Obdobie posledných 20 rokov má takú dynamiku, aká v dejinách ľudstva nemá obdobu, hovorí Tomáš Ctibor

Pôsobil v developerskej spoločnosti, stál pri zrode Inštitútu a plánovania rozvoja hlavného mesta Prahy, je predsedom Združenia pre architektúru a rozvoj, ako aj členom ďalších organizácií v Európe. S Tomášom Ctiborom sme sa rozprávali o tom, prečo založil platformu 4ct a čo je pre mestský rozvoj a budovanie nových štvrtí kľúčové.

Máte bohaté skúsenosti z mestského plánovania a developmentu. Čo vás k tejto práci priviedlo?

Začalo sa to možno tam, kde som sa narodil. Pochádzam z Mostu a ako malé dieťa si pamätám ten pôvodný starý Most. Hoci bol postupne opustený, dlhodobo neudržiavaný, špinavý a šedivý, aj tak mi bol už ako dieťaťu bližší než ten nový.

V tom som síce od býval narodenia býval, ale dlhé desaťročia bol len staveniskom. Pôvodný Most bol bohatým, kultúrnym mestom, mal veľké urbánne i architektonické kvality. A oproti nemu vznikalo nové mesto, unifikované sídliská, ktoré boli z užívateľského hľadiska síce komfortné, ale z  urbanistického hľadiska a z hľadiska všeobecnej kvality života to rozhodne posun k lepšiemu nebol.

Možno i tento zažitý pocit ma nejakým spôsobom priviedol k myšlienke, že by som chcel navrhovať a stavať mestá. A preto som študoval architektúru. Zhodou okolností ma to po roku 1989 zavialo trochu inam, takže som školu nakoniec nedoštudoval. Ale práve tam bol začiatok túžby navrhovať, stavať a niečo meniť – v dobrom zmysle slova.

Prečo ste sa rozhodli pre založenie platformy 4ct?

Pre mňa práca pre Prahu nebola úplne tým plánovaným cieľom, ku ktorému som smeroval. V čase, keď som už veľa rokov pôsobil ako developer, som dostal, zjednodušene povedané, príležitosť zmeniť to, čo som kedysi kritizoval.

Za dva roky môjho pôsobenia, keď sa podarila transformácia ÚRM na IPR Praha, sme získali cenné skúsenosti, prebehlo množstvo zásadných a rýchlych zmien. Moji kolegovia si robili žarty, že ako som mal možnosť v roku 1989 aktívne zažiť Velvet Revolution, tak by sa dalo založenie IPR Praha označiť ako Urban Revolution, pretože šlo o podobnú dynamiku zmeny.

Po neplánovanom ukončení môjho pôsobenia na IPR Praha som stál pred rozhodnutím, čo ďalej. Či len obnovím firmu, ktorú som mal predtým, alebo zažitú skúsenosť nejako zúročím. Zvolil som cestu založenia platformy 4ct, kde môžem využiť skúsenosti ako z developmentu, tak aj z mestského plánovania.

Pracujete na mnohých projektoch v ČR i SR, pomáhate mestám s rozvojom záujmových území. Na aký problém narážate v rámci projektov najčastejšie?

To by bol asi dlhý zoznam. Myslím si, že české prostredie je v tomto smere stále ešte v plienkach. Máme de facto dvadsaťročnú skúsenosť, pretože 90. roky boli skôr improvizáciou, kde nebolo k dispozícii veľa základných nástrojov, ako napríklad hypotéky.

Zhruba 20 rokov skúseností nie je dlhé obdobie, pretože prerušenie kontinuity trvalo pomerne dlho a určité schopnosti a skúsenosti sa vytratili. Všetko teda budujeme znova. A do toho vstupuje fenomén, že sa všetko zrýchľuje. Akurát posledných 20 rokov je obdobie, ktoré má takú dynamiku, aká v dejinách ľudstva nemá obdobu.

Čo je však podľa mňa najväčší problém a kľúčový faktor, je kompetentnosť aktérov. A to vo všetkých oblastiach, či už je to verejná správa, často i súkromný sektor, alebo široká verejnosť, nech už v úlohe budúceho užívateľa, alebo toho, kto má pocit, že sa ho to nejako týka a môže do toho hovoriť.

