Stavebný zákon v praxi: čo mení novela 2026?
Časopis Stavebné materiály Pripravovaná novela prinesie viaceré zmeny a upresnenia ustanovení platného stavebného zákona.
Zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej v texte len „stavebný zákon“), účinný od 1. apríla 2025, priniesol zásadné zmeny v systéme povoľovania stavieb, organizácie stavebnej správy aj digitalizácie stavebnej agendy.
Hlavným cieľom novej právnej úpravy bolo zrýchlenie a zjednodušenie povoľovacích procesov, ako aj zvýšenie transparentnosti rozhodovania stavebných úradov. V praxi však už prvé mesiace aplikácie zákona poukázali na viaceré aplikačné problémy, výkladové otázky a potrebu spresnenia, prípadne zmeny niektorých ustanovení.
Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky preto pripravilo novelu stavebného zákona, ktorá je aktuálne v legislatívnom procese (LP/2026/51 – ďalej len „novela“).
Navrhovaná novela sleduje tri hlavné ciele: spresnenie terminológie a systematiky zákona, zefektívnenie a urýchlenie povoľovacích procesov a posilnenie kontrolných a sankčných nástrojov.
Spresnenie terminológie a systematiky zákona
Keďže sa v praxi ukázalo, že niektoré pojmy si vyžadujú presnejšie vymedzenie, významná časť pripravovanej novely je zameraná na spresnenie základnej terminológie stavebného zákona.
Definícia stavby predstavuje základný pojem stavebného práva, keďže určuje, na ktoré objekty sa vzťahuje právna regulácia výstavby a prípadné sankcie. Až po splnení základných znakov stavby je možné posudzovať, či ide napríklad o drobnú stavbu alebo inú kategóriu stavieb.
Aby sa predišlo nejasnostiam pri výklade pojmu „postavená stavba“, tento sa nahrádza širším pojmom „zhotovená stavba“, ktorý zahŕňa nielen stavebné práce, ale aj iné druhy technických činností. Tento pojem umožňuje zahrnúť nielen klasické stavby, ale aj realizáciu technických alebo montážnych konštrukcií, čím sa zároveň obmedzuje možnosť obchádzania právnej úpravy, napríklad pri využívaní prefabrikovaných alebo modulárnych konštrukcií.
Dochádza k doplneniu definície „zmontovaný výrobok“, ktorý sa považuje za stavbu v prípade, ak ide o zariadenie, konštrukciu alebo výrobok, ktorý plní účel stavby, je dovezený na miesto osadenia a je pevne spojený so zemou.
Zároveň sa v súvislosti s už spomínaným novozavedeným pojmom spresňuje pojem „pevného spojenia stavby so zemou“, aby bolo možné pod túto definíciu zahrnúť aj prípady, keď je stavebná konštrukcia fakticky iba umiestnená na povrchu terénu. Táto úprava reaguje najmä na aplikačné problémy pri stavbách, ako sú napríklad záhradné chatky alebo ľahké montované konštrukcie, pri ktorých často dochádzalo k obchádzaniu zákona.
Novela zároveň zaraďuje „informačnú konštrukciu“ medzi stavby a spresňuje jej definíciu. Za stavbu sa bude považovať konštrukcia s informačnou plochou určená na verejné šírenie napríklad navigačných, kultúrnych či reklamných informácií, ak je pevne spojená so zemou. Ak jej informačná plocha nepresiahne 20 m², pôjde o jednoduchú stavbu. Zároveň sa predlžuje maximálna lehota jej trvania, ak pôjde o dočasnú stavbu, a to na 10 rokov, a to aj v prípade opakovaného predlžovania.
Navrhované zmeny sa dotýkajú aj spresnenia niektorých technických parametrov stavieb. Príkladom je úprava maximálnej výšky plotov. Podľa doterajšej právnej úpravy môže mať plot z nepriehľadných materiálov maximálnu výšku 1,6 m, zatiaľ čo pri priehľadných plotoch je limit stanovený na 2 m. Novela tento rozdiel odstraňuje a stanovuje jednotnú maximálnu výšku plota na úrovni 2 m bez ohľadu na použitý materiál.
