Zlá stavba sa nedá zahodiť ako pokazený jogurt

Na začiatku letných prázdnin spadla strecha objektu garážového domu a wellness centra v komplexe Trinity v Bratislave. Nepríjemná udalosť s rozmermi senzácie spôsobila mediálny rozruch, aký na začiatku uhorkovej sezóny nečakal nikto. Emócie opadli, prach zmyl dážď. Nastal čas odpovedať si na niekoľko otázok.

Budeme úprimní. Oslovili sme statika tejto stavby Ing. Jána Tomčániho, ale z celkom pochopiteľných príčin komunikácia uviazla na mŕtvom bode ešte skôr, než sa začala, rovnako ako pokus dovolať sa investorovi, ktorý stavbu developoval. Z ďalších rozhovorov s odborníkmi v stavebníctve jasne vyplynulo, že chodíme okolo veľmi háklivej témy a mnohí, ktorí by mohli k veci niečo povedať, sú viazaní mlčanlivosťou. Napokon sme dospeli k poznaniu, že táto spadnutá garáž odhalila len vrchol ľadovca. V skutočnosti je problém kvality realizovaných stavieb omnoho rozsiahlejší.

Aké sú teda hlavné príčiny nekvalitných stavieb?
Ide tu naozaj len o peniaze, alebo je chyba aj na strane legislatívy?
Je problém vo vzdelávaní?
A komu vlastne záleží na tom, aby sa stavalo kvalitne?
Sú ohrozené životy a zdravie ľudí?

Chýba kontrola
Prof. Dipl.-Ing. Dr. Vladimír Benko, PhD., predseda Slovenskej komory stavebných inžinierov (SKSI), vidí príčinu rozmachu nekvalitne realizovaných stavieb najmä v nedostatku kontroly zo strany štátu. Tvrdí: „Je úlohou štátu zabezpečiť, aby stavby poskytovali verejnosti príslušnú spoľahlivosť definovanú normami.“ Vysvetľuje: „Stavby sú produkty s návrhovou životnosťou niekoľko generácií, ktorých osud nemožno ponechať voľnej regulácii trhových požiadaviek. Za primeranú cenu dostanú zákazníci primeranú kvalitu. Tlak na čo najlacnejšiu konštrukciu však môže byť chybou s fatálnymi následkami. Keď vidíme, koľko stavieb má dnes problémy, je jasné, kam sa prepadáva spoľahlivosť stavebných konštrukcií v dôsledku tlaku na nízku cenu.“ Spoľahlivosť stavebných konštrukcií (pravdepodobnosť výskytu poruchy) je podľa noriem nastavená tak, že po roku štandardného užívania stavby by mohla mať problém jedna z milióna stavieb. Po 50 rokoch užívania bez dodatočného zosilňovania sa pravdepodobnosť výskytu poruchy znižuje na 1:10 000. Dnes sme svedkami potrebného zosilnenia mnohých stavieb nielen počas prvých rokov od ich odovzdania do užívania, ale stavby sa opravujú ešte pred kolaudáciou, či dokonca sa spevňujú spodné podlažia nedokončenej stavby, aby sa vôbec mohli postaviť ďalšie.

Ing. Pavol Kačmár, ktorý mnoho rokov pôsobí ako stavebný dozor a súdny znalec, na druhej strane pripomína, že chyba je aj v poskytovaní úverov investorom. Podľa jeho slov by sa aj samotná banka mala zaujímať o úspech projektu a jeho kvalitu a životnosť.

SKSI v spolupráci s rezortným ministerstvom (MDVRR), so Zväzom stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS) a Združením miest a obcí (ZMOS) spolupracuje na definovaní oblastí v stavebníctve, ktoré by bolo treba nastaviť a regulovať. Pripravuje materiály v súlade s predpismi EÚ a podľa vzoru krajín, ktoré už podobnú reguláciu majú zavedenú. Zároveň treba zjednodušiť povoľovacie procesy v stavebnom konaní najmä pre jednoduchšie stavby a umožniť urýchlenie čerpania finančných zdrojov.

