Patrik Golský: Developerov obmedzuje skrytá byrokratická daň
Monika Voleková Viete, ktoré tri položky predstavujú pre developera 30 % z predajnej ceny bytu? Ako je možné stavať byty rýchlejšie? Odpovede na tieto a ďalšie otázky sa dozviete v rozhovore s Patrikom Golským, generálnym riaditeľom stavebno-developerskej spoločnosti YIT Slovakia.
YIT má v ponuke družstevné bývanie a s mestom Bratislava spolupracujete na nájomnom bývaní pre samosprávu. Aký je záujem o družstevné bývanie a kde budú na druhej strane mestské nájomné byty?
Veľmi dobrá otázka, skúsme ju rozdeliť na dve časti. Prvá je oblasť družstevného bývania. Arogantne môžem povedať, že YIT je vlastne prvou developerskou spoločnosťou, ktorá opätovne prišla s družstevným bývaním na slovenský trh.
Na druhej strane treba s veľkou pokorou povedať, že sme nevymysleli koleso, len sme skopírovali model, ktorý kedysi bol na Slovensku, a model, ktorý je veľmi aktívny a preferovaný v Českej republike, ale boli sme prví. Dnes musím povedať, že to bol veľmi dobrý krok, lebo vidíme, že z pohľadu objemu predajov, družstevné bývanie predstavuje z celkového ročného predaja zhruba 35 %.
A je o to veľký záujem, pretože pre klientov, ktorí nedosiahnu na hypotekárny úver z rôznych dôvodov, je toto cesta, ako riešiť svoju bytovú otázku. Čo sa týka druhej časti otázky, veľmi intenzívne spolupracujeme s mestskými časťami. Dnes existuje legislatívny rámec, že my ako developer môžeme poplatky alebo časti tých poplatkov zaplatiť buď finančne, alebo v podobe bytov.
Verím, že tento rok budeme mať možnosť v projekte NUPPU Magnolia 5 odovzdať prvé dva trojizbové byty mestskej časti ako výsledok tejto spolupráce medzi developerom YIT, Mestom Bratislava MČ Ružinovom. Túto formu spolupráce máme nastavenú aj pri ďalších areálových projektoch. To znamená, že časť poplatkov budeme platiť finančne a časť v podobe bytových jednotiek.
Národná banka Slovenska (NBS) chce obmedziť hypotéky na investičné nákupy bytov, ktoré v roku 2025 ťahali realitný trh. Koľko percent klientov kupuje byty na vlastné bývanie a koľko ako investíciu?
Tieto údaje sú ťažko verifikovateľné, pretože nie je stanovená metodika, že keď si napríklad klient kupuje v poradí druhý byt, či je tento druhý byt investičný alebo je to investícia pre jeho rodinu či dieťa. Samozrejme, že aj tretí byt v poradí môže byť takéhoto charakteru, ak má dotyčný tri deti. Z tohto pohľadu ďalšie tri byty nie sú investičné.
Teda ja ich nevnímam ako investičné, ale ich vnímam ako investíciu do bývania pre vlastnú rodinu. Na základe našich skúseností by som povedal, že aktuálne sa na trhu objem investičných bytov pohybuje niekde na úrovni 30 – 35 %. Vidíme, že zvyšok je riešenie vlastnej bytovej otázky.
Ako by mohol tento zámer NBS ovplyvniť realitný trh?
Chápeme zmysel tohto opatrenia, ale osobne si nemyslím, že reálny dôsledok na trh bude výrazne signifikantný. Naše čísla hovoria o tom, že v súčasnosti 90 % našich klientov financuje kúpu bytov cez hypotekárny úver. To znamená, že senzibilita na hypotekárny trh je veľmi vysoká.
Nemyslím si, že obmedzenie parametrov hypotekárnych úverov pre investičných partnerov alebo investície, ak niekto má dostatok finančných prostriedkov, nejakým spôsobom zásadne odradí záujemcov od takéhoto investičného zámeru.
Aké kroky by mal urobiť štát, respektíve mesto Bratislava, aby sa znížili ceny bytov?
