Development Summit 2026: roztvárajú sa nožnice medzi cenami a kúpyschopnosťou

V utorok 24. marca 2026 sa v hoteli Radisson Blu Carlton Bratislava už po siedmy raz uskutočnila prestížna konferencia Development Summit, ktorú organizuje časopis ASB v spolupráci s IUR-om. Na podujatí sa stretli osobnosti slovenského developmentu, zástupcovia samosprávy a odborníci, aby diskutovali o aktuálnych výzvach v oblasti výstavby v Bratislave, pripravovanej novele Stavebného zákona a stavebnej situácii na realitnom trhu. Viac ako 200 účastníkov malo príležitosť vypočuť si napríklad aj to, ako zlepšiť dostupnosť bývania, čo je problém, ktorý Slovensko trápi dlhodobo.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Dostupnosť bývania sa v Bratislave snaží riešiť samospráva mesta, mestských častí aj developeri, ktorí stavajú bytové súbory, niektorí aj celé štvrte. Uvedomujú si, že zákazníci sú nároční na byt ako produkt a obyvatelia sú smerom k hlavnému mestu nároční na občiansku vybavenosť, verejné priestory či zeleň. Aj o riešení týchto tém hovorili účastníci debaty – predstavitelia developerských spoločností, samosprávy a štátnej správy – v troch blokoch počas utorkového Development Summitu v Bratislave.

Mesto a mestské časti potrebujú zároveň riešiť investičný dlh, rozvíjať územie a meniť územný plán, kým nebude hotový nový územný plán, ktorý sa pripravuje. Konečné ceny bytov ovplyvňujú aj stúpajúce náklady developerských firiem, poplatok za rozvoj, kontribúcie za zmenu územného plánu, aktuálna geopolitická situácia, nedobré postavenie našej ekonomiky v eurozóne i možné stúpanie úrokov hypotekárnych úverov, na čo sú záujemcovia o kúpu bytu na Slovensku veľmi citliví.

Dĺžku prípravy projektov ďalej ovplyvňuje legislatíva, ktorá platí od apríla 2025; skúsenosti s ňou sú zatiaľ skromné, pretože väčšina zámerov je posudzovaná ešte podľa „starého“ zákona.

Podľa vyjadrenia Romana Skorku, generálneho riaditeľa sekcie výstavby a vyvlastňovania Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, sa nový Stavebný zákon dobre uplatňuje pri jednoduchých stavbách. Úrad pozorne sleduje situáciu na stavebných úradoch, či plnia zákonné podmienky a majú dostatok kvalifikovaných pracovníkov.

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní novela Stavebného zákona, ktorá má vstúpiť do platnosti počas tohto roka. Nový spôsob spolupráce – inštitút územnoplánovacej zmluvy – by mal byť súčasťou novely zákona o územnom plánovaní, uviedol výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja a moderátor diskusií počas stretnutia Juraj Suchánek.

Mesto chce takýmito zmluvami s developermi mobilizovať investície do územia ako v prípade Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ) Mlynských nív. V súvislosti s MUŠ Jakub Gossányi, development director z Immocapu, povedal, že bude zaujímavé sledovať, ako sa tam ustália ceny bytov, pretože v rovnaký čas pribudne na trh veľa bytových jednotiek.

K možnostiam, ako povzbudiť výstavbu v Bratislave, patrí aj využitie tzv. regulačnej odchýlky od územného plánu, ktorú umožňuje zákon o Bratislave, aj mestskej politiky v oblasti tzv. air rights. Tento inštitút vychádza z pripravovanej metodiky na aplikovanie odplatného súhlasu s využitím mestských pozemkov na účely výpočtu regulatívov intenzity využitia územia, pričom predmetná zmluva slúži ako pilotné testovanie tohto nového prístupu. Mestské zastupiteľstvo o nej rokovalo vo februári.

Odchýlku od územného plánu úspešne využila v šiestich prípadoch mestská časť Ružinov, ktorá však podľa starostu Martina Chrena potrebuje posilniť kapacity na stavebnom úrade. Ján Mazúr, vedúci útvaru mestských stratégií a analýz kancelárie primátora, povedal, že MUŠ prinesie 13 500 nových bytov a odchýlky od územného plánu cca 700 bytov, 3 500 bytov bude z ďalších dvoch balíkov zmien a doplnkov územného plánu po ich schválení mestskými poslancami.

Praskne realitná bublina?

V bloku venovanom realitnému trhu upozornili Jakub Gossányi z Immocapu a Martin Šimurda zo spoločnosti Bencont Group na situáciu strednej vrstvy, ktorej klesá kúpna sila, dôsledky vládnych opatrení uvidíme o pár rokov. Ján Krnáč, generálny riaditeľ spoločnosti Cresco Real Estate, pripomenul, že niektoré banky oznámili koniec akcií na hypotéky a tie môžu stúpnuť na 3,5 % a viac.

Môže sa stať, že časť klientov odloží svoju investíciu a počká si na vývoj geopolitických udalostí. Krnáč pripomenul, že Cresco v roku 2025 predalo 370 z 2 500 bytov v Bratislave a tento rok predstavilo projekt na dunajskom nábreží v Bratislave s komunitnými priestormi.

Ján Krnáč považuje poplatky za „kameň úrazu“ a uviedol príklad verejnej zelene v petržalských Slnečniciach, kde sa na starostlivosť o ňu musia skladať obyvatelia. Za vysoké považuje poplatky aj Michal Rehák, výkonný riaditeľ spoločnosti Penta Real Estate; tento developer si počká, ako sa ujme v praxi odchýlka územného plánu v Bratislave.

„Máme možnosť zmeniť územný plán. Otázka je, čo za to dostaneme a ako sa to premietne do koncových cien. O tom treba diskutovať, pretože nožnice medzi cenami a kúpyschopnosťou sa otvárajú,“ konštatoval generálny riaditeľ spoločnosti YIT Slovakia Patrik Golský. Nazdáva sa, že trh prechádza dozrievaním, nachádza si nový rovnovážny stav v porovnaní s minulosťou.

Priestor na rast cien vidí ako problematický, podobne aj priestor na znižovanie nákladov, ktoré budú ďalej rásť. „Najrýchlejšia cesta je znížiť DPH (23 %, pre štátom podporované nájomné bývanie je to 5 %, pozn. redakcie) alebo znížiť poplatky, to je efektívna cesta, ako znížiť koncové ceny,“ mieni Patrik Golský.

Marián Hlavačka, generálny riaditeľ spoločnosti Corwin, povedal, že v slovinskej Ľubľane je DPH 9,5 %, v Prahe 12 % a poplatky v nich sú primerané a zrozumiteľné. Z hľadiska projektov je pre nich Bratislava najdrahšia, napríklad lokalitu Palma v Bratislave kúpili v roku 2019 a potrebná zmena územného plánu v nej bola schválená v roku 2025.

Budovanie kontaktov v praxi

Development Summit 2026 opäť potvrdil, že stretnutia tohto typu sú neoceniteľné nielen pri získavaní informácií o trhu priamo od odborníkov, ale aj pre možnosť nadviazať cenné kontakty a rozšíriť profesijnú sieť. Po oficiálnej časti konferencie sa stretnutia natiahli až do podvečerných hodín. Už dnes sa tešíme na Development Summit 2027, kde opäť prinesieme dôležité témy a príležitosti na diskusiu o budúcnosti slovenského developmentu.