Príspevok mestu alebo byty? Riaditeľ MIB-u Ján Mazúr otvorene o cene za zmenu územného plánu

S riaditeľom Metropolitného inštitútu Bratislavy Jánom Mazúrom sme sa rozprávali predovšetkým o rozvoji bratislavského downtownu.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Pýtali sme sa, prečo na takú rozsiahlu a dôležitú urbanistickú štúdiu, akou je zóna Mlynské nivy, nebola vypísaná súťaž, ako na jej revitalizácii spolupracujú developeri, aký je postoj mesta k tým, ktorí momentálne na rozvoji participovať nechcú. Zaujímala nás i téma stanovenia poplatku za zmenu územného plánu a zisťovali sme, ako môže mesto pomôcť developerom, aby stavali viac alebo rýchlejšie.

Ste právnik. Prečo práve MIB?

Rozvoju mesta sa venujem dlhodobo. Približne od roku 2017, keď som sa stal spoluautorom materiálov k jeho rozvoju. Následne som od roku 2019 pracoval pre mesto. Rozvoj mesta mi je blízkou témou a motivuje ma predovšetkým možnosť zlepšiť fungovanie Bratislavy – mesta, v ktorom som sa narodil.

Časť verejnosti, dokonca aj tej odbornej, organizácii MIB nerozumie. Nevedia uchopiť jej pozíciu a úlohu v meste. Aký je hlavný cieľ MIB-u?

Väčšina ministerstiev si v ostatných rokoch vytvorila analytické útvary, ktoré im umožňujú tvoriť informovanejšie politiky. MIB je analytickým a strategickým útvarom mesta. Má za úlohu tvoriť stratégiu mesta, jeho politiky a plány. Má tvoriť podklady pre informovanejšie a kvalitnejšie rozhodovanie politických reprezentantov. Som presvedčený, že to už obyvatelia a obyvateľky Bratislavy vnímajú.

Pracujete na detailnej implementácii stratégie Bratislava 2030 vrátane dátovej štruktúry a indikátorov. Čo to konkrétne znamená?

Mestskú stratégiu musíme vedieť merať (teda vedieť povedať, kedy bude úspešná) preto, aby sme ju vedeli následne implementovať a realizovať. To je základ. Musíme vedieť zmerať, kam sme sa dostali za istý časový úsek, a flexibilne overovať, či projekty napĺňajú ciele.

Na toto slúžia merateľné ukazovatele, ktorých je v rámci strategického dokumentu Bratislava 2030 vyše 350. Z nich budeme postupne vyberať tie najvhodnejšie. Dnes ich už máme detailne spracované. Vo výsledku by každý obyvateľ mal vedieť, ako sa vyvíja výkon mesta v daných oblastiach. Tento výkon je reprezentovaný konkrétnym ukazovateľom – napríklad bezpečnosťou na cestách.

Slúži na to indikátor, ktorý hovorí o množstve usmrtených alebo zranených osôb, chodcov a cyklistov na cestách. Ide o všeobecne uznávaný indikátor, ktorého úlohou je sledovať, či sa blížime k tzv. benchmarku (orientačnému bodu), ktorý je stanovený aj v škandinávskych mestách či Beneluxe.

Cieľom, ku ktorému smerujeme, je stav, v ktorom stanovené merateľné ukazovatele budeme postupne pretavovať do praxe. Zložité je na tom to, že niektoré mestské organizácie, ale aj samotný štát, ktorý generuje množstvo dát, jednoducho nemajú nastavené procesy, aby tieto dáta systémovo a prehľadne generovali a publikovali.

A to je tá výzva! Treba spraviť pomerne veľa detailnej práce, ktorá je ťažko zrozumiteľná zvonku. Je to náročná mravčia práca, nehovoriac o tom, že máme pomerne veľký problém dostať sa k dátam od štátu.

Aký je vzťah MIB-u a magistrátu, keďže sú tieto dva úrady silno prepojené?

Magistrát je výkonným úradom zastupiteľstva a primátora, MIB je analytickým inštitútom. Prepájajú sa v ňom odborníci z mnohých oblastí. MIB plánuje a pripravuje mestské politiky, výkon jeho funkcie je priamo závislý od spolupráce s magistrátom, resp. ostatných súčastí a organizácií mesta. Nie je možné vnímať MIB ako slonovinovú vežu. MIB je, v dobrom zmysle slova, odkázaný na fungovanie celého systému mesta.

