Roger Dunlop: Miesta sa potrebujú rozvíjať po celý čas, nielen v tejto chvíli

Roger Dunlop: Miesta sa potrebujú rozvíjať po celý čas, nielen v tejto chvíli

Môže developing pozdvihnúť úroveň miest a mestských častí? Roger Dunlop, šéf pre stredourópsku a východoeurópsku pobočku Quinlan Private Golub, verí, že áno. Jedna z najväčších developerských spoločností sa na Slovensku predstavila prostredníctvom projektu Troch veží, na ktorom spolupracovala so slovenskou spoločnosťou Cresco Group. V bratislavskej Petržalke vybuduje administratívny objekt Emporia Towers a v spolupráci s Cresco chystá aj výstavbu megaprojektu Južné mesto. Pritom sú to len jedny z mnohých projektov, pod ktoré sa môže Roger Dunlop podpísať. Člen britskej Kráľovskej inštitúcie úradných dozorcov (RICS) sa už dvadsaťpäť rokov venuje developingu. „A to napriek tomu, že som za to nedostal žiadne ocenenie“, nezaprel v sebe britský zmysel pre humor. V dynamickom svete nehnuteľností nazbieral množstvo skúseností, o ktoré sa neváhal s nami podeliť.

Ako veľký hráč na poli developingu ste vstúpili do joint venture so spoločnosťou Cresco a spolu ste sa podieľali na projekte Troch veží. Prečo ste vôbec pristúpili k tomuto kroku? Aké výhody má pre vás ako fullservisovú spoločnosť tento typ spolupráce a ako vlastne funguje?

Na prvú otázku odpoviem otázkou: Prečo nie? Robíme veľa developerských projektov samostatne, a to po celej Európe, ale takisto s partnermi. Joint venture, a rovnako spolupráca s Crescom, sú skvelou príležitosťou vytvoriť dobré a profitujúce developerské dielo. Ak možno vyprodukovať niečo hodnotné za účasti viacerých, tak spolupracujme. Nie je dôvod na súperenie, keď máme rovnaké motívy, myšlienky a predstavy. Tento prístup sa odráža aj v tom, že ako medzinárodná spoločnosť radi spolupracujeme s miestnymi odborníkmi. Pre nás je rovnako dobrým pocitom byť súčasťou veľkej skupiny QPG, ako aj menšieho slovenského tímu. Určite nebudeme brániť vytváraniu joint venture partnerstiev po celej Európe.

Keďže sa rozvoju nehnuteľností venujete viac ako dve desaťročia, určite ste si vytvorili vlastnú definíciu dobrého developingu.

Pod dobrým developingom možno rozumieť to, čo je výnosné, z čoho možno profitovať. Myslím si, že developing je dôležité chápať ako obchod, ale zároveň ako niečo, čo do tohto obchodu vnáša určitú kvalitu, istý predpoklad skrytý v dobrom riešení. Dobré riešenie pritom nemusí veľa stáť. Vyžaduje skôr dobré načasovanie, mapovanie myšlienok, postupné prepracovanie a sledovanie kritických aspektov ako užitočnosť či vonkajšie stvárnenie objektu. Na stavbu sa teda vždy treba pozrieť zvonka, aby sme zistili, ako pôsobí, ale zároveň zvnútra, aby sme overili, či jej vzhľad zodpovedá funkcii, ktorej má slúžiť – či už ide o retail, administratívu, hotel alebo obytný komplex.

Toto všetko zrejme čiastočne závisí aj od architekta. Preferujete určitý architektonický štýl a zasahujete nejakým spôsobom do samotného výzoru budovy?

Myslím si, že všetci svojimi postojmi ovplyvňujeme tvorbu konceptu. V tomto smere však môj názor predstavuje úplne základné stanovisko. Snažíme sa prísť s najlepším možným návrhom. Možno to najlepšie v zmysle dizajnu predstavuje práca môjho kolegu Johna Newtona, možno tvorba niektorých amerických či britských architektov, ktorí vytvárajú základný koncept. Čo je však dôležité, pri tvorbe projektu spolupracujeme aj s miestnymi architektmi.

