Trh sa opäť začína prehrievať, ale o kríze sa ešte nehovorí

Hoci slovenské stavebníctvo stále rastie, jeho rast sa spomaľuje a analýzy dokonca hovoria o stagnácii, ktorá by mala prísť v roku 2020. Aký majú názor na túto situáciu zástupcovia popredných slovenských developerských spoločností? Postoje sú rôzne, ale v jednom sa zhodujú – stavia sa na plné obrátky, až sa trh prehrieva a to prináša úskalia. Napríklad nedostatok pracovníkov či zvyšovanie cien stavebných prác.

Podľa analýzy slovenského stavebníctva, uskutočnenej spoločnosťou CEEC Research, by mal slovenský stavebný trh v roku 2019 vzrásť o 3,8 %, čo je spomalenie tempa rastu oproti roku 2018 o 2,1 %. Čo to znamená pre investičné spoločnosti na Slovensku – je to pribrzdenie konjunktúry? S akými ďalšími úskaliami sa musíte v súčasnosti vyrovnávať?

P. Daubner: V súčasnosti nepociťujeme a ani neočakávame výrazne spomalenie rastu trhu. Banky sú stále pripravené podporiť kvalitné developerské projekty, čoho dôkazom je aj poskytnutý syndikovaný úver vo výške 175 miliónov € na projekt Stanica Nivy, ktorý rastie v zóne Nové Nivy. Predikovaný rast trhu na úrovni 3,8 % je stále pomerne dobrá vyhliadka do budúcnosti.

P. Golský: Je začiatok roka, a preto predikcie a analýzy berieme s rešpektom, ale zároveň s istou dávkou optimizmu. Myslím si, že až realita prvých mesiacov ukáže skutočnú náladu na trhu. Plány YIT sú preto optimistické, ale, samozrejme, je potrebné sa pripraviť aj na prípadnú korekciu trhu.

P. Kavecký: Trh sa stabilizuje. Po kríze nastal rast a ten sa prirodzene dostáva do obdobia stabilizácie. Kapacity trhu sa využívajú takmer na 100 % a bez externých zásahov a zdrojov (napr. liberalizácia trhu práce, zahraničné stavebné firmy, atď.) už nie je veľký priestor na rast. Potenciál trhu ale vidím v nových segmentoch ako nájomné bývanie, zmiešané funkcie, nové moderné formáty co-living a co-working a ich vzájomné prepájanie. Tiež lepší prístup pre zahraničné investičné fondy, dlhodobé investície, nové formáty investovania a kolektívne investície. Veľký potenciál vidím aj v iných typoch develop­mentu ako napríklad zdravotnícke zariadenia, eventové a kongresové priestory, ktoré dajú vyššiu pridanú hodnotu mestám. Súčasné obdobie by som skôr videl zamerané viac na kvalitu ako na kvantitu.

J. Krnáč: Momentálne staviame najrýchlejšie a najviac, ako dokážeme. Stavebníctvo ide na plné obrátky, až sa trh prehrieva. Dôsledkom sú úskalia ako nedostatok pracovných síl a voľných kapacít vo všetkých oblastiach od stavebných firiem až po projektové kancelárie. Všetko to vyúsťuje do rýchlorastúcich stavebných nákladov, ktoré sa za posledné dva roky zvýšili približne o 25 %. Starým známym problémom sú neúmerne dlhé povolovacie procesy, ktoré komplikujú plánovanie projektov a významne obmedzujú ponuku novostavieb. Hypotéky sú napriek obmedzeniam stále veľmi dobre dostupné.

J. Nevolník: Zatiaľ stále pozorujeme trend vysokého dopytu po nehnuteľnostiach, aj keď v porovnaní s rokom 2017 sa dopyt po bytoch v roku 2018 oslabil. Dopyt však stále vysoko prevyšuje ponuku (na 1 kupujúceho je v ponuke asi 0,6 nového bytu) a podobný trend očakávame aj v nasledujúcom období. Predpokladáme, že dopyt bude mierne klesať a postupne sa stabilizuje. Ako developerská spoločnosť vnímame, že pre množstvo existujúcich a nových projektov majú stavebné firmy svoje kapacity vyťažené a reálne je na trhu nedostatok pracovníkov. V praxi sa nedostatok kapacity prejavuje v rastúcich cenách stavebných prác. Ďalším dôležitým faktorom je postupné sprísňovanie podmienok poskytovania úverov, ktoré spustila NBS v polovici roka 2018. Toto opatrenie má už dnes badateľný vplyv na dostupnosť bývania, a teda dopyt ako taký.

P. Pelikán: Zatiaľ cítime skôr nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily. Na tom, aby sme mali vždy k dispozícii tieto kapacity a navyše v požadovanej kvalite, pracujeme dlhodobo. Naše vzťahy s dodávateľskými spoločnosťami sú na vysokej úrovni a dôsledne si plníme všetky svoje povinnosti voči dodávateľom. Čo sa týka obmedzení pri hypotekárnych úveroch, nevnímame to zatiaľ nijako dramaticky. Ľudia majú stabilnú prácu a aj výhľady v tomto smere sú pozitívne na najbližšie roky. Tým pádom je pre nich prijateľnejšie zadlžiť sa. Zároveň disponujú vlastnými preukázateľnými zdrojmi, špeciálne v Bratislave.

