Developerov trápia drahé byty. Kancelárie sú podľa nich v Bratislave mŕtva vec
Denisa Kureková O tom, že realitu trhu s bytmi čoraz viac deformujú vysoké poplatky, zdĺhavé povoľovanie, drahé financovanie a pravidlá, ktoré sú v porovnaní s Prahou či napríklad Ľubľanou menej funkčné a menej predvídateľné, diskutovali zástupcovia kľúčových developerov na konferencii Development Summit, ktorá sa konala 24. marca 2026.
Panel veľkých hráčov trhu sa zhodol, že Bratislava ostáva pre bývanie aj biznis kľúčovým mestom, no bez rýchlejších povolení, rozumnejších poplatkov a aktívnejšej výstavby na brownfieldoch bude mesto naďalej prehrávať s vlastným okolím.
Kým v zahraničí developeri za poplatky častejšie dostanú reálnu infraštruktúru a jasné pravidlá, v Bratislave podľa nich často pribúdajú len nové náklady, neistota a dlhé čakanie. Moderátorom diskusie bol Juraj Suchánek, riaditeľ IUR – Inštitútu urbánneho rozvoja.
Juraj Suchánek: Ako vnímate realitný trh na Slovensku? Je podľa vás správne obdobie vstúpiť na trh?
Marián Hlavačka, Corwin: Pôsobíme v Ľubľane aj v Prahe a na obidvoch týchto trhoch máme už výrazne silnejšie pozície ako v Bratislave. Úprimne, Bratislava mi skôr robí vrásky na čele, nie radosť. Každopádne v Bratislave je trh zdravý, do Bratislavy sa ľudia sťahujú, stále to bude mesto číslo 1 na bývanie a biznis, takže nemám o Bratislavu dlhodobú obavu.
Na druhej strane, ak mám porovnať, čo funguje lepšie v Ľubľane a Prahe: je tam výrazne nižšia DPH. V Ľubľane 9,5 %, v Prahe 12 %. Ak viete rýchlo rátať, nemusím vám vysvetľovať, čo to spraví s maržou projektu. Druhým výrazným rozdielom je rýchlosť stavebných povolení.
Praha so svojím viceprimátorom Petrom Hlaváčkom a niektorými starostami ide ako guľa. Pripravujú Metropolitný plán Prahy, ktorý má byť schválený už tento rok v máji, kde vznikne kapacita 350-tisíc bytov. Územný plán Bratislavy je naplánovaný až na rok 2032. Ďalšia vec, ktorá v Prahe a Ľubľane funguje, sú poplatky mestu.
Sú zrozumiteľné a hlavne primerané. Bratislava je z pohľadu poplatkov najdrahšie mesto. Teraz hovorím nielen o poplatku za rozvoj, ale aj o developerských poplatkoch, vyvolaných investíciách a skrytých požiadavkách, ktoré môžu v konečnom dôsledku zvýšiť náklady na realizáciu projektu o milióny až desiatky miliónov eur
Juraj Suchánek: Aj Penta Real Estate pôsobí v iných krajinách. Ako by ste porovnali trhy v Bratislave a Prahe?
Michal Rehák, Penta Real Estate: Aj my vnímame, že v Prahe by mal byť schválený metropolitný plán. Na druhej strane musím povedať, že aj v Prahe je povoľovací proces stále pomerne zdĺhavý, ale existuje snaha posúvať veci vpred, najmä vzhľadom na vývoj situácie s dostupnosťou bývania, čo sa odzrkadlilo aj v našich číslach.
Napriek tomu, že ceny projektov a priemerné ceny predávaných bytov sú vysoké, trh stále vykazuje silný rast – minulý rok sa v Prahe predalo takmer 8-tisíc bytov. Určite vnímame zásadný rozdiel v poplatkoch, ktoré sú v porovnaní so Slovenskom výrazne nižšie.
Pozrite si veľkú fotogalériu z konferencie
Juraj Suchánek: V Bratislave sa platí viac ako v Prahe?
Michal Rehák, Penta Real Estate: Áno, je to výrazne viac. Teším sa ale, že aj v Bratislave sa hľadajú nejaké skratky a flexibilita, ako pracovať s územným plánom, aby sa pohlo s povoľovacím procesom, keďže ten náš je naplánovaný až na rok 2032. Mesto sa snaží, aby sa to posúvalo, ale riešenia niekedy nie sú lacné. Napríklad kontribučný poplatok, ten nie je zanedbateľný.
