Problémy v bytových domoch po významnej obnove

Problémy správy pretrvávajú aj po významnej obnove bytového domu. O ktoré ide?

V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších noviel (ďalej iba zákon), čl. I  § 1 ods. 1 (základné ustanovenia o predmete a rozsahu úpravy) hovorí: „Tento zákon upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.“ Zákon na úvod hovorí o právach, ale aj o povinnostiach vlastníkov a nie iba o povinnostiach správcu, hoci niektorí vlastníci vedia len o povinnostiach správcu.

Podľa § 10 zákona sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní poukazovať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv v takej výške, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Posledná novela zákona č. 182/1993 Z. z. č. 205/2014 Z. z s účinnosťou od 1. 10. 2014 v § 2 uvádza definície pojmov, o ktoré sa zákon opiera, a dopĺňa zákon o ďalšie pojmy, ako je prevádzka, údržba, opravy, rekonštrukcie, modernizácia. Pred poslednou novelou sa o týchto pojmoch v zákone síce hovorilo, ale ich význam nebol definovaný. Zákon prešiel niekoľkými novelami, napriek tomu sa nepodarilo vyriešiť niektoré protikladné ustanovenia, ktoré sa týkajú vzťahov medzi správcom domu a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov i medzi vlastníkmi bytov navzájom. Tieto vedú k nežiaducemu antagonizmu. Rovnakou mierou k tomu prispieva aj ďalšia legislatíva súvisiaca so správou bytových domov.

Zodpovednosť áno, právomoc nie
Zákon jednoznačne určuje vlastníkom povinnosť starať sa o majetok. Napriek tomu berú na zodpovednosť za plnenie ustanovení zákonov týkajúcich sa bytových domov, ako je predovšetkým zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o tepelnej energetike, metrológii, vyhláška č. 508/2009 Z. z. na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia a ďalšie, v podstate správcu, hoci podľa platnej právnej úpravy nemá správca takmer žiadne rozhodovacie právomoci na zabezpečenie bezpečnej prevádzky domu. Tieto právne predpisy opomínajú uvedený § 1 čl. I zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Namieste je kritika jednotlivých ustanovení uvedených zákonov. Tu vidno antagonizmus v tom, že správca zodpovedá za to, o čom nemôže rozhodovať.

Úlohy správcu
Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa správou domu rozumie obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome:

• prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí, zariadení domu a priľahlého pozemku;
• služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru;
• vedenie účtu domu v banke;
• vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov;
• iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku.

Správca môže plniť uvedené úlohy dobre len vtedy, ak na zabezpečenie jednotlivých činností zamestnáva kvalifikovaných odborníkov. Ak ich nezamestnáva, mal by si ich objednať u odborníkov subdodávateľsky. Žiaľ, v súčasnosti, keď výkon správy nie je podmienenou živnosťou, ktorá povie, aká profesia, s akým vzdelaním môže tieto práce vykonávať, zabezpečujú správu domov aj takí, ktorí nemajú o správe a prevádzke budov žiadne vedomosti. Dôsledkom tohto stavu je negatívny vplyv na majetok vlastníkov bytov a nebytových priestorov a bezpečnosť samotných vlastníkov. Dôkazom toho sú v mnohých prípadoch poruchy na domoch po významnej obnove, ktoré si vyžadujú napríklad dodatočné zateplenie obalových konštrukcií budovy. Výkon správy po takejto obnove potom nie je jednoduchý.

Výkon správy po významnej obnove
Pokiaľ ide o obnovu, tvorili gro komunikácie vlastníkov so správcom témy, ako je dodatočné zateplenie obalových konštrukcií domu (strecha, obvodový plášť, strop nad nevykurovaným suterénom, výmena výplní otvorových konštrukcií v spoločných častiach domu a výmena pôvodných okien). Tento proces naštartoval predovšetkým štátny program dotácií na odstránenie systémových porúch, ktoré sa odstraňovali zateplením obvodového plášťa. V rámci tohto programu sa odstraňovali aj výrazné poruchy balkónov, lodžií, vysunutých schodísk. Dodatočnému zatepleniu predchádzalo často hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy, osadenie termostatických ventilov a hlavíc a zavádzanie pomerových rozdeľovačov nákladov na vykurovanie. Podľa zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov sa tieto práce chápu ako významná obnova budov. Významná obnova je na účely tohto zákona definovaná ako stavebné úpravy existujúcej budovy, ktorými sa vykonáva zásah do tepelnej ochrany zateplením jej obvodového a strešného plášťa, výmenou pôvodných otvorových výplní budovy alebo energetického vybavenia budovy takým spôsobom, že to má vplyv na energetickú hospodárnosť budovy.

