Milan Murcko: Družstevné bývanie je riešenie medzi hypotékou a nájomným bytom
Monika Voleková YIT Slovakia patrí do skupiny top developerov na Slovensku a za 15 rokov postavila v Bratislave vyše 3 300 bytov. Ďalšie chystá na Mlynských nivách a Hraničnej ulici v mestskej časti Ružinov a na Viedenskej ceste v mestskej časti Petržalka. S Milanom Murckom, výkonným riaditeľom spoločnosti YIT Slovakia, sme sa rozprávali o situácii na realitnom trhu, o nájomnom bývaní, o kancelárskom projekte ZWIRN OFFICE a o ďalších témach.
Na realitnom trhu v Bratislave pokračuje oživenie. V treťom kvartáli 2025 sa zvýšil počet bytov, ktoré sú v ponuke. Prispela k tomu aj vaša firma? Vnímate zvýšenie konkurencie na trhu v hlavnom meste?
Čo sa týka našej firmy, ponuka bytov je stabilná. Už roky dávame na trh zhruba okolo 300 bytov ročne. Čo sa týka vývoja trhu, v roku 2023 sme zaznamenali výrazný pokles, vtedy trh klesol zhruba o 60 %. Veľa projektov sa zastavilo, spomalilo, veľa sa nezačínalo. Tam sa, samozrejme, nakumulovala budúca ponuka projektov, ktoré sa povoľovali, ale nestavali sa. V roku 2024 sa trh prebral, „zobudil“ a postupne v priebehu roka 2024 nabehol zhruba na „letovú hladinu“ v Bratislave – niekde medzi 2 800 až 3 200 bytmi ročne.
V roku 2025 sme svedkami, že projekty, ktoré sa v roku 2023 nerealizovali, čakali na trh, pretože nebol dopyt, teraz prichádzajú na trh. Samozrejme, stimuluje to ponuku a dopyt zostal viac-menej stabilný alebo je na normálnej úrovni. Myslím si, že ide o dočasný efekt. Nadmernú ponuku trh časom „skonzumuje“.
Developeri to, prirodzene, veľmi ostro sledujú a plánujú, s čím idú na trh, v akých objemoch, v akých lokalitách, aká je tam konkurencia. Dávajú si takisto veľký pozor na to, aby nepresýtili trh, či už ako celok, alebo lokálne. Momentálne sú ponuka a dopyt viac-menej vybalansované. Nie je deficit ani na jednej, ani na druhej strane, čo je ideálny stav. Pre nás, developerov, ale aj pre kupujúcich by bola, prirodzene, lepšia situácia, že by ponuka prevyšovala dopyt, ale je to stále prijateľné.
Aký bol predaj vo vašej firme za prvé tri kvartály tohto roka?
Za prvé tri kvartály tohto roka sme predali 178 bytov. Trh funguje dobre, sme s tým spokojní. V počte predaných bytov sme niekde v prvej trojke, ale v tržbách za byty sme jednotka. Predávame najmä projekt ZWIRN, čo je, dá sa povedať, vyšší stredný segment v centre mesta, kde je cena bytu je oveľa vyššia ako cena bytu rovnakej veľkosti v lokalitách, ktoré nie sú také centrálne.
Slovensko má za sebou dve vlny konsolidačných opatrení. Od januára 2025 platí zvýšená daň z pridanej hodnoty 23 %. Prejavilo sa toto opatrenie na predaji bytov vo zvýšenom záujme napríklad o družstevné bývanie, ktoré ste priniesli na trh?
Tieto ekonomické opatrenia vlády majú veľký vplyv na disponibilný príjem daných ľudí. Už len toto znižuje kúpyschopnosť. Ale hlavné faktory sú: ako funguje ekonomika, aká je zamestnanosť a špeciálne úrokové sadzby. Ako vieme, úrokové sadzby klesali, mzdy rástli. V zásade dostupnosť bývania meraná ukazovateľom, ktorý vyjadruje, koľko si môžem za ročný plat kúpiť, čo sa týka bytu, zostala viac-menej stabilná, pretože tie faktory fungujú ako komplexný adaptívny systém.
To znamená, jeden je hore, jeden dole. Ale v súhrne je to plus-mínus to isté, čo bolo. Uvidíme, aké dôsledky budú mať konsolidačné opatrenia vlády. Ak to nebude vyvážené klesajúcimi úrokovými sadzbami, je možné, že sa v roku 2026 dostupnosť bývania v Bratislave opäť zníži. Čo je veľmi nepríjemná situácia, pretože už dnes sú Bratislava a Praha metropoly, ktoré majú najmenej dostupné bývanie v Európe.
