Surovinová kríza v stavebníctve ešte potrvá. Chýbajú materiály aj odborníci

Ceny stavebných materiálov rastú aj u nás. Od júla dosahuje ich rast dvojcifernú hodnotu a v septembri predstavoval 18,2 %. Stavebný sektor zápasí s nedostatkom dreva, ocele, hliníka aj plastov. A zdražovanie sa týka aj stavebných prác, ktoré boli v septembri medziročne drahšie o 8 %.

Oplatí sa ísť do stavby domu alebo radšej počkať? Budú ceny nehnuteľností stále rásť a zmení sa situácia na trhu k lepšiemu? V strese sú nielen investori, ale aj stavebné firmy, ktoré mali dohodnuté fixné zmluvy a na zvyšovanie cien doplatili tiež. Ozývajú sa aj hlasy, že k tomuto zdražovaniu muselo prísť. Ceny materiálov či práce totiž dlhodobo stagnovali.

Stavebná produkcia zažila počas krízy prudký pokles, z ktorého sa doteraz nespamätala. Mnohé stavebné spoločnosti pristúpili k okresávaniu investícií alebo odložili plánovanú výstavbu na neskôr. Podľa analytičky 365.bank Jany Glasovej za obdobím spred pandémie (september 2019) naša stavebná produkcia v septembri tohto roka stále výrazne zaostávala – až o 23 %. Medziročne bola septembrová stavebná produkcia nižšia o 4,7 %.

„Očakávame, že podobný trend bude pokračovať aj v ďalších mesiacoch a stavebná produkcia bude medziročne slabšia,“ uviedla Glasová s tým, že tento aspekt môže mať na svedomí hlavne surovinová kríza vo svete. Jej dôsledkom je aj nedostatok mnohých stavebných materiálov.

Problémom je, že ich ceny prudko rastú. Práve toto predražuje stavby domov, ceny novostavieb idú výrazne hore, ale drahšie vyjdú aj rekonštrukcie starších domov a bytov. Z údajov štatistického úradu vidíme, že ceny stavebných materiálov rastú aj u nás.

Nový dom postavíte a kúpite rádovo drahšie

Splniť si sen o vlastnom bývaní v novom dome alebo byte už nemusí byť také jednoduché. Sektor stavebníctva bojuje s nedostatkom viacerých materiálov potrebných na výstavbu či rekonštrukcie. Ide predovšetkým o oceľ, hliník a iné druhy kovov a takisto o plasty, z ktorých sa vyrába napríklad polystyrén či rôzne plastové rúry a potrubia.

Stavebníctvo trápia aj prudko rastúce ceny cementu, dreva, skla, ako aj vysoké ceny ropy, ktorá sa využíva nielen na prepravu, ale je napríklad aj vstupnou surovinou pri výrobe asfaltu. Všetky tieto suroviny si pripísali cenový rast aj o niekoľko desiatok percent.

Pod aktuálnu surovinovú krízu v stavebníctve sa podpísali nielen ceny materiálov, ale aj nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily. Ako veľmi sa táto situácia dotkne cien samotných stavebných prác v nasledujúcom období, je ďalšou otvorenou otázkou. Len dodajme, že tieto práce boli v septembri 2021 medziročne drahšie o 8 %!

„Drahší je materiál, práca zatiaľ zostáva na podobnej úrovni ako v minulosti. Vplyv na cenu práce bude mať situácia s pracovníkmi, ktorých je už niekoľko rokov nedostatok, trh začínajú obsadzovať ľudia zo zahraničia,“ zamýšľa sa architekt Igor Mazúch, ktorý má 30-ročnú prax v projekcii i v riadení developmentu, a dodáva: „Toto je otázka na vládu, ako naloží s povoľovaním pobytu pre takýchto pracovníkov. Samozrejme, prejavuje sa to aj nárastom cien pri výstavbe.“

