Ján Palenčár: Ak neurobíme zmeny, stále budeme najhorší v dostupnosti bývania
Monika Voleková Na realitnom trhu sa otvorili nožnice. Klienti dostanú hypotéku a veľká skupina ľudí je schopná kúpiť si byt, hoci sú ceny historicky najvyššie, aké kedy na Slovensku boli, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Slovensko je krajinou s vysokou mierou súkromného vlastníctva bytov, s malým nájomným sektorom (komunálnym) a ešte menším družstevným. Bytov sa stavia stále málo, hoci dopyt je veľký.. Viacročná konsolidácia verejných financií prejavila skôr na strane podnikateľského sektora a obyvateľov ako štátu, stúpla inflácia a výsledkom je mrzutá nálada aj vo firmách.
Na realitný trh sa však vrátili investiční kupujúci, mierne klesli úrokové sadzby hypoték a prehlbuje sa zmena v myslení Slovákov, že nastal čas na nájomné bývanie, pretože nie všetci majú peniaze na kúpu bytu. Aj o týchto témach sme hovorili s Jánom Palenčárom.
Aký bol uplynulý rok 2025 z hľadiska realitného trhu?
Keď sa obzrieme za starým rokom 2025, zásadnou udalosťou, ktorá ovplyvnila realitný trh, bola tzv. katastrálna kríza, ktorá spôsobila komplikácie na realitnom trhu. Od obrovských obáv, že ľudia prídu o svoje nehnuteľnosti, že na listoch vlastníctva nebudú oni, že sa budú hromadiť podvody, až po praktické problémy, nakoľko nebolo možné realizovať žiadne úkony na katastri, ako napríklad vklady, zápisy podobne.
Tiež ste si nevedeli vybrať list vlastníctva a nahlásiť trvalý a prechodný pobyt. Prípadne nahlásiť sídlo firmy, kde rovnako potrebujete list vlastníctva. Ku koncu roka 2025 s katastrálnou krízou čiastočne súvisí aj návrh nového Katastrálneho zákona. Očakávame, v akej forme prejde, pretože ovplyvní prácu realitných kancelárií aj mnohých odborníkov, ktorí sa zaoberajú realitným trhom.
Ďalšou udalosťou, ktorá zásadne ovplyvnila realitný trh, bol silný dopyt po kúpe predovšetkým rezidenčných nehnuteľností. Nedostatočná nová výstavba a „otvorenie nožníc“ medzi ponukou a dopytom spôsobili veľký tlak na ceny – medziročne (december 2025) sa zvyšovali na celom Slovensku v priemere skoro o 13 %.
Poslednou udalosťou boli konsolidačné balíky, ktoré ovplyvnili správanie ľudí smerom k nehnuteľnostiam a všeobecne k investíciám. Predovšetkým vo firmách to znamenalo negatívne dôsledky pre budúce plánované investície v realitách. Zaujímavé je, že konsolidačné balíky zatiaľ iba minimálne ovplyvnili správanie bežných fyzických osôb v súvislosti s nákupom nehnuteľností na bývanie.
Dopyt je stále veľmi veľký, podporený aj dostupnými hypotékami. Klienti v súčasnosti dostávajú hypotéky a veľká skupina ľudí na Slovensku je schopná kúpiť si byt, aj keď sú ceny historicky najvyššie, aké kedy u nás boli.
Čo ovplyvňuje mladú rodinu alebo absolventa vysokej školy, keď si chce kúpiť byt na hypotéku v Bratislave?
Je to trh, kde sú ceny bytov najdrahšie. Cena dvojizbového sídliskového bytu v novostavbe v Bratislave, sa pohybuje na úrovni okolo 250-tisíc eur. To nehovorím o prémiových nehnuteľnostiach v prémiových lokalitách. Pri takomto byte je potrebné si zabezpečiť ekvitu. Ak mám schválený úver na úrovni 80 %, ekvita je na úrovni 20 % (50-tisíc eur), čo nie je málo peňazí.