Pracujete v tejto súvislosti s cenami bytov smerom hore alebo dole? Beriete do úvahy aj súčasnú ekonomickú situáciu?
Čo sa týka cenotvorby, dnes už väčšina väčších developerov pracuje s umelou inteligenciou. Používame systém, ktorý sa volá BuiltMind. Je to slovenský startup, ktorý pomáha s naceňovaním bytov. Ak developer postaví bytový dom, každý byt je naceňovaný na základe rôznych faktorov. Je na prízemí alebo je to úplne hore? Veľký, malý, orientovaný na juh, alebo na sever atď.
My sme kedysi tzv. dynamický pricing robili v Exceli, dnes umelá inteligencia zoberie 60-70 rôznych faktorov vrátane konkurencie (čo sa včera predalo) a dáva vám návrhy, koľko by mal daný byt stáť. To znamená, že ak máte malé byty na prízemí a za dva týždne sa nepredal ani jeden, ale veľké byty na vrchnom poschodí sa predávajú, je prirodzené, že niečo nie je správne v cenotvorbe a musíte sa na to pozrieť a preceniť to.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Aj dnes, špeciálne v počiatočných fázach, robíme denné zmeny v cenách – pri bytoch, o ktoré je veľký záujem, sa cena dvíha, pri menšom alebo malom záujme klesá. V konečnom dôsledku je výnos pre developera rovnaký, len tam nenastane situácia, že predáte dobré byty za nízke ceny a zlé byty za vysoké ceny vám zostanú.
Nakoniec ich aj tak musíte predať, len pre developera je to už na úkor jeho profitu, pretože nikto tie byty jednoducho za danú cenu nechce. Dnes je to oveľa sofistikovanejšie, dynamický pricing funguje a umelá inteligencia vám presne navrhne, že tento byt by mal stáť toľko. Zoberie tam faktory, ktoré by ľudia neboli schopní dať zmysluplne dokopy. Vie presne, koľko jednoizbových bytov na nižších podlažiach sa predalo minulý týždeň.
To by bežne nebolo možné. Čiže viac-menej je to taký ideálnejší trh, keď už je oveľa ťažšie nájsť byt, ktorý je podcenený. Ale napriek tomu sa to stáva. Veľa projektov a developerov, hlavne tých menších, to nepozná, nepoužíva to a ešte stále možno nájsť podcenené byty. Veľa ľudí to robí aj v Bratislave – ak developer naozaj nevie správne naceniť byty, kúpia si ich a po kolaudácii ich predávajú za oveľa vyššie ceny.
Nie je tento moderný systém konkurenciou pre realitné kancelárie?
Nemyslím si. Realitní agenti majú svoju pridanú hodnotu. Väčšina developerov, ktorých poznám, má svojich vlastných predajcov, ale určite sa to deje na sekundárnom trhu.
Mohli by ste povedať, aké okolnosti, udalosti, aké parametre vplývajú na cenu výstavby bytového domu? Mnohí ľudia nemajú predstavu, čo vlastne znamená v praxi, keď developer stavia bytový dom. Čo všetko musí zaplatiť, uhradiť, vziať do úvahy?
Použijem ilustračné čísla. Ak máte byt, ktorý stojí povedzme 200-tisíc eur, a ste v Bratislave v priemerne dobrej lokalite, tak pravdepodobne 40-tisíc eur z toho 200-tisícového bytu sú náklady na pozemok. Ďalej 30-tisíc eur sú náklady na dlhé povoľovanie. Potom vysvetlím, prečo to tak je.
Ďalších 90-tisíc eur sú priame stavebné náklady. Z 200-tisícového bytu len 90-tisíc eur sú priame stavebné náklady na výstavbu tohto bytu. A plus sú tam zhruba 15-tisíc tzv. developerské náklady. Musíte urobiť prípojky, cesty, kanalizáciu zrekonštruovať a zostatok je developerský profit.
Čiže 70-tisíc eur z bytu za 200-tisíc eur sú náklady na pozemok a náklady na povoľovanie. Ak chcem kúpiť pozemok v Bratislave na 100 bytov, tak ma ten pozemok bude stáť zhruba 3 milióny eur. Ďalší milión eur dám do jeho vyčistenia, rekonštrukcie, kanalizácie, ciest, čohokoľvek. To sú 4 milióny eur.