Ak chcete stavať byty tam, kde je povolená len občianska vybavenosť, zaplatíte 150 eur/m2 hrubej podlahovej plochy bytu. To je na čistú plochu 200 eur. K tomu pripočítajte poplatok za rozvoj 50 eur/m2 hrubej plochy, teda cca 70 eur/ m2 čistej plochy. To už je 270 eur/m2 bytu, ktoré idú do mesta a mestskej časti.
Nehovorím, že je to zlé, ale spolu s nízkou šancou použiteľnosti mechanizmu započítania vyvolaných investícií do poplatku za rozvoj, ktorý bol súčasťou novely Stavebného zákona, to nie je optimálne nastavené. Pretože „na konci dňa“ je celý mechanizmus odovzdania výrazne v kompetencii mestskej časti, nehovoriac o tom, že časové nároky na odovzdanie infraštruktúry sú takmer nesplniteľné.
Poplatky sú teda naozaj vysoké a vzhľadom na to, že cena obstarania neustále rastie, je potrebné zohľadniť aj tieto faktory. Tých 270 eur poplatkov na štvorcový meter čistej predajnej plochy sa môže premietnuť do ceny bytu a nakoniec to pocíti klient. V niektorých lokalitách je to znesiteľnejšie, ale ak sa zameriavate na okrajové štvrte, tu máte väčší problém.
Cena nie je určená len kalkuláciou nákladov, vyvolaných investícií a maržou. Je stanovená trhom. Musíte počítať aj s tým, za akú cenu sa projekt bude v danej štvrti predávať, to môže mať výraznejší vplyv na uskutočniteľnosť – najmä ak sa snažíte o kvalitný development.
Iniciatíva, ktorá sa zameriava na zrýchlenie a zefektívnenie povoľovacieho procesu a úpravu územného plánu, je pozitívna. Aj my sa zapájame do tejto aktivity v niekoľkých lokalitách a oceňujeme snahu o zlepšenie. Je však dôležité dodať, že tento proces nie je zadarmo a stojí to značné peniaze. Uvidíme, ako efektívne sa budú tieto zdroje využívať, ale veríme, že výsledky budú lepšie než pri poplatku za rozvoj.
Juraj Suchánek: Keď sa rozprávame o poplatkoch, akým spôsobom vnímate situáciu na trhu vo YIT, ktoré má fínsku materskú spoločnosť? Vo Fínsku je bežné finančné zaťaženie developera a príspevky do samosprávy. Je výška poplatkov z tohto uhla pohľadu na Slovensku udržateľná?
Patrik Golský, YIT Slovakia: Myslím si, že kolegovia to povedali jasne a výstižne. Na druhej strane, keď si zoberieme situáciu, ktorá tu bola pred dvomi-tromi rokmi, keď nebola možnosť na zmenu územného plánu, situácia bola oveľa horšia. My vo YIT vnímame ako pozitívum, že máme možnosť zmeniť územný plán. Áno, je tu otázka nákladov, ktoré sa nám premietajú do koncových cien. O tom treba diskutovať, pretože nožnice medzi kúpyschopnosťou a cenami sa nám otvárajú.
Juraj Suchánek: Je podľa vás ešte stále priestor na rast cien bytov?
Patrik Golský, YIT Slovakia: Osobne si myslím, že trh prechádza dozrievaním. Prichádza nový rovnovážny stav. Priestor na rast cien vidím ako veľmi problematický, no zároveň ako veľmi problematické vidím v aktuálnej geopolitickej situácii znižovanie nákladov. Najrýchlejšia cesta, ako znížiť koncové ceny pre spotrebiteľov, je teda znížiť DPH alebo znížiť poplatky.
Michal Rehák, Penta Real Estate: Ceny bytov síce veľmi pomaly rastú, ale je to dané aj tým, že každý nový projekt, ktorý prichádza na trh, ide s vyššou cenou, pretože je tlačený nákladmi. Reálne nevidíme na strane nákladov priestor na to, aby ceny stagnovali alebo sa znižovali.
