S infláciou rastie aj motivácia kupovať nehnuteľnosti

Inflácia na spotrebiteľskom trhu tovarov a služieb začiatkom roka 2022 presiahla 8 %. Porovnateľne vysokú úroveň mala naposledy v období vstupu Slovenska do Európskej únie v polovici roka 2004.

Odvtedy sa vo výnimočných prípadoch dostala prechodne maximálne nad 5 %, inak si spotrebitelia zvykli na nízkoinflačné prostredie, najmä v dlhom trojročnom období rokov 2014 – 2016, keď spotrebiteľské ceny z roka na rok dokonca klesali. Stúpať začali minulý rok a najmä v dôsledku drahších dovážaných tovarov vybehli strmo nahor.

Ceny dovážaných komodít atakovali niekoľkoročné maximá

Inflácia rástla prakticky v globálnom meradle, keďže ceny ropy, kovov a ostatných komodít sa po prechodnom pandemickom poklese spolu s obnoveným dopytom vrátili k rastu. Cena ropy atakovala niekoľkoročné maximá a zapríčinila rast cien pohonných hmôt.

Oživený dopyt firiem a domácností narazil vo výrobných aj obchodných podnikoch na nedostatok súčiastok z dovozu, logistické problémy a iné narušenia dodávateľsko-odberateľských vzťahov, čo značne podporilo rast cien výrobných vstupov.

Rastúce výrobné náklady, zapríčinené nielen cenami pohonných hmôt a energetických surovín, ale aj zvyšovaním miezd v niektorých odvetviach s nedostatkom pracovnej sily, výrobcovia následne premietli do rastu ceny pre konečného spotrebiteľa.

Slovenskí spotrebitelia citlivo vnímajú rast cien potravín a poplatkov za bývanie

Spotrebitelia najviac pocítili rast cien potravín, ktoré sú predmetom každodennej spotreby a nevyhnutnou súčasťou bežných nákupov. Ceny potravín reagovali na vysoké ceny agrokomodít na svetových trhoch a zvýšený dopyt domácností len podporil ich rast.

Podľa zisťovaní Štatistického úradu SR sa priemerná cena kilogramového chleba zvýšila z predpandemických 1,44 eura, zaznamenaných koncom roka 2019, na 1,69 eura v januári 2022. Cena 1 kg hovädzieho mäsa zadného bez kosti vzrástla z 8,63 na 9,67 eura.

Kilogram jemných párkov zdražel z priemerných 5,67 na 6,57 eura a trvanlivej salámy z 8,28 na 9,24 eura. Slovenská domácnosť minie na potraviny a nealkoholické nápoje v priemere takmer pätinu svojich spotrebných výdavkov, priemerná domácnosť Európskej únie iba 13 %.

Len niekoľko štátov EÚ míňa na potraviny väčší podiel ako Slovensko (Rumunsko, Bulharsko, Chorvátsko a pobaltské krajiny), čo je odrazom slabšej príjmovej úrovne. Okrem potravín sú nevyhnutnými výdavkami domácností aj poplatky za bývanie vrátane energií.

Uvedené dve skupiny nevyhnutných platieb tvoria na Slovensku približne 46 %, kým v EÚ takmer o 10 percentuálnych bodov menej. Domácnosti s vysokým podielom nevyhnutných platieb citlivo vnímajú rast cien potravín a poplatkov za bývanie.

Tohtoročnú januárovú infláciu vytlačili nahor práve výdavky na energie, keď ceny plynu medziročne vzrástli o 20 %, elektriny o 12 % a tepla o 11 %.

Zvýšené nákupy nábytku a rekonštrukcie bývania

Počas lockdownového zatvorenia obchodných, reštauračných, rekreačných a iných prevádzok si domácnosti naakumulovali úspory. Ušetrené príjmy následne rozpúšťali na rekonštrukciu bývania a nákupy nábytku a elektroniky.