Problém obnovy po významnej obnove
Za významnú obnovu budov nemožno označiť iba uvedené aktivity, ale aj technicky a finančne náročné a pre prevádzku domu rozhodujúce výmeny rozvodov teplej a studenej vody, kanalizácie, plynoinštalácií, elektroinštalácií, výťahov a tiež stavebné úpravy spoločných priestorov, chodieb, schodísk a podobne. Tieto práce sa stávajú pre vlastníkov aktuálne po dodatočnom zateplení budovy. Ich financovanie je možné vďaka výhodným úverom, napr. zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Žiaľ, vlastníci v mnohých prípadoch musia opätovne riešiť aj také opravy, ktoré podľa definície patrili do významnej obnovy. V rámci obnovy po dodatočnom zateplení sa často zabúda na to, že ak sa hydraulické vyregulovanie realizovalo ešte pred zateplením, po zateplení sa vykurovacia sústava stáva opätovne hydraulicky nevyregulovanou a treba tieto práce opätovne objednať.

Aktuálne prietoky vykurovacími telesami nezodpovedajú novým teplotným parametrom v jednotlivých miestnostiach. Dôsledkom toho sú problémy prekurovania a nedokurovania priestorov. Bytové domy, ktoré sa dodatočne zateplili pred viac ako desiatimi rokmi, okrem toho, že vykazujú poruchy v dodatočnom zateplení (trhliny v tenkovrstvovej fasádnej omietke, uvoľnenie kotiev tepelnoizolačných dosiek, zatekanie za zatepľovací systém a pod.), nespĺňajú v súčasnosti požadované kritériá energetickej hospodárnosti budov. Vo väčšine prípadov sa aplikovali tepelnoizolačné dosky na báze polystyrénu s hrúbkou 50 alebo 60 mm. Takto zateplené domy treba aj vzhľadom na vyskytujúce sa poruchy dodatočne zatepliť. Problémom sú však nesplatené úvery, ktoré si vlastníci na zatepľovanie zobrali. Správa budov po významnej obnove sa v týchto podmienkach, keď treba riešiť ďalšie uvedené významné obnovy, stáva veľmi náročnou. Čo urobiť preto, aby sa čo najviac eliminovali všetky faktory znehodnocujúce obnovu budovy, aby sa významne obnovená budova nemusela opäť obnovovať? V súčasných spoločenských podmienkach nie je odpoveď jednoduchá.

Problém korupcie
V poslednom období, v čase nových technológií, nových materiálov, poznatkov a skúseností s ich aplikáciou, sa kladie čoraz väčší dôraz na odbornosť realizácie prác týkajúcich sa opráv, rekonštrukcie, modernizácie. Ak správca spĺňa predpoklady a disponuje kvalifikovanými pracovníkmi alebo ich vie zabezpečiť, je vlastník ochotný spoľahnúť sa na odborné riešenia ponúkané správcom? Treba zdôrazniť, že správca o opravách, rekonštrukciách či modernizácii nerozhoduje.

