Nový stavebný zákon – áno, alebo nie

Pavol Kollár
Zdroj: Archív P. K.

Stavebný zákon 50/76 má takmer 50 rokov. Zákon nie je zlý, avšak jeho interpretácia, ohýbanie a podliezanie, a tiež  nové postavenie subjektov stavebného konania spôsobili, že stavebný proces na Slovensku sa stal nie len ťažký, ale aj nevypočítateľný,  extrémne drahý, či dokonca takmer nemožný  (dnešná Bratislava). 

Roky trvajúce stavebné konania spôsobujú predraženie stavieb, nečerpanie fondov a tvorbu  korupčného prostredia.  Ak má investor extrémne dlho držať pohromade celý realizačný tím, ak má v projekte uložené  nemalé peniaze, núti ho  nečinnosť úradov  siahnuť po krajnom riešení. Korupcii.

Korupcia nie je jav, ktorý by primárne aktivoval investor. V konečnom dôsledku ho oberá o zisk.  Je to krajné riešenie v stave, keď úrady buď nekonajú, alebo účastníci konania robia obštrukcie. Cena za všetky náklady, teda aj za bočné výdavky,  sa  prirodzene premieta do ceny  finálneho produktu, napríklad bytu , ktorú korunuje ešte DPH a daň za rozvoj . Byt sa tak stáva extrémne drahým.

Pri výstavbe tak citlivej oblasti, ako sú byty,  chce k takmer každý kupujúci, aby bol byt lacnejší.  Preto je aj v záujme  kupujúcich, aby sa pomery v stavebných konaniach konečne „znormálnili“.

Developer nie je od prírody zlá postava. Zlou ho robí mystifikácia a neexistujúce pravidlá.  Demistifikáciu developera, zlacnenie a zrýchlenie výstavby,   môže pomôcť vyriešiť aj, ale nie len, nový stavebný zákon.

Čo musí, alebo by mal riešiť nový stavebný zákon?

Predovšetkým musí zmeniť  územné plánovanie. Dobré územné plány umožnia, aby stavebné povolenie bolo jednokolové, nie dvojkolové ako je to dnes,  a aby netrvalo extrémne dlho.

Územný plán  u nás predpisuje, niekedy veľmi striktne, inokedy benevolentne. V zásade podľa toho, o koho ide. Určuje , čo sa môže,  na  rozdiel od napríklad  Rakúska, kde obdobný regulačný materiál hovorí,  čo sa nemôže.  Množina toho,  čo sa môže je vždy menšia ako množina toho, čo sa nemôže.

Naša súčasná  metodika regulácie obmedzuje  tvorivosť, ale  aj vlastníctvo.  U nás sa často stáva, že politici prichádzajúci do samosprávy nevedia o územnom plánovaní absolútne nič,  a tak improvizujú a namiesto dlhodobej koncepcie  prinášajú ad hoc riešenia.  Vznikajú rôzne komisie, ktoré majú riešiť problémy, čo pochopiteľne v krátkom volebnom cykle a pri tak komplexnej problematike, ako je územný rozvoj, nie je riešenie.

Tieto komisie  v rozpore s dikciou územného plánu môžu rozhodovať , meniť a požadovať. Poznám rozhodnutia typu: „Tu nám postavte to , alebo tamto,  nájomné byty, potraviny , cestu , križovatku …“  Lenže toto naráža na otázku, na  ktorú musia politici konečne odpovedať.  Kde je hranica medzi ochranou vlastníckeho práva, kde je hranica medzi vydieraním a rozumnou dohodou?

Za 30 rokov som zažil desiatky bizarných  situácií, rozhodnutí a stanovísk, pri ktorých sa hranice posúvali a stierali. S niektorými sa podelím v nasledujúcich blogoch.

Elektronický úradník

Ak by boli územné plány spracované precízne, ak by nemali zabudované reštrikčné opatrenia , ktoré odporujú požiadavkám doby, stačil by jeden obyčajný úradník , ktorý by povedal : „Váš návrh je, alebo nie je v súlade s regulačným plánom.“

Takto je to napríklad v Estónsku. Tam investor podáva  projekt aj žiadosť elektronicky a všetko ďalej  zabezpečuje  elektronický úradník. Teda nie živá bytosť,  ale počítač. Počítač vyhodnotí, či je projekt v súlade, alebo v nesúlade s regulačným územným plánom.  Predpokladom takéhoto postupu  je ale dokonale vypracovaný územný plán. Teda niečo, čo sa nám doteraz nepodarilo spraviť  nikde. Len v Bratislave  napríklad dvakrát pripravená veľká zmena územného plánu neprešla  preto, lebo sa nenašla „politická vôľa“.