Vysoká inflácia = vyššie ceny materiálov a práce

Rast cien nehnuteľností je podľa majiteľa realitnej kancelárie Férovo Loranta Szaba dôsledkom výrazne vyššieho dopytu v porovnaní s ponukou. „Dopyt vyvolávajú rekordne lacné hypotéky, rozpúšťanie akumulovaných úspor domácností z pandemického obdobia a obavy investorov zo zvyšujúcej sa inflácie. Tohtoročná októbrová inflácia na úrovni 5,1 % je najvyššia od októbra 2008.“

Inflácia ide ruka v ruke s cenami stavebných materiálov aj stavebných prác. Čo ich môže zastaviť? Podľa odborníka na realitný trh z FinGo.sk Viktora Obtuloviča môže pomôcť zníženie dopytu. Tento faktor by podľa neho mohol zastaviť kontinuálne stúpanie cien.

„Ak sa zníži výstavba, bude treba menej pracovnej sily a cena prác sa môže stabilizovať na dlhšie obdobie. Problémom je stále ubúdajúci počet kvalifikovanej pracovnej sily, čo sa nahrádza pracovníkmi zo zahraničia, ale aj tam sú limity. ‚Vykúpením‘ môžu byť nové technológie a postupy výstavby, ktorá už nebude vyžadovať taký veľký objem pracovnej sily.“

Pozitívnou správou je, že od leta už sledujeme nárast počtu začatých bytov a vydaných stavebných povolení. Výstavba bytových budov bola v priemere o 8 % vyššia ako pred rokom.

„Úroveň z roku 2019 sa však stále nedarí dosiahnuť. Celkový počet rozostavaných bytov je ešte vždy o 17 % nižší, ako bol pred pandémiou,“ myslí si šéf realitnej agentúry Férovo L. Szabo. Zároveň hovorí, že „niektorí developeri z opatrnosti pre rastúce ceny materiálov vyčkávajú s realizáciou nových projektov a čakajú na ich ustálenie“.

V každom prípade sa však podľa architekta a development manažéra Igora Mazúcha rozostavané projekty určite dokončia. „Otázny je vplyv na veľké štátne projekty, ktoré sú financované z eurofondov a kde sme ešte nezaznamenali návrhy riešenia od štátu. Tu môže vzniknúť problém, ktorý by v prípade zastavenia platieb štátom mohol na seba nabaliť lavínu insolvencií menších subdodávateľov.“

Karty v stavebníctve mieša pandémia aj tok tovarov z Ázie

Stavať či nestavať? To je aktuálna hamletovská otázka. Nočnou morou tých, ktorí sa rozhodli ísť do stavby domu v tomto čase, je aj to, či bude na trhu dostatok stavebného materiálu.

Aby v procese výstavby neostali „visieť“ len preto, že nebudú môcť zohnať tehly alebo okná na svoju stavbu. Či je ich obava opodstatnená, sme sa opýtali riaditeľky stavebnej firmy MatiStav Plus, s. r. o., Lýdie Matiaskovej, ktorá nám poskytla pohľad z druhej strany.

„V strese môže byť aj stavebná firma, ktorá má dohodnuté fixné ceny a teraz nakupuje napríklad železo drahšie, než to bolo dohodnuté v zmluve. Doplácala som každý kilogram železa. Navyše stúpla aj cena práce. Toto sa dotýkalo všetkých zmlúv, kde sme realizovali hrubú stavbu domu a boli uzatvorené v roku 2020.“

Hoci sa zdražovanie materiálov dotklo aj tejto stavebnej firmy, jej majiteľka poukazuje aj na druhú stranu mince. „K tomuto zdražovaniu muselo prísť. Ceny v stavebníctve – práce či materiálu – dlhodobo stagnovali. Dovolím si povedať, že na prelome rokov 2019 a 2020 boli ešte nižšie než na prelome rokov 2007 a 2008.

Zhrnuté a podčiarknuté, nie postupne, ale skokom sme sa dostali v stavebníctve tam, kde sme mali byť už dávno – aby stavební robotníci dostali primeranú mzdu. A to nielen v realizácii, ale aj pri výrobe, rozvoze a ďalších činnostiach.“

Stavať dom alebo čakať?