V praxi sa vyskytli aj prípady, že zástupca vlastníkov a zvolený výbor, aj keď nešlo o odborníkov, ovplyvnili prítomných, aby hlasovali inak, ako radí správca. Pri súčasnom nedostatku prác, v čase, keď sa boom zatepľovania skončil, sa stavebné firmy snažia získať dotyčné osoby finančnou motiváciou. Tí, ktorí sa nechajú takto ovplyvniť, robia potom všetko preto, aby zákazku získal ten, kto ponúkol viac, a nie ten, koho v dobrom úmysle odporučil správca. Čo ma oprávňuje vysloviť toto tvrdenie? Zhotoviteľ, ktorý zákazku nezískal, sa, samozrejme, posťažuje správcovi, že skorumpovaní zástupcovia (alebo výbor) žiadali od neho vyplatenie určitej finančnej čiastky za získanie zákazky.
Finančne zainteresovaní zástupca robí všetko preto, aby ovplyvnil na schôdzi prítomných vlastníkov. Zdôrazňuje, aké bremeno je na jeho pleciach, čo všetko preto urobil, aby túto v úvodzovkách kvalitnú firmu aj s daným riešením presadil. Keď sú vykonané práce vybraného zhotoviteľa potom nekvalitné, začne sa hľadať vinník. Za zodpovedného väčšinou vlastníci považujú správcu a vyčítajú mu, prečo takéto niečo vôbec dopustil. Napraviť vzniknutý negatívny stav nie je jednoduché a často dochádza k súdnym sporom. Žiaľ, proces súdneho vymáhania je veľmi zdĺhavý. Vypracovávajú sa komplikované posudky súdnych znalcov, ktoré si zabezpečuje každá strana, pretože ani jedna nedôveruje tej druhej a spochybňuje odbornosť toho druhého. Aj napriek tomu, že vlastníci súdny spor so zhotoviteľom po niekoľkých rokoch napokon vyhrajú a v spore išlo o väčšiu finančnú čiastku, neznamená to, že túto čiastku na účte fondu prevádzky, údržby a opráv niekedy uvidia. Naša legislatíva totiž povoľuje majiteľom zbaviť sa zodpovednosti, napríklad likvidáciou firmy, založiť si firmu novú a pokračovať v takzvanom podnikaní ďalej. Aj takéto skutočnosti, žiaľ, nastanú po obnove bytových domov a správu budov komplikujú.

Problém zvyšovania ceny tepla
Pred dodatočným zateplením obalových konštrukcií sa v bytových domoch vo väčšine prípadov realizovalo hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy v budove a osadzovanie termostatických ventilov a hlavíc v byte vlastníka. Práve tieto riešenia priniesli veľmi rýchlu návratnosť investície vzhľadom na výrazné zníženie spotreby tepelnej energie približne o 18 až 20 %. Vlastníci boli motivovaní pokračovať v znižovaní spotreby tepelnej energie na vykurovanie a rozhodli sa pre dodatočné zateplenie. Týmto ďalším opatrením znížili spotrebu približne až o 35 % a inštaláciou pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov v priemere až o 45 %. Tu sa ponúka otázka, či sa vlastníkom znížili úmerne k dosiahnutým úsporám aj platby za teplo na vykurovanie. Možno konštatovať, že znižovaním spotreby tepla na vykurovanie sa zvyšovala aj cena za teplo. Pravidlá cenotvorby za teplo z centrálneho zdroja tepla, platby za variabilné náklady a platby za fixné náklady (za regulačný príkon) to umožnili a umožňujú. Majú teda vlastníci nejakú šancu ovplyvniť efektívnosť výroby tepla a tým aj cenu za teplo, ak odoberajú teplo od monopolného výrobcu? Pri súčasnom systéme danom platnou legislatívou asi nie. Ostatná novela zákona o tepelnej energetike č. 100/2014 Z. z. dokonca ešte viac obmedzila možnosti vlastníkov vybudovať si vlastný efektívnejší zdroj tepla.

Problém pomerových rozdeľovačov
Nadšenie vlastníkov z investovania do úspor tepla v súčasnosti výrazne opadlo. Prispela k tomu aj vyhláška ÚRSO č. 630/2005 a jej novela 358/2009 Z. z. o rozúčtovaní nákladov na teplo. Vyhláška takmer núti, aby pravidlami rozúčtovania nákladov na teplo podľa pomerových rozdeľovačov tepla správca niektorých vlastníkov bytov finančne poškodil. Cieľom zapojenia pomerových rozdeľovačov tepla bolo motivovať vlastníkov bytov šetriť tepelnou energiou. Z tohto dôvodu sa v domoch bez problémov odsúhlasilo obstaranie týchto zariadení. Z pomerových rozdeľovačov tepla sa však stali merače tepla a vlastníci netušili, aké rozčarovanie ich čaká. V snahe dosiahnuť čo najnižšie náklady na vykurovanie bytu začali šetriť a vypínali termostatické hlavice. Takmer v 60 % bytov s najmenšími tepelnými stratami vzhľadom na polohu v dome sa dlhodobým vypnutím radiátorov podarilo udržať primeranú teplotu, často aj 24 ° C. Dieliky na radiátoroch nenabiehali, čiže teplo podľa „meračov tepla“ nespotrebovávali. Naopak, vlastníci približne 40 % bytov s vyššími tepelnými stratami boli nepríjemne prekvapení, keď zistili, že vo vyúčtovaní za byt s rovnakou výmerou a pri teplote maximálne 20° C a aj pri zohľadnení korekcií podmienených polohou bytu podľa uvedenej vyhlášky zaplatili niekedy až o 500 € viac ako susedia s lepšou polohou bytu. Pre vlastníkov týchto bytov bol ďalším nepríjemným prekvapením aj fakt, že za teplo zaplatili oveľa viac ako pred dodatočným zateplením obalových konštrukcií domu, ktoré s nadšením na schôdzach presadzovali s cieľom znížiť spotrebu energie. Tí zvýhodnení ich osočili, že nevedia šetriť. Dnes možno konštatovať, že aj pre tieto podmienky sú susedské vzťahy výrazne naštrbené.