I. Rolný: V súčasnosti je na trhu veľký problém s kapacitami stavebných spoločností, čo sa odráža na neúmernom predlžovaní termínov dokončenia mnohých developerských projektov. Nedostatok kapacít v stavebnom sektore tiež negatívne vplýva na zvyšovanie cien. V budúcom roku budú dokončené viaceré veľké projekty a verím, že situácia sa začne vracať do normálu.

Počas konjunktúry sa predajne darí aj menej atraktívnym a menej kvalitným projektom. Čo robíte pre to, aby ste prekonali túto „konkurenciu“ a ako si udržiavate vysokú úroveň projekcie aj remeselnej realizácie svojich projektov? Netrápi vás nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily?

P. Daubner: Naše projekty, či už v zóne Nové Nivy, alebo na iných trhoch, kde pôsobíme, sú vysokoatraktívne nielen pre nájomcov, ale aj pre investorov či banky. Je to spôsobené najmä konceptom projektov a celkovou stratégiou firmy HB Reavis poskytovať vysokokvalitné pracovné priestory ako službu. Nejde len o budovu, ale najmä jej obsah. Vzniká tak unikátne biznisové prostredie, kde sa vďaka našim riešeniam stretávajú všetci od freelancerov cez malé firmy až po nadnárodné korporácie.

P. Golský: Naša spoločnosť si od začiatku pôsobenia na Slovensku buduje postupne a konzistentne svoju jasnú pozíciu na trhu rezidenčných projektov. Kvalita stavebnej realizácie, vlastný stavebný manažment, vlastné výrobné kapacity, ako aj dôraz na štandardizáciu technických riešení za súčasného využívania najnovších poznatkov sú jej neodmysliteľnou súčasťou. Vyrástli sme z koreňovej stavebnej spoločnosti. Dnes sme jedna z mála developersko-stavebných spoločností, ktorá si kontinuálne udržiava a buduje vlastnú realizačnú stavebnú zložku. Tá zahŕňa komplexný reťazec technikov – od vlastných výrobných manažérov cez vlastných prípravárov, stavbyvedúcich, majstrov až po internú základňu robotníkov a reklamačných technikov. Všetci títo technici sú v priamom zamestnaneckom pomere v našej spoločnosti a mnohí z nich sú našimi zamestnancami viac ako 10 až 15 rokov. Súčasťou našej stratégie je starostlivosť o všetkých zamestnancov a zabezpečenie ich kontinuál­neho a systémového vzdelávania a odborného rastu. Predpokladám, že nedostatku kvalifikovanej pracovnej sily bude slovenský trh čeliť aj v tomto roku. Naša filozofia je dlhodobo založená na systematickom budovaní a udržovaní si dlhodobej, korektnej, transparentnej a priateľskej spolupráce s našimi obchodnými partnermi, subdodávateľmi, dodávateľmi a, samozrejme, v neposlednom rade aj s našimi klientmi. Našou snahou je, aby nás naši partneri vnímali ako dlhodobého, transparentného, spoľahlivého a seriózneho partnera.

P. Kavecký: Vo svojich projektoch sa vždy zameriavame na kvalitu. Kľúčom k úspechu nie je najnižšia cena, ale hodnota, ktorú za svoje peniaze klient dostáva. Časom sa to jasne ukáže – dobrá nehnuteľnosť s kvalitnou architektúrou, remeselným vyhotovením a pridanou hodnotou vo verejnom priestore bude rásť na hodnote, na rozdiel od tých menej atraktívnych.

J. Krnáč: Nedostatok kvalifikovaných pracovníkov je skutočne veľký problém na trhu. My si vyberáme stabilných dodávateľov, ktorí dokážu túto situáciu riešiť a zaručiť stabilnú kvalitu prác. S takýmito partnermi dlhodobo spolupracujeme. Našou výhodou je dlhá história zrealizovaných projektov, vďaka ktorým nás záujemcovia o bývanie vnímajú ako dôveryhodného developera. V našich jednotlivých projektoch sa snažíme okrem bývania ponúknuť aj kvalitné verejné priestranstvá a občiansku vybavenosť. Najlepšie to vidno napríklad pri projekte Slnečnice, kde budujeme celú štvrť so všetkým, čo k tomu patrí. Už sme tam okrem bytov vybudovali aj obchodné priestory, kde sa udomácnilo napríklad obchodné centrum, športové centrum pre deti, gastrozóna, hračkárstvo, reštaurácie, materská škola, jasle, zubná ambulancia a mnohé iné prevádzky. V budúcnosti tam pribudne aj základná a stredná škola a dva zelené parky s rozlohou až 43 000 m².