Mladí ľudia bežne nemajú k dispozícii takúto sumu (usporenú alebo od rodičov), ale ak sa s týmto vyrovnajú, dokážu si zobrať na zvyšných 200-tisíc eur úver s približnou mesačnou splátkou 850 eur. Máme veľkú skupinu mladých ľudí, ktorí ekvitu nemajú, takže im neostáva nič iné, len vstúpiť do segmentu nájomného bývania.
Na druhej strane treba povedať, že nájomný sektor tvorí na Slovensku asi 10 % z celkového bytového fondu, čo považujem za veľké negatívum. Máme nielen malý podiel nájomného bývania, ale aj málo možností, ako si zabezpečiť bývanie. Dnes sú dve možnosti: kúpiť si byt alebo bývať v nájme. V Bratislave sa pomaly začína rozvíjať veľmi malý segment – sektor družstevného bývania ako akýsi hybrid, ale malo by tu byť aj komunitné bývanie.
Mali by byť k dispozícii vo väčšom objeme štátne a obecné nájomné byty. Je dôležité, aby sme mali rôzne možnosti, ako si zabezpečiť bývanie. Ak sa to nezmení, stále budeme na chvoste Európskej únie a budeme najhorší v dostupnosti bývania.
Nacvičili si ľudia na dvoch konsolidačných balíkoch, čo to znamená fungovať s nižším objemom financií?
Konsolidačné balíky smerujú k tomu, že firmy, ale aj jednotlivci budú mať menej peňazí. Na Slovensku máme aj bohaté firmy, ktoré napriek väčšiemu daňovému zaťaženiu alebo iným opatreniam prídu o časť príjmu, no stále ostanú veľmi bohaté.
Ale negatívny sentiment, ktorý vytvára to, že máme transakčnú daň, konsolidačné balíky, zamedzenie zápočtu DPH pri motorových vozidlách a že od roka 2026 si vieme uplatniť len 50 %, prispieva k zhoršovaniu nálady v podnikateľskom prostredí, čo sa premieta aj do zníženého investičného apetítu.
Firmy budú menej kupovať. Je pravda, že znížený apetít súvisí aj s geopolitickou situáciou a vojnou na Ukrajine a vnútropolitickou situáciou. Niektorí investori v oblasti rezidenčného segmentu zvažujú kúpu nehnuteľností v zahraničí, spomaľujú nákup nehnuteľností na Slovensku. Pred pár týždňami som absolvoval diskusiu o situácii s bývaním v Európskej únii. Problém s dostupnosťou bývania nemá len Slovensko, je to problém celej Európskej únie (EÚ).
Európska komisia (EK) má dokonca tému dostupnosti bývania ako jednu z top tém, ktorú chce riešiť. Som veľmi zvedavý, s čím príde, pretože rôzne návrhy, ako riešiť túto situáciu, ktoré zatiaľ neoficiálne odznievajú, sa v niektorých mestách a štátoch realizujú skôr formou regulácie a reštrikcie, čo považujeme za cestu do pekla.
Pomôžme trh otvoriť, pretože máme problém s bývaním a developeri chcú stavať a priniesť produkt na trh; poďme im pomôcť a nerobme to opačne. EÚ prichádza s novými opatreniami v oblasti energetickej úspory budov, ktoré sú určite dôležité z pohľadu ochrany životného prostredia a plánu dekarbonizácie, ale zároveň v krátkodobom horizonte prispievajú k ďalšiemu zvyšovaniu cien bývania.
Argumentuje sa tým, že z dlhodobého hľadiska bude menšia spotreba energií, ale v úvode je to opäť o náklade, ktorý bude pri kúpu danej nehnuteľnosti vyšší. Tu je naozaj potrebné, aby sa prišlo so systémovými riešeniami, ako zlepšiť a zrýchliť povoľovacie procesy, zflexibilniť zmeny územných plánov, prípadne znížiť pri niektorých skupinách kupujúcich DPH pri bytoch.