Novela nanovo upravuje členenie stavieb na pozemné stavby a inžinierske stavby.
Významnou zmenou je aj zavedenie širšieho pojmu pozemné stavby, ktorý zahŕňa nielen budovy, ale aj ďalšie stavby, ktoré podľa doterajších kritérií nespĺňali definíciu budovy. Kritériom členenia pozemných stavieb je ich ohraničenie stenami a strešnou konštrukciou. V aplikačnej praxi môže byť problematické najmä posudzovanie otázky priestorovej uzavretosti alebo zastrešenia stavby, napríklad pri rôznych typoch prístreškov či altánkov.
Spresňuje sa aj definícia inžinierskej stavby. Doterajší model založený na negatívnej definícii sa nahrádza pozitívnym vymedzením typov stavieb, ktoré možno pod tento pojem zaradiť. Rozhodujúcimi sú dva základné znaky:
a) pozitívny znak – ich účelom je zabezpečovanie alebo realizácia jednotlivých druhov infraštruktúry, napríklad dopravnej, energetickej a podobne;
b) negatívny znak – nie sú určené na bývanie osôb.
Zefektívnenie a urýchlenie povoľovacích procesov
Pri drobných stavbách, ktoré nie sú budovami, sa zároveň navrhuje výrazné zjednodušenie projektovej dokumentácie. V takýchto prípadoch by mala postačovať zjednodušená dokumentácia vo forme jednoduchého grafického znázornenia alebo montážnej dokumentácie pri montovaných výrobkoch.
Práce, ktoré sa doteraz považovali za terénne úpravy, budú po novom podliehať ohláseniu len vtedy, ak pôjde o stavebné úpravy.
Ruší sa taktiež podmienka, podľa ktorej bolo potrebné ohlásenie stavieb z dôvodu, že môžu podstatne ovplyvniť vzhľad vo verejnom priestore.
Naopak, sprísňuje sa režim pri stavbách nachádzajúcich sa v pamiatkových rezerváciách. Ohlásenie sa bude vyžadovať aj pri údržbe stavieb, ak by mohla ovplyvniť ich vzhľad.
Povinnosť ohlásenia sa bude vzťahovať aj na drobné stavby, ktoré síce nie sú národnými kultúrnymi pamiatkami, ale nachádzajú sa v pamiatkovej zóne a môžu narušiť jej charakter.
Zmena sa týka aj prípadov, keď je stavebníkom správca majetku štátu alebo právnická osoba, ktorej stopercentným vlastníkom je správca majetku štátu, keď dôjde k zjednodušeniu preukazovania práv k pozemku alebo stavbe, a to prostredníctvom zákonnej domnienky ich existencie, ak sú splnené podmienky vyvlastnenia alebo obmedzenia vlastníckeho práva.
Podstatnou zmenou je odstránenie aplikačného problému pri súbehu rozhodovania o stavebnom zámere a overovania projektovej dokumentácie. Doterajšia úprava síce sledovala zrýchlenie konania, no vytvárala právnu neistotu – stavebník mohol začať realizáciu stavby na základe overeného projektu, hoci rozhodnutie o stavebnom zámere ešte nebolo právoplatné a mohlo byť napadnuté odvolaním.
Novela tento nedostatok odstraňuje tým, že viaže overenie projektu až na právoplatnosť rozhodnutia o stavebnom zámere. Administratívne procesy síce môžu naďalej prebiehať súbežne, samotné overenie projektu však bude možné až po nadobudnutí právoplatnosti tohto rozhodnutia.
Zmeny sa dotýkajú aj kolaudačného procesu. Voči kolaudačnému osvedčeniu, ako zjednodušenej forme rozhodnutia, ktoré pozná súčasný stavebný zákon, nebude prípustné odvolanie. Zároveň sa zužuje okruh prípadov, v ktorých je kolaudácia povinná.
Novela zavádza aj možnosť upustiť od kolaudácie v osobitných prípadoch. Pôjde najmä o drobné stavby, stavebné úpravy alebo údržbu, ktoré síce pôvodne podliehali ohláseniu, ale stavebný úrad rozhodol, že si vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere. Využitie tejto možnosti však zostáva na uvážení stavebného úradu.