Keby ste sa v poslednej otázke pýtali na to, čo by sme zmenili a nesúvisí to iba so stavebnou legislatívou, odpoveď by bola jednoznačná. Sme v rámci strednej a východnej Európy jedinou krajinou, ktorá má rovnú DPH pre bývanie a ostatné segmenty, čo je určite problematické.
Juraj Suchánek: Pripomeňme, že štátom podporované nájomné bývanie má DPH vo výške 5 %, to ale nie sú prioritní klienti veľkých developerov. Pán Krnáč, Cresco viac ako 10 rokov stavia veľkú mestskú štvrť Slnečnice. Kto je dnes vaším klientom? Je to človek, ktorý si kupuje svoje vlastné bývanie? Alebo skôr investor?
Ján Krnáč, Cresco: V našom najväčšom projekte, v Slnečniciach, sú to klienti, ktorí kupujú byty na bývanie, a nie primárne ako investíciu. Investičných kupujúcich je zhruba 10 – 15 %. Títo investori sa ponáhľajú s kúpou, spravidla sa objavia najmä pri uvedení nového projektu na trh alebo pri uvádzacích cenách.
Ale keď sa po Slnečniciach prejdete, vidíte tam komunitu ľudí, ktorí využívajú občiansku vybavenosť či spoločné priestory. Nie je to mesto duchov, práve naopak. Naši klienti si byty kupujú za účelom bývania prostredníctvom hypotéky, čo nám však sčasti nehrá do karát, keďže úroky opäť stúpajú a môže sa stať, že klient začne odkladať svoju investíciu a počká si na to, ako sa skončí geopolitický konflikt, ktorý tu máme.
Minulý rok sa nám vydaril, s 370 predanými bytmi z celkových 2 500 predaných v Bratislave sme boli podľa dát spoločnosti Builtmind najpredávanejším developerom v Bratislave. Aj tento rok máme ambiciózne plány, ale takéto neočakávané turbulencie, ktoré na trhu sú, môžu znamenať brzdu na nejaký čas.
Juraj Suchánek: Pri rezidenčnej výstavbe sa stretávame s trendom, že aj mesto tlačí, aby sme nehovorili o samostatných budovách, ale mestských štvrtiach. Na jednej strane je to dobré aj pre klienta, pre väčšiu kvalitu výsledného produktu, na druhej strane je tam úplne prirodzený rast ceny a nákladov s tým spojených. Pán Hlavačka, vy ste na prahu výstavby Palmy – keď chce dnes developer stavať, musí sa sústrediť na to, aby staval kvalitnú mestskú štvrť?
Marián Hlavačka, Corwin: Dovoľte mi vrátiť sa ešte k porovnaniu Bratislavy a Prahy. My máme projekt vo Vysočanoch, čo je mestská štvrť, kde vzniká 50 % všetkých nových bytov v Prahe. Starosta Vysočian veľmi chce, aby sa tam stavalo, mesto chce, aby sa tam stavalo, je to bývalá priemyselná štvrť Prahy. Výsledkom sú o 10 % nižšie ceny ako vo zvyšku Prahy.
My developeri totiž chceme recyklovať kapitál rýchlejšie. Stačí nám menšia marža, ale ak viem, že to celé otočím za päť rokov, nepotrebujem naháňať maržu. Keď hovoríme o zákone a povoleniach, potrebujeme, aby to všetci stakeholderi pri stole chápali. Oni to držia v rukách, my sme všetci pripravení, buldozéry nachystané.
No ale k tej Palme. Palma má špecifikum – štyri staré budov, ktoré zachovávame. Nikto to neoceňuje, nemáme z toho nič. Iba náš dobrý pocit, že tam vznikne nejaký génius loci. Malo by to byť zohľadnené v poplatkoch. V zahraničí je bežné, že vám v takýchto prípadoch odpustia poplatky, prípadne máte inú DPH.
U nás nula. Je tam obrovská infraštruktúra, ktorú darujeme za jedno euro, a ešte sa kvôli tomu hádame s magistrátom. Potrebujeme to aspoň za jedno euro previesť, aby sme z toho nemali daňovú stratu a neodpočítateľnú položku. Je to triviálna vec a nevieme sa dohodnúť. Železnice ani nehovorím, to je vždy zábava, štát v štáte. Všetci, čo máte železnicu vedľa projektu, viete potvrdiť, že tí si idú svoju ligu.