Audit projektu a HIP
„Je veľkým omylom myslieť si, že bez nezávislej kontroly si každý projektant odvedie svoju prácu v prvotriednej kvalite. Pod tlakom na znižovanie ceny v čase krízy, ako aj v dôsledku prílivu zahraničných projektantov sa honorár často dostáva až pod desať percent honorárového poriadku UNIKA, ktorý bol nastavený ako primeraný. Za takto dohodnutý honorár nikto nemôže očakávať kvalitnú prácu v potrebnom rozsahu. Máloktorý investor si naozaj uvedomuje, že cena projekčných prác je len zlomkom celkovej ceny stavebného diela. Rozsah projektovej dokumentácie sa nemôže ponechať na slobodné rozhodnutie investora,“ dodáva predseda SKSI profesor Benko. Jeho slová potvrdzuje aj Ing. Pavol Kačmár: „Kvalita vypracovania projektovej dokumentácie klesla oproti obdobiu pred rokom 1989 na 20 %. Dnes chýba oponentúra všetkých stupňov projektovej dokumentácie a jej realizovateľnosti, koordinácia profesií, spätná väzba.“

Ďalším slabým ohnivkom je fakt, že projekt na stavebné povolenie musí vypracovať autorizovaný projektant, čo však neplatí pre realizačný projekt. Nie je výnimka, keď tieto dve fázy nemá pod kontrolou jeden subjekt. „Načo máme stavebné povolenie vypracované autorizovanými osobami, ak zmeny v projekte počas realizácie zákon nevyžaduje vypracovať autorizovanými osobami?“ pýta sa profesor Benko. „Povinnosťou štátu je vo verejnom záujme zabezpečiť ochranu života a zdravia ľudí, a preto je potrebné, aby projekt aj realizácia pre definované kategórie stavieb museli povinne prejsť nezávislým a zákonom stanoveným auditom, podobne ako je to v Nemecku, kde majú zákonne zavedenú funkciu ‚Prüfingenieur‘.“

Ak to veľmi stručne zhrnieme, kvalitne spracovaná dokumentácia je základným predpokladom kvalitnej realizácie. Ing. Boris Dobrodenka zo spoločnosti ENG2, ktorá sa zaoberá projektovým manažmentom, výkonom stavebného dozoru či stavebného auditu, upozorňuje, že všetky stupne projektovej dokumentácie sú dôležité: „Mnohí architekti si ešte aj dnes myslia, že ich práca sa končí peknou vizualizáciou. Architekt však musí koordinovať všetky projekčné práce, klásť správne otázky. Projekt nie je len množina výkresov, musia medzi sebou fungovať. Je zlé, ak máme výborný projekt na vykurovanie, vetranie a klimatizáciu, a je nesprávne navrhnutá fasáda. Skúsenosti so zahraničnými architektmi, a dnes našťastie aj s mnohými slovenskými, ukazujú, že ich úloha musí byť poňatá oveľa komplexnejšie, ako je u nás zvykom, najmä z hľadiska technických súvislostí celého projektu.“

Všetci odborníci, s ktorými sme sa rozprávali, sa zhodli na tom, že hoci funkcia hlavného inžiniera projektu na čas stratila svoju dôležitosť, je nevyhnutné, aby bol súčasťou každého projektu. Či už cez osobu skúseného architekta na menších projektoch, alebo ako technicky veľmi zdatný stavebný inžinier na väčších stavbách.