Potrebujeme prijať tézu, že zmena a rozvoj sú pozitívne.

No ide aj o odbornú verejnosť, pretože veľmi často pri rôznych verejných prerokovaniach a diskusiách je i táto časť verejnosti veľmi „zabetónovaná“ vo svojom úzkom odbornom pohľade, vo veľmi tradicionalistickom prístupe, a to je presne to, čo dnešku nevyhovuje.

Druhá, podľa mňa dosť zásadná vec je, že sa na plánovanie stále pozeráme reštriktívne. Za víťazstvo sa považuje to, že sa niečomu zabráni. V civilizovanom svete sa za víťazstvo považuje to, že sa niečo podarí. Plánovanie sa tam na rozdiel od nás vníma ako niečo proaktívne, niečo, na čoho konci má byť výsledok – niečo nové má vzniknúť, niečo sa mení, niečo sa rozvíja a ide sa tomu oproti.

A nie, že sa tomu bráni. A to je zásadný problém českého plánovania. Potrebujeme prijať tézu, že zmena a rozvoj sú pozitívne. S tým zároveň súvisí i dostatočná ambícia. My sa pri rozhodovaní o budúcnosti často bojíme, sme príliš opatrní a nie sme odvážni. A bez ambícií sa k lepšiemu žiadna situácia významnejšie meniť nedá.

Pretože práve viera v to, že nejakým zásadným krokom a opatrením niečo zmením, nás dovedie ku kvalitnému výsledku. Plánovať treba s dostatočnou ambíciou. Pokiaľ je niečoho prebytok, je to šanca, že všetci majú dosť. Naopak, každý nedostatok vyvoláva napätie, problémy a neprispieva k všeobecnej spokojnosti. Tým sa potom komplikuje aj dohoda o budúcom rozvoji.

Sú miesta na svete, kde toto veľmi dobre vedia. Pri plánovaní s tým počítajú. Snažia sa, aby napríklad ponuka projektov, pripravených území a ich kapacít bola vždy o niečo väčšia, než je aktuálna potreba trhu. A to je presne to, čím sa im darí nepriamo regulovať trh.

Udržujú dostatočnú mieru kapacít a sú schopní flexibilne reagovať na zmeny podmienok. Vo chvíli, keď sme pod permanentným tlakom z nedostatku, tak sa, samozrejme, také veci robia horšie, pretože tlak vyvoláva napätie a konflikty. A toto je vec, ktorú my si stále nepripúšťame, teda to, že kapacity územných plánov a pripravených území by mali byť väčšie, ako je predikovaná potreba.

Kapacity sú v Českej republike teda dlhodobo podhodnotené?

Uvediem príklad Prahy. Ak má hlavné mesto strategický plán schválený pred pár rokmi, kde je cieľovým horizontom rok 2030, v čase schvaľovania šlo o strednodobý horizont. Plánovať na strednodobý horizont je málo, ide o systémovú chybu.

A to navyše v čase, keď u nás príprava a realizácia projektov trvá 10 a niekedy aj 15 rokov. To znamená, že teraz pripravované projekty budú realizované za horizontom strategickej vízie, čo je podľa mňa nesprávne. Ďalšou chybou je, keď vízia vychádza z neúplných či nepravdivých faktov, ako je napríklad počet obyvateľov. Pokiaľ je tento údaj reálne výrazne vyšší, potom sú potenciálny nedostatok a kríza veľmi blízko.

Vždy bude lepšie, keď budú brownfieldy a vnútorné rozvojové územia pripravené s potenciálnou rezervou pre budúce generácie, ako keď nebude čo konzumovať a nastane problém. Nastavenie vstupných parametrov je dôležité. Neambicióznosť a neodvážnosť sú vo finále vždy drahšie a komplikovanejšie.

Posledná vec, ktorú považujem za nedostatočnú, je, že územné a strategické plány alebo územno-analytické podklady sú stále skôr formálnymi dokumentmi. A to aj napriek tomu, že časy sa zmenili a máme neuveriteľné možnosti z hľadiska informácií, dát i technologických schopností.

Mestá teda s dátami väčšinou nedokážu pracovať?