Ale Palma bude mať svojich zákazníkov určite. Ľudia na to čakajú siedmy rok, kúpili sme to v septembri 2019, je marec 2026. Konečne máme zmenený územný plán. Draho za to zaplatíme, tú sumu radšej nechcem ani povedať, bolí to. Neviem, čo z tých poplatkov uvidíme, okrem toho, čo si tam sami vybudujeme. V Ľubľane, keď dávame poplatok mestu, mesto vybuduje okolo nás chodníky, križovatky, kompletnú infraštruktúru, my tam len „prídeme s tým domom, zapichneme sa do zástrčky a dom funguje“.
V Prahe vieme započítať škôlku, cesty, všetko, čo potrebuje mesto a mestská časť, nie je z toho „strašiak“. Je to bežná vec, sú na to výmery, výkazy, nie je to tak, že si niekto niečo nafúkne. Mestská časť má svoje výmery, pozrieme sa na ceny, toto započítame, lebo to potrebujeme. Je v tom pragmatizmus. A čo sa týka náročnosti výstavby Palmy ako mestskej štvrte – už to postavím, už sa nedá inak. 🙂
Michal Rehák, Penta Real Estate: Podľa mňa je to dosť o tom, akú stratégiu si daný developer zvolí. Naša stratégia je určite budovať štvrte a je to pre nás charakteristické v každej lokalite, kde sme aktívni – či už hovoríme o obrovskej štvrti Bory, alebo o mestských projektoch, vždy ideme do develomentu, ktorý má nejaký objem. Takže je to spojené s komplikáciami – je tam ťažší povoľovací proces, veľa vyvolaných investícií atď.
Napriek tomu si myslíme, že to je práve konkurenčná výhoda. Na „konci dňa“ si klient oveľa viac vyberá, do akého developmentu ide, už si nevyberá iba objekt. O tom, akú kvalitu prinesiete, rozhoduje aj aký máte areál, vybavenosť. A práve toto viete tvoriť iba vo väčšom projekte – v mestskej štvrti.
Aj keď začnete v lokalite, ktorá na začiatku nie je veľmi sexy, tak na konci z toho viete vytvoriť naozaj zaujímavú mikrolokalitu, tá dokáže pritiahnuť klientov. Je to hlavne o strategickom rozhodnutí. Samozrejme, spoločnosť musí byť kapitálovo silná, aby si mohla dovoliť ísť do takého rozsiahleho developmentu, ale nie je to „must“, je to voľba.
Patrik Golský, YIT Slovakia: Chcel som povedať úplne to isté, všetci, ako tu sedíme, sme developeri, ktorí nerobia iba „one man show“ – solitérne projekty. Zameriavame sa na budovanie štvrtí. Trh sa mení, klient už nie je o tom, že si kúpi byt, rýchlo ho prenajme, účtuje si a počíta si výnosy.
Je to klient, ktorý predáva starý byt, „upgraduje“ si nový byt, je podstatne náročnejší, nekupuje len byt, ale aj ten „surrounding“, napojenie na infraštruktúru, kde bude mať škôlku, obchod. Náročnosť klienta výrazne rastie a tam je naša pridaná hodnota, všetkých pánov, ktorí tu sedia aj ďalších spomínaných, ktorí tu nesedia. Nie je to jediná cesta, ale je to voľba, toto je naša stratégia, budovanie štvrtí.
Juraj Suchánek: Ste veľkí hráči, budujete štvrte, nie je to lacné. Kde sa nájde bežný kupujúci v takýchto projektoch? Je to bežný občan Bratislavy? Vedľa River Parku vzniká nový projekt Q. Je to etalón luxusu alebo aj niečo pre normálneho kupujúceho, pán Krnáč?
Ján Krnáč, Cresco: Kto je normálny kupujúci? Pre nás aj solventný kupujúci je normálny kupujúci. Samozrejme, v zásade sú to dva úplne rozdielne produkty. Slnečnice sú pre vyšší stredný segment, podľa toho, kde sa v zóne aktuálne nachádzame. V prípade projektu Q z dielne londýnskeho ateliéru Bogle Architects na nábreží Dunaja, ktorý sme predstavili minulý rok, už ide o takzvaný high-end produkt.
