Cenové stropy budúceho nájomného bývania sú ostro sledovanými vlakmi

Na ilustračnej snímke sú byty.

Projekt štátom podporovaného nájomného bývania sa dostáva do fázy, ktorá ovplyvní jeden z jeho pilierov  – finančnú dostupnosť pre obyvateľstvo.  

Tento nový produkt vzniká však na zelenej lúke a preto ho treba vyladiť na slovenské pomery a mať v hľadáčiku aj trh s energiami. Na ich ceny citlivo reaguje nielen priemysel či prevádzkovatelia nemocníc a škôl, ale aj domácnosti ako koncoví spotrebitelia.

Vicepremiér pre legislatívu Štefan Holý avizoval tento týždeň (15. augusta) na tlačovej besede, že predložia do medzirezortného pripomienkového konania návrh maximálnych cenových stropov pre nájomné bývanie v jednotlivých regiónoch.

Cenová mapa Slovenska.
Cenová mapa Slovenska. | Zdroj: Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny SR

To znamená výšku nájomného, ktorú si perspektívny nájomca porovná s nájomným za byt zo strany samosprávy, s trhom prenájmov  aj  možnými výdavkami za byt v svojom vlastníctve s hypotékou či bez nej.

 

O čom rozhoduje vláda v nájomnom bývaní

Podľa platného zákona o štátnej podpore nájomného bývania, má štát nariadením ustanoviť maximálnu výšku nájomného bez úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a bez nákladov na prevádzku, údržbu a opravy bytového domu.

Vláda môže ustanoviť odlišnú maximálnu výšku nájomného v súvislosti od regiónov, projektov nájomného bývania a roku ich kolaudácie. Vláda ďalej ustanoví narodením pravidlá výpočtu a aplikácie maximálnej výšky nájomného. Kabinet podľa zákona ustanoví v nariadení ďalšie kritériá, ktoré budú zohľadňovať priority vlády napríklad k vybraným profesiám, vybraným skupinám v osobitnom sociálnom postavení a podobne.

Nájomné vláda zvýši nariadením raz ročne k 1.marcu o mieru inflácie dosiahnutú v predchádzajúcom kalendárnom roku  potvrdenú Štatistickým úradom SR.

Zdroj: zákon o štátnej podpore nájomného bývania

 

Nájomné a energie

V rozhovore pre ASB ešte v júli vicepremiér Holý povedal, že kabinet bude musieť dvakrát do roka reagovať na výkyvy na trhu nájomného bývania. Ambíciou je nastaviť systém tak, aby bol nájomný byt dostupný pre bežného človeka zo strednej vrstvy.

„Pri prevádzkových nákladoch je možnosť pre zamestnávateľa prispieť zamestnancom až 4 eurá na m2 alebo 360 eur na byt mesačne,“ uviedol. Zároveň očakáva, že tento benefit sa rýchlo ocitne v kolektívnych zmluvách a stane sa štandardom.

Aby mohol byť uplatnený benefit zníženej DPH pre zahraničného investora, treba vykázať istý sociálny rozmer, čo sa zrealizuje regulovaným nájomným. Pre okresy, respektíve kraje je stanovená maximálna výška nájomného. „To je čisté nájomné, ku ktorému sa však pripočítavajú ďalšie náklady za energie. Máme predbežnú dohodu s investormi, že preukážu agentúre, aké majú náklady na nákup energií či vody, tie budú preúčtované jedna k jednej na nájomcu. Na ustriehnutie, aby sa náklady umelo nezvýšili, slúžia referenčne rámce,“ vysvetlil.

Náklady na bývanie stúpajú

Tím okolo vicepremiéra si zvolil postup, keď do predstavenej cenovej mapy uviedol výšku nájmov v regiónoch  vrátane odhadovaných servisných poplatkov, a príspevku zamestnávateľa. „Vzorec výpočtu regulovaného nájmu sa odvíja od priemernej nominálnej mzdy v danom kraji,“ povedal vicepremiér Holý. Podiel nákladov na bývanie v štátom podporovaných nájomných bytoch by mal dosiahnuť 35 %.

Na tlačovej besede odznelo, že podľa odporúčania OECD primeraná výška nákladov na bývanie by mala predstavovať 30 až 40 % hrubého príjmu osoby alebo domácnosti. Na Slovensku podľa posledného prieskumu tento podiel predstavoval 50 %. Holý však upozornil, že v súčasnosti je to po všetkých zdraženiach 60 percent. To dostáva Slovensko na najvyššiu hranicu tohto pomeru v sledovaných krajinách Európy.