Neprelínajú sa úlohy MIB-u a Útvaru hlavného architekta (UHA)?

Hlavný architekt nemá taký rozsiahly aparát. MIB zabezpečuje analytickú a spracovateľskú zložku územného plánovania, analytické kapacity alebo akékoľvek iné. Úlohou hlavného architekta je byť tou zdravou autoritou, ktorá tvorí politiku v hlavnej úlohe, je tým hlavným koordinátorom určujúcim politiky. Pre MIB má najmä koordinačnú úlohu.

Nebolo by rozumné, keby bol súčasťou MIB-u alebo naopak, MIB súčasťou UHA?

Žijeme v realite, ktorá sa riadi zákonom o Bratislave, je tu vybudovaná istá štruktúra, tradície. Nevidím v tom pointu.

Viete si predstaviť, čo sa stane, ak sa zmení primátor a s ním celý magistrát?

Viem, kam smerujete. Som toho názoru, aby sme sa pozerali na to, aký je dnes štandard politiky, výkonu verejnej správy, v tomto prípade tej mestskej. Podľa mňa obyvatelia vnímajú zvýšený štandard v oboch týchto parametroch. Je to niečo, čo sa nedá podliezť.

Každý potrebuje územne plánovať, každý potrebuje mať v roku 2023 na rozhodovanie dáta, rozumieť im, interpretovať ich, a to bez ohľadu na to, odkiaľ primátor politicky pochádza alebo kam sa radí a s čím sa identifikuje. Je nespochybniteľné, že tieto dáta a analýzy bude potrebovať každý.

Aký bude mať vplyv na kontinuitu nový štandard, ktorý budujete?

Je to o dobre nastavených stratégiách, ktoré sa dostanú pod kožu úradov, organizácií, kolegov a kolegýň magistrátu i MIB-u. Vytvorili sme stratégiu 2030, ktorá prekonáva volebné obdobie.

Momentálne pre ňu robíme akčný plán, ktorý bude mať istú frekvenciu aktualizácie. Vytvára kontinuitu do ďalších rokov. Vytvárame aj stratégie, ktoré udajú jasný smer, čo a ako sa má realizovať alebo by sme realizovať chceli. Cieľ je dostať stratégiu mesta pod kožu všetkým, aby to mali vo svojej DNA.

Hlavné mesto považuje premenu brownfieldov za potenciál v rozvoji mesta a premene Bratislavy na kompaktnejšie mesto. Ako konkrétne si to predstavujete v praxi, v akom časovom horizonte a ako v tomto spolupracujú developeri?

Každý nevyužívaný priestor v našom meste má potenciál na obnovu a jeho obnovenie prispieva k tomu, že sa z Bratislavy stáva kompaktná metropola. Územia brownfieldov okrem polohy blízko centra alebo dobrého napojenia do centra mesta často disponujú aj dobrou infraštruktúrou.

Informácie zo štúdie MIB využije na lepšie plánovanie, kam sa má mesto rozvíjať a kam nie. Dáta z aktualizovanej urbanistickej štúdie brownfieldov umožňujú strategicky sa pozerať aj na väčšie územia a celky. Spolu s kategóriou ekonomického potenciálu územia, ktorý štúdia tiež sleduje, potom mesto dokáže identifikovať potenciálne územia, kde je možné obnovovať územie formou verejno-súkromných partnerstiev.

Aktuálne takýto proces prebieha v území Mlynských nív, kde bolo v minulom roku identifikovaných na jednom území viacero vlastníkov aj nevyužívaných pozemkov, ktorí požiadali o zmenu územného plánu za účelom bývania.

MIB teraz pripravuje štúdiu pre územie Mlynských nív, aby boli skoordinované záujmy jednotlivých vlastníkov pozemkov aj vhodne doplnené o verejný záujem obyvateľov novej štvrte aj mesta, teda o potrebnú vybavenosť, ako sú školy, zariadenia sociálnej a zdravotnej starostlivosti či parky a zeleň. Spolupráca s developermi je kľúčová, keďže sú to dominantní investori v území.

Bez ekonomickej návratnosti nie je možné transformovať brownfieldy v súkromnom vlastníctve, čo je väčšina relevantných brownfieldov. Hľadáme a navrhujeme preto aj ekonomické modely, ako tejto transformácii napomôcť a pritom územie transformovať sociálne aj environmentálne udržateľne.

Ako MIB riešil participáciu developerov na urbanistickej štúdii brownfieldov?