Projekt sa nesie v znamení tichého luxusu, takže aj keď tam nepozývame 7-tisíc ľudí a nepečieme buchty, určite prinesieme jeho obyvateľom niečo, na čo možno nie sú zvyknutí. To sú spoločné priestory, ako napríklad súkromné fitness, ktoré budú môcť používať kedykoľvek sa im zachce, rovnako ako wellness s bazénom a saunou. Namiesto návštevy hotela či wellness centra tak budú môcť zísť v papučiach o pár poschodí nižšie v projekte, v ktorom žijú.
A aby nemuseli pracovať z domu zo spálne a tlačiť tam písací stôl, môžu zbehnúť dole do co-worku. V zahraničí sme sa naučili, že takéto spoločné priestory sú bežné, tak sa to snažíme priniesť aj sem.
Ale vrátil by som sa k téme poplatkov. Zaviedla sa možnosť kontribučného poplatku, no kameň úrazu je, čo za tie poplatky dostaneme. Keby bolo jasné, že po zaplatení poplatku v určitej výške získam konkrétny výsledok či protihodnotu, a nemusím na to čakať ďalších päť rokov ako na zmenu územného plánu, asi by nikto z nás až tak neprotestoval, že to bolo príliš drahé.
Rovnaký princíp platí pri poplatku za rozvoj. V Slnečniciach sme postavili najväčšie parky, aké tu kedy developer postavil – a myslím si, že v Bratislave už tak skoro nikto nič podobné nepostaví. Riešime aj bežné veci, ako napríklad kto sa o park bude starať, keď ide o verejne prístupnú zeleň. Nestačí, že park vybudujeme, zaplatíme poplatok za rozvoj, no musíme riešiť aj údržbu.
Samozrejme, ľudia sa na to musia skladať a čudujú sa, prečo je o Sad Janka Kráľa postarané, ale o Park Josepha Poppera v Slnečniciach postarané nie je. Pritom aj tí obyvatelia platia dane, využívajú to nielen oni, ale aj iní obyvatelia Petržalky. V konečnom dôsledku je však dôležité to, aby bol trh zdravý, aby sme dokázali stále prinášať ponuku. Čím väčšia ponuka, tým lepšie pre kupujúceho. Bude mať väčší výber a ceny nebudú tak rýchlo rásť.
Martin Šimurda, Bencont: Otázka, kto je dnes kupujúci novostavieb, bola položená správne. Niekto raz povedal, že krajina je taká bohatá, aká bohatá je stredná trieda. To sa presne momentálne deje – dochádza k schudobneniu strednej vrstvy. Je to preto, že táto krajina sa roky nereformovala.
Klienti sa budú hľadať čoraz ťažšie, pretože generácia Husákových detí už veľmi nehnuteľnosti nekupuje, prichádza nová generácia, ktorá sa ťažšie dostáva k novým bytom, ťažšie sa získavajú hypotéky. A ešte sú dodatočne zdaňované nielen cez mestské časti, ale aj od štátu.
Klienti sú náročnejší, mestá cítia tlak od svojich obyvateľov a potrebujú viac financií. Ak nepríde radikálna zmena, ktorou by sa opäť rozprúdilo podnikateľské prostredie a prestalo by sa dávať všetko zadarmo, bude to len stagnácia. Budeme mať krásne štvrte s množstvom zelene, ale stále budeme stáť na mieste. Roky sa tu stretávame a rozprávame o tom istom…
Marián Hlavačka, Corwin: Možno treba zanalyzovať, koľko bytov vzniklo za intravilánom Bratislavy za posledných 15 rokov…
Juraj Suchánek: Bratislava medzi dvoma sčítaniami obyvateľov zaznamenala 7 % nárast počtu bytov. Desať obcí v okolí, ktoré rástli najrýchlejšie, vykázalo viac než 100 % nárast počtu bytov.
Marián Hlavačka, Corwin: To sú všetko ľudia, ktorí mali bývať v Bratislave v našich projektoch! Garantujem vám, že tie ceny by neboli také, aké sú dnes. Keby sme stavali každý dvakrát-trikrát viac, navzájom by sme sa skontrolovali, aké máme marže. Trh v tomto funguje fantasticky – nikto nič lepšie nevymyslel.
Nepotrebujeme nikoho nad sebou, medzi sebou sa všetci pozorujeme a všetko máme zmanažované. Ale potrebujeme, aby sa polia okolo Bratislavy nezastavali, nech sa zastavia Bratislava. Máme tu okolo 600-700 hektárov brownfieldov, vieme tu stavať, koľko len chceme.