Taká bola naša anketová otázka pre tých, ktorí v tomto čase buď stavajú, alebo zvažujú výstavbu rodinného domu. Stavbár Martin Šereš si myslí, že ideálny čas na stavbu domu neexistuje. „Je pravda, že na ceny dnes sčasti vplývajú problémy v dodávateľskom reťazci, ale, žiaľ, nevieme, kedy sa to znormalizuje. Z dlhodobého pohľadu však pôjdu ďalej hore ceny energií, materiálov, práce a aj ceny domov.“

Zdražovanie stavebných materiálov pocítil na vlastnej koži aj pán Eugen, ktorý stavia dom od marca tohto roka. „Práca aj materiál za posledného pol roka zdraželi v reáli o 200 %. Vôbec si nemyslím, že bude lepšie.“

Manželia Štefan a Jana stavbu domu ešte len plánujú. Pred pol rokom kúpili pozemok v Novej Bani v Žarnovickom okrese. Cesta za ich vysnívaným domom sa im však od začiatku komplikuje. „Dva roky sme hľadali pozemok v tejto lokalite, a keď sme ho konečne našli, na cene sme sa s majiteľom dohadovali skoro rok,“ vysvetľuje pani Jana.

Nielenže sa im komplikuje získanie stavebného povolenia v dôsledku pandémie, keď väčšina úradníkov zostala v karanténe, ale s obavami pozerajú aj na to, o koľko by sa im celá stavba predražila, lebo stavebné materiály zdraželi.

„Banka nám schválila úver vo výške 180 000 eur. No pri pohľade na stúpajúce ceny stavebných materiálov sa obávame, či s týmto objemom financií vôbec dom postavíme. Máme niečo našetrené, ale nie sme si istí. Ceny stavebných materiálov aj prác išli prudko hore, a aj keď nám stavebná firma vyčíslila cenu stavby domu na kľúč v tomto objeme, nevie zaručiť, ako sa zmenia ceny a či to v konečnom dôsledku nebude viac,“ zveruje nám svoje obavy pani Jana.

Stavať múdro a s rezervou

Viacerí nami oslovení odborníci sa zhodli na tom, že pri výstavbe domu treba mať dostatočnú finančnú rezervu – aspoň 20 %. Čakať s výstavbou domu pre stúpajúce ceny materiálov i cenu práce sa podľa architekta a development manažéra Igora Mazúcha neoplatí.

„Trhová hodnota dokončeného domu bude vždy vyššia ako náklady, ktoré doň vložíte (samozrejme, bavíme sa o okolí Bratislavy). Mimo Bratislavy treba zvážiť plánovanú veľkosť domu alebo technické vybavenie, aby ste minimalizovali zvýšenie cien stavebných materiálov.“

Kým infláciu či úrokovú sadzbu stavebníci nedokážu ovplyvniť, v rukáve môžu mať iné eso. „Stavebník môže pomerne jednoducho znížiť náklady stavby rodinného domu zmenou projektu alebo použitím lacnejších materiálov. Pri dnešných pomeroch na stavebnom trhu je rozumné počítať s rozpočtovou rezervou aspoň 20 %,“ radí realitný odborník Lorant Szabo.

Riaditeľ spoločnosti AGENT.SK Róbert Posolda odporúča naceniť si každú položku v zmluve so stavebnou firmou, ktorá stavia dom.

„Ak sa rozhodnete ísť do realizácie výstavby, už na začiatku objednajte všetko, čo sa objednať dá. Zaistite si u dodávateľa cenu a termín dodania. Dôležité je nemeniť projekt počas výstavby. Ak bude potrebná nejaká úprava, je dobré dôsledne ju zvážiť a prepočítať.“ Podľa Posoldu sa totiž často stáva, že výstavbu domu si investori zvyknú podhodnotiť aj o viac ako 20 %.

Jeho odporúčanie je preto jasné: „Ak plánujete stavať dom za 180 000 eur, radšej k tejto sume pripočítajte ďalších 20 %. Celková investícia do domu tak bude cca 216 000 eur. Ak ste nepočítali so záhradou, pridajte ďalších 5 až 10 %. Investícia do domu sa tak môže vyšplhať na cca 225 000 až 234 000 eur,“ uzatvára Posolda.

