Ponuka novostavieb sa prepadla vo všetkých okresoch Bratislavy, tvrdí Bencont Investments

Za rastom cien bytov v Bratislave v prvom štvrťroku 2022 je podľa spoločnosti Bencont Investments najmä obmedzená ponuka. Priemerná cena voľných bytov stúpla na 4 634 eur/m² vrátane DPH, čo medziročne predstavuje nárast o 25 %. Predaj medziročne klesol o 20 %.

V priebehu prvého štvrťroka 2022 sa predalo 566 bytov. „Už pred rokom sa ponuka nachádzala blízko minimálnych úrovní. Aj napriek tomu sa v prvom štvrťroku 2022 prepadla medziročne o ďalších 25 %.

Počet voľných novostavieb v hlavnom meste tak tvorilo 1 660 bytov, čo je najnižšia sledovaná úroveň,“ vysvetlil hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik s tým, že objem predaja k počtu voľných bytov ostal silný. Prepad ponuky je evidentný vo všetkých bratislavských okresoch a priniesol vysoký tlak na rast cien.

K najväčšiemu medziročnému rastu došlo v okrese Bratislava V, kde cena na 1 m² vzrástla až o 32 %. Naopak, najpomalšie rástol okres Bratislava I, a to o 16,4 %. Byty tak zdražovali plošne v rámci všetkých projektov bez ohľadu na to, či ide o byt v okrajových lokalitách alebo o luxusný v centre mesta.

Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (1. kvartál 2022)
Tabuľka 1: Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (1. kvartál 2022) | Zdroj: Bencont

Väčšina bytov je vypredaná

Najpredávanejšie sú 2-izbové byty (51,6 %), vzrástol aj podiel 1-izbových bytov na 15 % na celkovom predaji. „Naopak, klesol podiel 3- a 4-izbových bytov. „To môže byť známkou, že absolútne ceny bytov narážajú na hranicu kúpyschopného dopytu a časť kupujúcich sa tak musí uspokojiť s menším bytom,“ povedal analytik.

Väčšina bytov v aktívnych projektoch je podľa neho vypredaná. Predávajúci radšej zdvihnú cenu ostávajúcich bytov, ako by ich mali vypredať príliš rýchlo. S tým súvisí aj rast cien stavebných prác, materiálov a pozemkov. Ich vývoj a dostupnosť sa ťažko predpovedá a developeri sa ich snažia v plnej miere premietnuť do cien bytov.

Nové byty do ponuky prichádzajú postupne a v menších množstvách. „To celé umocňuje dlhodobý problém zastaraného územného plánu a chýbajúcich stavebných povolení, čoho následkom je extrémne nízka ponuka bytov. Výsledkom uvedeného je najrýchlejší rast cien bytov od roku 2008,“ vysvetľuje Rudolf Bruchánik.

Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (1. kvartál2022)
Tabuľka 2: Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (1. kvartál2022) | Zdroj: Bencont

Karty mieša aj inflácia

Existuje viacero faktorov a rizík, ktoré by cenový rast mali brzdiť. Medzi nimi predovšetkým zhoršenie kúpyschopnosti obyvateľstva v dôsledku inflácie a podstatne vyššiemu rastu cien bytov oproti rastu miezd. K tomu sa pridal aj mierny nárast úrokovej sadzby v bankách.

„Práve očakávaný budúci rast sadzieb bude asi najdôležitejším faktorom ovplyvňujúcim strednodobú budúcnosť realitného trhu. Na druhej strane práve strašiak vo forme dvojcifernej inflácie dnes privádza ľudí k hľadaniu investičných príležitostí, ktoré uchránia ich úspory,“ konštatoval analytik Bruchánik.

Pre Slovákov býva nehnuteľnosť prvým výberom. Táto skutočnosť v kombinácii s nízkou ponukou bude cenu bytov hnať smerom nahor.

„Ak však nedôjde k ešte prudšiemu rastu inflácie alebo miezd, tak pokračovanie aktuálneho tempa rastu cien bytov považujeme za neudržateľné so zvyšujúcu sa pravdepodobnosťou cenovej korekcie. Očakávame preto skôr spomalenie ročného cenového rastu smerom k úrovni 5 – 10 %“, uzatvára Rudolf Bruchánik.

Monika Voleková