Stavebný dozor zo zákona
Druhý stupeň kontroly by sa mal realizovať v priebehu samotnej výstavby cez funkciu stavebného alebo technického dozoru. Zo zákona je však povinný len pri svojpomocnej výstavbe rodinného domu.
V skutočnosti si investori stavebný dozor síce najímajú, náplň jeho práce aj právomoci sú však od stavby k stavbe rozdielne, niekde je len formálnou figúrkou a niekde chýba úplne. Profesor Benko zdôrazňuje potrebu nezávislého stavebného dozoru ako štátom ustanovenej inštitúcie. Ing. Kačmár zase pripomína, že takýto odborník musí mať najmä vysoký morálny kredit: „Je to veľmi nepopulárna práca. Len hľadáte na stavbe chyby, čo môže byť po rokoch veľmi frustrujúce.“ Uvádza príklad z praxe, keď sa zaoberal poruchami už zrealizovanej stavby: „Riešili sme prípad, keď sa investor sťažoval na namŕzanie príjazdovej rampy do podzemných garáží, hoci tam mal zabudované elektrické vyhrievanie. Aké však bolo prekvapenie, keď sa rampa musela rozbiť v dôsledku iných súvislostí a po Styrodure, ktorý mal pod vyhrievaním pôsobiť ako izolant, nebolo ani stopy, hoci v projekte skutočného vyhotovenia stavby zakreslený bol. Aby toho nebolo málo, príjazdová cesta k rampe praskala. Po jej rozbití sme zistili, že chýbajú podkladové vrstvy v takom stave, v akom majú pri stavbe ciest byť. Bol tam len neporiadok a sutina zo stavby, a nielen z tejto. Dodávateľ chcel šetriť a v tomto prípade na plnej čiare zlyhal stavebný dozor. Túto funkciu môže vykonávať len nezávislý odborník, aby odolal tlakom na cenu či na nezmyselné technologické postupy a ustál aj nekompetentných zástupcov investora.“

Kontrola kvality
Práve realizačná fáza stojí investora najviac peňazí, preto je jeho snaha ušetriť práve tu celkom pochopiteľná. Nedôsledný projekt sa v realizácii prejaví v plnom rozsahu. Absencia realizačných detailov znamená, že ich zvládnutie sa ponecháva na dodávateľa stavebných prác. Dodávateľ sa síce môže dožadovať ich dopracovania u projektanta, jeho nízky honorár však nepokrýva dodatočné práce. Výsledok tlaku na cenu je šetrenie materiálom, nesprávne postupy, ignorovanie technických listov výrobcov a predpísaných technologických postupov. Ing. Kačmár dodáva: „Ako súdny znalec môžem posúdiť každý zrealizovaný detail na stavbe ako správny, keď ho nemôžem konfrontovať s navrhnutým detailom od projektanta, hoci ten by ho len vybral z katalógu a podpísal. Potom by bolo jasné, čo treba skontrolovať a čo má investor zaplatiť.“ Podľa Ing. Dobrodenku na stavbe chýbajú aj kontrolóri kvality: „Mnohé stavebné firmy ich majú na stavbe len pro forma, vyplýva im to z ich certifikátov kvality. Áno, sú to ďalšie náklady na človeka, ktorý navyše dáva veci opraviť, zbúrať, vymeniť, a to sú zase len ďalšie náklady. Stavbyvedúci však na túto činnosť nemá čas a technický dozor nemôže suplovať kontrolu kvality za zhotovovateľa, ktorý potom čaká, či si dozor chybu všimne.“ Ako príklad úplne zlého pohľadu na vec uvádza: „Stretli sme sa s tým, že krivá stena, ktorá mala za následok krivé škáry v dlažbe, sa považovala za estetickú, a nie funkčnú chybu, čiže vraj nebránila používaniu diela. Samozrejme, že sme nesúhlasili s prebratím takejto práce. Technický dozor má kontrolovať až potom, čo si práce skontroluje stavebná firma.“

Čo zabíja slovenské stavebníctvo?

Posledným článkom v realizácii stavebných prác sú samotní stavební robotníci, ktorí ich vykonávajú. Veľké stavebné spoločnosti mali kedysi svoje pridružené stavebné výroby, kde mali k dispozícii všetky potrebné stavebné profesie. Na súčasných stavbách je to samý subdodávateľ pod subdodávateľom. Remeselná zručnosť a hrdosť sa vytrácajú, namiesto nich nastupuje nezáujem. Práce na stavbe sú len akýmsi prechodným obdobím, veď na stavbe môže robiť každý. „Je to tak,“ súhlasí Ing. Kačmár, „robotník dnes o ôsmej ráno betónuje, o desiatej spája kanalizačné rúry a okolo druhej už natavuje izolačnú fóliu. O akej kvalite prác potom hovoríme?“ S trochou irónie dodáva: „Slovenské stavebníctvo zabila montážna pena a silikón. Ak niečo nepasuje, vyplní sa to montážnou penou, a ak niečo nedrží, zalepí sa to silikónom a nemusí sa rozmýšľať.“ Ing. Dobrodenka pripája svoju skúsenosť: „Prešli sme už veľa stavieb z predvojnového obdobia. Remeselná kvalita a spracovanie rôznych detailov často vydržali bez vážnych porúch až dodnes. Neviem si predstaviť, že v súčasnosti postavené stavby vydržia 60 rokov bez opráv.“