Pomerové rozdeľovače tepla spôsobujú dokonca extrémne správanie niektorých vlastníkov. Radiátory majú celodenne vypnuté, sú v práci a po návrate domov v byte sedia v kožuchu. Stretli sme sa aj s prípadom, že vlastníčka má ustlané vo vani, kde má teplo, a podobne. Aj takto sa teda dosahujú úspory tepla. Na vine nie je ani zateplenie domu, ani hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy s osadením termostatických ventilov a hlavíc, ale zlé pravidlá prerozdelenia nákladov za teplo, ktoré umožňujú aj 100 % prerozdelenie nákladov za teplo podľa množstva dielikov nameraných na pomerových meračoch tepla. Zákonodarca novelou zákona o tepelnej energetike ešte pritvrdil a vlastníci sú povinní do 1. 1. 2017 zabezpečiť nainštalovanie rozdeľovačov nákladov na každom vykurovacom telese v byte. Povinná výbava pomerovými meračmi je schválená aj napriek tomu, že žiadna zákonná norma nerieši otázku minimálneho vykurovania v bytoch, teda na teplotu, na ktorú boli vykurovacie telesá navrhnuté.
Nevykurovanie niektorých bytov dokonca spôsobuje nielen problémy s hydraulickým vykurovaním, ale z dôvodu pôsobenia tepelno-vlhkostných objemových zmien aj poškodzuje stavebné konštrukcie a spôsobuje hygienické problémy (nízke teploty a plesne). Investícia do ekvitermných uzlov určených na regulovanie odberu tepla z centrálneho zdroja, ktoré umožňuje stanoviť požadovanú maximálnu teplotu v bytoch, sa tak stala úplne zbytočná.

Vyhláška nielen vo veľkej miere finančne poškodzuje časť vlastníkov bytov na úkor väčšiny, ale do istej miery aj narušila susedské vzťahy, dobré spolunažívanie vlastníkov bytov a zobrala motiváciu šetriť tepelnou energiou a podieľať sa na opravách domu. Poškodení vlastníci bytov z takéhoto nespravodlivého prerozdelenia nákladov za teplo často vinia správcu. Antagonizmus medzi účastníkmi narastá.

Výsledok?
Problémov v bytových domoch po významnej obnove je veľa. Príspevok poukázal hlavne na tie, ktoré majú výraznejší vplyv na jednotlivých vlastníkov bytov. Správa budov sa komplikuje, narastá nedôvera medzi správcom a vlastníkmi i medzi vlastníkmi navzájom. To vedie k apatii niektorých zaujímať sa o svoj majetok a aktívne sa zúčastňovať na správe domu. Realizácia ďalšej významnej obnovy je potom veľmi komplikovaná. Súčasná legislatíva (predovšetkým jej novely) nepomáha tento stav zvrátiť. Tvorcovia by pri návrhoch právnych noriem mali viac diskutovať s tými, pre ktorých legislatíva vzniká.

Literatúra:
1. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
2. Vyhláška č. 508/2009 Z .z. na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia.
3. Vyhláška č. 630/2005 Z. z., ktorou sa upravuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného na prípravu teplej úžitkovej vody a rozpočítavania množstva dodaného tepla a jej novela č. 358/2009 Z. z.
4. Zákon č. 657/2004 Z. z o tepelnej energetike v znení zákona č. 100/2014 Z. z.

Text: Ing. Alexander Gubric, CSc.
foto: Dano Veselský