Ceny nehnuteľností rástli na konci roka 2021 aj pre nedostatok bytov

V 4. štvrťroku 2021 vzrástli ponukové ceny nehnuteľností na bývanie o 6,6 % medzištvrťročne. Vyšší rast cien nehnuteľností súvisí s viditeľným poklesom ponuky.

Po prvý krát za rok 2021 evidujeme vyšší rast cien bytov ako rodinných domov. Najvyšším tempom rastú ceny nehnuteľností v Prešovskom a Bratislavskom kraji. Údaje o bytovej výstavbe indikujú zlepšenie situácie na ponukovej strane na strednodobom horizonte. Ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v 4. kvartáli 2021 vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 6,6 %.

Medziročné tempo rastu dosiahlo 22,1 %. Ide o jediný štvrťrok v roku 2021, kedy rástli rýchlejšie ceny bytov ako ceny domov. Rast cien je sprevádzaný citeľným poklesom ponuky. Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností vzrástla v 4. štvrťroku o 139 EUR/m² a dosiahla úroveň 2262 EUR/m².

Pri pohľade na príspevky1 jednotlivých krajov vidíme, že sa opakuje situácia z 2. štvrťroku a Bratislavský kraj jasne vyčnieva nad ostatnými. Vyšší podiel na celkovej cene majú aj Prešovský a Žilinský kraj. Rast cien bytov prispel k medziročnej zmene ceny vo výraznejšej miere ako v predchádzajúcich štvrťrokoch (graf 4).

Za celý rok 2021 sa ceny nehnuteľností zvýšili v priemere o 320 EUR/m² oproti roku 2020. Priemerná cena za rok 2021 dosiahla úroveň 2092 EUR/m², čo zodpovedá medziročnému nárastu 18,7 %. Priemerná cena bytov sa v 4. štvrťroku 2021 zvýšila na 2552 EUR/m², čo zodpovedá medzištvrťročnému nárastu o 8 % (medziročne 20,1 %).

Oproti minulému roku sa najvýraznejšie zvýšila cena 4-izbových bytov. Priemerná cena domov dosiahla úroveň 1800 EUR/m², v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom je o 6,9 % vyššia (medziročne 31,5 %).V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom registrujeme výrazný úbytok ponuky. Vo väčšej miere sa prejavuje pri bytoch, čo zapríčinilo relatívny pokles podielu bytov na celkovej ponuke.

Ceny bytov rástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku najrýchlejšie v Prešovskom kraji (14,7 %). Hlavný podiel na celkovej zmene ceny prináleží Popradskému okresu. Najvyšší medzikvartálny rast cien domov pozorujeme už druhý štvrťrok za sebou v Bratislavskom kraji (8,7 %), najvýraznejší podiel na tom má tentokrát okres Pezinok. Súčasný vysoký rast cien je pretrvávajúcim dôsledkom poklesu ponuky počas pandémie. V roku 2020 sme boli svedkami najmä poklesu počtu nových začatých bytov.

Trend sa začal obracať v 2. štvrťroku 2021. Aktuálne údaje naznačujú, že na konci 3. štvrťroku 2021 bolo rozostavaných takmer 80 000 bytov. Ide o druhý najvyšší počet rozostavaných bytov v histórii, pričom rekord drží 3. štvrťrok 2019 (aj to iba o približne 150 bytov viac). Tento vývoj poskytuje signály smerom k stabilizácii rastu cien nehnuteľností na strednodobom horizonte.

Nájomné v 4. štvrťroku prvýkrát od začiatku roku 2020 zaznamenalo medziročný rast (2,6 %). Oproti úrovniam nájomného pred vypuknutím pandémie však stále zaostávame takmer o 15 %.

Vývoj na realitnom trhu v posledných rokoch priniesol aj pozitívne správy. Eurostat prostredníctvom prieskumu domácností SILC meria tzv. mieru preplnenosti domácností (overcrowding rate). Za preplnenú sa považuje domácnosť, v ktorej je príliš veľa členov vzhľadom na počet izieb.

Slovensko patrí medzi krajiny s najvyššou mierou preplnenosti v EÚ, v roku 2020 však výrazne poklesla z 34 % na 30%. Na porovnanie, za celé obdobie od roku 2010 do roku 2019 pritom poklesla len z úrovne 40 % na 34 % (graf 8).

Zatiaľ však tieto výsledky treba brať s určitou dávkou opatrnosti. O tom, či ide o zásadný jav na domácom realitnom trhu budeme môcť hovoriť až po zahrnutí údajov za rok 2021.