V tomto procese pôsobím ako poradca, ktorý ovplyvňuje architektonické zadanie. Samozrejme, sledujem návrh ako celok, nezameriavam sa však na detaily, ktoré sa použijú. QPG je priamočiary klient. Dovolíme našim architektom realizovať projekt podľa ich vysnívaných predstáv, pokiaľ sa vyplatí z hľadiska rentability. Volíme to, čo dobre vyzerá, ale zároveň nesie v sebe niečo viac. Projekt musí byť schopný dobre fungovať a rásť. Ak nevykazuje možnosť zisku, snažíme sa nájsť iné riešenie.

Dobrý developing je asi spojený aj s marketingom. Každý projekt predstavuje nielen kvalitný priestor, ale sleduje možno aj určitý trend predstáv investora alebo nájomcu. Akým spôsobom mapujete tieto sny či trh predstáv klientov o projekte?

Odhad životaschopnosti projektu je záležitosťou konzultácie viacerých ľudí v tíme. Môžem mať síce vlastný nápad, o ktorom budem hlboko presvedčený, ale nerozhodujem o tom sám, pretože ide o tímovú prácu. Položíme návrhy na stôl a vzájomne diskutujeme o koncepte. Snažíme sa získať názory všetkých zainteresovaných strán, pričom komunikujeme aj externe. Hovoríme s potenciálnymi nájomníkmi, snažíme sa získať odozvu stavbárskych spoločností a organizácií.

Výsledkom našej práce je teda zbieranie skúseností, náčrt predstáv, odhaľovanie príležitostí či výziev a snaha posunúť veci vpred. Zisťujeme, ako budú jednotlivé riešenia fungovať v praxi, napríklad v spojitosti s výberom materiálov. Pre projekt môžeme urobiť mnoho, keď zvážime materiálovú stránku alebo otázku dopravy ešte pred dokončením stavby. Môže sa stať, že pritom urobíme chybu. Keď sa však pozrieme na načrtnutý projekt, máme možnosť prípadné nedostatky skorigovať. Miesto, kde bývame, nie je iba to, čo nazývame domovom. Je to všetko, čo vidíme, keď ideme ulicou k svojmu bytu alebo domu. Chceme, aby si kupujúci uvedomili, že sa ich netýka iba ten dom alebo byt, ale celé okolité prostredie. A to možno dosiahnuť prostredníctvom dobrého urbanistického konceptu, premyslenou organizáciou celého komplexu, zostavením jednotlivých bytov a budov a ich začlenením do spoločného verejného priestoru.

Podľa môjho názoru projektu chýba to podstatné, ak hoci aj fantastické budovy nemajú cestu či chodníky a všade navôkol je špina a neporiadok. Takže jedna z prvých podstatných vecí, nad ktorou ako developer rozmýšľame, je situovanie komunikácií – dopravných ťahov, dláždených plôch, príjazdov či prístupových ciest. Najskôr vybudujeme spojenie, až potom začíname s výstavbou. Nezáleží na tom, či sú dokončené iba dve budovy, infraštruktúra musí byť hotová ako prvá za každých okolností. Rovnako postupujeme, či ide o rezidenčný, kancelársky, alebo obchodný objekt. Vytvoriť prostredie v ďalekom predstihu samotnej výstavby je pri každom projekte prioritou, pretože developeri a stavitelia netvoria iba budovy, tvoria prostredie. A to je rozhodujúce.

Nedávno ste sa zmienili, že vaším najobľúbenejším projektom je Oakland Park vo Varšave…

(Smiech.) To nie je férová otázka. Mám množstvo obľúbených projektov a každý z nich z rozličných dôvodov. Varšavský projekt prináša na trh niečo nové, čo posúva kvalitu riešenia na špičku v rámci trhu. Myslím si, že trhu celej strednej Európy prospieva, ak neustále prijímame výzvy a ak prichádzame stále s novými projektmi. Som absolútne presvedčený, že ešte existujú riešenia, ktoré môžu priniesť niečo nové, a nezáleží na tom, či to bude v strednej Európe, Číne, Indii či USA.