Prvý krok, ktorý je pre nás veľmi dôležitý, je modernizácia a upgrade územných plánov. Pre všetkých developerov je absolútne nevyhnutné, aby sme v akomkoľvek okamihu vedeli, čo na danom území môžeme postaviť, aby sme vedeli, ako máme hľadať tieto projekty. To je prvá zásadná otázka. Druhá je povoľovacie konanie.
Spravili sme si vnútornú štatistiku a zistili sme, že zhruba 50 rôznych inštitúcií, orgánov, oddelení musí vydať, a dobre počúvajte, cca 100 rôznych potvrdení, povolení, vyjadrení na to, aby ste sa mohli dostať k právoplatnému stavebnému povoleniu. Toto je podľa mňa šialenosť a prejavuje sa to aj v praktickej rovine, že od akvizície po získanie právoplatného stavebného povolenia na Slovensku prejde sedem rokov. To hovoria naše čísla.
Je tu obrovský priestor na zefektívnenie celého stavebného konania, či už zjednodušením vydávania týchto procesov, alebo koncentráciou týchto rozhodnutí do menšieho počtu subjektov. Veľmi dôležité je využitie modernej výpočtovej techniky a umelej inteligencie, ktorá sa dnes dá podľa mňa veľmi efektívne aplikovať na posudzovanie a vybavovanie rôznych žiadostí.
V praxi vidíme, že zamestnanci a zamestnankyne úradov sa veľakrát aj snažia, ale procesy sa nedajú nejakým spôsobom obísť. Umelá inteligencia vytvára priestor výrazne zjednodušiť tieto procesy.
Na akých rezidenčných projektoch v Bratislave aktuálne pracujete?
Aktuálne máme vo výstavbe dva areálové projekty. Prvým je náš top projekt Zwirn, kde finalizujeme poslednú etapu, a druhým areálovým projektom je Nuppu. V tomto a v budúcom roku otvoríme naše dve nové územia.
Prvým je Mlynárka v Ružinove, kde plánujeme výstavbu zhruba 1 700 bytov a druhým je areálový projekt opätovne v Ružinove na Hraničnej ulici, kde plánujeme výstavbu ďalších 900 bytov. Okrem toho ešte možno niektoré solitérne projekty na ulici Bajkalská, pokračovanie úspešného projektu Rozeta, prípadne v Rači taký menší, ale zaujímavý projekt.
A čo projekt na Viedenskej ceste v Petržalke?
Je to projekt vo veľmi atraktívnom zelenom prostredí. Preto sa snažíme celkovú architektúru a dispozičné usporiadanie nielen bytov, ale celého bytového komplexu ladiť k tomuto prostrediu. Z pohľadu developmentu a povoľovacieho konania je to však náročné územie.
Zároveň si myslíme, že tento priestor vytvára veľký potenciál na vybudovanie zaujímavej rezidenčnej zóny spojenej s prírodou. Naše úvahy smerujú k úzkemu prepojeniu tohto bytového komplexu s okolitým prostredím – vysadenie rôznych parkov a prechádzkové trasy v rámci existujúceho zeleného prostredia v okolí projektu.
Mestské zastupiteľstvo svojho času schválilo zmeny a doplnky, ktoré sa týkajú veľkej zóny na Mlynských nivách. Vy ste prítomní v tejto zóne, máte tam svoje pozemky. Je takýto prístup zo strany mesta vhodným spôsobom, ako rokovať s developermi, vtiahnuť ich do nejakého systému rozhodovania v rámci pripomienok?
Myslím si, že práve táto zóna je ukážkou, ako môže efektívne fungovať spolupráca developerov a mestských častí. Je to pre nás aj trochu zadosťučinenie v pozitívnom slova zmysle. Často sa stretávame s tým, že developer je vnímaný, použijem terminológiu môjho nemenovaného kolegu, ako obžalovaný v obleku.
To nás mrzí a trápi, lebo my chceme aj vo vlastnom záujme, aj v prospech spoločnosti hľadať veľmi efektívne a pekné riešenia, aby sme budovali ucelené štvrte, ktoré prispejú k zlepšovaniu života v daných mestských častiach. Na to je nevyhnutná intenzívna a otvorená komunikácia s mestskými časťami. No zároveň je veľmi dôležité, aby nás mestské časti počúvali a spoločne sme hľadali kompromisné riešenia.
