznym spôsobom. Sú firmy, ktoré si tam prenajmú 600 m2 alebo dve podlažia, sú firmy, ktoré si tam prenajmú len 45 m2 kanceláriu, všetko je možné. Mix klientov je rôzny. Je to dosť inovatívne riešenie, že neprenajímame, ale predávame. Na trhu sú firmy, ktorým takéto riešenie vyhovuje.
Ak ste firma, ktorá pracuje v nejakom service industry, právnici napríklad, nepotrebujete veľa pracovného kapitálu na biznis, tak dáva zmysel kúpiť si vlastnú kanceláriu, lebo je to podobné, ako keď investujete do vlastného bytu. Jednak ušetríte nájom, ale zároveň cena kancelárie na trhu stúpa, pretože je tu tzv. replacement cost, to znamená, ak niekto iný postaví podobnú kanceláriu, povedzme o 3 roky, tak už bude zohľadňovať infláciu. A keď je inflácia 4 % ročne, tak o tri-štyri roky to postaví o 20-25 % drahšie, tomu sa jednoducho nedá vyhnúť.
S tým súvisí ďalšia otázka, ktorá sa týka kancelárskych priestorov. Ponúkate v rezidenčných projektoch aj coworkingové priestory pre obyvateľov, ktorí tam bývajú?
Čo sa týka coworkingových priestorov, skúšali sme to v nejakých projektoch, ale nerobíme to programovo.
Moje miesto je literárno-fotografická súťaž pre žiakov stredných škôl. Cez slová a obraz môžu zachytiť a ukázať, čo pre nich znamená byť doma, byť samým sebou a byť autentický a zároveň byť súčasťou európskeho kontinentu. Vyhlásil ju Inštitút Slovenskej komory architektov, prečo ju podporujete?
Určite chceme podporovať mládež, mladých ľudí a špeciálne ľudí, ktorí sú kreatívni, ktorí sa neboja rozmýšľať, ktorí sa neboja prejaviť. A bol som veľmi príjemne prekvapený, keď som videl výsledky. Ako firma si veľmi vážime inovatívnosť, kreativitu, vidno to v našich projektoch, ale aj v našich procesoch. A toto je prirodzená vec, nad ktorou sme nerozmýšľali ani minútu, či ju máme, alebo nemáme podporiť.
Vo Fínsku tiež vaša firma podporuje takéto súťaže?
Áno, pokiaľ viem, niekoľko takýchto projektov je. Samozrejme, nemám detailné informácie, ale viem, že takéto veci robili a robia.
Pristavme sa aj pri Stavebnom zákone, ten platí od apríla tohto roka. Zažili ste na stavebných úradoch nejakú konkrétnu skúsenosť, že by sa niečo pozitívne zmenilo? Že by sa zrýchli povoľovacie procesy?
Zatiaľ je to predčasné. Nemôžem povedať, že by sme sa stretli s tým, že veci idú rýchlejšie. Všetci sa oboznamujeme, aj developeri, ale aj stavebné úrady, s celou problematikou. Učíme sa. Zatiaľ sme si to nevšimli, ale sme optimisti. Myslíme si, že ten zákon je dobrý. Ak sa ho podarí implementovať tak, ako ho máme, tak nám určite pomôže robiť bytové domy rýchlejšie a lacnejšie. Zníži sa byrokracia, zlepšia sa niektoré procesy.
Od začiatku som zákon podporoval. Myslím si, že je dobre napísaný a nedá sa ani porovnať s tým, čo sme mali predtým. Celá spoločnosť bude z toho benefitovať. Nie je to zákon, ktorý bol napísaný pre developerov. Myslím si, že aj z tohto rozhovoru vyplýva, že keď dokážeme z procesu dať preč nezmyselne vygenerované náklady, tak sa to musí prejaviť v konečnej cene výrobku, teda bytu, ktorý staviame.