Stavebníctvo nie je jediné, ktoré narieka nad nekvalitným školstvom, kde počet žiakov či študentov je pre školu finančne najdôležitejší. Profesor Benko však zdôrazňuje, že hoci autorizačné skúšky majú svoju kvalitu a váhu, cieľom SKSI je celoživotné vzdelávanie odborníkov v stavebníctve, ktoré sa nekončí pečiatkou či oprávnením.

Aké majú architekti a projektanti skúsenosti s kvalitou projektovej dokumentácie? Aké sú požiadavky investorov a aký je ich názor na funkciu hlavného inžiniera ­projektu? Ing. arch. Michal Diviš: Kvalitnou projektovou dokumentáciou odovzdá autor stavby svoj jasný zámer do rúk zhotovovateľov stavby bez toho, aby dal priestor na „kreatívnu“ sebarealizáciu iným subjektom. V našich podmienkach sú investori zameraní najmä na výsledok. Často nevedia, aký je celý kontext prípravy a komplexnosť spracovania PD. V zásade tušia, že výstavba diela je živý organizmus poznačený vynútenými a spontánnymi zmenami detailov autorovho zámeru. Teší ma, keď zadávateľ stavby vstupuje do realizácie po dôkladnom oboznámení a stotožnení sa s projektom. Z mojej skúsenosti je funkcia HIP pri riadení projektu nevyhnutná. Jeho technické a manažérske schopnosti sú neoceniteľným prínosom k dobrému výsledku stavby diela. Ing. Stanislav Kysel: Pri kvalitne spracovanej projektovej dokumentácii ostáva menej priestoru na „ľudovú tvorivosť“, nekorektné suplovanie projektanta a zmeny vyplývajúce z hesla: takých sme už postavili… Tým sa, samozrejme, nechcem dotknúť skúsených dodávateľov. Skúsenejší investori jasne rozlišujú stupne projektovej dokumentácie. Menej skúsení majú často predstavu, že pod pojmom projekt sa skrýva kompletný rozsah od projektovej dokumentácie pre územné rozhodnutie až po dielenskú dokumentáciu. To je síce možné, ale potom vstupuje do hry honorár a, samozrejme, jasná dohoda o rozsahu projektovej dokumentácie. Treba si uvedomiť, že v podstate neexistuje jednoznačná špecifikácia rozsahu jednotlivých stupňov projektovej dokumentácie. Osobne používam na určenie rozsahu prílohu cenníka projekčných prác. Investora upozorním, že cena zodpovedá rozsahu podľa danej prílohy. Napríklad stavebný úrad v projekte na stavebné povolenie vyžaduje statické posúdenie s konštatovaním, že budú splnené podmienky mechanickej odolnosti a stability. To v extrémnom prípade znamená, že sa to dá vybaviť na jednej až dvoch stranách A4. Realizačný projekt potom supluje aj projekt na stavebné povolenie, nie je len jeho dopracovaním. Z osobnej skúsenosti viem, že projekt bez HIP nedopadne dobre. Niekto musí koordinovať jednotlivé profesie, kontrolovať rozpracovanosť, dohliadať na dodržiavanie termínov. Investor na to často nemá čas ani potrebné skúsenosti. Ing. arch. Štefan Moravčík: Čím je väčšia neurčitosť a nejednoznačnosť projektu, tým je väčší predpoklad zlého výsledku. Sami sme sa naučili, že v slovenských podmienkach je mimoriadne potrebné už pred výberom zhotovovateľa v tendrovej dokumentácii čo najpodrobnejšie definovať všetky, aj technické detaily, aby sa s nimi počas realizácie nedalo manipulovať alebo ich svojvoľne „prispôsobovať“. Nedodržanie štandardov projektu spôsobuje vážne chyby pri neskoršom používaní stavby. Skúsenosti z praxe nám ukázali, že takisto mimoriadne dôležitú úlohu zohráva dohľad projektanta počas realizácie diela. (Ak to preženiem – hoci by sme odovzdali výborný projekt a po roku-dvoch bez dohľadu by sme sa prišli pozrieť na výsledok, je dosť pravdepodobné, že mnohé časti by sme nespoznali alebo by boli zrealizované iným spôsobom a z iných materiálov…). Iba vzájomná ústretová a systematická komunikácia medzi projektantom, zhotovovateľom a investorom počas realizácie je predpokladom dobrého výsledku. Jednou zo základných úloh architekta je ochrana klienta. Najlepšie skúsenosti máme s investormi, ktorí investíciu pripravujú pre seba, platia ju zo svojich prostriedkov a budú ju používať aj s dlhodobou perspektívou. Takým investorom v zásade záleží aj na kvalite diela a dobre sa s nimi spolupracuje počas prípravy projektu i počas realizácie. Hlavný inžinier projektu je nevyhnutná funkcia na to, aby bol projekt dobre skoordinovaný, nie však v prvom rade ako fyzická osoba, ale ako mechanizmus, ktorý dokáže zabezpečiť kvalitnú koordináciu.

