Vladimír Kočvara: Domácu úlohu si treba urobiť ešte predtým, ako podám projekt na EIA. Väčší investori vedia projekt pripraviť lepšie
Monika Voleková Aké chyby robia investori v príprave na posudzovanie vplyvov na životné prostredie, aké je postavenie verejnosti v tomto procese? Aké sú druhy due dilligence? Čo môže pre investora urobiť poradenská firma? O týchto aj iných témach sme sa rozprávali s RNDr. Vladimírom Kočvarom, konateľom Adonis Consultu.
Spoločnosť Adonis Consult je na trhu vyše 13 rokov, venuje sa oblasti posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA), environmentálnemu poradenstvu, spracovaniu územnoplánovacích podkladov, expertíznych štúdií a priemyselnej ekológii.
Jej konateľom je doktor prírodných vied Vladimír Kočvara, konateľ, ktorý má 20 rokov skúseností, pôsobí 18 rokov aj ako člen a podpredseda Komisie výstavby a životného prostredia v bratislavskej Devínskej Novej Vsi a zároveň je členom Svetovej asociácie EIA odborníkov. Spoločnosť sa venuje oblasti posudzovania vplyvov na životné prostredie, environmentálnemu poradenstvu, spracovaniu územnoplánovacích podkladov, expertíznych štúdií a priemyselnej ekológii.
Na akých investorských zámeroch aktuálne vaša firma pracuje?
Aktuálne pracujeme na viacerých väčších projektoch a jeden z nich je obytná zóna v Malackách – Mayer. Viac ako 6 rokov pripravujeme podklady na povolenie zámeru a už dnes tam pokračujú stavebné práce. Ďalším významným projektom je výrobno-skladová zóna v obci Zeleneč, kde sú štyri lokality A, B, C a D.
Nedávno sme predložili zónu D po lokalitách A a B. To sú dlhodobejšie projekty. Venujeme sa aj obnoviteľným zdrojom energie, ako sú veterné elektrárne a veterné parky, alebo malým obchodným centrám v okresných mestách a rezidenciám. Nedávno sme v Novom meste nad Váhom predložili projekt pre taliansku spoločnosť COOPBOX.
Vidíte na trhu, ktorému sa venujete, za posledných 3 až 5 rokov nejaké výraznejšie trendy?
Vždy hovorím s úsmevom, že EIA nám ukazuje, ako sa ekonomika hýbe. My to pekne pozorujeme, keď sú éry nákupných centier, rezidencií a podobne. Dnes je trend menších regionálnych nákupných centier – máme 4 projekty menších nákupných centier v okresných mestách, čo predtým nebývalo zvykom.
Z ostatných trendov vnímame, že sa do posudzovania dostávajú komplexnejšie rezidenčné zóny, už to nie sú osamotené jeden alebo 2 bytové domy. Donedávna bol trend obnoviteľných zdrojov, najmä veterných a solárnych parkov, ale na to dosť vplýva politika, takže dnes to trochu utícha.
Posudzovali ste aj veľký bytový súbor, v podstate novú štvrť?
Áno, to je práve jeden z tých projektov, ktoré som spomínal, Malacky Mayer, obytná štvrť pre asi 5 000 obyvateľov. Mesto Malacky sa rozširuje smerom na Rohožník. Je to veľmi pekný urbanistický návrh, na ktorom robili renomovaní slovenskí urbanisti, myslím, že dokonca aj nejakí zahraniční.
Kedy bola téma veterných parkov na „pulze dňa“? Pred koľkými rokmi to bolo?
Čo sa týka veterných parkov alebo elektrární, boli dve veľké vlny: niekde medzi rokmi 2005 a 2006 až 2011 a asi 3 – 4 roky dozadu prišla druhá vlna. Súvisí to s pripojením sa do prenosovej sústavy. Keď sa uvoľnia legislatívne limity, prekážky, tak prídu investori a znova to skúšajú. Teraz zažívame druhú vlnu a je asi 35 žiadostí, 35 projektov, podaných na Ministerstvo životného prostredia SR, ktoré čakajú na záverečné stanovisko.
V Bratislave je trh s nákupnými centrami veľmi výrazný a dobre obsadený. Čo je dôvodom, že vznikajú nákupné centrá v okresných mestách?
Myslím si, že je to zvyšujúcim sa počtom obyvateľov a aj stúpajúcou kúpnou silou obyvateľstva. Pozorujeme to v menších obciach a mestách, ako sú Lozorno, Bytča, Štúrovo a iné, ktoré sa postupne rozrastajú príchodom obyvateľov z okolitých obcí a sú ekonomicky už dosť silné. To je jeden dôvod. Druhý je, že vo väčších mestách je vyššia nasýtenosť nákupnými centrami. Investori vedia, že v Bratislave nie je na ďalšie veľké nákupné centrá veľmi priestor, tak idú do menších miest v okolí.
