Tomáš Kadeřábek: Dĺžka povoľovacích procesov a ich komplikovanosť presiahli už akékoľvek mysliteľné hranice

image 83416 25 v1

V novembri minulého roka vznikla v Českej republike Asociácia developerov. Jej založenie si vynútili problémy, s ktorými sa vo svojom podnikaní pasujú investori u našich západných susedov. Konkrétne ich pomenoval Tomáš Kadeřábek, riaditeľ asociácie. 

Prečo vznikla česká Asociácia developerov?

Hlavným dôvodom vzniku asociácie je neuspokojivá situácia v podnikaní v oblasti developovania nehnuteľností v Českej republike. Ďalším dôvodom je zlý imidž a povesť, ktorá v poslednom období túto profesiu sprevádza. A ďalším dôvodom sú aj rôzne nedorozumenia, mýty a povesti, ktoré sú s developerským biz­nisom v oblasti nehnuteľností spojené. Mnoho ľudí v Českej republike dospelo k názoru, že je nevyhnutné, aby developovanie nehnuteľností malo na verejnosti vlastné zastúpenie, ktoré by pomohlo vysvetliť a odstrániť uvedené problémy a ktoré by v dlhodobom horizonte pomáhalo vylepšiť podmienky, v ktorých sa táto činnosť vykonáva. Veľmi dôležité sú aj aktivity smerom dovnútra asociácie, teda k jej členom, kde neustálym tlakom na etiku podnikania chceme docieliť, že toto podnikanie bude vykonávané vždy s istým štandardom, teda aspoň čo sa týka členov asociácie.

Akým prioritným témam sa asociácia venuje, respektíve plánuje venovať?

Máme tri hlavné cieľové skupiny: širšiu verejnosť, odbornú verejnosť, štátnu správu a samosprávu. Chceme sa postupne so všetkými týmito skupinami stretávať a vo vzájomnej diskusii identifikovať hlavné témy, ktorým sa budeme venovať. Stretnutia môžu byť rôzne, od okrúhlych stolov až po pripomienkovanie legislatívy či prednášky na akademickej pôde. Vo vzťahu k širšej verejnosti sme presvedčení, že profesiu developera potrebujeme trochu vysvetliť, zbaviť neoprávnených obvinení a ukázať, že je to podnikanie ako akékoľvek iné.

Aké sú v Českej republike vzťahy medzi developermi a verejnosťou?

Mediálny obraz momentálne nie je priaznivý, existuje takmer neustále podozrenie, že v rámci developmentu sa vždy dejú nejaké neprávosti. Verejnosť je a priori nedôverčivá hneď, ako sa objaví informácia o developerovi či developmente. Na druhej strane, Česká republika zaznamenáva veľký boom v predaji bytov, predávajú sa ich tisíce, ponuka nestíha uspokojovať dopyt, teda v priamom obchodnom vzťahu medzi developermi a ich klientmi funguje väčšinou všetko, ako má. Je to v podstate taký paradox súčasnej doby: ľudia sa na developerov sťažujú, ale v rovnakom čase si od nich v masových množstvách neváhajú kupovať byty za svoje celoživotné úspory. Myslím, že toto by bola téma na zaujímavú sociologickú štúdiu.

Aké platia pravidlá pri predstavení investície verejnosti – sú dané zákonom (napríklad povinné verejné prerokovanie a prezentácia) alebo platia tzv. nepísané pravidlá? Aké?

Každá umiestňovaná stavba sa prerokováva verejne v rámci územného konania, stavby s väčším vplyvom na životné prostredie sa verejne prerokovávajú aj v EIA. Myslím, že je to vyvážený postup, ktorý dáva verejnosti príležitosť vyjadriť sa k navrhovaným stavbám. Podstatné je tiež to, že verejnosť sa vyjadruje k územnej plánovacej dokumentácii v procese jej prípravy a schvaľovania, a to priamo, rovnako tak aj prostredníctvom samosprávy. Medzi nepísané pravidlá alebo skôr pravidlá slušného správania sa by som zaradil to, že pri vstupe na územie developer navštívi starostu danej obce a oboznámi ho so svojimi zámermi. Podľa mojich skúseností sa to väčšinou aj deje.

