Miroslav Hrušovský: Developeri sú dnes na inej úrovni, ako keď som začínal

Architekt úspešne pretavuje svoje know-how z developerského prostredia do diel architektonického ateliéru PANTOGRAPH. Stál pri zrode projektov, ktoré dnes významne formujú tvár Bratislavy.

Hneď po škole začal pracovať v developerskej spoločnosti. V roku 2007 v nej pôsobil ako vôbec prvý architekt na vedúcej pozícii. Pracoval s najlepšími architektmi sveta, v slovenskom developmente zaviedol procesy výberu formou architektonických súťaží a naše know-how exportoval do zahraničia. Cestu úspešného projektu vidí aj tam, kde to už mnohí vzdávajú. Ak vie, že je to dobrý projekt, taký, v ktorom by aj on sám žil, neváha a urobí všetko pre to, aby sa zrealizoval.

Architekt Miroslav Hrušovský nám v exkluzívnom rozhovore ponúkol pohľad do zákulisia pôsobenia v developerskom svete, pohľad developerov na architektov, ale i architektov na developerov, prezradil nám, ako vznikala lokalita Sky Parku vrátane rekonštrukcie Jurkovičovej teplárne a čistenia brownfieldov. Priblížil aj  zúfalú situáciu na kancelárskom trhu a trhu s nájomnými bytmi.

Pôsobili ste ako Head of Design Development v Penta Real-Estate. Dnes vedieš úspešný architektonický ateliér PANTOGRAPH. Môžeš tieto dva svety porovnať?

Skončil som školu a nastúpil do Penty. Pôvodne to mala byť iba skúsenosť a rozšírenie mojich obzorov. Rovnako aj Penta ako developer chcela vyskúšať koncept architekta vo vlastnom developerskom tíme, čo v roku 2007 nebolo bežné. Nakoniec táto spolupráca trvala 10 rokov. Časom som zistil, že je to veľmi zaujímavá práca, mohol som sa učiť od tých najväčších developerov a najlepších slovenských a zahraničných architektov.

Zaviedol som procesy výberu našich partnerov formou architektonických súťaží, kde sme sa vždy snažili pozvať významných, ale aj začínajúcich talentovaných zahraničných architektov s cieľom importu know-how na Slovensko. Našou snahou bolo získať skúsenosti od architektov, ktorí pracujú na medzinárodných projektoch a tie najlepšie veci implementovať na náš trh. Neskôr to začalo fungovať obojstranne.

Tento koncept architekta v internom tíme developera sa osvedčil a náš tím architektov sa rozšíril na celé oddelenie. V tíme pracovala aj moja manželka Linda, dnes jedna z partnerov PANTOGRAHu. Počas prechodu z Penty do PANTOGRAPHu neprišlo žiadne prepnutie sa z developera na architekta. Prístup k práci je rovnaký. Snažíme sa o projekte uvažovať v čo najširšom zábere.

Naučili sme sa pochopiť, ako uvažujú finančníci, predajcovia, stavební manažéri, správcovia budov, ale aj ľudia z verejnej správy, úradov a občania, ktorí sa v projektoch dobrovoľne angažujú. Architektúra je prierezová disciplína, nie je vhodné ju fragmentovať.

Vaša „krátka“ skúsenosť bola vlastne nezaplatiteľná nadstavba…

Videl som stovky prezentácií, stretol sa s množstvom zaujímavých a veľmi kvalitných ľudí. Dalo mi to veľmi veľa. Spolupráca s nimi a pohľad na rôzne spôsoby práce boli pre mňa obrovskou školou. Je veľmi veľký rozdiel v tom, ak bezprostredne po škole začne niekto pracovať ako architekt.

Jeho zdroj informácií je, bohužiaľ, zúžený najmä na ateliér, v ktorom pôsobí, a trvá niekedy aj desiatky rokov, kým si vypracuje isté postupy, kým príde na to, ako byť efektívny, ako robiť veci kvalitne, metodicky správne.

Snažím sa použiť skúsenosti, ktoré som získal, nastaviť procesy, hovoriť s klientom tak, aby mi rozumel, mať pri rozhovore spoločný jazyk. To si klienti cenia.

Len čo to zažije z druhej strany, vidí, ako pracujú top architektonické ateliéry, ako postupujú, čo robia dobre a v pomerne krátkom čase „absolvuje“ kvalitnú, rýchlu a hodnotnú „nadstavbu“. Už na ixtej prezentácii v poradí som vedel presne vyselektovať, čo robia dobre, čo nie, čo ich vie predať. Bola to nezaplatiteľná škola. Prajem ju každému architektovi.