Sú to riešenia zajtrajška – koncepty, ktoré prispievajú k tomu, aby developing rástol do kvality. V rámci riešení prostredia našich projektov sa vždy pokúšame dosiahnuť čo najvyšší stupeň. Všetky projekty, na ktorých sme pracovali, dokázali odpovedať na očakávania kupcov, nájomcov alebo investorov. Áno, mám rád Oakland Park, myslím si, že je dobrý a je veľkým krokom vpred.

Stojíte za množstvom projektov v rámci celej Európy. Dá sa teda predpokladať, že sledujete aj určité regionálne rozdiely. Registrujete rozdiely v dopyte po rôznych funkciách a štandardoch alebo v prirodzenom inklinovaní k istému druhu dizajnu v jednotlivých krajinách?

Myslím si, že trendy sa menia neustále. Vidíme dokonca, že na rozličných miestach sa prejavujú rozličné trendy. Na východe sa postupne uplatňuje využívanie skla, na západe rýchlo narastá zastúpenie šokujúcich foriem. Ale takisto sa mení layout a dizajn rezidenčných komplexov. Vo Veľkej Británii či v Španielsku sa dizajn domov výrazne odlišuje, komunikácie v Anglicku sú typické svojou lineárnosťou. Stále väčšie množstvo dizajnových riešení vzniká v oblasti jednotlivých zariadení.

Vo Veľkej Británii je tendencia dispozične  oddeľovať kuchyne  – na rozdiel od strednej Európy, kde badať odlišnosti v celom dispozičnom riešení. V oblasti strednej a východnej Európy zasa nezohráva dôležitú úlohu trh rodinných domov, typické je skôr rozšírenie apartmánových projektov. V tomto regióne tiež badať nárast vysokých stavieb, čiastočne pre cenu nákladov a čiastočne vďaka efektívnej produkcii priestorov. Viditeľné trendové zmeny sa dejú aj v rámci štandardov. Kancelárske objekty narastajú celosvetovo vo veľkom meradle. Riadia sa náležitými štandardmi, pevnými kritériami. Zatiaľ čo parametre funkčnosti sú pevne nastavené, dizajn sa mení a práve to je oblasť, v ktorej môžeme posúvať hranice.

V čom teda vidíte najväčší potenciál Slovenska, čo sa týka funkcie alebo druhov projektov?

Aj napriek tomu, že Slovensko nie je veľkou krajinou, Bratislava má stále veľký investičný potenciál, keďže je hlavným mestom, ktoré je neuveriteľne dobre situované a je vysoko inteligentným hráčom. Krajina navyše prechádza na európsku menu a môže z toho profitovať. Bez debaty možno hlavný prílev investícií očakávať v rámci bytových komplexov. Ak narastie dopyt po rezidenčných projektoch aj v iných mestách, nevidíme dôvod, prečo by sme nemali pokračovať v rozvíjaní svojich aktivít po celom Slovensku. Sú tu napríklad Košice, Trenčín alebo Prešov.

A čo hovorí v prospech výstavby obytných domov? Dôležitú úlohu zohráva dynamika. Večnosť života. Populácia nemá tendenciu zmenšovať sa a ľudia predsa musia niekde bývať. Slovensko vnímame ako krajinu veľkých príležitostí. Teraz však sústreďujeme pozornosť na Bratislavu. Na tomto poli má v súčasnosti prím hlavne retail, ktorý je v centre pozornosti. Možnosť na rozvoj stále majú aj administratívne projekty. Dopyt po kanceláriách však bude závisieť od celkového rastu spoločností.