Na Slovensku aktuálne developeri usilovne pracujú na očistení svojej pošramotenej povesti z predkrízových rokov, keď sa najmä v Bratislave stavalo doslova hlava-nehlava. Riešite podobnú situáciu aj Českej republike?

Aj v Českej republike došlo v rámci developovania nehnuteľností ku kauzám, o ktorých rozsiahlo písali médiá a ktoré mali nepochybne neblahý vplyv na našu povesť v súčasnosti. Naša asociácia sa snaží s týmto nemilým dedičstvom vyrovnať.

Existujú regionálne odlišnosti (Praha, Brno, Ostrava, ostatné väčšie mestá, menšie mestá a regióny) v správaní sa developerov a v tom, ako ich pôsobenie vníma verejnosť?

Skôr než o regionálnych odlišnostiach by sa dalo hovoriť o konkrétnom vzťahu medzi developerom a danou obcou. V niektorých lokalitách je vzťah od začiatku založený dobre a funguje tak, že je spokojná obec, verejnosť aj developer. V iných prípadoch sa niečo nepodarí a potom je úplne nepodstatné, o akú lokalitu ide. Poznáme prípady obcí, kde je veľký a relatívne komplikovaný projekt prerokovávaný ľahšie než malý a jednoduchý. Je to vždy o konkrétnych ľuďoch.

A aký je v Českej republike vzťah medzi developermi a úradmi (stavebnými úradmi a miestnou samosprávou)?

Vo významnej väčšine sú vzťahy korektné. Existujú však obce, kde si obyvatelia zvolili antirozvojovú samosprávu, a tam samozrejme vznikajú problémy. Úplne najdôležitejší problém developmentu v Českej republike je v súčasnosti čas. Prerokovávanie a príprava zámerov sa tak neúmerne natiahli, že to ohrozuje celú profesiu, spôsobuje to škody. V súčasnom boome nehnuteľností to spôsobuje aj zvýšenie cien, takže tento problém nakoniec ľudia zaplatia sami.  

Vzťahy s úradmi majú regionálne odlišnosti?

Všeobecne sa dá asi povedať, že vo väčších mestách je situácia zložitejšia, pretože do diskusie vstupuje viac subjektov a je nevyhnutné uspokojiť viac protichodných záujmov.

Požaduje sa od developerov pri investíciách na určitom území príspevok v rôznej forme v prospech mesta či lokality?

Nijaká povinnosť developera prispieť obci aktuálne právne ukotvená nie je. O možnosti požadovať od developera príspevok v prospech obce sa práve rozbieha diskusia. V súčasnosti ide vždy o dobrovoľný príspevok. Celý rad developerov však istým spôsobom svojmu okoliu prispieva už teraz, či už po dohode s obcou, alebo úplne nezávisle. Developerské spoločnosti často prispievajú na skvalitnenie prostredia svojich projektov.

Ako obvykle prebiehajú rokovania o príspevkoch a ako požiadavky úradov či samosprávy zasahujú do projektového manažmentu investície?

V prípade, keď sú vzťahy medzi developerom a obcou vyrovnané a korektné, diskusia o možnej spolupráci sa vyvíja od začiatku a je bežné, že starosta obce s developerom prerokuje to, čo obec potrebuje, a zistí možnosti, ako to zabezpečiť. Musí pochopiteľne ísť o uskutočniteľnú záležitosť vzhľadom na rozpočet developera. Vždy však musí ísť o spoluprácu na základe dobrovoľnosti. Zásahy do riadenia projektu zo strany obce si nemožno ani predstaviť, ide o súkromnú investíciu. Osobne vždy zdôrazňujem, že je normálne a správne, že developer sám príde za samosprávou s návrhmi na úpravy, ktoré v rámci svojho projektu navrhuje pre obec.

Môže ísť o opravu chodníka, vybudovanie parku alebo napríklad pomoc pri realizácii materskej škôlky. Je to forma určitej vstupenky na územie a developer by mal sám navrhnúť obci výšku tohto dobrovoľného vstupného. Bol by som rád, kedy sa takáto prax zaviedla ako nepísané, ale vždy dodržované pravidlo.

Môžete uviesť pozitívny príklad dobrej spolupráce?

Na križovatke Anděl v Prahe 5 na Smíchove realizovala v roku 2000 mestská časť v spolupráci s developermi z okolia pešiu zónu, ktorá je skvelým príkladom dobre fungujúceho verejného priestoru.

