FOKUS: Slováci majú chuť na reality v zahraničí
Monika Voleková 
TASR Vlastniť nehnuteľnosť v zahraničí znamená okrem vysnívaného miesta na dovolenku už aj útočisko pred vojnovým konfliktom a sankciami. Rusi a Ukrajinci, ktorí spolu vyše roka bojujú, by o tom vedeli rozprávať. Postoj predávajúcich a prenajímateľov k nim však môže byť rozdielny.
Trh s realitami v zahraničí najprv ovplyvnila v roku 2020 pandémia koronavírusu. Po jej ústupe sa trh nadýchol, ľudia vyrazili masovo na dovolenky a kupujúci mohli „naživo“ vidieť nehnuteľnosť, ktorú si chcú kúpiť. Kto počas pandémie býval v dome či v apartmáne pri mori a mohol odtiaľ dlhodobo pracovať a ubytovať tam rodinu, bol vo výhode. Navyše, ak bol vlastníkom, mohol mať aj iné práva pri prechode cez hranice, pretože nebol turista, ale majiteľ.
Vojna pohla Európou
Potom sa stalo niečo, čo si politici nevedeli predstaviť a pripustiť – ruský útok na Ukrajinu. Tisíce Európanov sa koncom februára 2022 dali do pohybu. Časť obyvateľov zo stredu a východu kontinentu sa pohli na západ. Utečenci si zachraňovali život a ďalší hľadali v obavách z vývoja bezpečné miesto pre svoje rodiny.
Na to všetko reagoval realitný trh s prenájmami v mestách a rekreačnými nehnuteľnosťami. Bez ohľadu na tragédiu na Ukrajine je turizmus pre mnohé štáty vítaným zdrojom príjmov a rozvíjajú ho. Obľúbené Chorvátsko získalo od turistov v roku 2022 približne 13,1 miliardy eur.
„Ďalšími impulzmi, ktoré podporili dopyt po realitách v zahraničí, bola ruská agresia na Ukrajine a tiež súčasná ekonomická situácia, ktorú charakterizuje najmä vysoká inflácia,“ povedal Peter Forgács zo spoločnosti Rellox, ktorá sa zameriava na predaj novostavieb pri mori. Zdôraznil, že ľudia chcú ochrániť svoje úspory. V roku 2023 očakávajú strmé zvýšenie dopytu, trendom sú skôr nehnuteľnosti vo vyššej cenovej kategórii.
Nehnuteľnosti kupuje aj stredná trieda Slovákov
Pred 10 alebo 15 rokmi sa väčšina našich klientov regrutovala z tradičných biznis segmentov. Boli to majitelia stavebných alebo výrobných firiem. V posledných rokoch medzi klientov pribúdajú mladší ľudia, ktorí majú svoj biznis v IT a službách. Nechýbajú profesionálni športovci ani ľudia z umeleckej brandže. Zároveň sa kúpa nehnuteľností v zahraničí otvorila širšiemu spektru ľudí zo strednej triedy. Slováci, na rozdiel od Čechov alebo Maďarov, majú navyše možnosť vziať si hypotéku na kúpu nehnuteľnosti v cudzine od zahraničných bánk, pretože sú schopní preukázať príjem v eurách. Stále platí, že väčšina klientov nepotrebuje zabezpečiť financovanie, ale kupuje tzv. za hotové.
– Peter Forgács, Rellox
Radšej kúpa nehnuteľnosti ako znehodnotenie peňazí infláciou
Eurozóna ako taká bojuje s vysokou infláciou a Slovensko tiež patrí medzi krajiny, ktoré s ňou má problémy. Iná situácia je však v Španielsku, kde inflácia klesla z januárovej hodnoty 5,9 % na marcových 3,3 %. Pre porovnanie, na Slovensku v marci klesla inflácia na 14,8 %.
Zakladateľka realitnej kancelárie Spainlife and Houses Eva Rohrman Madová z Costa Blanca k tomu uviedla, že inflácia vždy zvyšuje záujem o kúpu nehnuteľností. Vojna na Ukrajine vyhnala ešte viac záujemcov z okolitých krajín a veľká skupina kupujúcich hľadá v Španielsku útočisko. Od vypuknutia vojny na Ukrajine sa zmenila aj štruktúra kupujúcich Slovákov.