Kto chce kvalitu?
Nedá nám, aby sme sa na záver neopýtali: Kto chce kvalitné stavby? Zaujíma budúcich obyvateľov bytových komplexov, aká firma stavbu realizovala? Kto vykonával stavebný dozor? Ako sú zvládnuté rôzne detaily ako tepelné mosty či nepriezvučnosť konštrukcií, ktoré majú bezprostredný vplyv na to, ako sa im bude v budove bývať? Výchova klientov na Slovensku je ešte len na začiatku cesty a zlou správou je, že sa musia vychovať sami a len na vlastných chybách. Právne a ekonomické povedomie ľudí na Slovensku je veľmi nízke a ich sila vyvinúť tlak na investorov je prakticky nulová. Hlavným kritériom je cena aj za cenu problémov v budúcnosti. Ako spomenul Ing. Kačmár: „Ľudia často podpisujú hlúposti typu, že majú raz do roka odťahovať nábytok, aby sa steny presušili. Alebo má kupujúci priamo v zmluve napísané, že je oboznámený so stavom rozostavanej stavby, pričom to vôbec nie je pravda, ale zmluvu podpíše a sťažuje sa až potom.“ V lepšej situácii sú spoločnosti, ktoré si prenajímajú veľkú časť priestorov v novopostavených administratívnych centrách. Zaujímajú ich najmä prevádzkové náklady, technologická vybavenosť, možnosti zmeny dispozície či dostatok parkovacích miest.

