Partneri sekcie:

Bytová výstavba je najmä biznis – zostáva miesto aj na architektúru?

Bytová výstavba je najmä biznis – zostáva miesto aj na architektúru?

Objemovo najsilnejším segmentom stavebného trhu bude i naďalej bytová výstavba. Nové bytové projekty, ktoré na Slovensku pribúdajú, prinášajú do rezidenčného biznisu želanú konkurenciu, ale aj rozkolísanú kvalitu. Hoci dopyt ešte stále vysoko prevyšuje ponuku, napr. v Bratislave sa už dá hovoriť o pomerne rozvinutom trhu s novými bytmi. Do menších slovenských miest bytoví developeri prenikajú pomaly. O týchto, ale aj ďalších otázkach súčasnej bytovej výstavby najmä z pohľadu architektov a predstaviteľov realizačných firiem sme sa porozprávali s prof. Ing. arch. Petrom Pásztorom, PhD., z Technickej univerzity v Košiciach, doc. Ing. arch. akad. arch. Ivanom Gürtlerom, PhD., z Ústavu architektúry I na Fakulte architektúry STU v Bratislave, Ing. Petrom Janíčkom, konateľom spoločnosti SkyBau, s. r. o., a Ing. Petrom Maruniakom zo spoločnosti Stamart Martin, ktorá je členom skupiny Skanska v SR.


Aké kritériá sa kladú na vznik a následnú prevádzku kvalitnej bytovej budovy? Do akej miery ovplyvňuje tieto stavby zisk z danej budovy a ako vplýva na potreby ľudí žijúcich v danom objekte?

P. Pásztor: Momentálne sa trh s bytmi, a teda aj s výstavbou nových bytových domov, pomaly dáva do pohybu. Zatiaľ dominujú solitéry – investori, ale aj samosprávy hľadajú „diery“ na sídliskách, kde by sa takýto dom (za obrovských bojov s petíciami občanov daného sídliska) predsa len dal umiestniť. Nakoľko však cena za bývanie u nás ešte stále nedosahuje európsky priemer, hľadajú investori investične najlacnejšie riešenia – a tými zostávajú obytné bloky á la panelák. Možno s lepšou architektúrou, málokedy s lepšími bytmi, ale vždy s nižšou energetickou náročnosťou! Azda okrem hygienikov sa nikto nezaujíma o skutočnú kvalitu obytného prostredia. To, čo dnes zažívame v hromadnej bytovej výstavbe, považujem len za akési prvé lastovičky, ktoré zatiaľ vôbec neprinášajú jasnú predstavu o tom, aké bude leto. Lebo čo už pomôže v Košiciach na Terase 1 nový bytový dom? V skutočnosti sa jeho budúci obyvatelia už dnes tešia všeobecnej nenávisti. Ide o votrelcov, ktorých dom tieni „domorodcom“, zaberá priestor, ktorý síce predtým nijako múdro nevyužívali, ale predsa… A čo na tom, že ten dom bude krásny a moderný? Ani neviem, či by som chcel v takom dome za takýchto podmienok bývať.

I. Gürtler: Mala by to byť invenčná architektúra prispievajúca k vyššiemu estetickému pôsobeniu v obraze mesta, obohateniu bezprostredného okolia o jedinečnosť formy, výtvarného výrazu, neopakovateľných zážitkov. Taká architektúra zvyšuje kvality životného a obytného prostredia. Od jej užívateľov vyžaduje stotožnenie sa na inej úrovni, na akú sme boli zvyknutí z „anonymných“ sídlisk a domov.

P. Janíček: K základným aspektom, ktoré majú podstatný vplyv na vznik, výstavbu a prevádzku bytového domu, príp. bytového komplexu, patria: architektonické riešenie – pod týmto jediným hľadiskom sa musí skrývať všetko dôležité od dizajnu budov a komplexu ako celku cez osadenie do okolitého priestoru až po detaily, ich čistotu a ergonómiu; technické riešenie – tu sa musí veľmi dôkladne riešiť všetko od dopravného napojenia cez parkovanie a spoločné komunikácie a priestory až po najmenšie detaily v samotných bytoch, ktoré budú „doživotne“ uľahčovať alebo sťažovať každodenný život; kvalita realizácie a použitých materiálov – veľmi dôležité hľadisko, ktoré si každý z nás vie predstaviť až do dôsledkov; a nakoniec je to prevádzkové hľadisko, ktoré čerpá z predchádzajúceho, a jeho nositeľmi sú bezporuchovosť, energetická náročnosť a údržba. Zisk z projektu je vždy súhrnom a splnením týchto základných kritérií, predstáv a ich vyváženosti v danom regióne a lokalite predaja.