Optimistickejší je v prognóze cien stavebných materiálov odborník na reality Lorant Szabo. Po rekordnom zdražovaní stavebných materiálov v uplynulých mesiacoch z dôvodu nerovnováhy medzi ponukou a dopytom je predpoklad, že v závere tohto a začiatkom budúceho roka nastane stabilizácia cien aj zlacňovanie niektorých komponentov.

„Pri rozhodovaní o začatí alebo odložení stavby sú však ďalšími kľúčovými faktormi výška úrokovej sadzby hypotekárneho úveru, očakávaná miera inflácie a predpokladaný vývoj miezd v stavebnom sektore.

Úrokové sadzby hypoték sú aktuálne hlboko pod mierou inflácie a analytici Národnej banky Slovenska aj ministerstvo financií predpovedajú v nasledujúcom roku päťpercentný rast miezd. Rastúca inflácia a vyššie mzdy sa zákonite prejavia v raste cien stavebných prác, preto stavbu domu neodporúčame odkladať.“

Dobrý projekt, dobrý dom

Je jasné, že na stavbe domu sa nevypláca šetriť. Ako však dokáže investorovi ušetriť peniaze dobre riešený projekt rodinného domu? Dosť zásadne. Platí premisa, že dobrý projekt = dobrý dom. Podľa Igora Mazúcha zohľadňuje dobrý projekt požiadavky investora. Aj tie finančné.

„To znamená, že projektant dostane od investora nielen požiadavky na veľkosť, technické vybavenie, ale aj cenu, za ktorú chce dom zrealizovať. Potom je na skúsenostiach projektanta, aby s investorom vykomunikoval rozpory medzi požiadavkami a cenou. Projektant je zodpovedný za to, že návrh bude rešpektovať finančné možnosti investora.“ A čo je základom dobrého projektu?

„Efektívne dispozično-prevádzkové riešenie a vhodné technické riešenie stavby a technológií,“ ozrejmuje skúsený architekt a dodáva, že „projekt sa dá navrhnúť aj tak, že určité technologické riešenia sa dorobia dodatočne“.

Stavať svojpomocne nemusí byť vždy lacnejšie

Ošemetnou otázkou, či stavať svojpomocne alebo si dať postaviť dom na kľúč, sa zaoberá každý, kto sa púšťa do výstavby domu. Dom na kľúč je síce o niečo drahší, ale keďže aj čas investovaný do výstavby sú peniaze, otvára to reálnejší pohľad na obe možnosti. Napokon, nie každý má dostatok energie a času na to, aby bol každý deň, v piatok i sviatok na stavbe domu.

Surovinová kríza ešte potrvá. Dokedy?

Nielen nedostatok kvalifikovaných pracovných síl, ale aj aktuálna surovinová kríza ešte nejaký čas potrvá. Ale na každý problém existujú alternatívne riešenia. Jedným z nich sú podľa odborníka na realitný trh z FinGo.sk Viktora Obtuloviča kompozitné materiály, ktorými sa môže nahradiť nedostatok klasických stavebných surovín

„Je pravdepodobné, že množstvo stavebných materiálov cenovo stúplo aj špekulatívne, keďže predajcovia sa riadili situáciou na trhu a fabriky obmedzovali výrobu, aby zdvihli cenu nedostatkového materiálu. Dnes stavebné spoločnosti pociťujú nedostatok materiálov, a to najmä okien, skla, dreva, minerálnej vlny, PVC potrubí, tehiel, strešnej krytiny. Momentálne je ťažké predikovať, ale istú mieru stabilizácie cien stavebných materiálov by sme mohli vidieť už v priebehu roku 2022,“ uzatvára Obtulovič.

