Development Summit 2026: Roztvárajú sa nožnice medzi cenami a kúpyschopnosťou

Zlepšiť dostupnosť bývania v Bratislave sa snaží riešiť samospráva mesta, mestských častí aj developeri, ktorí stavajú bytové súbory a niektorí aj celé štvrte. Uvedomujú, že zákazníci developerov sú nároční na byt ako produkt a obyvatelia sú smerom k  hlavnému mestu nároční na občiansku vybavenosť, verejné priestory či zeleň. Aj o riešení týchto tém hovorili účastníci  debaty v troch blokoch - predstavitelia developerských spoločností, samosprávy  a štátnej správy počas utorkového (24. marca) Development Summitu v Bratislave.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Mesto a mestské časti potrebujú zároveň riešiť investičný dlh, rozvíjať územie a meniť územný plán, kým nebude hotový nový územný plán, ktorý je v príprave. Konečné ceny bytov ovplyvňujú aj stúpajúce náklady developerských firiem, poplatok za rozvoj, kontribúcie za zmenu územného plánu,  aktuálna geopolitická situácia, nedobrý stav našej ekonomiky v eurozóne, i možné stúpanie úrokov hypotekárnych úverov, na čo sú záujemcovia o kúpu bytu na Slovensku veľmi citliví.

Dĺžku prípravy projektov do ovplyvňuje ďalej legislatíva, ktorá platí od apríla 2025 a skúsenosti s ňou sú zatiaľ skromné, pretože väčšina zámerov je podľa „starého“ stavebného zákona.

Podľa vyjadrenia Romana Skorku, generálneho riaditeľa Sekcie výstavby a vyvlastňovania z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR,  nový Stavebný zákon sa dobre uplatňuje pri jednoduchých stavbách. Úrad pozorne sleduje situáciu na stavebných úradoch, či plnia zákonné podmienky a majú dostatok kvalifikovaných pracovníkov.

Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní novela Stavebného zákona, ktorá má vstúpiť do platnosti počas tohto roka. Nový spôsob spolupráce – inštitút územno-plánovacej zmluvy – by mal byť súčasťou novely zákona o územnom plánovaní, uviedol výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja a moderátor diskusií počas stretnutia Juraj Suchánek.

Mesto chce takýto zmluvami s developermi mobilizovať investície do územia ako v prípade Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ) Mlynských nív. V súvislosti s územím MUŠ povedal Jakub Gossányi, Development Director z Immocapu, že bude zaujímavé sledovať ako sa tam ustália ceny bytov, pretože v rovnaký čas pribudne trh veľa bytových jednotiek.

K možnostiam ako povzbudiť výstavbu v Bratislave patrí aj využitie tzv. regulačnej odchýlky od územného plánu, ktorú umožňuje zákon o Bratislave aj mestskej politiky v oblasti tzv. „Air Rights“. Tento inštitút vychádza z pripravovanej Metodiky pre aplikovanie odplatného súhlasu s využitím mestských pozemkov na účely výpočtu regulatívov intenzity využitia územia, pričom predmetná zmluva slúži ako pilotné testovanie tohto nového prístupu. Mestské zastupiteľstvo nej rokovalo vo februári.

Odchýlku od územného plánu úspešne využila v 6 prípadoch mestská časť Ružinov, ktorá však podľa starostu Martina Chrena potrebuje posilniť kapacity na stavebnom úrade. Ján Mazúr, vedúci útvaru mestských stratégií a analýz Kancelárie primátora, povedal, že MUŠ prinesie 13,5 tis.  nových bytov a odchýlky od územného plánu cca 700 bytov a 3500 bytov bude z ďalších dvoch balíkov zmien a doplnkov územného plánu po ich schválení mestskými poslancami.

Jakub Gossányi z Immocapu a Martin Šimurda, konateľ spoločnosti Bencont Group upozornili na situáciu strednej vrstvy, ktorej klesá kúpna sila a dôsledky vládnych opatrení sa uvidia o pár rokov. Ján Krnáč, generálny riadite Cresco Real Estate pripomenul, že niektoré banky oznámili koniec akcií na hypotéky a tie môžu stúpnuť  nad 3,5 % a viac.

Môže sa stať, že časť klientov odloží svoju investíciu a počká si na vývoj geopolitických udalostí.  V roku 2025 predali  370  z 2 500 bytov v Bratislave a tento rok predstavili projekt na dunajskom nábrežím v Bratislave s komunitnými priestormi.

Ján  Krnáč považuje poplatky za „kameň úrazu“ a uviedol príklad verejnej zelene v petržalských Slnečniciach, kde sa na starostlivosť o ňu musia skladať obyvatelia.  Za vysoké považuje poplatky aj Michal Rehák, výkonný  riaditeľ Penta Real Estate a tento developer si počká ako sa  ujme v praxi odchýlka územného plánu v Bratislave.

„Máme možnosť zmeniť územných plán. Otázka je čo za to dostaneme a ako sa to premietne do koncových cien. O tom treba diskutovať, pretože nožnice medzi cenami a kúpyschopnosťou sa otvárajú,“ konštatoval generálny riaditeľ YIT Slovakia Patrik Golský. Osobne si myslí, že trh prechádza dozrievaním, nachádza si nový rovnovážny stav oproti minulosti.

Priestor na rast cien vidí  problematický a podobne ako priestor na znižovanie nákladov, ktoré budú ďalej rásť. „Najrýchlejšia cesta je znížiť DPH ( 23 %, pre štátom podporované nájomné bývanie je to 5 %, pozn.redakcie) alebo znížiť poplatky, to je efektívna cesta ako znížiť koncove ceny,“ mieni Patrik Golský.

Marián Hlavačka, generálny riaditeľ spoločnosti Corwin povedal, že v slovinskej Ľubľane je DPH 9,5 % a v Prahe 12 % a poplatky v nich sú primerané a zrozumiteľné. Z hľadiska projektov je pre nich Bratislava najdrahšia,  napr. lokalitu Palma v Bratislave kúpili v roku 2019 a potrebná zmena územného plánu v nej bola schválená v roku 2025.