Ceny európskych nehnuteľností rástli koncom minulého roka najrýchlejšie v 15-ročnej histórii

Nehnuteľnosti v Európskej únii boli koncom minulého roka o 10 % drahšie ako rok predtým. Výsledky zverejnil Eurostat, štatistický úrad Európskej únie. Ceny nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2021 rástli najrýchlejšie od konca roka 2006.

Najvýraznejšie vzrástli v Česku (o 26 %), v Estónsku (o viac ako 20 %) a v Litve (takmer o 20 %). Slovensko teda ani zďaleka nebolo na vrchole cenového rebríčka. Ceny slovenských nehnuteľností zdraželi (o 10,7 %) približne rovnako, ako bol priemer Európskej únie.

Okolité krajiny zaznamenali vyšší rast. Ceny rekordne rástli okrem Česka aj v Maďarsku (takmer o 20 %) a v Rakúsku (takmer o 15 %). Porovnateľným tempom ako na Slovensku rástli ceny nehnuteľností v Poľsku (o 12 %).

Čo meria Eurostat?

Index Eurostatu meria cenové zmeny všetkých rezidenčných obydlí (bytov aj domov), ktoré domácnosti kúpili bez ohľadu na to, či išlo o novopostavené alebo existujúce bytové jednotky. Pri zisťovaní ceny sa monitorujú všetky transakcie nezávisle od účelu, na ktorý sa nehnuteľnosť kupuje, a od typu predchádzajúceho vlastníctva.

Eurostat preberá údaje od národných štatistických úradov. Slovenský štatistický úrad vypočítava cenový index nehnuteľností z databázy Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, ktorou je kataster nehnuteľností. Ako celoslovenský verejný register a súčasne informačný systém obsahuje údaje o transakciách s nehnuteľnosťami, ktoré sa zapíšu v danom štvrťroku do katastra zo všetkých 79 okresov Slovenska.

Katastrálne úrady začali pri zápisoch zmien do katastra evidovať aj ceny.Tieto realizačné ceny, za ktoré sa prevádzajú vlastnícke práva k nehnuteľnostiam, štatistický úrad využil na výpočet indexu cien nehnuteľností prvýkrát v druhom štvrťroku minulého roka.

Dovtedy spracúval menšiu vzorku údajov z Cenovej mapy nehnuteľností vybraných realitných kancelárií. Cenová mapa poskytovala predajné ceny, ale so slabším pokrytím slovenského realitného trhu.

Národný aj európsky štatistický úrad teda zverejňujú indexy cien, za ktoré sa nehnuteľnosti predali. Ceny predajov, ktoré sa zaevidovali v katastri nehnuteľností v poslednom štvrťroku 2021, medziročne stúpli o 10,7 %.

Vývoj cien na realitnom trhu každý počíta inak

Zverejnené údaje štatistického úradu sa značne líšia od iného pravidelne zverejňovaného rastu cien nehnuteľností. Podľa centrálnej banky ceny nehnuteľností totižto za to isté obdobie medziročne vzrástli o 22,1 %.

Prepočet centrálnej banky vychádza z ponukových cien nehnuteľností uvedených v inzerátoch. Používa sa databáza údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorá ponukové ceny zhromažďuje od subjektov zaoberajúcich sa sprostredkovaním kúpy a predaja nehnuteľností.

Pohľad na vývoj ponukových cien sa značne odlišuje od predajných cien. Rozdiely medzi nimi sa zväčšili najmä od konca roka 2020 a môžu indikovať nadhodnotené očakávania kupujúcich.

Je pravdepodobné, že ceny v kúpnopredajnej zmluve nezodpovedajú za každých okolností trhovej cene a v niektorých prípadoch môžu byť podhodnotené.

Zároveň platí, že inzerované ceny sú nadsadené (občas aj nereálne) vysoko a pri zjednávaní spadnú na nižšie hodnoty. Centrálna banka teda zverejňuje očakávania predávajúcich, ktoré po ich nadmernej publicite môžu byť aj určitým podnetom k cenovému rastu.

Ako sama uvádza v jednom zo svojich komentárov, drvivá časť pozorovateľov ich považuje za smerodajné pre svoje rozhodovanie. Takouto publicitou môže sama ovplyvniť vývoj cien na realitnom trhu.

Je dobré vedieť, čo sa skrýva za cenovým indexom

Na Slovensku sa zverejňuje niekoľko indexov o cenách nehnuteľností. Nielen národný štatistický úrad a centrálna banka, ale aj komerčné banky a realitné kancelárie zverejňujú „vlastné“ indexy.

Používajú rôzne údajové zdroje a aj spôsob spracovania je odlišný. Je dobré všímať si, či sledujú ceny z inzerátov alebo ceny zapísané v kúpnopredajnej zmluve, alebo ceny určené znalcom.

Niektoré sledujú iba ceny nových nehnuteľností, niektoré len realitný trh v Bratislave. Je náročné skonštruovať index s plným pokrytím celého Slovenska a reprezentatívnym pokrytím transakcií, ale dôležitejšie je správne ho interpretovať.