P. Maruniak: Pri všetkých stavbách pre individuálnych investorov – to znamená aj pri bytoch v bytových i rodinných domoch – je jedným z najdôležitejších kritérií kvalita. Samozrejme, za primeranú cenu. Predovšetkým v regiónoch s nižšou kúpnou silou obyvateľstva je predajná cena kľúčovou otázkou. Základným kritériom pri rozhodovaní investora, či vôbec ísť do výstavby bytových domov, je v týchto regiónoch dopyt najmä po bytoch s nižšími výmerami, približne 60 až 80 m2. Klientela, ktorá má finančné prostriedky na kúpu veľkorozmerného bytu s rozlohou 120 a viac m2, často „uteká“ do kategórie rodinných domov. Iné je to v Bratislave, kde je dopyt po nadštandardných či luxusných bytových domoch a apartmánoch.

Aké formy bývania sú v súčasnosti najžiadanejšie a ktoré budú na Slovensku aktuálne v nasledujúcom období? Domnievate sa, že už aj na Slovensku vznikajú kvalitné bytové domy porovnateľné s vyspelými architektúrami v zahraničí?

P. Pásztor: Mne osobne veľmi chýbajú ucelené predstavy štátnych orgánov, samospráv miest, bytových družstiev, ale aj investorov a developerov o kvalitnom obytnom prostredí. V 90. rokoch minulého storočia v prímestských oblastiach vyrástli – mnohokrát pod gesciou hlavných architektov mesta, ale najmä z vôle predchodcov dnešných developerov – „úžasné“ štvrte rodinných domov, ktoré, napriek investovaným miliónom, nepriniesli z hľadiska obytnej kvality nič nového! Mal som šťastie navštíviť niekoľko takýchto obrovských domov s úžasným technickým vybavením na malých pozemkoch, kde je jediný možný prístup autom, široko-ďaleko žiadne obchody a žiadna vybavenosť. Toto by mal byť ideál?

I. Gürtler: Sú to rodinné a bytové domy poskytujúce vyšší priestorový štandard obytného priestoru, domového vybavenia a bezprostredného okolia. Urbanizovanie extravilánov sídiel formou rodinných domov bez rešpektovania urbanistických regulatívov, resp. kvalitných urbanistických konceptov a primeraných foriem či objemov vlastných rodinných domov je takmer národným športom. Na vlastnú škodu. To isté platí o mnohých bytových domoch, ktoré často bezkoncepčne zahusťujú pôvodné urbanistické štruktúry miest a sídlisk. Napriek tomu v slovenskej architektonickej produkcii je už viacero výnimočných architektonických diel porovnateľných so zahraničím. Absentuje však kvalitná sociálna bytová výstavba.

P. Janíček: Začal by som druhou časťou otázky. Určite, na Slovensku v poslednom období vznikajú kvalitné projekty, často nie porovnateľné, ale dokonca predstihujúce projekty v zahraničí. Dôkazom sú ocenenia realizácií na medzinárodných fórach. Na prvú časť otázky je veľmi ťažké odpovedať. Po relatívne dlhej pauze vo výstavbe bytov a následnom výraznom oživení v posledných rokoch sa začal boom vo výstavbe bytov širokej škály štandardu, kvality a ceny. Toto je veľmi diferencované regiónmi Slovenska. V zásade je v súčasnosti väčší dopyt po 1- až 3-izbových bytoch s primeraným štandardom až nadštandardných. Veľké a luxusné byty v dobrých lokalitách na „dobrých adresách“ si nachádzajú užší okruh solventných klientov.

P. Maruniak: Kvalita realizácie by mala byť samozrejmosťou, aj keď na Slovensku je momentálne situácia taká, že v stavebníctve je veľký nedostatok kvalitnej pracovnej sily. To sa môže prejaviť buď v nekvalitne odvedenej práci a následných problémoch (reklamácie), alebo inými problémami, ako napr. časové posuny vo výstavbe, predraženie stavby a pod.

Určuje kvalitu bytového domu dialóg architekta, stavebníka a realizátora alebo do tejto komunikácie vstupujú aj ďalšie subjekty a okolnosti?

P. Pásztor: Za najhorší na celej veci považujem postoj štátu k bytovej politike. Existuje tzv. Štátny fond rozvoja bývania, resp. systém štátneho príspevku na odstránenie systémových porúch panelových bytových domov – v ich dôsledku sa v poslednom období naozaj rozbehlo najmä zatepľovanie a výstavba niekoľkých novostavieb bytových domov, žiaľ, s veľmi nízkymi plošnými a užívateľskými štandardmi. Z existujúcich stimulov výstavby (zo strany štátu, ale aj bánk) sa dá vyčítať iba to, že štát chce, aby vznikali nové malé byty, resp. aby súčasný bytový fond bol energeticky menej náročný. Nič viac. Žiadna podpora ekologickým aspektom, využívaniu obnoviteľných zdrojov energie alebo iným formám zástavby. Osobne ma pritom veľmi trápi napr. množstvo nevyužitých geotermálnych zdrojov na Slovensku – v Košiciach sme už mohli mať problém vykurovania veľkej časti mesta geotermálnymi vodami z vrtov vo Svinici dávno vyriešený, nebyť nepochopiteľnej neochoty vlastníkov vrtov spolupracovať.