Takže bol pre vás prechod jednoduchší?

Bol jednoduchý. Povedať si, že už nie som developer a idem sa venovať architektonickému ateliéru PANTOGRAPH, nebol problém. Snažím sa použiť skúsenosti, ktoré som získal, nastaviť procesy, hovoriť s klientom tak, aby mi rozumel, mať pri rozhovore spoločný jazyk. To si klienti cenia.

U klientov sa stretávam s názorom, že máloktorí architekti myslia aj na to, ako má dielo fungovať, za koľko a ako sa musí postaviť. Akoby aspekty projektu do budúcnosti architektov veľmi nezaujímali. Alebo sa tomu prirodzene nevenujú, pretože majú fokus inde. A to nie v zlom! Mnohé veci nás v škole totiž vôbec nenaučili, respektíve sme okolo nich ani „neprešli.“

V ateliéri je každý z vás dobrý v niečom inom. Ako fungujete, tvoríte?

Mnohí robia chybu v tom, že ateliér založia napríklad traja architekti a pokrývajú identické know-how. Ateliér málokedy založí architekt s ekonómom alebo právnikom. My sme po stránke vzdelania urobili rovnakú chybu, pretože sme štyria architekti.

Uvedomujeme si to, ale  naše predošlé pracovné skúsenosti sú našťastie také odlišné, že dokážeme vo firme zastávať rôzne úlohy. Ateliér stojí na tom, že každý z nás má úplne iný prístup. Sme úplne iní vo všetkom. A napriek tomu sme za 10 rokov, čo sme spolu, nemali ani jeden vážny konflikt. Navzájom sa počúvame.

Vďaka našej rozdielnosti vieme pokryť široké spektrum. Ak sa niekto ocitne v slepej uličke, hocikto do toho môže vstúpiť a poradiť mu. Zvyčajne proces ovplyvní pozitívne. Nemáme práce zadefinované tak, že každý partner vedie svoj projekt.

Máme pod sebou projektových lídrov a tí si projekt manažujú. Sme im k dispozícií ako poradcovia. Mojou úlohou je dobre nastaviť projekt, vyskladať tím, čo sa týka času a logistiky. Zároveň som aktívny vo fáze tvorby konceptu a finalizácie produktu z pohľadu developera. Práve tu si developer uvedomí, že má na dialóg partnera, ktorý rozumie tomu, čo hovorí a čo chce.

Developeri sú dnes na úplne inej úrovni, ako v časoch, keď som začínal v developmente ja. Ich očakávania sú omnoho väčšie. Nejde už len o peniaze, ale aj o kvalitu, reputáciu a udržateľnosť. Krátkodobé horizonty sú dnes už našťastie skôr výnimkou. V prípade našich klientov im reálne záleží na tom, čo idú postaviť.

Keď projekt tvoríme, predstavujeme si, že tam chceme žiť alebo pracovať práve my. Pozrieme sa na prostredie očami ľudí, pre ktorých projekt navrhujeme. Nie je to len otázka toho, ako to má vyzerať, ale aj toho, či bude dostupný a dlhodobo udržateľný v kvalite tak ako pri svojom zrode.

Ktorý projekt bol pre vás kľúčový?

Celý Sky Park, ktorý ostal v Alte. Keď som bol v Pente, s Jozefom Oravkinom sme riešili projekty na dennej báze. Sky Park bol môj kľúčový projekt. V roku 2008 som stál pri kúpe pozemkov. Neskôr nás zastihla celosvetová finančná kríza.

Zo dňa na deň stál pozemok polovicu. A to na niekoľko najbližších rokov. Bežný developer by mal hlavu v smútku a pravdepodobne by zvolil stratégiu sanovania svojej strany formou šetrenia na stavebných nákladoch. Išiel by na „bezpečnú“ stranu.

Zaujímavé na Pente bolo, že projekt videli z dlhodobého hľadiska. Vedeli, že sú isté ekonomické cykly. Bola to pre nás výzva. Snažili sme sa pozrieť na veci optimisticky, urobili sme súťaž, vybrali Zahu Hadid a začali riešiť o to náročnejšiu úlohu realizovateľnosti projektu.

Toto bol ten bod, keď som si musel rozšíriť obzor o témy predaja, finančných modelov či stavebných konštrukcií, musel som do toho ísť viac a viac, aby sme mohli viesť v tíme konštruktívny dialóg. V čase realizácie prišlo navyše pozitívne obdobie pre developerov všeobecne.