Inými slovami , keď ste vy nedovolili schváliť to , na čom záleží nám, my sme nedovolili schváliť to,  na čom záležalo  vám.  Takže stojíme. A dnes preto stojí aj stavebníctvo, ktoré nemá dostatok zákazok. A byty začínajú atakovať hranicu 4000 eur/m2.

Ďalším predpokladom  zrýchlenia a sprehľadnenia stavebného konania je „odluka“ stavebných úradov od miest a obcí. Je to nevyhnutný predpoklad,  aby sa úrady oslobodili od politických vplyvov a stali sa profesionálnymi partnermi stavebníkov.

Ďalšou nevyhnutnou súčasťou zákona musí byť jasné zadefinovanie účastníkov stavebného konania a ich vzájomné práva. Dnes môže do stavebného konania zasahovať každý.  Aj občianske združenie domových samospráv so sídlom v Bratislave k projektu v Snine.  A to nie je dobre.

V posledných rokoch si extrémne postavenie vylobovali energetici a vodárne. Vodárňam musí investor bezplatne odovzdať infraštruktúru, energetici žiadajú za každé stanovisko poplatok.

Naše úrady nie sú vybavené schopnosťou robiť arbitráž medzi účastníkmi konania,  a tak namiesto obštrukcií a nič neriešiacich súdov musí  investor, ak chce niekedy stavať hľadať radšej dohodu a to aj za cenu uplácania, platenia rôznych členských poplatkov, vyvolaných investícií, jednoducho kupovania si stanovísk. Aj od „environmentálnych“ združení, mestských alebo sieťových účastníkov stavených konaní.  Ich cena  bohužiaľ neustále stúpa.

Reforma samospráv a štátnej správy je nutnosťou

Ak by  zákon  prešiel v kontúrach, ktoré popisujem, bude tu otázka, ako mestá  donútiť, aby si spravili domácu úlohu a riadne spracovali územné respektíve regulačné plány. Teda také plány, na základe  ktorých by vedel investor požiadať elektronického úradníka  o vydanie stavebného povolenia.

Mám obavu , že na vypracovanie kvalitných územných plánov nebudeme mať dosť odborníkov a ani dosť politickej  chuti. A keby sme aj mali,  trvalo by to roky, aby sme spracovali množstvo kvalitných územných plánov.

Plán reštartu Slovenska , ktorý vláda zatiaľ nezverejnila a údajne ho pripravuje, by podľa mňa mohol obsahovať aj rozsiahlu reformu štátnej správy a samosprávy. Jej  zefektívnenie, zoštíhlenie a kompetentnosť sa môžu stať v budúcnosti otázkou prežitia štátu.

Pri neustálom zadlžovaní  a zvlášť pri jeho dnešnom tempe sa môže stať, a to v krátkej dobe, že  nebudeme mať na platy úradníkov a štátnych zamestnancov. Je najvyšší čas sa touto témou začať zaoberať. Reforma samospráv a štátnej správy je preto podľa mňa otázkou nanajvýš aktuálnou.

Povoľovací proces stavieb a územné plánovanie  je jednou z oblastí, ktorá by si pri reforme  vyžiadala osobitú pozornosť. Pravdu povediac neviem si sfunkčnenie stavebného konania predstaviť bez reformy  štátnej správy a samosprávy. A už vôbec si neviem predstaviť postaviť 25-tisíc nájomných bytov každý rok. To je ale už iná téma. K nej sa vyjadrím v nasledujúcom blogu.

Na záver si dovolím urobiť malú predpoveď . V súčasnosti pripravovaná verzia stavebného zákona , je v poradí 18. verziou  za posledných 12 rokov! Nemyslím si ale, že je poslednou.

TEXT: Pavol Kollár
Autor komentára je CEO STAVMAT STAVEBNINY a IN VEST.