Koncepčné a strategické dokumenty sa veľmi často robia formálne len preto, že sa musia urobiť. Často sa ani nezisťuje, ktoré informácie a dokumenty už sú na meste k dispozícii. Nebýva ani určená osoba alebo miesto, kde by boli koncepčné a strategické dokumenty vyhodnotené a posúdené vo väzbách. Tým v 4ct pri príprave koncepcií vždy začíname a ďalej zisťujeme, s akými dátami sa pri príprave týchto dokumentov pracovalo.

Dnes je k dispozícii obrovské množstvo dát, akurát sa s nimi nepracuje spôsobom, akým by to bolo možné. Napríklad odbory školstva, zdravotníctva a mnohé ďalšie majú dostupné dáta, ktoré sa však často nepremietajú do debát pri nastavovaní kapacít územného plánu.

Čo by pomohlo?

Ak to vezmem od začiatku, pomohlo by, keby sa o spomínaných témach viac hovorilo a písalo. A keby sa o nich hovorilo ako o niečom, čo sa má vnímať pozitívne. Že postaviť dom nie je „zločin“. Čo veľa ľudí, ak sa to má stať v ich blízkosti, takto vníma. To je asi ten prvý krok.

To je však beh na dlhú trať.

Je, ale na druhej strane vzhľadom na to, že som zažil 17. november 1989, ale aj zrod IPR, viem, že niekedy je konštelácia taká, že sa môžu pomerne významné zmeny stať relatívne rýchlo. V tom si držím nádej, že to nemusí trvať dlho. Niežeby som to chcel privolávať, ale hlboké krízy rýchlosť zásadných zmien privolávajú a priťahujú. Jedným zo zásadných faktorov, ktorý u nás bráni rozvoju, je aj rigidita v prístupe, v rozhodovaní, v normotvorbe. A práve kríza je tým momentom, keď rigidita musí ísť bokom.

Všetky rozvojové investičné projekty dnes u nás viaznu na dlhom povoľovacom procese. Aký je váš názor na aktuálnu verziu novelizácie stavebného zákona?

Je to krok späť. Novela rozhodne nie je posunom k lepšiemu. Je to smutný príbeh, pričom už predchádzajúca verzia návrhu zákona mala svoje nedostatky. Dnes sa však ukazuje, že práve trochu vyššia miera centralizácie riadenia procesu povoľovania by pre súčasnosť bola relevantná.

I pôvodne navrhovaná fikcia rozhodnutia, ktorá bola veľmi odvážna a narazila, zaručovala, že v určitých okamihoch je čas dôležitejší než to, či niečo bude zelené alebo modré. A pokiaľ ide o územné plánovanie, podľa môjho názoru štát za 30 rokov nepreukázal, že by ho dokázal dobre zaistiť. Navrhoval by som preto model, aby mestá, ktoré budú slobodne chcieť, mali 100 % kompetenciu v územnom rozvoji, a to vrátane možnosti na vlastné stavebné predpisy.

A menšie mestá alebo tie, ktoré si na to netrúfnu, môžu požiadať štát alebo iné samosprávy, aby im tento servis dodali. Napríklad prostredníctvom vysokokvalifikovaných pracovísk typu IPR alebo kancelárie architekta. Mestá nie sú rovnaké, neriešia rovnaké problémy a nemajú rovnaké priority. Tak nech tam tá kompetencia je. My totiž stále vychádzame z toho, že sa všetko zneužije. Skúsme sa učiť, že všetko bude využité a že sa aj niečo podarí.

Ďalším závažným problémom je návrh digitalizácie, ktorá vôbec nezodpovedá aktuálnym potrebám ani možnostiam. Ak dopadne novelizácia takto, potom na tom nebudeme lepšie, ale plus-mínus rovnako ako teraz.

Čomu sa v 4ct v rámci rozvojových projektov venujete?

Máme dve základné kategórie klientov – samosprávy a súkromných developerov. Našou filozofiou je, že každé územie má v danom čase a mieste jedno správne riešenie. A všetci, ktorí sú na tom nejakým spôsobom zainteresovaní, by sa mali snažiť sa správnemu riešeniu priblížiť.

Potom je jedno, či je zadávateľom projektu súkromný alebo verejný investor. Darí sa nám i napomáhať realizovať dohodu medzi súkromným a verejným zadávateľom a projekt pripravovať spoločne.