„Mnohí doposiaľ na pobreží investovali a jednalo sa o ich druhú rezidenciu. Pre neistotu dnes však mnohí uvažujú aj o presťahovaní sa na trvalo,“ priblížila Eva Rohrman Madová situáciu v Španielsku. V tejto krajine podľa odhadov Excelturu dosiahli príjmy z cestovného ruchu približne 159 miliárd eur v roku 2022, čo predstavovalo 12,2 % z výkonu španielskej ekonomiky.
Sused Španielska na Pyrenejskom polostrove – Portugalsko s medziročnou marcovou infláciou na úrovni 7,4 % – sa pomaly pretláča do hľadáčika záujmu kupujúcich. Majiteľ popradskej spoločnosti RK 38 Miroslav Antoška upozornil, že Slováci málo preferujú túto krajinu na pobreží Atlantického oceána, ale širšia klientela robí opak.
„Ide o jednu z najzaujímavejších krajín, pretože investorom ponúkajú rôzne výhody. Motivujú ich, či ide o záujemcov spoza oceánu, alebo investorov s kryptomenami,“ povedal. Celosvetovo majú bohatí Európania najväčší záujem práve o Portugalsko, Švajčiarsko a Grécko.
Akí sú Slováci investori?
Radi diverzifikujú svoje portfólio, zaujímajú sa aj o exotické krajiny z veľmi zaujímavého dôvodu, ktorý napovedá o bezpečnostnej a ekonomickej situácii na tzv. starom kontinente.
Podľa skúseností Miroslav Antoška je výhodou exotických štátov, že sú menej ovplyvnené politikou, ekonomikou a vývojom v Európskej únii. Majú klientov, ktorí nakupujú v Thajsku, Dubaji, Taliansku, Španielsku a USA, čím riziko diverzifikujú absolútne.
Konzervatívnejší prístup preferuje spoločnosť Rellox, ktorá odporúča investovať do krajín so stabilným ekonomickým, právnym a politickým prostredím. Preto nie je prekvapením, že v jej štatistike je na prvom mieste Rakúsko. Slováci majú tiež záujem o USA, Kapverdské ostrovy, Maurícius alebo Karibik.
Zo skúseností nami oslovených realitných profesionálov vyplynulo, že slovenskí kupujúci uprednostňujú väčšinou apartmány na prenájom, pre potreby rodiny je to rodinný dom. V exotických krajinách ich zaujíma, kto sa im postará o apartmán. V Španielsku prejavili v ostatnom roku záujem aj o bungalovy.
Z obchodného hľadiska zhrnul prístup Rellox vo všeobecnosti takto: v 65 % sú to nehnuteľnosti bez nastaveného ďalšieho systému prenájmu. V 35,5 % je takýto systém nastavený a vlastník nehnuteľnosti ho môže alebo musí využiť. Po celý rok využívajú nehnuteľnosť penzisti, ktorí sa odsťahovali k moru, digitálni nomádi alebo ľudia, ktorí odtiaľ bez problémov riadia obchody.
Slovenské firmy stavajú rekreačné projekty aj v zahraničí a spolupracujú s realitnými kanceláriami, ktoré im môžu pomôcť pri nastavení predaja a prevádzky rezortu. Podľa informácií firmy Rellox, ktorá sídli v Prahe, sú slovenské firmy najaktívnejšie v Rakúsku a Chorvátku, české tiež v Španielsku a pomerne výrazne sa angažujú aj v africkom Zanzibare.
Ako sa stavia v Chorvátsku?
To sme sa spýtali Aleny Jerglovej, predsedníčky predstavenstva spoločnosti MUDITA GROUP, ktorá pôsobí na tamojšom trhu od roku 2019. Developer má v meste Rogoznica dva projekty zamerané na apartmánové bývanie, jeden je vypredaný a v realizácii a druhý v príprave.
Chorvátsky trh nehnuteľností podľa nej rástol niekoľko rokov v priemere o 8 až 10 %. Posledné dva roky je už medziročný rast pri nových nehnuteľnostiach v Dalmácií na úrovni 20 %.
„Ceny za m2 apartmánu sú porovnateľné s cenami bytov v Bratislave. Dnes je takmer nemožné zohnať kvalitný apartmán v dobrej lokalite za menej ako 3 500 eur/m2. Najlepšie ponuky na trhu sú už viac ako 5 500 eur/m2,“ uviedla s tým, že pri kúpe je dobré mať kvalitného chorvátskeho právnika.