Takto uvažovať nás v škole neučili…

Vôbec. Tzv. value engineering by mal byť povinný predmet. Každý jeden architekt by si ním mal prejsť aj v praxi. Architekti to vnímajú iba ako znižovanie nákladov. Bodka. Je veľký rozdiel, či ide o cost cutting alebo value engineering. Value engineringu som sa venoval v Pente. Niekde bolo treba peniaze ušetriť, identifikovať, akú hodnotu za ne strácam, a vyhodnotiť, či to dáva zmysel.

Pri value engineeringu hľadáme veci, ktoré v projekte majú najmenší dosah na jeho hodnotu, respektíve kvalitu. Na začiatku pri rozpočtovaní stál Sky Park pôvodne dvakrát toľko, ako mal. Bol teda jasný víťaz kategórie „no go“ projekt. Vďaka value engineeringu sme sa dostali do bodu, keď sme vedeli, že Sky Park vieme postaviť.

Než sme projekt predstavili, museli sme ho doviesť do fázy, v ktorej bol technicky maximálne doladený. Vedeli sme, za čo presne, za aké náklady dielo postavíme. Ísť von bez toho by bola blamáž.

Na biely obklad, ktorý je na fasáde Sky Parku, sme mali vzorky z celého sveta. Testovali sme ich, skúšali, ako ho zrealizovať. Zvolili sme materiál GFRC, ktorého cena je závislá od počtu rôznych odlievacích foriem. Každá jedna forma na takýto prvok stojí veľké peniaze. Keď z jednej formy odleješ iba jeden kus, je to veľmi neekonomické a neekologické. Z pôvodných približne tisíc rôznych foriem sme geometriu upravili tak, že nám stačilo cca 100.

Je tu teda 100 rôznych foriem a cca 3-tisíc kusov GFRC obkladu. Ide o komplexnú 3D formu, ktorú museli vytvoriť dokonalú na milimetre presne. Najkrajšie na tomto detaile a procese je výsledok, na ktorom je nerozoznateľné, že táto optimalizácia nastala.

Nájomné byty sú pre tie skupiny ľudí, ktorí majú síce nižší príjem, ale sú pre spoločnosť nesmierne dôležití.

Bolo to podobné aj pri grid-shellovej konštrukcii tornáda v Bory mall od Massimiliana Fuksasa?

To bola pre mňa iná výzva. Mali sme krásny dizajn skleneného „tornáda“ od Fuksasa, ktorý bolo treba pretaviť do reality. Presnejšie do slovenskej cenovej reality. Štandardné postupy, samozrejme, zlyhali a vyzeralo to tak, že skončíme na dvojnásobnej cene oproti rozpočtu. Bežne by to znamenalo jednoznačný koniec, respektíve zmenu projektu.

Tornádo sme však realizovať chceli. Navyše sme chceli dosiahnuť konštrukčný a dizajnový detail, ktorý v tom čase ešte nikdy nezrealizoval. V Európe existuje iba niekoľko firiem, ktoré stavali obdobné konštrukcie, ale ani jedna nedokázala splniť zadanie.

Nakoniec sme zvolili netradičnú cestu a podarilo sa nám zrealizovať dokonalú grid-shellovú konštrukciu. Tu som sa naučil, že keď sa chce, je možné veci úspešne dotiahnuť do konca. Rok po dokončení diela k nám prišli zástupcovia veľmi prestížneho developera z Londýna.

Chceli rozšíriť shopping mall a použiť naše riešenie. Vysvetlili sme im to a naše know-how sa rozšírilo do sveta. To ma teší asi najviac. Aj my sme mohli niekomu pomôcť.

Rád prekračujete hranice?

Niekedy je to aj o zodpovednom prekračovaní hraníc, ich ignorovaní v tom pozitívnom zmysle slova a snahe vymyslieť riešenie niečoho, čo sa možno zdá v prvopočiatku nemožné.

Projekty sa často dostanú do bodu, keď sa zdajú byť nerealizovateľné, a nastane fáza, že sa musia prerábať. U nás v PANTOGRAPHe to zvyčajne dopadne tak, že presvedčíme developera, aby sa nevzdal, a spolu to vymyslíme. Tak to bolo aj pri Discovery Residence. Išli sme cez proces value engineeringu, nielen cost cuttingu. Trvalo nám to tri mesiace. Ak by sme to nespravili, Discovery Residence by dnes vyzerala úplne inak.