Juraj Suchánek: Úplne s tým súhlasím. Na záver otázka pre každého z vás: ako vidíte smerovanie v budúcom roku; čo bude ťahúňom trhu?
Patrik Golský, YIT Slovakia: Keďže sme rezidenčný developer, jednoznačne si myslím, že ťahúňom budú byty v ucelených nových štvrtiach, najmä veľmi efektívne navrhnuté, nie veľké, dvoj- či trojizbové byty. Klienti by chceli väčšie byty, ale, žiaľ, na to nemajú.
Michal Rehák, Penta Real Estate: Aj keď staviame kancelárie, považujem tento segment za komplikovaný, treba byť opatrný. Nevidím administratívny trh ako úplne nefunkčný, ale už niekoľko rokov sa na kancelárskom trhu skôr preťahujú klienti z jednej budovy do druhej. Sme v tomto segmente aktívni, pretože veríme, že keď prinesieme špičkový produkt, vieme ho zaplniť – zatiaľ sa nám to, chvalabohu, darí. Dnes však vidno, že veľa kancelárskych priestorov sa transformuje na rezidenčné.
Ťahúňom bude rezidenčný development. Možno nie hneď, ale už vidno, že viacerí developeri sa začínajú zameriavať aj na alternatívne segmenty bývania, ako sú iné typy nehnuteľností, nájomné a študentské bývanie. Týchto projektov pravdepodobne začne pribúdať.
Ján Krnáč, Cresco: Asi poviem to isté. Ak hovoríme o aktuálnom roku, myslím si, že stále budú ťahúňom jednoizbové, dvoj- a trojizbové byty na sídliskách. Zahusťovanie sídlisk bude segmentom, ktorý pôjde na odbyt. A ako som už hovoril, bude to závisieť aj od úrokovej sadzby hypoték, pretože práve tú využívajú kupujúci, ktorí riešia kúpu bytu na bývanie, nie ako investíciu. S investičnými kúpami to možno bude trochu zložitejšie – investori aktuálne odkladajú investíciu a je možné, že uložia peniaze inam.
Marián Hlavačka, Corwin: Myslím si, že kancelárie sú v Bratislave mŕtva vec. Stavať nové je šialenstvo. Banka vám nepožičia alebo vám požičia pri zlých podmienkach – veľa ekvity atď. Chápem kapitálovo silné firmy, ale je to len hra. Keby vás uspali na dva roky, už tie firmy nenájdete tam, kde boli, lebo stále migrujú.
Je to, bohužiaľ, obraz, kam sme sa ako krajina dostali, koreluje to s makroekonomikou a reputáciou Slovenska. Kto by sem dnes, preboha, prišiel investovať! Nové firmy sem neprídu, staré odchádzajú, home office to celé preriedil. Myslím si však, že pre Bratislavu to môže byť zdravé, pretože trh s kanceláriami nebol v dobrej kondícii.
Úroveň nájomného bývania je nízka, mnohé projekty boli na tenučkom ľade, nedávalo to zmysel. Dobré kancelárie v kvalitných lokalitách, ako budeme mať aj my v Palme, majú svoje miesto, hoci teda mám z toho obavy. Ale Palma bude veľmi špecifická štvrť, kde bude množstvo vecí, ktoré v iných štvrtiach kolegovia nemajú, o to viac ma to bolí.
Budeme tam mať tržnicu, galériu. Dúfam, že tam bude múzeum súčasného umenia – stojí ma nenormálne nervy, aby to bolo tak, ako som si vysníval. Možno sa to nakoniec skončí s horším finančným výsledkom, ale nevadí. Veď čo všetko človek nespraví pre „mankind“. Ako povedal môj mentor
Jan Gehl, keď som sa ho pýtal, či je bohatý – mimochodom tento rok bude mať 90 rokov. Povedal mi: „Marián, I´m doing this for the mankind“. A čo sa týka bytov, bolo dobre povedané, že byty v Bratislave sú istota. Myslím si, že všetci dobre vieme, že ich zmenšujeme, hľadáme hypotekárnu kapacitu, mixy, sledujeme bankárov. Aj tak to nemáme v rukách, ale ja som „good hope“, Bratislava je dobré mesto a raz bude mať milión obyvateľov.