Denník SME k tejto téme napísal, že existuje parameter s názvom hranica výdavkov na bývanie, ktoré sa už pre domácnosť stávajú záťažou. OECD a Eurostat ju stanovili na 40 % z čistého, nie hrubého príjmu domácnosti.

Príspevok nemusí byť automatický

Podľa denníka je však málo pravdepodobné, že dobrovoľný príspevok poskytnú zamestnancom malé firmy, školy, škôlky a ťažko je to predstaviteľné pri iných štátnych a verejných zamestnancoch.

Holého úrad reagoval, že eviduje vysoký záujem o poskytovanie príspevkov na lákanie zamestnancov, pretože  súťaž na trhu práce je obrovská a je nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily. „V prípade, ak osoba nedostane príspevok zamestnávateľa, pôjde o určitú formu nadštandardu, za ktorú si je nutné priplatiť,“ citoval denník odpoveď úradu vicepremiéra.

V komerčných nájmoch rozhoduje trh

Podľa výsledkov predbežného prieskumu v rezorte práce v lete tohto roka je Bratislava top lokalitou, kde mali účastníci prieskumu záujem o nájomné bývanie. Na druhom mieste je  mesto Prešov a na treťom Košice. „Podľa prieskumu, nájomné bývanie je zaujímavé, ak rozdiel oproti hypotéke je od 100 do 300 eur,“ konštatoval vicepremiér Holý.

V hlavnom meste  je v cenovej mape v prípade 1-izbového bytu výška nájomného 276 eur, v 2-izbovom byte – 455 eur, v 3-izbovom – 658 eur a za 4-izbový nájomný byt by nájomník zaplatil-  770 eur.

Zaujímavé je porovnanie údajov z cenovej mapy s priemerným nájomným v druhom štvrťroku 2022 v Bratislave podľa spoločnosti Bencont Investments. V jej údajoch je priemerná výška nájomného za 1-izbový byt – 518 eur, za 2-izbový byt – 702 eur, za 3-izbový –  967 eur a za 4-izbový – 1452 eur. Analytici zaznamenali významný pokles  ponúk na trhu s nájmami v priebehu štvrťroka, ktorý sa týkal všetkých kategórií podľa počtu izieb.

 

Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií počas 2. kvartálu 2022

Okres/Izbovosť12345Spolu
BA I572 €800 €1 213 €1 779 €2 334 €989 €
BA II499 €673 €885 €1 080 €688 €
BA III503 €683 €897 €1 562 €2 164 €765 €
BA IV517 €653 €863 €1 141 €891 €713 €
BA V505 €651 €801 €1 137 €646 €
Spolu518 €702 €967 €1 452 €1 982 €776 €

Zdroj: Bencont Investment

Najvýraznejší pokles nastal v kategóriách 3,4- a 5-izbových bytov. Analytici predpokladajú, tak, že za poklesom stojí nárazový dopyt po väčších nájomných bytoch z strany prisťahovalcov z Ukrajiny, ktorí hľadajú bývanie pre rodiny. „Okrem toho môže za znížením ponuky stáť aj všeobecne vyšší dopyt po nájomnom bývaní, keďže sa vzhľadom na rast cien nehnuteľností a aj úrokových sadzieb stáva kúpa vlastného bývania menej dostupná,“ uvádza Bencont Investments.

Za zmienku  tiež stojí, že podľa prieskumu v rezorte práce na východnom Slovensku majú záujem o nájomné byty s dvoma až štyrmi izbami. V Prešove je v návrhu cenovej mapy pri 4-izbovom byte výška nájmu 457 eur a v Košiciach 566 eur.

Analytik očakáva dominanciu úverov

Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik povedal, že samotné nájomné v týchto bytoch bez príspevku zamestnávateľa, ktorý nie je automatický, sa v niektorých krajoch výrazne blíži ku komerčnému nájmu. Predstavené porovnanie lacnejších nájmov za bývanie s podporou štátu voči hypotékam je podľa analytika veľmi ilustračné.

„Navyše nie je vôbec zrejmé, do akej miery budú zamestnávatelia ochotní prispievať zamestnancom na bývanie. Pretože bez príspevku zamestnávateľa sa nájom napríklad v Bratislave a aj niektorých ďalších krajoch výrazne blíži komerčnému nájmu. Ak by napríklad štát chcel suplovať zamestnávateľov, budú to platiť všetci daňoví poplatníci, čo nie je férové ani udržateľné,“ podotkol Búlik.

Očakáva, že kúpa bývania s pomocou hypotéky či stavebného úveru bude aj v ďalších 10 rokoch jednoznačne dominovať a na tom nič nezmení ani snaha politikov o naštartovanie masovej výstavby nájomných bytov.

SITA

KategórieAktuálne