Slovensko je známe komplikovanými postupmi a procesnými zdržaniami v stavebnom konaní. Ako tento problém vnímate v rámci všetkých krajín západnej a východnej Európy?

Vo všeobecnosti nachádzame rozdielny prístup v jednotlivých krajinách, aj keď tento proces je všade veľmi podobný. Stavebné úrady v Británii sú napríklad nesmierne byrokratické. Obzvlášť zložité je získať povolenia. Trvá celú večnosť dostať sa od jedného oprávnenia k ďalšiemu a pritom je to úplne zbytočné. Možností, ako skrátiť proces, je naproti tomu dostatok, ich uplatnenie by malo pozitívny vplyv na ekonómiu. Aj konkrétne úrady v rámci jednej krajiny môžu konať viac či menej byrokraticky. Ľudia, ktorí o tom rozhodujú, majú vo všeobecnosti záujem o rozvoj územia, a preto by v princípe mali umožňovať realizáciu dobrých projektov, a nie ich zadržiavať. To je pozitívny štart na udeľovanie stavebných povolení. Stále však volíme byrokratický spôsob riešenia vecí, zrejme je to čiastočne dedičstvo minulosti. Ale verím, že sa to zmení. Táto zmena prakticky prebieha už dnes.

Na druhej strane, nemyslím si, že úplná sloboda je v tomto smere riešením. Treba skôr nájsť rovnováhu medzi byrokratickým a voľnejším riadením investičného procesu s ohľadom na fakt, že nestaviame iba pre seba, ale zároveň pre ďalšie generácie. Preto tu musí existovať určitý stupeň kontroly.

Všade by mal platiť základný územný plán, ktorý by podporoval správny rozvoj urbanistických a nezastavaných zón a prinášal možnosti kontroly tohto procesu. Stále sa však nájde určité množstvo ťažkostí pri navrhovaní projektov. Základný dokument nemusí byť iba flexibilnejší. Keď porovnám západ s východom, územnoplánovacie podklady sú menej opisné, čo síce znamená väčšiu slobodu pre developera, ale zároveň väčší nátlak na autority, aby tento proces kontrolovali. Na druhej strane, ak plánovanie striktne obmedzíme na hrubú červenú čiaru, stratí sa možnosť úpravy koncepcie či tvorby a tak­isto už spomenutá príležitosť riešiť tvár prostredia, nielen samotných budov.

Možno miera slobody pri navrhovaní projektov závisí trošku aj od kultúry danej krajiny.

Máte asi pravdu. A možno história krajiny ovplyvňuje kultúru. Ale nemyslím si, že by to mohlo stáť v ceste samotnému napredovaniu. Aj trošku väčšia rovnováha medzi pružnosťou a kontrolou by mohla priniesť svoje ovocie. Nejde tu len o očakávania zo strany investora, ale predovšetkým o ľudské očakávania vo všeobecnosti. Existuje mnoho príkladov, ktoré sú dôkazom toho, že dobrým návrhom možno tieto problémy vyriešiť. Pýtali sa nás, či sa neobávame postaviť Emporia Towers v časti Petržalky, ktorú miestni nazývajú Bronx.

Na základe svojich skúseností môžem povedať, že z toho strach nemám. Moje presvedčenie podporujú projekty, na ktorých som pracoval v mnohých mestách – v Liverpoole, Manchestri alebo Sheffielde. Veľakrát išlo o mestské časti, v ktorých zlé koncepčné riešenie prispelo k prehlbovaniu sociálnych problémov. Pritom často stačilo málo na to, aby miesto získalo na novej hodnote. Základom je uvedomiť si, že to, čo robíme dnes, je iba krátkym okamihom. Miesta sa potrebujú a budú rozvíjať po celý čas, nielen v tejto chvíli. Preto je dôležité prísť teraz s riešením, na ktoré budeme môcť byť hrdí aj o tridsať či štyridsať rokov.

Anna Salvová, Martina Jakušová
Foto: Milan Švec

KategórieDeveloperi