Stáva sa, že tieto „vyvolané investície“ sa stanú podmienkou ďalších povoľovacích procesov?

Ako som už povedal, ako podmienka povoľovacích procesov sa tieto príspevky zatiaľ nevyskytujú.

Aká je dĺžka povoľovacieho procesu v Českej republike?

Dĺžka povoľovacích procesov je najväčší problém developovania nehnuteľností v Českej republike. Bežný čas prípravy, teda do začatia výstavby, je päť až osem rokov, v mnohých prípadoch aj viac. V Prahe je známy prípad, keď developer prerokováva svoj projekt už 17 rokov a stále ešte nemá územné rozhodnutie. Dĺžka povoľovacích procesov a ich komplikovanosť presiahli už akékoľvek mysliteľné hranice.

Dodržiavajú sa zákonom stanovené lehoty?

Pri väčšine rozhodnutí sa zákonné lehoty dodržiavajú. Výnimkou sú odvolacie procesy, ktoré sa dnes týkajú už väčšiny projektov, ich dĺžka je nepredvídateľná.

Aké poplatky platí stavebník v povoľovacom procese?

Správne poplatky sa pohybujú rádovo v tisíckach korún, nejde o žiaden zásadný výdavok.

Odvíja sa výška poplatku od veľkosti investície?

Nie, neodvíja.

Platí stavebník zo zákona aj poplatok vo forme „príspevku za rozvoj“?

V Českej republike sa tento poplatok neuhrádza.

Aké sú hlavné legislatívne nedostatky, ktoré potrebujú developeri s pomocou asociácie riešiť?

Ako som už spomenul, najväčším problémom je celková zložitosť procesov, ich previazanosť a dĺžka.

Na Slovensku majú v ostatných rokoch developeri zodpovednejší prístup voči mestu, verejnosti, viac pracujú s verejným priestorom a komunitou, sú „zelenší“, certifikujú stavby… Ako je to v Českej republike?

Developeri sa väčšinou snažia o zodpovedný prístup k verejnému priestoru. Zodpovednosť za tento priestor je však vždy na obci, developer môže na základe dobrovoľnosti len prispieť.

Do akej miery si developeri môžu dovoliť byť ústretoví, „zelení“, eko- či komunitne založení a podobne, aby pri tom ostali aj ziskoví?

Výška možného príspevku obci je závislá od daného projektu, jeho rozpočtu a hlavne od ľudí, ktorí sú zaň zodpovední.

Vyžadujú takýto prístup aj klienti?

Klienti sa prístupom developera k obci zaoberajú iba okrajovo, v prvom rade ide o vzťah medzi developerom a obcou pri príprave a realizácii projektu. Klienti väčšinou prichádzajú až následne a majú inú optiku.

Spolupracuje Asociácia developerov aj so zahraničnými partnerskými organizáciami? Ktorými?

Chceme sa stať členmi European Property Federation a chceme nadviazať vzťahy s obdobnými organizáciami v krajinách Európskej únie.

Snaží sa asociácia prebrať vzorové postupy, zákony, predpisy zo zahraničia a preniesť ich do vzťahov medzi developermi, miestnou samosprávou, klientmi a úradmi v Českej republike?

Prenos know-how zo zahraničných skúseností do Českej republiky je jedným z cieľov asociácie. Momentálne pripravujeme prvú prednášku v tomto zmysle, ktorou bude predstavený rozdielny prístup k územnému rozvoju vo Francúzsku a vo Veľkej Británii, ako aj výsledky, ktoré tým obom krajinám prináša.

Tomáš Kadeřábek

Tomáš Kadeřábek – V roku 1986 absolvoval Stavebnú fakultu ČVUT v Prahe. Pracovnú kariéru začal v spoločnosti Metrostav a do developerského biznisu vstúpil v spoločnosti ING Real Estate v roku 1993. Podieľal sa na riadení mnohých developerských projektov a vo firme sa vypracoval na pozíciu generálneho riaditeľa. V roku 2006 sa stal nezávislým expertom na segment developovania komerčných nehnuteľností ako spoluvlastník firmy TRESS.

Text: Mária Nováková, Foto: David Vereš

Článok bol uverejnený v časopise ASB.