Ja si ho kúpim a potom tri až päť rokov tie tri milióny eur viac-menej ležia v pozemku a neprodukujú nijaký benefit pre developera. A je to náklad, z ktorého developer musí platiť úroky banke, lebo si pravdepodobne veľkú časť tej ceny požičal.
Neprehliadnite aktualizáciu
A platíte aj daň z nehnuteľností pre samosprávu.
Je to päť rokov a nie rok, tak sa to naakumuluje. Nešťastie je, že aj keď my hovoríme, že to platí developer, vlastne to neplatí developer. V konečnom dôsledku to platí človek, ktorý si kúpi byt. To znamená, že mladá rodina s deťmi si zoberie hypotéku a zaplatí za to, že systém je neflexibilný a že namiesto roka trvá povoľovanie 5 rokov. To je jedna vec.
Druhá vec je cena pozemku. Pozemky na výstavbu v Bratislave, a nielen v Bratislave, myslím si, že sa to týka celého Slovenska, jednoducho nie sú, a ak sa objaví dobrý pozemok, 10-15 developerov sa snaží kúpiť ten jeden pozemok. Pri tejto konkurencii je to otázka toho, kto „utrpí“ výhru a kúpi síce pozemok, ale tak ho preplatí, že potom má problém urobiť z toho profitabilný projekt.
A to, že je malá ponuka pozemkov, súvisí s tým, že nerobíme zmeny územných plánov. Mesto jednoducho potrebuje žiť, potrebuje expandovať a ľudia chcú bývať, ale keď nemeníme územné plány, tak nie je dosť pozemkov na to, aký je dopyt. Potom sa byt zbytočne predražuje a bývanie sa v konečnom dôsledku stáva nedostupným, čo je naozaj nešťastie, pretože mladí si nezaložia rodinu, keď nemajú kde bývať.
Spomenuli ste komunálnu politiku. Vaša spoločnosť spolupracuje s mestom Bratislava na projekte mestského nájomného bývania. Koľko bude predbežne nájomných bytov vo vašich projektoch?
Bude to niekoľko desiatok. V podstate systém funguje tak, že mesto nám zmení územný plán a v projekte, kde by sme mohli postaviť 70 % bytov, zrazu môžeme postaviť 100 %. A z tých 30 %, o ktoré nám to mesto navýši, mestu odovzdávame byty, ktoré následne používa ako mestské nájomné byty.
Nie je to dobré riešenie, ale každá palica má dva konce a v tomto prípade sa náklad na odovzdané byty premieta do ceny tých ostatných bytov. To zase neplatí developer, zase to platí ten, kto si byty kúpi. Tieto veci poháňajú náklady developerov, ktoré sa potom jedna k jednej premietajú do predajnej ceny.
A keďže ponuka bytov stále nie je taká vysoká, ako by mala a mohla byť, konkurencia medzi developermi je pomerne nízka. Môžu si dovoliť preklopiť to do nákladov, pretože to urobí každý a v konečnom dôsledku tie ceny vzrastú. Čudujeme sa, prečo rastú, ale práve toto sú veci, ktoré poháňajú rast cien.
Skúsme sa vrátiť k bývaniu, ktoré ste priniesli, k družstevnému bývaniu. Aký je záujem o družstevné bývanie?
Záujem je pomerne slušný. Pozeráme sa na družstevné bývanie ako na jeden druh z portfólia našej ponuky. Za zhruba rok a pol sme predali okolo 150 družstevných bytov, čiže v celku slušný podiel. Sme prví, zatiaľ to nikto na Slovensku, pokiaľ viem, nerobil.
Keď si to zoradíme: za priemerný 3-izbový byt v priemernej lokalite v Bratislave zaplatíte 960 eur mesačne za hypotéku, ak si ju zoberiete na 30 rokov; ak si zoberiete družstevný byt, družstvo si berie úver, vy platíte len 20 % ako členský poplatok. Po 35 rokoch byt splatíte a vlastníte ho. Je to váš byt. Nepatrí družstvu, je to váš byt, máte o vlastné bývanie postarané.
Je to riešenie, štátom podporované nájomné bývanie je dobrý projekt, ale len pre určitú časť obyvateľstva. Špeciálne pre mladých ľudí, ktorí si potrebujú nejakým spôsobom vybudovať kariéru a rodinu. Deti odrastú, mama ide do práce, zrazu je príjem, je na hypotéku a tých do 10 rokov vlastne pokojne môžete stráviť v nájomnom byte a potom si zobrať hypotéku a splácať.