Z realizačnej dokumentácie sa vypúšťa záverečné stanovisko stavbyvedúceho. Uvedené sa nahrádza vyhlásením zhotoviteľa o súlade stavby s overeným projektom stavby, ktorý sa predkladá ku kolaudácii stavby. Realizačnou dokumentáciou bude v zmysle novely len súbor dokumentov o výrobnej príprave zhotoviteľa stavby, stavebný denník a dokumentácia skutočného zhotovenia stavby.
Významnou zmenou v oblasti kompetencií orgánov verejnej správy je zrušenie mechanizmu, ktorý umožňoval v prípade nečinnosti orgánu počas 90 dní určiť iný stavebný úrad na prevzatie veci, teda tzv. atrakciu právomoci. V pôvodnej právnej úprave predstavoval tento inštitút účinný nástroj na elimináciu prieťahov v konaní. Po jeho zrušení bude riešenie nečinnosti orgánov pravdepodobne odkázané najmä na všeobecné prostriedky ochrany podľa správneho práva.
Posilnenie kontrolných a sankčných nástrojov
Tretím významným cieľom navrhovanej novely je posilnenie kontrolných a sankčných mechanizmov v oblasti výstavby. V tejto súvislosti sa upravuje najmä výkon štátneho stavebného dohľadu a systém správneho trestania.
Rozširujú sa oprávnenia stavebných inšpektorov pri výkone dohľadu a dopĺňa sa možnosť vykonania kontroly aj bez predchádzajúceho upovedomenia kontrolovaného subjektu, ak by oznámenie mohlo zmariť účel kontroly.
Zmeny sa dotýkajú aj systému správnych deliktov a priestupkov. Novela rozširuje skutkové podstaty porušení zákona, najmä vo vzťahu k uskutočňovaniu stavieb bez potrebných povolení alebo k užívaniu stavieb bez riadnej kolaudácie. Nové skutkové podstaty sa môžu uplatniť aj na prípady, keď sa samotné konanie riadi ešte starým stavebným zákonom (napr. pri stavbách začatých podľa predchádzajúcej úpravy).
Za priestupok sa považuje aj nerešpektovanie nariadenia na prerušenie alebo zastavenie stavebných prác. Zároveň treba upozorniť, že ignorovanie právoplatného rozhodnutia o zastavení stavby môže mať aj trestnoprávne následky, vrátane možnosti uloženia trestu odňatia slobody.
Zároveň dochádza k sprísneniu sankčného režimu. Minimálna pokuta sa zvyšuje z 30 € na 300 €. V závažnejších prípadoch, napríklad pri nepovolenej výstavbe v chránených územiach alebo na nezastaviteľných pozemkoch, môže výška pokuty dosiahnuť až 30 000 €.
Sprísnenie sa dotýka najmä porušení pri realizácii stavieb (napr. bez povolenia, bez overeného projektu alebo pri nesplnení povinností uložených stavebným úradom).
Pri ukladaní sankcií však bude potrebné rešpektovať zásadu lex mitior, podľa ktorej sa pri zmene právnej úpravy použije pre páchateľa priaznivejší zákon.
Záver
V pripomienkovom konaní k danej novele odborníci upozornili na viacero problémov, najmä čo sa týka procesných lehôt, ktoré by v praxi mohli značne predĺžiť konania a navrhovanej neodvolateľnosti kolaudačného osvedčenia, čo môže obmedziť práva účastníkov a viesť k sporom.
Poukazuje sa aj na nereálnosť jednotnej 30-dňovej lehoty na overenie projektu stavby pri rozsiahlych projektoch, príliš široké vymedzenie pojmu stavby pri zmontovaných výrobkoch a riziko blokovania zmien v užívaní stavby jedným nesúhlasným stanoviskom dotknutého orgánu.
Diskutovalo sa aj o elektronizácii konaní a problémoch so súbežným vedením listinnej a elektronickej formy či uplatňovaním fikcie súhlasu dotknutých orgánov. Legislatívny proces zatiaľ nie je ukončený a v súčasnosti prebieha vyhodnocovanie pripomienok.
Text: JUDr. Miroslava Kanuščáková, KAMI PROFIT
Foto: archív firmy