Razantný rast dopytu po obdobných tovaroch dlhodobej spotreby zaznamenala väčšina rozvinutých krajín. Výrazný dopyt spolu s nákladovými dôvodmi (ceny dopravy) sa prejavil rastom cien nábytku a bielej aj čiernej elektroniky približne od polovice minulého roka.

V cenách za rekonštrukčné práce bytov a rodinných domov sa premietli rastúce ceny stavebných materiálov. Nedostatok materiálov spojený s prudkým rastom dopytu po stavebných a rekonštrukčných prácach vyústil do skokovitého rastu cien stavebných materiálov, ktoré koncom roka 2021 už boli takmer o štvrtinu drahšie ako rok predtým.

Na pozadí rastúcej inflácie stúpa motivácia kupovať nehnuteľnosti

Inflácia odčerpáva z výnosov, ktoré domácnosti získavajú z vkladov do finančných inštitúcií. So zrýchlením inflácie sa reálna úroková sadzba z vkladov v predchádzajúcom roku výraznejšie prepadla do záporného pásma.

Úroky z vkladov do bánk a podielových fondov sa prepadávali zo štvrťroka na štvrťrok hlbšie pod nulu, domácnosti na vkladoch strácajú. Úroky z hypotekárnych úverov sú, naopak, pre domácnosti výhodné. A to nielen z hľadiska nízkej nominálnej sadzby, ale ešte výraznejšie po zohľadnení inflácie, teda z hľadiska reálnej úrokovej sadzby.

To podporuje motiváciu domácností zadlžovať sa kvôli kúpe nehnuteľnosti. Rastúce ceny na realitnom trhu ponúkali oproti bankovým vkladom značné reálne zhodnotenie. Na motiváciu ľudí kupovať nehnuteľnosti môže vplývať zohľadňovanie ponukových cien inzerovaných nehnuteľností, ktoré patria medzi najvyhľadávanejšie a najdostupnejšie cenové indexy.

Vnímanie solídneho zhodnotenia investície na realitnom trhu (hoci nejde o skutočný výnos) a zároveň strát z vkladov a výhodných úverov podporuje v sektore domácností sklon k vyššiemu zadlžovaniu.

V grafickom znázornení nejde o skutočný výnos z investovania do nehnuteľností, ale môže byť chápaný ako motivačný faktor, ako ho vnímajú slovenské domácnosti pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti.

Zásadnými faktormi zdražovania bývania sú nízke úrokové sadzby a slabá ponuka nehnuteľností

V dopytovo-ponukovej kríze spôsobenej koronavírusom ceny nehnuteľností výraznejšie stúpli nielen na Slovensku, ale aj v iných krajinách eurozóny. Ceny nehnuteľností v prostredí aktuálneho zrýchľovania inflácie sú na Slovensku výsledkom kombinácie viacerých faktorov, predovšetkým rastúceho zadlžovania domácností vďaka nízkym úrokovým sadzbám.

Tie vyplynuli z uvoľnenej menovej politiky, ktorá sa do ekonomiky preliala vďaka intenzívnej konkurencii medzi komerčnými bankami pri poskytovaní hypotekárnych úverov vrátane aktivít finančných sprostredkovateľov. Politiku lacných úverov domácnosti akceptovali v dôsledku dlhodobo dobrého trhu práce a relatívneho udržania pracovných miest aj v období koronavírusovej krízy.

Príjmy z práce pri podpise hypotekárnej zmluvy doplnili aj naakumulované úspory z obdobia lockdownu. Ceny bývania tlačí nahor nedostatočná ponuka nehnuteľností, ktorá bola priškrtená v období lockdownu, následne obmedzovaná nedostatkom stavebného materiálu a dlhodobo tlmená priebehom stavebných konaní.

Ďalší faktor predstavujú preferencie slovenských domácností vlastniť nehnuteľnosť, ale aj dane z nehnuteľností, ktoré patria medzi najnižšie v rámci EÚ.