I. Gürtler: Každý konštruktívny a zmysluplný dialóg vedie k lepšiemu až výnimočnému výsledku. I v architektúre. Je to nielen o vzájomnom rešpektovaní, ale aj o dôvere. Niekedy má architekt možnosť komplexne dotiahnuť svoje dielo do pozoruhodného výsledku, niekedy je len predĺženou rukou niekoho.

P. Janíček: Určite áno, a do tohto kruhu by som včlenil aj realitnú spoločnosť. Pokiaľ už nie je v osobe stavebníka. Len z tohto vzájomného dialógu predstavy architekta, skúseností investora (stavebníka) a realizátora a spätnej väzby realitnej kancelárie môže vzniknúť úspešný a zaujímavý projekt.

P. Maruniak: Kvalita projektu ako takého je veľmi závislá od komunikácie projektant – stavebník. Konečný zákazník je však spokojný vtedy, keď sa naplnia jeho potreby a očakávania a keď sa mu umožní v čo najväčšej miere ovplyvniť samotný projekt.


Ovplyvňujú architekti vývoj nových foriem bývania alebo naň väčšmi vplývajú developeri?

P. Pásztor: Trápi ma akási spokojnosť s tým, že dnešné sídliská naďalej fungujú ako nocľahárne a nemajú v sebe žiadnu ambíciu stať sa plnohodnotnými mestskými časťami. Pritom neverím tomu, že by sa samotný „človek sídliskový“ nechcel stať skutočným mešťanom! Na to je však potrebné sa naozaj zamyslieť nad koncepčnou reštrukturalizáciou sídliska a nevyhľadávať len jednotlivé miesta vhodné na zastavanie. Tie v princípe nič neriešia, skôr znásobujú problémy sídliska a budú stáť v ceste koncepčnejším zásahom, ktoré raz budú nevyhnutné! Zatiaľ sa teda na Slovensku stále točíme iba okolo dvoch typologických druhov bytových objektov – rodinný dom (takmer výlučne individuálne stojaci) a bytovka (detto). Nič medzi tým sa nerealizovalo a ani mi nie je známe, že by sa niekto nad prípravou niečoho iného vôbec zamýšľal. Hoci zo zahraničia poznáme aj iné trendy (napr. nízkopodlažné bývanie, ekologické bývanie…), u nás ešte nenastal ich čas. Nová správa svetovej vedeckej komunity o globálnom otepľovaní by však mohla byť dostatočnou výzvou pre tvorbu ekologických koncepcií bývania.

I. Gürtler: Invenčné a kreatívne architektonické koncepty musia presvedčiť o ich správnosti až exkluzivite. Nie o módnosti, ale o modernosti a progrese. Všetko nadpriemerné, aj v architektúre, osloví len partnerov na akejkoľvek úrovni rozhľadených, vzdelaných, so zmyslom vždy a vo všetkom zodvihnúť latku z priemernosti.

P. Janíček: Je to určite vzájomné. Tak ako v každej oblasti života i architektov je široké spektrum. Od profesionálov vytvárajúcich rovnováhu krásy, čistoty a funkčnosti vhodnej ocenenia na domácich a zahraničných fórach až po tých „druhých“. To platí aj pre developerov – pre tých, ktorí hľadajú symbiózu zaujímavostí technického riešenia, úžitkových vlastností a ceny. A vzájomné ovplyvňovanie? Architekti často musia zľaviť zo svojich vysnívaných predstáv. A keďže na developerovi leží celá ťarcha financovania a úspešnosti projektu, musí ho v pozitívnom smere ovplyvňovať. Sám si to veľmi dobre uvedomuje, veď výslednú známku mu dáva klient a jeho spokojnosť.

P. Maruniak: V porovnaní so zahraničím je už aj na Slovensku veľa projektov, ktoré spĺňajú i náročné kritériá na kvalitu bývania. Mnohé však závisí od financií. Nielen vo veľkých mestách, ale aj v regiónoch dokážeme naprojektovať kvalitné a príťažlivé veci, dokážeme ich postaviť, ale zatiaľ ich nedokážeme predať alebo len s veľkými ťažkosťami pri minimálnom zisku. Aj preto sa väčšina spoločností podnikajúcich v tomto segmente doteraz orientovala na západné Slovensko. Faktom zostáva, že developer zadefinuje svoje požiadavky a architekt ich musí spracovať.

Ľudo Petránsky
Foto: JAGA

KategórieBytové domy