S developermi sme komunikovali na pravidelných verejných prerokovaniach. Mnohí z nich o aktualizovanú urbanistickú štúdiu brownfieldov mali ešte v čase príprav taký veľký záujem, že boli za tú štúdiu ochotní aj zaplatiť.

Štúdia je, samozrejme, bezplatne dostupná všetkým v pdf verzii alebo aj na geoportáli. Myslím, že všetci relevantní developeri v území participujú na štúdii Mlynské nivy, dokonca sa nám ozývajú ďalší, že by sa do procesu radi zapojili.

Máme pozitívnu spätnú väzbu najmä preto, že ide vôbec o prvú štúdiu, ktorej ciele a princípy od základu nastavuje mesto. V tvorbe mestskej urbanistickej štúdie tak zlaďujeme záujmy súkromných developerov, ktorých zámery musia byť finančne udržateľné, spolu s verejným záujmom na kvalitnú občiansku vybavenosť, infraštruktúru či zeleň – inými slovami, verejný záujem spočíva v sociálnej a environmentálnej udržateľnosti územia.

Zo stretnutí s developermi vidím veľký potenciál na nastavenie lepšej spolupráce so súkromným sektorom pri tvorbe nových štvrtí či územných celkov práve na podklade tejto štúdie. Vďaka tejto spolupráci sa vyhneme tomu, že v území vznikne zoskupenie individuálnych projektov v tesnej blízkosti, naopak, vytvoríme modernú štvrť s potrebnými funkciami.

Spomenuli ste relevantných developerov. To sú ktorí?

Sú to všetci tí, ktorí majú v danom území ucelené väčšie celky, sedia dnes s nami pri stole a spolupracujú na štúdii

Čo s developermi, ktorí nie sú ochotní participovať?

Štúdiu pripravujeme s kľúčovými developermi. Všetko smeruje k tomu, aby sme ju pre dané územie vyriešili čo najlepšie. Stále verím, že ak dnes niekto záujem nemá a prejaví ho v budúcnosti, bude sa môcť do procesu pridať.

Prečo na takú rozsiahlu a dôležitú urbanistickú štúdiu nebola vypísaná súťaž?

Úlohou spracovateľa štúdie je zladiť jednotlivé developmenty v zmysle princípov rozvoja mesta. Preto štúdiu zastrešuje MIB. Potrebujeme zabezpečiť, aby v základných rámcoch zaznel jasný hlas mesta, ktorý má predstavu, ako sa má územie Mlynských nív vyvíjať.

Nie je celkom realistické, aby to dali dokopy externí spracovatelia bez takej dôležitej analytickej prípravy. Podarilo sa nám skoncentrovať množstvo dát aj vďaka tomu, že máme vypracovanú územnú prognózu, ale aj ďalšie kľúčové podklady. Tak či tak by na strane mesta vznikli veľké náklady na prípravu týchto dát. Súčasne bolo veľmi dôležité skoordinovať jednotlivých developerov tak, aby ich zámery spolu ladili.

Urbanistická súťaž by v tomto smere proces značne skomplikovala, pričom by podľa nášho názoru nemala vyššiu pridanú hodnotu. Je to natoľko zásadné rozvojové územie, že mesto v ňom chce tlmočiť svoj vlastný názor na koncepciu rozvoja
a jeho limity, necháva však voľnosť v konkrétnom stvárnení jednotlivých
projektov. Developeri si môžu riešiť svoje územia formou súťaží.

Nebolo by rozumné dáta poskytnúť jednotlivým spracovateľom, aby ste získali následne väčšiu možnosť výberu?

Máme pomerne jasnú predstavu, ktorá vyplýva zo stratégie Bratislava 2030, ako chceme mesto rozvíjať. Tento názor sme ako mesto chceli do spomínanej zóny vložiť. Zopakujem, že stále nechávame veľký priestor developerom na riešenie svojich zón spoločne.

S touto štúdiou súvisí aj zmena územného plánu, o ktorú môžu developeri požiadať v prípade, že územný plán nepovoľuje ten typ výstavby, ktorý developer v území práve plánuje. Ako sa stanovuje výška poplatku za zmenu územného plánu?

V prvom rade, nie je žiadny poplatok za zmenu územného plánu. Toto treba pojmologicky upraviť. Nazvali sme to kontribúciou, prípadne to, čo máte na mysli, môžeme nazvať príspevkom. Výška príspevku vyplýva z metodiky zmien územného plánu, ktorá bola zverejnená a schválená mestom, zobraná na vedomie zastupiteľstvom v roku 2021.