Dnes teda nikto nevie s určitosťou povedať, aký bude ďalší vývoj na realitnom a stavebnom trhu a či vôbec máme to najhoršie za sebou.  Aj podľa riaditeľa realitných projektov InTeFi Jiřího Baďuru všetko závisí od množstva externých faktorov, ako je napríklad dostupnosť stavebných surovín a materiálov, dostatok pracovných síl v oblasti stavebníctva, a v neposlednom rade aj od správania bánk pri poskytovaní hypoték.

„So súčasnou mierou neistoty sme sa nestretli ani počas realitnej krízy v prvej dekáde tohto storočia, čiže v rokoch 2007 – 2010,“ vysvetľuje Baďura. Každá doba má svoje výzvy a ideálny čas na stavbu či rekonštrukciu domu alebo bytu jednoducho neexistuje. Napokon, vždy je to aj o flexibilite a o hľadaní nových možností, ako sa dostať k svojmu cieľu.

Blok/plocha

Chýba investorom odborná znalosť pri výstavbe domu a aj vhodný projekt, ktorý zohľadňuje ich potreby a charakter napríklad pozemku?

Často sú presvedčení, že je najlepšie stavať dom svojpomocne s minimálnymi znalosťami, nedostatočným projektom a aj bez kvalifikovaného odborného poradcu či stavebného dozoru. Pripomína mi to situáciu, že keď chcem auto, tak si nakúpim plechy, kolesá, motor, prevodovku a už to len nejako pospájam dohromady. Takto to však nikdy fungovať nebude.

Ako zdražovanie stavebného materiálu pocítila vaša firma? Klesol vám počet zákaziek?

Najviac zdraželi základné suroviny – železo, všetky kovy a drevo zdraželi až o 100 %. Nárast cien pohonných hmôt sa prejavil aj vo zvýšenej cene za polystyrén a dopravu. Aj avizované zdražovanie cien energií sa podpíše pod cenu cementu, maltovín a betónu.

Ako firma sme mali vždy dosť zákaziek. Našťastie, bratislavskí investori, aj tí menší, si uvedomujú riziká svojpomocnej výstavby, a tak aspoň hrubú stavbu, ktorá je pri výstavbe domu najdôležitejšia, si dajú urobiť dodávateľsky.

Aký vývoj cien v stavebníctve – materiálov i prác – očakávate v najbližšom období? Bude sa stavať takým tempom ako doposiaľ alebo budú investori so stavbou vyčkávať?

Moji zákazníci ma naháňajú a staviame najrýchlejšie, ako sa dá. Predzásobujeme sa surovinami, ktoré budeme neskôr potrebovať. To znamená, že už pri základoch zazmluvňujeme okná, dvere, fasády.

Zákazníci dokonca poskytujú aj finančné krytie na zabezpečenie materiálov potrebných na budúci rok. Z tohto vyplýva, že neočakávajú pokles cien, práve naopak. Snažia sa nakúpiť čo najviac dopredu, aby neskôr nemuseli kupovať materiál drahšie.

Napríklad robím pivnicu malého rodinného domu, ale už teraz mám nakúpené nielen tehly, železo na všetky dosky, ale aj krov a škridlu a minerálnu vatu na zateplenie. Všetko je, samozrejme, zazmluvnené a vyplatené sú aj okná, ktoré sa budú dať zamerať až o dva mesiace. Vďaka týmto krokom sme získali čas a ten je predsa najdrahší.

Nielen vysoká cena stavebných materiálov, ale aj nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily je boľavým miestom v tomto segmente. Zlepší sa to?

V stavebníctve je jediný neriešiteľný nedostatok. Veľmi nám chýbajú kvalifikované pracovné sily, ktorých je čoraz menej. Stávajú sa nedostatkovými. Ak sa na túto situáciu pozriem optikou spred 27 rokov, keď som v stavebníctve začínala, kvalifikovaných odborníkov bol v stavebníctve dostatok.

Bolo tiež možné ich aj primerane zaplatiť. Žiaľ, dnes to tak nie je, lebo chýbajú a vlastne ani nemáte koho zaplatiť. Aj preto sa snažíte vychovávať nových systémom pokusu a omylu, čo je však náročné a pridrahé.