Rozpočet na projekt, ktorý bol v desiatkach miliónov, sme prekročili v desiatkach tisíc. Ak to dáme do percentuálneho vyjadrenia, blížime sa k nule! V tomto máme veľkú výhodu. Vidíme proces prípravy projektu v oveľa širších súvislostiach. Zároveň nám ide vždy o to, aby sa dielo kvalitne zrealizovalo.

PANTOGRAPH vystupuje v úlohe lokálneho architekta a generálneho projektanta Sky Park Offices. Čo nové v rámci urbanizmu zóny, architektúry a dizajnu projekt prinesie?

Tento projekt by mal priniesť poslednú vežu Skyparku, ktorá bude najvyššia, rozdielna, ale zároveň súčasťou dizajnovej rodiny. Je koncipovaná ako ozajstný prémiový produkt so všetkým, čo k tomu patrí. Celú zónu Skyparku obohatí o denný život a prehĺbi multifunkčný koncept.

Treba však povedať, že kancelársky trh v Bratislave bol a je veľmi náročný, možno jeden z najnáročnejších v EÚ. Trh v segmente administratívy sa správa úplne inak ako ten s bytmi. Nájomné a poloha sú určujúcim kritériom a akékoľvek emócie v rozhodovaní sú vylúčené.

Mala by byť developerom legislatívne daná povinnosť zahrnúť do výstavby s určitou hustotou obyvateľov aj škôlky, školy, ZUŠ-ky, opatrovateľské domy, športoviská, prípadne iné zariadenia? Alebo je lepšie, ak sa developer rozhodne sám?

Nemyslím si, že by to bolo dobré. Bolo by to veľmi nespravodlivé. Ako príklad uvediem zónu v okolí Sky Parku. Kto by mal postaviť škôlku alebo školu? Ten, kto tam prišiel prvý, a vznikla by potreba? Alebo ten posledný a vtedy by bola potreba už markantná? Ako by sa toto rozhodlo?

Dnes už existuje tzv. developerský poplatok. Za každý štvorcový meter, ktorý developer postaví, odvádza peniaze mestu. Na začiatku boli developeri proti. Nakoniec je to podľa mňa spravodlivá myšlienka, pretože množstvo peňazí, ktoré je developer povinný odviesť v prospech mesta, je odvodené od veľkosti projektu a zároveň je mesto viazané tieto peniaze použiť na rozvoj.

Ako vnímaš situáciu s bytmi?

Situácia bola pred polrokom úplne iná. Teraz je situácia taká, že naozaj majú mnohí problém si byt kúpiť. To mení pomer ponuky a dopytu a zastavilo rast cien. Myslím si, že momentálne už nie je atraktívne kupovať byty na investíciu. To je dobré pre ľudí, ktorí potrebujú vlastné bývanie.

Čo sa týka Bratislavy, situáciu nevyriešia ani nájomné mestské byty, pretože ich produkcia pravdepodobne nepresiahne v priemere sto bytov ročne. Každopádne je to veľmi dobrá aktivita a pomôže mnohým ľuďom. Myslím si, že jedným z problémov v rýchlosti povoľovania a výstavby nájomných bytov sú predsudky obyvateľov v susedstve.

Všetci podporujú nájomné byty, ale v inej mestskej časti. Stále prevláda názor, že nájomné byty prinesú do lokality problémových občanov. Našťastie je však niekoľko starostov mestských častí, ktorí s tým problém nemajú. Chápu, že nájomné byty sú pre tie skupiny ľudí, ktorí majú síce nižší príjem, ale sú pre spoločnosť nesmierne dôležití.

Poskytujú služby spoločnosti, potrebujú bývať v lokalite, kde túto službu poskytujú, a táto lokalita by bola v komerčnom svete pre nich nedostupná. Príkladom silnej politiky dostupných bytov pre povolania ako učiteľ, zdravotná sestra a pod. je Londýn.

Ako vnímate riešenie browfieldov? Ich revitalizáciu?

Treba to čo najskôr urobiť. Myslím si, že keď už sa plánuje revitalizácia browfieldu, tak by v tom malo mesto zohrávať silnú úlohu. Väčšinou je to tak, že územie je rozdelené medzi rôznych investorov, majiteľov a vytvárajú sa akési nie úplne prepojené ostrovy. Čo, samozrejme, nie je pre priestor ani pre ľudí dobré. Mesto by malo vystupovať ako ten, kto vie o celom koncepte a koordinácii. Na meste sa to v tomto smere výrazne zlepšilo.