Čo na to Ing. Martin Čapo zo spoločnosti Riešime bývanie? Ako takáto udalosť ako spadnutie garáže s wellnessom v obytnom komplexe vplýva na koncových zákazníkov? Prvá reakcia je špekulatívna – teraz sa tam bude dať dobre kúpiť byt. Aj zlá reklama je reklama. Takže ak to trochu pritiahneme za vlasy, ak by som chcel urobiť výpredaj niečoho, nechám tam niečo spadnúť. Všetci o tom budú vedieť, budú sa o to zaujímať, dám im 30- až 40-percentnú zľavu a mám to zo stola. Zbavil som sa toho. Projekt prevzala banka, zbaví sa bytov takýmto spôsobom? Nemá inú možnosť. To je jediné, s čím uspeje. Nájdu sa ľudia, ktorí si tam kúpia byt? Nájdu. Zariskujú. Veľkú časť kupujúcich budú tvoriť investori, ktorí tam naozaj nebudú bývať. Budú sa tam striedať nájomcovia, je to výborná lokalita. Takže obstarávacie náklady so 40-percentnou zľavou, prečo nie? Postaví sa tam aj tretia veža? Čakal by som, že ju postavia. To, že spadla garáž, je jedna vec. Bez špekulácií, mohlo sa to stať na ktoromkoľvek projekte. A čo správanie sa ostatných na realitnom trhu s bytmi? Iných zákazníkov sa to dramaticky nedotklo. Všetci na to zabudnú, tak ako sa zabudlo na spadnutú garáž na Námestí sv. Františka. Dnes sa tam predávajú secondhand byty a nikto to nerieši. V istom momente to tak bude aj s Trinity, zabudne sa na to, že tam spadla garáž. Aký je teda pohľad na kvalitu postavených objektov? Je skupina klientov, ktorí si tom dajú záležať. Sú informovaní, racionálni. Je však ťažké dostať sa k reálnym dokumentom, takže často vychádzajú len z existujúceho stavu budovy. Prípadne pri opätovnom predaji vidia známky opotrebovania, čo im môže pomôcť v rozhodovaní. Pri novostavbe klienti veľmi nevedia posúdiť kvalitu samotnej realizácie. Nie je to pre záujemcov dôležité? Pri rozhodovaní o kúpe bytu je to len jedno z kritérií. Aké sú tam rozvody? Aké zateplenie? To je doslova na chvoste záujmu. Na prvom mieste je cena, či si to môžem dovoliť. Potom príde na rad dispozícia, orientácia a lokalita.

Čo pomôže?
Z mnohých rozhovorov, ktoré sme absolvovali, by sme mohli urobiť pomerne jasný záver. Komory a štátne inštitúcie by mali pretlačiť účinnú legislatívu a spravodlivý honorárový poriadok, školy by si mali konečne vyboxovať viac peňazí a klásť dôraz na kvalitu, a nie kvantitu, investori by mali byť menej chamtiví a viac osvietení a zhotovovatelia by mali byť nekompromisní a viac dbať na svoju stavovskú česť. A napokon, úplne všetci, ktorí majú občiansky preukaz, by si mali konečne uvedomiť, že kvalita stavieb, v ktorých trávime väčšinu svojho života, nám nemôže byť ukradnutá.

Najdôležitejšie faktory pri rozhodovaní klienta podľa Ing. Mareka Kuzmického zo spoločnosti Lexxus, a. s. (10 – najdôležitejší faktor, 01 – najmenej dôležitý faktor): Kúpa nehnuteľnosti: 10.    celková kúpna cena 09.    cena za 1 m2, lokalita, výmera, balkón/terasa/exteriér 08.    vybavenosť v okolí, parkovanie, dispozícia, štandard bytu 07.    referencie na projekt/bytový dom, orientácia a poschodie, stav a kondícia budovy, vybavenie budovy 06.    vek budovy, vzhľad interiéru 05.    pivničná kobka, možnosť stavebných úprav/klientskych zmien, kvalita realizovanej stavby, náklady na bývanie 04.    možnosť ďalej prenajať byt 03.    vybavenosť bytového domu, správca domu, možnosť rozloženia kúpnej ceny 02.    spôsob realizácie, použité stavebné materiály, skúsenosti investora a hlavného dodávateľa, nastavenie projektu v hypotekárnych bankách 01.    KTV a internet, ekologický aspekt Prenájom nehnuteľnosti: 10.    cena 09.    ďalšie náklady, poplatky za energie a služby, lokalita, balkón/terasa, exteriér, služby v balíku: internet, KTV, fitness, parkovanie 08.    vybavenosť v okolí, vzhľad interiéru, štandard zariadenia 07.    vybavenie budovy: výťah, spoločné priestory 06.    výmera 05.    orientácia a poschodie bytu, dispozícia, stav budovy: nová/rekonštruovaná/zateplená, počet bytov na poschodí 04.    prístupnosť providerov na KTV a internet, referencie na bytový dom, vek budovy, pivničná kobka, vybavenosť bytového domu/projektu 03.    kvalita realizovanej stavby 02.    možnosť stavebných úprav, možnosť rozloženia platieb, spôsob realizácie: konštrukcia 01.    použité stavebné materiály, skúsenosti investora a hlavného dodávateľa, ekologický aspekt

Mária Nováková
Foto: SITA a Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.