Súčasťou projektov a rozvoja Bratislavy ako mesta je aj doprava. A to je dôležité pre ľudí, ktorí tu bývajú, aj pre tých, ktorí do mesta prichádzajú. S dopravou je ale stále problém. Vznikajú zápchy, uplynulý týždeň sme boli toho svedkom. Niečo sa zasekne na moste a už celá doprava pomaly kolabuje. Ako by ste riešili problém s dopravou v Bratislave? Čo by ste uprednostnili?
Prvá vec, ktorú treba povedať je, že neexistuje taká široká cesta, ktorá by sa časom nezapchávala. Neviete urobiť takúto širokú cestu. Treba to riešiť nie širšími cestami, ale naozaj rozumným urbanizmom. To je fenomén, ktorý ten názov dáva, že nejaká denzita tam je. Keď budeme stavať domy v Bratislave tam, kde je práca, kde je zábava, kultúra a tak ďalej, tak jednoducho znížime potrebu presunúť ľudí a to je jeden spôsob riešenia.
Dnes už mesto, chvalabohu, dobre vie a chápe, že zahusťovanie je veľmi dôležité. Tu sa stala tragédia, pretože za 30 rokov okolo Bratislavy vznikli satelity, ktoré narástli zhruba na 70- až 90-tisíc ľudí. Podľa mňa minimálne polovica, aj viac ako dve tretiny, mali bývať v Bratislave a nečelili by sme týmto problémom. Toto sa týka prímestskej dopravy.
Čo sa týka vnútornej dopravy v meste, myslím si, že MHD v Bratislave nepostačuje na to, aby mesto mohlo naozaj organickým spôsobom rásť. Keď si porovnáte Viedeň a Bratislavu za 30 rokov, Viedeň rástla oveľa prudším tempom ako Bratislava. Doprava je jednou z vecí, ktorá, keď sa nevyrieši, bude mesto dusiť; ekonomika nebude fungovať tak, ako má.
Stále tvrdím, a nie je to moja myšlienka, že mesto je v prvom rade ekonomický fenomén. Ľudia bývajú v meste preto, že je tu práca, šport a zábava. Kdekoľvek inde nie je to isté, čo je v Bratislave, preto tu ľudia chcú bývať. Ekonomika mesta je dominantná a určuje, ako sa mesto bude vyvíjať. Keď budeme urbanisticky do rozvoja mesta zasahovať tak, že mu budeme klásť ekonomické prekážky, bude zaostávať za svojím potenciálom.
Súčasťou Mlynských nív, ktoré čaká veľký rozvoj, sú urbanisticky aj vaše projekty. Má tam byť električková trať. Je to dobrý krok?
Z nášho uhla pohľadu určite áno, električka je definitívne oveľa lepšie riešenie ako presun osobným autom. Teraz v Petržalke vidíme, čo urobila električka s oblasťami, ktoré sú popri elektrickej dráhe. Vnútromestská doprava je mimoriadne dôležitý faktor rozvoja bývania a vylepšenia života v meste. Idete do divadla, nemusíte ísť autom, hľadať parkovanie za 20 eur a zapchať dôležitú tepnu.
Dáma v pekných šatách sa suchou nohou dopraví z električky rovno do Národného divadla, prípadne niekam inam. Čo chystáte vo firme na rok 2026? Aké máte plány?
V roku 2026 by sme chceli naštartovať náš zatiaľ najväčší projekt Mlynárka, čo je zhruba 1 700 bytov. Hádam sa nám podarí dostať všetky potrebné povolenia a spustiť projekt. Je to veľmi zaujímavý projekt v slušnej lokalite, špecialita je, že tam chceme urobiť tepelné čerpadlá pre všetky byty, čo bude výrazný počin. Na Slovensku sa zatiaľ nič takejto veľkosti nerobilo. Uvidíme, ako sa nám to podarí.
V koľkých etapách budete stavať tento projekt?
Najmenej v desiatich. Je to projekt na 10 až 12 rokov. Nevieme to začať stavať hneď, pretože ani nemáme kapacitu, ani absorpcia trhu nie je taká veľká, aby sme dokázali predať tisíc bytov.
