Otázky a odpovede: Čo vieme o nájomných bytoch v Bratislave 

V otázke výstavby nájomných bytov v Bratislave sme ešte len na začiatku a je toho veľa, čo zatiaľ nevieme. Najdôležitejšie ale bude jasné nastavenie pravidiel a diskusia s developermi aj širokou verejnosťou.

Téma nájomného bývania na Slovensku rezonuje už od minulého roka, keď ju otvoril ešte ako súčasť volebnej kampane predseda Národnej rady Boris Kollár. Objavuje sa aj v programovom vyhlásení vlády. Dnes sa pozrieme bližšie na nájomné byty tam, kde chýbajú najviac – v hlavnom meste.

Prečo Bratislava urgentne potrebuje nájomné byty?

Ceny nehnuteľností v hlavnom meste po kríze konštantne stúpajú a vlastné bývanie je čoraz nedostupnejšie. Bytov je málo a nové projekty pribúdajú len pomaly. Dopyt stále prevyšuje ponuku a preto by sa mohlo zdať, že zatiaľ problém neexistuje. 

Keď sa však pozrieme na vývoj miezd a cien nehnuteľností, môžeme vidieť, že byt v hlavnom meste si bude môcť dovoliť čoraz menšia skupina ľudí.

Otázka, ako sa Bratislava postará o tých, ktorí si nebudú môcť dovoliť komerčné nájmy, alebo o tých, ktorý komerčný nájom ani nezoženú, bude čoraz naliehavejšia. A pretože príprava legislatívy a následne výstavba nájomných bytov bude trvať roky, je nutné začať sa o tom rozprávať už dnes. 

Koľko ich mesto má v súčasnosti a koľko ich bude potrebovať?

Nájomné byty tvoria na Slovensku 10,5 percenta z celkového bytového fondu, pričom samosprávy majú v rukách 1,6 percenta bytov z tohto objemu. V Bratislave je v súčasnostinecelých 2000 mestských bytov, z toho takmer polovicu tvoria byty zverené mestským častiam. Magistrát hospodári s cca. 943 nájomnými bytmi, čo je približne 0,85 percent z bytového fondu. 

Na nájomný byt v máji 2021 čakalo 637 ľudí, ktorí podali oficiálnu žiadosť. Ďalších 500 čaká po reštitúcii na náhradný nájomný byt. Priemerná doba čakania na byt od podania žiadosti po prevzatie kľúčov je priemerne osem rokov. 

Koľko bytov bude potrebné postaviť nie je zatiaľ úplne jasné, avšak pôjde pravdepodobne o číslo, ktoré sa bude pohybovať okolo troch tisícok. Primátor Vallo ešte prevlani povedal, že do konca volebného obdobia v roku 2022 chce mať pripravených alebo rozpracovaných približne 1 000 bytových jednotiek.

Pre koho budú nájomné byty určené?

Poradca primátora pre výstavbu Juraj Šujan na konferencii City Fórum hovoril o sociálnej inklúzii. Ideálne by podľa neho bolo, aby v jednom bytovom projekte žili vedľa seba majitelia nehnuteľností a tí, ktorí ich majú iba prenajaté. V tom prípade ale bude potrebné vopred edukovať verejnosť o tom, kto sa do nájomných bytov nasťahuje. 

Magistrát chce poskytnúť byty najzraniteľnejším skupinám – mladým rodinám, seniorom, zdravotne znevýhodneným a občanom v dlhodobej nepriaznivej sociálnej situácii. 

Možnosť bývať v nájomných bytoch by mohli mať aj kritické profesie ako sú učitelia, lekári, či zdravotné sestry a zamestnanci mesta – vodiči MHD, mestská polícia, ľudia pracujúci v komunálnych službách. 

Ako chce Bratislava budovať a spravovať svoj bytový fond?

Na otázky ako navyšovať počet bytov v správe mesta a ako ich efektívne spravovať sa snaží odpovedať dokument magistrátu Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020 – 2030. 

Prvou možnosťou je identifikovať ktoré mestské budovy, respektíve budovy na území mesta, ktoré sú nevyužívané a vhodné na bývanie. Ďalšie bytovky môže mesto samo alebo v spolupráci so súkromným developerom postaviť na voľných pozemkoch. Poslednou alternatívou je nákup bytov na sekundárnom trhu.  

Prípravu, výstavbu a správu bytového fondu má zabezpečiť špecializovaná právna entita, Spoločnosť pre rozvoj bývania Bratislava (SRBB). Prostriedky z prenájmov bytov majú byť sústredené vo Fonde obnovy a rozvoja bývania. Tento fond by mal zabezpečiť, aby výnosy z bytov a iných nehnuteľností zostali využiteľné a viazané výlučne na realizáciu politiky bývania. 

Ako si mesto predstavuje spoluprácu so súkromným sektorom?

Magistrát rýchlo pochopil, že s ohľadom na finančné limity a dlhovú brzdu nevie zvýšiť podiel v bytovom fonde sám. Chce preto vypracovať komplexnú stratégiu mesta pre spoluprácu s developermi s presne stanovenými a uplatniteľnými princípmi. Následne chce uskutočniť pilotnú štúdiu a ukotviť princípy v pilotných projektoch nájomného bývania. 

O prvých pilotných projektoch sa už začal rozprávať aj s vybranými developermi, no ani tí zatiaľ nemajú v pravidlách úplne jasno. Mesto zároveň navrhuje organizovať pravidelné okrúhle stoly s relevantnými hráčmi na trhu, čím chce predísť kontroverzii a nedorozumeniam.  

Developeri tiež požadujú čo najjasnejšie nastavenie pravidiel, ktoré budú rovnaké pre všetkých, otvorenú a pravidelnú komunikáciu. Obe strany si uvedomujú, že na to, aby výstavba nájomných bytov dlhodobo fungovala, musia byť pravidlá nastavené výhodne pre obe strany. Smerom k developerom môže ísť o kompromisy v územnom pláne, alebo daňové úľavy. Mesto si však stále musí byť isté, že koná v súlade s verejným záujmom. 

Na čo magistrát vypracoval urbanistickú štúdiu?

Urbanistická štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy je momentálne v štádiu verejného prerokovania. Tento dokument má zmapovať súčasný stav a identifikovať, kde by mohli v budúcnosti stáť nové nájomné byty. Zároveň má určiť nové podmienky funkčného a priestorového usporiadania lokalít, kde by mohli byty postaviť. Toto usporiadanie má slúžiť ako podnet pre zmenu územného plánu. 

Kde by potenciálne mohli byť nájomné byty?

Magistrát našiel celkovo trinásť lokalít (viď tabuľka) v štyroch mestských častiach, kde by mohol byty postaviť – v Dúbravke, Petržalke, Rači a Ružinove. Sedem z nich je v súčasnosti vo vlastníctve mesta, zvyšných šesť je v súkromnom vlastníctve. Ide o voľné trávnaté plochy, bývalé priemyselné areály, tzv. brownfieldy, alebo iné nevyužívané plochy, blízko centra aj na periférii a v extraviláne. Zatiaľ sú to len rôzne alternatívy a nie je jasné, koľko z nich sa prebojuje do finále. Ďalšie lokality môžu pribudnúť po diskusiách a dohodách s developermi.