Dnes máme zníženú DPH iba pri bytoch, ktoré sú postavené v rámci zákona o štátom podporovanom nájomnom bývaní, kde je 5 %, ale už byty postavené v rámci podpory zo ŠFRB nemajú takúto možnosť. Je dôležité si povedať, aby sme aj v týchto oblastiach pomohli trhu, ak sa má dostupnosť zlepšiť.
Ako sa zmeny v Katastrálnom zákone premietnu do práce realitných kancelárií?
Na úvod treba povedať, že Slovensko patrí (zatiaľ) v rámci EÚ medzi krajiny s najviac otvoreným katastrom nehnuteľností. Mnohí kolegovia zo zahraničia nám dlhodobo tento stav v dobrom závideli. Nový Katastrálny zákon tento stav značne zmení.
Značne sa zvýšia náklady realitných kancelárií, ale aj iných odborníkov, ktorí pracujú s katastrálnymi údajmi. Bohužiaľ, sa tieto náklady vo väčšine prípadov prenesú na klienta. Pri štandardnom obchodnom prípade, napríklad pri predaji bytu, maklér zhruba desaťkrát vstupuje do listu vlastníctva. Pozerá si vlastníctvo, ako sa vyvíja v rámci nejakej etapy, preveruje si ťarchy v prospech banky v prípade hypotéky – je to minimálne 10 × 6 eur, dokopy 60 eur.
V prípade zložitejších transakciách prípade predaja napríklad pozemkov, je potrebné „lustrovať“ širšie vzťahy aj okolité nehnuteľnosti, kto ich vlastní a aký je plán výstavby v okolí, prístupy, ochranné pásma… To sú desiatky náhľadov do katastra, čo znamená náklad v stovkách eur, ktoré vstupujú do obchodného prípadu. Zatiaľ hovoríme len o nákladoch, nehovoríme o zvýšenej byrokracii, v súvislosti s evidenciou osôb , ktoré budú chcieť získavať údaje z katastra.
Považujem to za zbytočnosť v rámci nového Katastrálneho zákona. Úplne presne nepoznám motiváciu zákonodarcov, neviem, čo tým chceli dosiahnuť, ale pre činnosť realitných kancelárií to znamená vyššie náklady a viac byrokracie.
Zostaňme ešte pri činnosti realitných maklérov. Využívajú realitné kancelárie aj umelú inteligenciu?
Som presvedčený, že ak sa budeme rozprávať o rok, bez umelej inteligencie sa nezaobíde žiadna úspešná realitná kancelária. V súčasnosti používame viaceré aplikácie, ako napríklad chat GPT, Gemini a podobne.
Je nutné, aby realitné kancelárie pracovali s umelou inteligenciou nielen pri úplne základných činnostiach, akými je vytváranie inzercií, textov a podobne, ale aby rozšírili využívanie o vytváranie vizualizácií, 0 grafickej podpory, prípadne využívali AI pri komplexných úlohách ako je tvorba obchodných stratégií, HR stratégií, trhových analýz a podobne. To neznamená, že umelá inteligencia v budúcnosti nahradí realitného makléra, naopak, realitný maklér bude môcť byť efektívnejší a úspešnejší.
Aký je počet vašich členov konkrétne pracujúcich v realitnom obchode? Je záujem o túto profesiu?
Záujem o profesiu realitného makléra v posledných 10 rokoch rastie. Dôvodom je zvyšovanie kredibility našej profesie, nadštandardné stabilné odmeňovanie a dostupnosť kvalitného vzdelávania, ktoré je základným predpokladom pre poskytovanie kvalitných a profesionálnych služieb, čo jediná správna cesta k úspechu v oblasti realitného sprostredkovania.
NARKS zastrešuje približne 210 realitných kancelárií , čo predstavujem približne 1500 realitných maklérov. Celkový počet realitných k maklérov na Slovensku je do istej miery závisí od vývoja trhu. Počet dlhodobo stabilných kancelárií, ktoré neovplyvnili krízy, napríklad hypotekárna kríza v roku 2009 alebo zvýšené úrokové sadzby v roku 2023, je do 900 realitných kancelárií s celkovo 5 000 maklérmi.