Pri projektovaní sa im osvedčila príprava architektonickej štúdie na Slovensku a vypracovanie projektovej dokumentácie na stavebné povolenie s chorvátskymi architektmi. Dôvod je jednoduchý – poznajú všetky potrebné a povinné náležitosti, ktoré sa týkajú povolení v Chorvátsku.
V Chorvátsku je projektov dostatok a v rôznych cenových hladinách. „Väčšinou sú to menšie a stredne veľké projekty, ale vo výstavbe sú a dokončujú sa aj väčšie rekreačné rezorty pri mori. V súčasnosti nepozorujeme žiadny skokový rast cien. Postupné zvyšovanie cien je skôr reakciou na vysoký dopyt po nehnuteľnostiach pri Jadranskom mori,“ komentoval situáciu Peter Forgács z firmy Rellox, ktorý je zameraný na novostavby od Istrie až po Dubrovník.
ANKETA: Zatrasie Chorvátsko trhom s nehnuteľnosťami?
Chorvátsko, obľúbená destinácia slovenských turistov, sa od januára 2023 stala členom eurozóny. Je súčasťou schengenského priestoru, v ktorom je možný voľný pohyb tovaru a osôb bez ohľadu na hranice. Postkomunistické Bulharsko, konkurencia v cestovnom ruchu z východu Balkánskeho polostrova, odložila ambíciu prijať euro až na rok 2025.
Alena Jerglová, predsedníčka predstavenstva MUDITA GROUP
Sme presvedčení, že Chorvátsko je ešte stále len na začiatku rastovej fázy. Plnohodnotné členstvo Chorvátska v Európskej únii, eurozóne a v schengenskom priestore znižuje riziko chorvátskych investícií prakticky na nulu. Výnimočných lokalít na výstavbu priamo pri mori a na pláži je už veľmi málo, ale trendom začínajú byť pozemky v blízkej vzdialenosti od mora, no s krásnymi panoramatickými výhľadmi na more. A možno príde čoskoro aj na obnovu starších nehnuteľností.
Eva Rohrman Madová, founder & Managing Director Spainlife and Houses
Chorvátsko by nemalo znížiť dopyt po španielskych nehnuteľnostiach. Španielsku zostanú napriek jednoduchosti nákupu na Jadrane stále verní klienti, ktorí uvítajú teplejšie počasie v zimných mesiacoch, tým pádom je tu aj silná kúpna sila zo strany našich cyklistov, ktorí využívajú práve tieto mesiace na tréning a ten je najideálnejší aj vďaka terénom najmä na Costa Blanca a na Malorke. Ak vezmeme do úvahy nový aktuálne rozšírený dôvod kúpy, ktorým je bezpečnosť a vzdialenosť od Ukrajiny, tak práve pre tento argument zostáva vzdialenejšie Španielsko atraktívne. Zavedenie eura v Chorvátsku určite zjednoduší prístup k nehnuteľnostiam, na druhej strane aj stúpnu ceny.
Miroslav Antoška, majiteľ RK 38
Vstup Chorvátska do eurozóny mal asi najväčší vplyv priamo v Chorvátsku, ostatné najlákavejšie destinácie tento fakt až tak výrazne neovplyvnil. Slováci majú najčastejšie záujem investovať v Španielsku a Chorvátsku. Ale tým, že „sa svet zmenšuje“, tak sa ľuďom približujú aj iné cieľové destinácie, či už v rámci Európy, alebo aj mimo nej.
Peter Forgács, RELLOX – predajca zahraničných realít
Aby sme objektívne posúdili záujem o prímorské nehnuteľnosti v tomto roku, je treba počkať až do leta. Záujem do značnej miery ovplyvňuje sezóna. Krajina vstúpila do eurozóny a schengenského priestoru. V hodnotení najväčších medzinárodných agentúr (Standard & Poor’s, Moody’s, Fitch Ratings) má aktuálne najlepší investičný rating v histórii. Investorom odpadne menové riziko, transakčné a menové náklady budú nižšie a nižšie budú tiež úrokové sadzby pri bankovom financovaní. Stručne povedané: investovanie v Chorvátsku bude jednoduchšie, bezpečnejšie a lacnejšie.