Táto výška bola akceptovaná trhom na základe toho, že v roku 2021 bola spustená veľká verejná výzva na zmeny územného plánu, do ktorej sa prihlásilo takmer 130 developerov. Predstavuje akési vhodné nastavenie toho, aká výška kontribúcie má byť v meste za súčasných okolností.

Je akceptovateľná trhom a zároveň umožňuje komplexný rozvoj našich priorít – rozvoj územia, budovanie mestského bytového fondu, ktorý podporuje súdržnosť, zmiešané územia, zmiešanú sociálnu skladbu, prípadne sú to iné typy hodnôt. Zatiaľ je to však predčasné riešiť, metodika ešte nie je dokončená ani schválená.

Pôvodne bolo stanovené, že developeri budú za zmenu územného plánu odvádzať mestu byty a dnes sa hovorí o financiách…

Áno, to je jedna z možných metodík, ktorá je dnes schválená a ktorá sa aplikuje. Hovorí sa o tom, že developeri sa zaväzujú v budúcnosti darovať byty mestu. Máme istú pracovnú verziu, nad ktorou uvažujeme, a až bude reálne na stole, budeme to konzultovať aj so zástupcami developerov a následne komunikovať s médiami.

Aktuálne sú to teda byty a vy zvažujete, že to budú financie. Alebo je už rozhodnuté, že to budú financie?

Nie, nič nie je rozhodnuté, pretože nič nie je schválené.

Čiže je to v procese?

Pozeráme sa na najlepšiu prax v zahraničných mestách, ktoré majú podobnú prax, napríklad Praha, Kodaň, San Francisco. Je to však závislé aj od iných nástrojov, ktoré samospráva používa. Nie každé mesto túto prax aplikuje, pretože má k dispozícii iné nástroje a zdroje. Hľadáme, ako to najlepšie metodicky uchopiť. Platí, že metodika by sa mala zmeniť len v metodickým rámcoch, nemala by sa meniť v záťaži na developera. Mala by sa naozaj meniť len v spôsobe, akom dochádza k jej plneniu.

Samotná prestavba brownfieldu je náročná, okrem iného aj preto, že je spravidla spojená s odstraňovaním envirozáťaží. Kto nesie tieto výdavky?

Envirozáťaže sú záťažou vlastníka pozemku, ktorý s najväčšou pravdepodobnosťou nadobúdal pozemok s vedomím alebo rizikom, že tam envirozáťaže sú prítomné. Externalizovať tento náklad na mesto nie je cesta.

Ako dnes vnímate downtown?

Jeho poloha ani objem mi neprekáža. Je to dané. Našou úlohou je vyriešiť zvyšné územie Mlynských nív z hľadiska infraštruktúry či občianskej vybavenosti, zvlášť ak má dôjsť k ďalšiemu rozvoju tejto zóny, tak je potrebné celé územie sceliť.

V poslednej otázke by som sa rada dotkla dostupnosti bytov. Nie je tajomstvom, že povoľovanie je v Bratislave náročné a stále je tu nedostatok bytov. Ako môžete pomôcť developerom, aby stavali viac alebo rýchlejšie?

Áno, nie je to tajomstvo. Zároveň nie je tajomstvom, že Bratislava je najzložitejšie, najväčšie mesto, v ktorom je najväčšia aglomerácia na Slovensku, navyše zložitá aj svojou vnútornou štruktúrou. Je preto dôležité si priznať tieto východiská. Uznávame nezastupiteľnú rolu developerov, ale hovoriť o tom, že na meste leží tá hlavná ťarcha v povoľovacích procesoch, nie je férové.

V povoľovaní sme sa výrazne zlepšili, čo dokazujú aj štatistiky. Momentálne sú pripravené na zmeny územného plánu ďalšie mestské a developerské pozemky, ktoré sa menia na bytové funkcie. Nemyslím si, že je úplne férové povedať, že je to len vecou Bratislavy.

Treba sa pozerať na povoľovací proces komplexne. Mesto robí systematické kroky na zvýšenie dostupnosti bytov, ako nájomné, tak aj developerské projekty. Má však za úlohu aj regulovať a zabezpečovať verejný záujem, a preto ho logicky musí presadzovať u všetkých stakeholderov.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 6-7/2023