Vždy začíname zodpovedajúcou mierou analýzy územia. To znamená poskladať si informácie, ktoré sú k dispozícii, sú relevantné a mali by nejakým spôsobom determinovať riešenie predtým, ako ho začneme spoločne hľadať.

Často to ukáže východiskový stav v trochu inom svetle, ako ho vnímajú ľudia, ktorí tam žijú alebo pracujú. Na základe analýzy sa najprv hľadá možná koncepcia a overujú sa možnosti v rovine racionálneho minima a ambiciózneho maxima. V rámci tohto pásma sa potom pripravuje odporúčané riešenie, ktoré sa však môže vyvíjať v čase. A zadávateľ potom vie, že keď sa pohybuje v tomto pásme, nerobí zásadnú chybu.

Dôležité je nastavovať si aj spodnú hranicu rozvoja, pretože ak potom ideme pod ňu, mali by sme vedieť, že je to dlhodobo neudržateľné a neefektívne riešenie, lebo dvojposchodový dom má inú efektivitu než osemposchodový.

A pokiaľ verejný sektor zodpovedá za budovanie, ale aj udržiavanie mnohých i socioekonomických infraštruktúr, mal by to robiť efektívne. Všetku našu prácu zároveň dopĺňame číslami a vytvárame predikcie, pretože i ekonomický pohľad je veľmi dôležitý.

Čo od vás mestá v rámci prípravy projektu, napríklad novej štvrte, získavajú?

Získavajú obraz miesta. Vytvárame v podstate digitálne dvojča, pričom spracujeme ucelenú zostavu dát a informácií o danom území. Pokiaľ sa bavíme o rozvojových projektoch, mestá od nás dostanú základnú analýzu trhu a vecí, ktoré ho ovplyvňujú, aby sme vedeli, v akých ekonomických parametroch sa pohybujeme, aké sú možnosti, aká je akceptovateľnosť navrhovaného pre budúcich užívateľov.

Mestá teda dostávajú pomerne rozsiahlu analytickú časť, ale aj modeláciu scenárov, t. j. priestorové, kapacitné a funkčné vymedzenie vo variantoch, a to všetko je vybavené prepočtami. Analýza a základné scenáre dopĺňa stratégia, ako postupovať. Spracovávame odporúčania, ako pripraviť a realizovať transformáciu územia aj obchodne, organizačne i procesne.

Je to pre mestá nóvum?

Áno, je to pre ne nové. Snažíme sa prinášať komplexný prístup.

Majú mestá v prípade revitalizácie brownfieldov dostatočnú podporu od štátu?

Tam vidím úplne zásadný problém, pretože štát nemá v súčasnosti v podstate žiadny špeciálny program, ktorý by podporoval prípravu týchto území. Pritom efektivita vložených prostriedkov do prípravy je násobná v porovnaní s tým, keď štát podporuje až následnú výstavbu. Navyše pre veľké mestá nie sú náklady spojené s prípravou takým fatálnym problémom ako pre menšie mestá s oveľa nižšími rozpočtami.

Na akých projektoch aktuálne pracujete?

Spolupracujeme napríklad s J&T Real Estate na projekte novej štvrte Trnitá v Brne. Dúfam, že sa uzavrie aj prípravná fáza projektu revitalizácie Florenc v Prahe, na ktorej príprave sme od začiatku spolupracovali.

V Ostrave pripravujeme projekt novej štvrte Pod Žofinkou, kde je veľmi dôležité si správne definovať možnosti budúceho vývoja, čo je pomyselné minimum, a súčasne pripustiť dostatočne veľkú ambíciu, aby bolo mesto na pozitívnu budúcnosť pripravené.

Pracujeme na mnohých ďalších projektoch transformačných území, teda na brownfieldoch, napríklad v Táboře, Chabařoviciach, novo v Ostrove nad Ohří, predtým v Břeclave. Ďalej intenzívne spolupracujeme s JRD na projektoch v Hostivaři a Měcholupoch. A tešíme sa na ďalšie budúce zámery.

Okrem práce na rozvoji územia navrhujeme pre Czech Invest, ako pracovať s dátami o brownfieldoch, aby boli dostupné a relevantné pro samosprávy a investorov, a tí mali k dispozícii objektivizovanú analýzu a nerozhodovali len na základe pocitov. Zaujímavých príležitostí vidíme stále veľmi veľa a ambícií máme dosť.