J. Nevolník: Každý náš projekt musí spĺňať najvyššie kritériá kvality, určite nepripravujeme projekty podľa toho, v akom štádiu je hospodársky cyklus. Teda okrem kvalitnej architektúry, ktorú vyberáme v medzinárodných súťažiach, dbáme aj na technické vyhotovenie a pridanú hodnotu voči okoliu. Samozrejmosťou pri našich projektoch sú štedré verejné priestory, ako parky či občianska vybavenosť. Z pohľadu kupujúcich dávame dôraz aj na dispozície bytov a technologické inovácie, ktoré spríjemňujú bývanie.

P. Pelikán: Dlhodobo bolo naším cieľom zabezpečiť si dobré lokality na realizáciu našich projektov. Tak vieme ponúknuť produkty s pridanou hodnotou pre klienta v porovnaní s konkurenciou. Pri dobrom „track recorde“, ktorým naša spoločnosť dlhodobo disponuje, sme si vybudovali dôveru klientov, na ktorej nám eminentne záleží. Pri príprave, projekcii a samotnej realizácii sa snažíme zúročiť naše viac ako 20-ročné skúsenosti. Dôkazom toho je ocenenie Najdôveryhodnejšia značka 2018 v kategórii developeri, kde poradie určovali samotní spotrebitelia.

I. Rolný: Konkurencia je na trhu silná, ale klienti sa už naučili rozlišovať medzi kvalitou jednotlivých projektov. Máme výhodu, že sme stabilný a osvedčený developer a naše projekty sú u klientov veľmi pozitívne prijímané.

Ako ukázala minulosť, stavebníctvo nebude donekonečna v priaznivých číslach a má svoje limity – ako dlho však tento rast potrvá? Máte už pripravený záložný plán „B“, ktorý budete realizovať počas nástupu možnej krízy?

P. Golský: Každá zodpovedná spoločnosť, ktorá má záujem dlhodobo pôsobiť na trhu, si vždy pripravuje aj záložný plán, ktorý systematicky prehodnocuje a modifikuje a ktorý je súčasťou dlhodobej stratégie. Rovnako je to aj v našej spoločnosti, ktorá ma viac ako 100-ročnú tradíciu. To hovorí samo za seba.

P. Kavecký: My sme túto situáciu začali riešiť už pred tromi rokmi, keď sme zachytili prvé signály z trhu smerujúce k zvyšovaniu cien a obmedzenia kapacít. Okrem externých stavebných firiem preto máme v skupine aj vlastného generálneho zhotoviteľa L-construction. Synergie vyplývajúce zo spoločného manažovania viacerých kľúčových stupňov procesu nám umožňujú dlhodobo a stabilne pôsobiť na slovenskom trhu.

J. Krnáč: Minulú krízu po roku 2008 sa nám podarilo prekonať vďaka tomu, že sa snažíme projekty rozumne etapizovať a nepúšťame sa do výstavby veľmi špekulatívne. Citlivo analyzujeme predajnosť projektov a máme nastavený mechanizmus, podľa ktorého spúšťame ďalšie fázy, čo nám umožňuje pružne reagovať na vývoj trhu. V Slnečniciach máme v oboch zónach rozostavaných do 2 000 bytov, stabilne máme v ponuke zhruba 500 až 800 voľných bytov. Slnečnice patria do segmentu bývania so stabilným dopytom a veľmi nízkym podielom investičných nákupov, na krízu je preto menej citlivý. Oproti minulosti sme tiež diverzifikovali ponuku, či už novými zónami v Slnečniciach, ale aj v podobe nových projektov. Do budúcnosti, keď sa dá očakávať, že hypotéky budú menej dostupné, vidíme budúcnosť aj v koncepte nájomného bývania.

J. Nevolník: V tejto chvíli nedokáže nikto odhadnúť, či a kedy príde výrazné spomalenie rastu alebo kríza na trhu, preto neuvažujeme o žiadnom záložnom pláne. Najlepším receptom proti trhovým výkyvom je dlhodobý dôraz na kvalitu projektov a ich pridanú hodnotu voči novým obyvateľom alebo nájomcom. Sme presvedčení, že vynikajúce projekty si vždy svojich zákazníkov nájdu.

P. Pelikán: Zásadné obavy o pokles stavebníctva zatiaľ nemáme. Firemné prostredie je zdravé, na pláne „B“ robíme už viac ako 20 rokov. V každej situácii musíme myslieť na to, čo keď sa stane niečo nečakané, prekvapujúce. Úplne na všetko sa však dopredu pripraviť nedá. Dôležité je dlhodobo férovo pristupovať k našim klientom, či bytovým, alebo kancelárskym, a budovať vzájomnú dôveru. To isté platí aj smerom ku všetkým našim dodávateľom.

I. Rolný: My neveríme na skorý príchod krízy, keďže na to v súčasnosti nie je žiadny dôvod – preto žiadny plán B nepripravujeme.