Koľko štvorcových metrov nákupnej plochy môže približne mať také nákupné centrum v okresnom meste?
Môj odhad je, že je to okolo 10 000 štvorcových metrov. Vždy je to kombinácia hypermarketu a menšieho nákupného centra so základnou vybavenosťou, ako je drogéria, potreby pre chovateľov a podobne. Vždy je to kombinácia hypermarket plus niečo.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Čo všetko môže ovplyvniť povoľovacie konanie z hľadiska investora a prípravy projektu?
Povedal by som, že tých faktorov je viac. Pre mňa je to pripravenosť podkladov investora a pripravenosť projektu ako takého. S tým máme dosť skúseností. Poviem úprimne, niekedy sa stane chyba aj na strane investora, projekt je nepripravený a potom sa nám „zasekne“ v konaní. Ďalší veľký balík faktorov je verejnosť alebo účastníci konania, ktorí môžu namietať projekt a zdržovať ho rôznym spôsobom.
Čo sa deje, keď sa vyskytnú takéto prekážky?
Ak sme na strane klienta, snažíme sa ich odstrániť. Doplniť podklady, vysvetliť a pohnúť proces ďalej, aby sa dostal úspešne do cieľa. V prípade verejnosti je najčastejšou metódou osobné stretnutie, vydiskutovanie si námietok, snaha o nejaké ústupky, o zmenu projektu a jeho odblokovanie.
Má verejnosť záujem o stretnutie s investorom?
Je to individuálne. Sú prípady, keď áno, a sú prípady, keď nie. Úspešnejšie je to vtedy, keď sa komunikuje, pretože vtedy je možné vec vyriešiť. Nastávajú dve situácie. Jedna je, že tam žijem, niečo mi na projekte prekáža a chcem to odstrániť.
Vtedy má verejnosť spravidla tendenciu stretnúť sa, pretože chce lepšie životné prostredie. Ak je to niekto, kto len napáda projekt, ale nežije tam, nemá záujem sa stretnúť, pretože mu primárne nejde o vylepšenie projektu. Ide mu o to, aby potrápil investora a sťažil mu situáciu.
Aké chyby alebo nedostatky sú v podkladoch od investorov?
Za tie roky už máme mnoho príbehov, môžem uviesť niekoľko z nich. Mali sme prípad, keď neboli jasné vzťahy okolo príjazdovej cesty k pozemku a prišla nám námietka od suseda, že je vlastníkom cesty a nesúhlasí s dopravným napojením. Toto je základná chyba, myslieť si, že vložím projekt do EIA a skúsim to. My to takto neskúšame. Aj my chceme projekt povoliť, chceme, aby bol zodpovedne pripravený a takéto nedostatky by tam nemali byť.
Ďalším príkladom môže byť nesúlad s územným plánom. Mali sme projekt na Kolibe v Bratislave, kde investor záväzné stanovisko dopredu nekonzultoval a v štádiu zisťovacieho konania EIA zistil, že mu nesedí koeficient zelene, a musel projekt prerobiť. To sú úplne zbytočné chyby, domácu úlohu si treba urobiť ešte predtým, ako podám projekt na EIA. Väčší investori už sú na to zvyknutí, už vedia chyby odstrániť a na začiatku je projekt pripravený oveľa lepšie.
Potom takéto chyby stoja investora čas a peniaze.
Presne tak. Rozprávame sa o mesiacoch, niekedy aj o rokoch. Zdôrazním ešte jednu vec. Investora stoja chyby aj reputáciu. Ak chce znova predložiť ten istý projekt, verejnosť je už nejako naladená a ťažšie sa mu pracuje. Chcel by som zdôrazniť, aby si investori na to dali pozor. Radšej mať kvalitnú poradenskú firmu v zálohe, s ktorou komunikujem projekt ešte pred tým, ako ho predložím, ako skúšať „niečo“ dať do konania a potom dúfať, že to nejako dopadne.
Takže pokus – omyl nie je cesta. Nie je to správna metóda.
Toto robia menší investori, ktorí nemajú skúsenosti. Niekto im povie: „Však už to máš nachystané, nestrácaj čas.“ „Prečítal som si v novinách, že EIA trvá 6 – 7 mesiacov, nebudeme strácať čas. Máme tam bankové financovanie. Poďme do toho!“ Potom zistia, že ten projekt nebol pripravený. Takže sa dostávajú do úplne iných situácií, a to horších.