Máme Metropolitný inštitút Bratislavy, kde pracuje množstvo šikovných ľudí. Bohužiaľ, sú súčasťou procesov, ktoré už existovali a nie sú efektívne. Smer majú však dobrý, len ho treba posilniť, dobehnúť vlak a nechytať veci za chvost.

Čo je pri riešení brownfieldov kľúčové?

V brownfieldoch je kľúčové plánovanie mestom a dohľad nad dekontamináciou územia. Mnohé tieto zóny sú kontaminované ropou alebo omnoho závažnejším chemickým znečistením. Keď sa brownfield transformuje, je to jedinečná a na dlhý čas jediná šanca, ako všetko vyčistiť. My sme to tak urobili napríklad v celom Sky Parku a robíme to pri všetkých našich projektoch.

Zabezpečiť vysokú kvalitu prostredia pre obyvateľov je pre nás jedna z kľúčových vecí. Pre lepšiu predstavu, funguje to zväčša tak, že po obvode pozemku sa vytvorí podzemná stena až do hĺbky neogénu, čím sa vytvorí vaňa, z ktorej sa následne vyťaží kontaminovaná pôda a voda. Tá sa odvezie na dekontaminačné stredisko a vyčistí.

Ak ide o ropné látky, je to organický materiál, ktorého čistenie nie je finančne až také náročné ako v prípade napríklad chloridov a pod. V tomto prístupe sme k planéte určite zodpovednejší ako väčšina developmentov napríklad v Londýne, kde sa vo väčšine prípadov znečistenie jednoducho zakonzervuje na pozemku.

Bohužiaľ, aj v Bratislave existuje niekoľko prípadov, kde táto dekontaminácia územia neprebehla, a dnes na ropných podložiach stoja budovy. Je to veľmi nezodpovedné voči ľuďom, ktorý si na takomto mieste kúpia byty.

Ako riešite urbanizmus verejných priestorov?

Pri verejnom priestore riešime najmä jeho udržateľnosť. Je to parameter, ktorý pokrýva našu prácu od výtvarného stvárnenia cez prácu s preslnením, veternými simuláciami, botanikou, spracovaním vody a jej recyklácie až po tzv. sociálnu udržateľnosť.

Keď projekt tvoríme, predstavujeme si, že tam chceme žiť a pracovať práve my. Pozeráme sa na prostredie očami ľudí, pre ktorých projekt navrhujeme.

Výrazne sme to riešili napríklad na projekte Medze v Dúbravke. Koncept celého projektu sa zvyčajne odvíja od konceptu samotného verejného priestoru. Ako príklad môžem opäť uviesť Skypark, kde súťaž vyhral koncept, ktorý priniesol najmenšiu zastavanú plochu, zároveň dokázal vytvoriť jasne definovaný verejný priestor ulíc a parkový verejný priestor vo vnútri projektu.

Výrazný podiel na úspechu majú krajinní architekti. V súťaži tento koncept priniesli iba dvaja architekti – Zaha Hadid a slovenský architekt Ľubomír Závodný. Ako jediní takto uvažovali.

Nesúvisel  výber Zahy Hadid s jej celosvetovým menom?

Na začiatku sme mali veľkú dilem, či vôbec meno Zaha Hadid bude marketingové meno. Poznajú bežní ľudia meno Zaha Hadid? Ľuďom, ktorí sa o architektúru nezaujímajú, nepovie nič ani meno Norman Foster, Daniel Libeskind či ktokoľvek iný z prvej ligy.

V čase, keď sme sa rozhodovali, či stavať alebo nie, malo meno Zaha Hadid priradenú nulovú hodnotu k očakávanej predajnej cene bytov. Postavili sme sa k tomu radšej konzervatívne. Meno Zaha Hadid sme vyskúšali použiť ako dominantný odkaz v marketingovej kampani a po dávke edukácie trhu to zafungovalo.

Ako vnímate Nový Istropolis? 

Keby sme nesúhlasili s tým, že sa na tomto mieste dá postaviť niečo prospešnejšie než pôvodný Dom Odborov, nešli by sme do toho. Rovnako rozumiem opačným názorom v spoločnosti, ktoré by budovu radi zachovali.

Obe možnosti sa určite dali realizovať, ale situácia ukázala, že ani za 30 rokov sa Istropolis nezrekonštruoval a nepriniesol územiu očakávanú kvalitu. Keď developer predstavil alternatívu novej výstavby, rozhodli sme sa, že sa na Novom Istropolise chceme podieľať a priniesť mestu maximálnu výslednú kvalitu. Momentálne sme ešte len na začiatku projektu, vyzerá to sľubne, ale hodnotiť by sme to mali až po dokončení.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022